아파트 관리와 관련한 제언

[엑소디움]

아파트 관리와 관련하여

1. 입대의 임기와 관리주체 선정시기,

2. 위탁수수료

3. 관리사무소 직원

4. 경비.보안요원

5. 미화요원

6. 주차장관리요원에 대하여 제 개인의 생각을 적어봅니다.

1. 입대의 임기와 관리주체 선정의 시기

   아파트 관리는 입대의에서 자치관리하는 방식과 위탁업체에 위탁을 주는 방식이 있습니다.

   아파트가 위탁을 하는 이유는 입주자대표회의의 구성원이 무보수이고

   각자 자신의 생업이 있기 때문에 아파트 관리에만 전념할 수 없기 때문입니다

   따라서 우리 아파트도 위탁을 하든지 자치관리를 하든지 이는 주민의 의견을 수렴하고

   주민과반수의 동의를 얻어 시행하여야 하는 사항입니다.

   다만 위탁을 하는 경우 위탁시기의 문제입니다.

   트럼트월드센텀의 경우 입대의 기간이 5월1일부터이고 관리주체기간이 6월1일부터입니다.

   그러다 보니 전 입대의에서 관리주체를 선정한후 해산하고 새로운 입대의는 전입대의에서

   선정한 관리주체와 함께 일을 하다 보니까 각종 마찰이 생기고 있습니다.

    우리 아파트의 경우도 현 입대의가 3월 11일부터 임기가 시작되므로 4~5월경에 관리주체를

   선정한다면 2년후 지금쯤 현 입대의가 다음 관리주체를 선정한 후에 해산하게 될 것이고

   그리되면 2기 입대의와 1기 입대의가 미묘한 관계에 놓이게 됩니다.

   따라서 새로 구성된 입대의가 관리주체를 선정하고 그 관리주체와 함께 일하기 위해서는

   관리주체의 업무개시 시기는 6월1일부 정도가 가장 적당할 것으로 생각됩니다.

   이렇게 함으로써 차후에도 입대의가 구성된후 아파트 관리업무를 어느정도 숙지한 후에

   그 구성된 입대의가 자신들과 2년 가까이 함께 일할 관리주체를

   기존 관리업체를 재선정하든지 새로운 관리업체를 선정하든지 선택권을 가질수

   있는 것이고 그래야만 아파트가 분란이 없이 조용할 수 있다는 점입니다.

2. 위탁수수료 관련

   위탁수수료는 부산시내 아파트별로 천차만별입니다.

   평당 5원으로부터 200원을 넘는 아파트도 있습니다.

   그러나 분명한 것은 5원이든 200원이든 위탁수수료가 아파트관리와는 거의 상관이 없다는

   점입니다.

   비싼 수수료는 위탁회사의 배만 채워줄 뿐이지 수수료 비싼 아파트는 관리를 더 잘해주고

   수수료가 싼 아파트는 관리를 등한시하고 그렇게 할 수 없다는 것입니다.

   결국은 아파트 관리사무소 직원들이 아파트관리를 하는 것이므로

   위탁수수료가 문제가 아니라 중요한 것은 관리사무소 직원의 급여가 더 문제인 거지요.

   관리사무소 직원급여가 좋으면 좋은만큼 우수한 직원들이 모이는 것이고

   급여가 시원치 않으면 아무리 우수한 위탁업체를 선정한다 하더라도

   결국 직원은 그 급여에 맞는 사람이 오게 되어 있다는 점입니다.

   그럼에도 불구하고 일부 주상복합에 거주하는 주민들은

   평당관리비가 비싸면 아파트 관리가 잘 될 것이다 ?

   주상복합은 원래 위탁수수료가 비싼데 일반아파트와 같이 할 수 있느냐?

   해운대 마린시티 다른 주상복합과 비교해서 비슷해야 되지 않겠느냐?

   서울업체에 줄려면 비싸게 줘야한다 ?

   우리 아파트가 얼마나 좋은 아파트인데 아파트 질떨어지게 평당관리비를 싸게할 수 있느냐 ?

   이런식으로 잘못된 생각을 많이 가지고 있다는 것이지요.

   정말로 분명한 것은 위탁수수료와 아파트관리와는 별 상관이 없다는 점을 강조하면서

   부산시내 아파트 관리현실을 고려하였을때

   평당 수수료는 30원 내외가 적당할 것으로 생각됩니다.

3. 관리사무소 직원

   관리사무소 직원은 많을수록 직원도 편하고 당연히 아파트 관리도 더 잘될 수는 있습니다.

   초기 시공사에서는 입주초기 업무를 고려하여 과다하게 산정하고

   입대의가 구성되어 아파트 살림을 입대의가 살게되면 적정인원으로 감축하게 됩니다.

   우리 아파트의 경우 적정 관리인원은

   관리소장1, 경리1, 기전과장1, 기사1~2, 커뮤니티 운용인원1, 이 정도면 적정인원으로

   볼 수 있습니다.

   신규아파트의 보수소요는 대부분이 하자이고 하자는 시공사에서 하는 일이므로

   관리사무소에서 해야할 보수소요는 오래된 아파트보다 더 적습니다

   아파트가 고급이니까 관리직원이 많아야 한다,

   주상복합이니까 관리인원이 많아야 한다 등의 이야기는 위탁업체의 주장일 뿐이지

   실제 관리사무소 개인별 업무를 분석해보면 제가 위에서 제시한 인원이면 적당할 것입니다

4. 경비 / 보안인원

    제가 잘못 알고 있는 것인지는 모르겠으나 우리 아파트는 보안요원과 동별로비인원이

    2중구조로 분리되어 있는것 같습니다. 이는 비효율적인 구조이지요.

    따라서 경비/보안요원은 통합운용되어야 하고

    적정인원은 통합하여 산정하여야 할 필요가 있을것 같습니다.

   고급아파트의 경우 통상 일일 3교대로 운용됩니다 (일반아파트의 경우 24시간 격일제로 운용)

   따라서 1개조의 경우 6명으로써 3개조 운용시 경비.보안 통합하여 18명정도가

   적정할 것으로 생각됩니다.

계	팀장	로비인원	보안요원	주차관리
6명	1명 (보안실내 근무, 순찰/현장출동)	3명	1명 (팀장과 함께근무)	1명 (입구 또는 출구근무)

  경비.보안요원 전체를 통합한 별도의 팀장 운용은 옥상옥이 될 수 있습니다.

  각 팀장을 통제하는 것은 관리사무소와 용역업체에서 해야 할 일이지

  우리 아파트의 경우에  별도로 일근제 경비.보안팀장을 운용하는 것은

  과도한 경비의 지출이라고 볼 수 있습니다

5. 미화원 운용

  미화원의 경우 통상 100세대 내외당 1명(주차장, 외곽 포함)을 산정합니다

  따라서 우리 아파트도 세대수만 고려한다면 경우 3명정도로 운용가능하지만

 그러나 우리 아파트의 경우

 층별 분리수거장을 사용하므로 시간이 많이 소요된다는 점

 커뮤니티 시설이 세대수대비 많은 점

 계단 신주가 없어 청소가 편하고 시간소요가 획기적으로 적은 점을 고려한다면,

 아래와 같이 5명이 적당할 것으로  산정가능합니다

계	반장( 주차장/1층외곽)	커뮤니티/2층외곽	각동
5명	1명	1명	3명

6. 주차장 통제요원의 필요성

   우리 아파트의 경우는 말이 주상복합이지

   사실상 아파트내 상가를 가진 일반아파트와 동일 개념으로 생각할 수 있습니다.

   상가래야 7개점포인가 그 정도이고

   더군다나 외부인원이 아파트상가를 이용할 정도로 활성화 될 기미도 보이지 않는 현 상황을

   고려한다면 궂이 인원을 두면서까지 주차장을 운용하여야 하느냐 하는

   득실을 따져보아야 한다고 생각합니다.

   외부 차량 입차시 보안실에서 모니터를 통하여 확인후 바리케이트를 개방해 주면 될 것이고

   출차시에는 주차비를 징수하지 않는다면 궂이 운용할 필요도 없을 겁니다

   세대방문 차량에 대해서 주차비를 징수할것도 아니고

   상가래야 대부분이 아파트 주민이 이용하게 될 것이 뻔하므로 주차비가 징수될 것도 아니고

   징수한다 하더라도 얼마되지도 않는다면 출구에도 통제요원이 무용지물이 될수 있다는

   것이지요.

이상과 같이 6가지에 대한 제 의견을 피력하였습니다.

제 의견에 대하여 공감하시거나

의견을 달리하시는 분들도 댓글로 의견을 피력해 주신다면

아파트를 관리하시는 분들에게 참고가 될 수 있을거라 생각합니다.

또한 이런 민감한 내용에 대하여 글을 올리는 것도

아무래도 거의 마지막인듯 싶습니다.

정식 입대의가 구성되었는데 이런 부분에 대해서 이런 글을 올린다는게

주제넘은 짓이니까요.

[James bond]

전적으로 공감합니다.적극적의견을 피력하고 정열이보여 든든합니다. 노고에 감사합니다. 계속 좋은의견 부탁합니다.

[엑소디움]

응원해 주시는 분이 계셔서 고맙습니다.
저의 미력한 의견이 아파트 발전과 주민 모두에게 도움이 되었으면 합니다

[예사랑]

엑소디움님, 수고가 많으십니다. 님의 글 속에 저 역시 공감되는 부분이 많습니다. 가장 합리적인 관리를 위한 귀중한 고견들을 앞으로 출범할 정식 입대위분들께서 적극 수용하셔서 더 살기 좋은 아파트가 되기를 간절히 바랍니다. 특히 관리비 절감을 위한 최선의 방안을 아파트 구성원들의 중지를 모아 도출해야 한다고 봅니다.

[엑소디움]

의견 고맙습니다.

[sunny]

엑소디움님은 전반적인 아파트운영에 대해서 많은 것을 아시는 분 같습니다.. 어떤식으로라도 아파트 운영에 관여를 계속 해주셔서 살기좋고,다른 사람들이 살고 싶어하는 엑소디움 아파트가 되는데 도움을 주셨으면 합니다.

[엑소디움]

고맙습니다.
저도 이제 평범한 입주민의 한사람으로 돌아가야지요.
지금처럼 계속 총맞을 소리나 하고 살아서야 되겠습니까.

[엑소디움]

부녀회장님 많은 오해가 있으신거 같습니다.
저의 입대의 참여에 관한 의사도 그렇고
(저는 그럴 의사가 전혀 없으며 정식입대의에 참여를 제안받았지만
개인사정상 제가 이 아파트에 언제까지 살수 있을지 모르기 때문에
동대표를 할 수 없다는 사정을 말씀드리면서 정중히 사양했습니다)
특히 세번째글에서 입대의를 모함한다는 표현은 무슨 뜻인지 이해가 안됩니다.
밥먹고 술먹어보고 친해지는거에 대한 색안경? 이건 또 무슨 말씀이신지?
이 카페에서 제 스스로 주택관리사 자격증 말을 한적이 없는 것으로 알고 있습니다.
개나 소나 다 따는 주택관리사 자격증 그딴게 뭐라고
제가 그런거 가지고 잘난체한걸로 생각되시는지요

[엑소디움]

제가 총맞을 소리는 많이 했잖습니까
1. 관리규약을 지켜라 (입대의 숫자를 관리규약과 다르게 뽑으려고 할때)
2. 입대의 의결사항을 반드시 공지하라(공지없이 홈페이지 구축비용을 부과하였을때)
3. 위의 글에서도 관리사무소, 경비,미화원의 인적감축을 골자로 한 제언이니까
관리사무소, 경비, 미화원에게 총맞을 소리지요.
이제 이런 소리 좀 그만하고 조용히 살겠다는 겁니다.
괜히 불편한 아파트 생활할 이유가 없으니까요.
그런데 제가 입대의가 되고 싶어서나, 입대의의 친목활동에 대한 색안경 부분이나
입대의를 모함한다는 표현은 도저히 납득하기 어려운 인신공격에 가까운 비난입니다

[엑소디움]

제가 바라는건 카페지기로서 (얼마 남지도 않았지만)
아파트 관리와 관련한 제안을 했고 다른 좋은 방안이 있다면
서로 토의를 통하여 발전방안을 만들어보자는 제의를 한 것이지
특정 개인과 서로 인신공격하고자 하는것은 추호도 아님을 알아주셨으면 합니다
그 어느 누구보다도 아파트를 위해서 열심히 헌신하시는 부녀회장님을 존경하고
있었는데 어디서 무슨 말씀을 듣고 저에 대해서 이와 같이 말씀을 하시는지
나름대로 아파트 발전을 위해 노력해왔다고 생각했던 저로서는
부녀회장님으로부터 이런 평가를 받고서 많이 서운합니다

[부갈]

좋은 의견이십니다.

[엑소디움]

의견 고맙습니다

[석지이니]

제가 봐서는 나쁜 말은 별로 없는것 같은데요...
저도 느끼는 점이지만 현재의 관리업체는 이전에 대우자판에서 임의로 지정한 것으로 생각되고
아무래도 입주민의 입장 보다는 대우자판쪽에 더 가깝지 않나 싶습니다.
미리 입주해서 장점 보다는 잘못된 쪽을 많이 봐서그런지 별로 살기 편한 아파트라고 생각은들지 않네요.
개인적인 가정의 문제는 입주민 스스로 민원을 제기해서 고쳐 갈 수있지만 공용 부분에 대한 것은 아직 많이 부족 하다고 생각됩니다.
관리비 문제도 그렇고 공용부분 하자 보수는 별다른 개선을 보이지 않는것 같구요..
새로 출발하는 입대위에서도 이런 점을 고려하여 관리 업체를 선정해주시기 바랍니다.

[석지이니]

공용부분에 대한 하자 꼼꼼이 확인해서 보수 개선해 줄 수있는
입주민의 입장에서 관리해 주실수 있는 게 좋겠죠...
그리고 전에 한번 이야기 했었는데 22층 엘리베이터 안내지시등 부분 하자 보수 해달라고 했는데 아직도 그대로더군요.
목욕탕은 언제 제대로 사용할 수 있을 런지?
환기팬 때문에 전기료가 많이 나온다는게 말이 되는 건지?
아무튼 앞으로 입대위에서 잘 좀 해결해 주시면 감사하겠습니다.

[엑소디움]

의견 제시해 주셔서 고맙습니다

[은하수]

엑소디움님 감사합니다. 계속 수고해주셨으면 감사하겠습니다.

[은하수]

애랑님께서도 수고를 많이 하시는것 같은데... 엑소디움님의 진실을 왜곡하시지 않으셨으면 좋겠습니다.
협조해서 잘하시면 좋을 것 같습니다.
입주민이 관리비를 줄이자고 의견을 내는 데 동조를 하셔야지 않을까요? 그리고 협조해주셨음 좋겠습니다.

[sunny]

엑소디움님이 감사나 이런 직책에라도 관여를 해주셨으면 합니다. 모든 일에는 견제와 균형이 필요합니다. 입대위 분이나 애랑이 님도 기분 나빠하지 마시고 엑소디움님의 충정이라 생각 하시길 바랍니다.
아참 입대위 분들은 아파트를 위해 시간을 내 주시는 분이니 그에 대한 보상이나 그런 것에 대한 규정이 있나요??? 궁금합니다.

[엑소디움]

대표님들의 수고에 대한 보답이라고 하기에는 너무 미미하지만
일반적으로 대표회장님께는 매달 소정(30만원내외)의 판공비,
대표님들께는 회의참석수당개념으로 1회당 5만원내외로 책정하는 것이
아파트별로 관례화 되어 있고
이런 부분은 대표님들의 의결에 의하여 가능한 부분이며
우리 아파트도 당연히 지출하여야 할 것이라고 생각됩니다.

그리고 제가 아파트 관리문제에 정식으로 참여하는 것은
위에서도 말씀드렸다시피
제 개인 사정상 제가 언제 이사가야 할지 모르기 때문에 곤란합니다