상가건물임대차보호법 개정안

[영희]

상가건물임대차보호법 추가 개정안 초안입니다.
민변 민생경제위원회 변호사님들께서 작성하신 내용입니다.
회원님들의 많은 의견을 부탁드립니다. 

[정책목표 : 상가임대차 보호법 개정을 통한 임차인 권리 보호 확대]

I. 상가임대차 보호법 개정안

1. 현황과 문제점

자영업자의 수는 전체 경제활동 인구 중 그 비중이 감소(2010년1월 23.9%, 551.7만명-> 2023년1월 20.1%, 549.9만명)(출처: 통계청)이나 OECD 중 상위 6번째로 그 비중이 높다. 비임금근로자 비율은 2019년 기준 2천712만3천명 중 비임금근로자 668만3천명으로 24.6%에 달해 OECD 회원국 가운데 8위에 달한다.

상가임대차보호법이 2001년 제정되어 안정적으로 장사할 수 있는 제도적 기반을 만들었으나 환산보증금 초과 임대차에 대한 차별적 취급이 여전히 존재하고 있다. 또한 상가임대차 갱신 기간이 10년으로 연장되었으나 여전히 재건축을 사유로 한 갱신 거절 과정에서 임대인의 권리 남용 사례가 많다. 현행법 상 적용 범위가 너무 좁게 규정되어 있어 많은 상가임차인들이 법의 보호를 받지 못하고 있으며, 임대건물의 재건축 및 철거 등으로 퇴거를 하게 되는 경우 일본, 프랑스, 영국 등과 달리 퇴거보상제도를 마련하지 않고 있어 임차인 보호에 취약하다. 또한 임대인의 허위 재건축 계획으로 인하여 임차인이 강제로 퇴거하게 되는 등 규정에 보완이 필요하다.

한편 현행 계약 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지 기간은 임대차기간 만료6개월 전부터 1개월 전까지 사이로 정하고 있는데, 임차인이 대항할 시간적 여유가 부족하여 악용 사례가 다수 발생하고 있는바, 통지 기간에 여유를 둘 필요가 있다.

현행 법제 하에서는 임차인이 최대 연20%까지의 연체료율을 부담하는 특약을 맺을 수 있게 되어 있다. 실제로 20%의 지연이자는 현행 최고이율인바, 지연이자라는 점에 비추어도 과중한 부담을 지우게 하는 것인바, 이를 개정할 필요가 있다.

2. 21대 국회 입법 논의

21대 국회에서 임차인 보호를 위해서 제안된 상가건물 임대차보호법 일부 개정 법률안은 아래와 같다.

의안 번호	대표발의 의원	제안 일자	내용
2109306	장제원	2021. 4. 5.	상가건물의 철거나 재건축이 이루어지게 되어 임차인의 계약갱신 요구가 거절된 경우 임차인은 임대인에게 퇴거 비용을 청구할 수 있도록 함
2108146	민병덕	2021. 2. 16.	철거/재건축이 이루어지는 경우 임차인은 퇴거해야 하며 권리금은 전혀 회수되지 않으므로 임차인을 보호하기 위해 권리금을 고려한 퇴거보상을 임대인이 지급하도록 함 임대인의 해지권 요건으로 2년 내 3기에 달하는 차임 연체로 수정하는 것이 바람직하고, 재난 상황으로 인한 차임 연체에는 적용되지 않도록 함 임차인의 차임연체에 대비하여 계약 시 연체료율을 특약으로 이자제한법상 최대 이율로 정하는 경우가 많으나, 가혹한 결과이므로 이자제한법상 최대 비율의 절반을 넘을 수 없도록 정함
2105982	최승재	2020. 12. 1.	현행 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 경우 차임/보증금 증액 상한을 적용받지 아니하여 차별 받음. 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에도 그 증액청구액의 범위를 5%로 제한하고자 함
2105089	배진교	2020. 11. 6.	환산보증금을 폐지하여 보증금 규모에 상관없이 임대차기간 중이면 모든 상가건물 임차인에게 권리금 회수가 가능하도록 함 차임/보증금 증액청구는 임대차계약 또는 약정 차임 등의 증액이 있은 후 2년 이내에는 하지 못하도록 함
2103985	이동주	2020. 9. 17.	환산보증금제도 폐지, 무허가 사행위영업 등에 대해서만 이 법의 적용을 배제하고자 함 대규모점포 또는 준대규모점포 일부에 대한 임대차에 대해서도 권리금을 적용하도록 함 철거 또는 재건축으로 계약갱신요구를 거절한 경우 임차인에게 임대차 종료 당시 권리금에 해당하는 금액을 보상하도록 함 증액상한율을 직전년도 물가상승률의 2배 이내에서 시·도의 조례로 정하는 비율을 초과하지 않도록 함
2103102	김영진	2020. 8. 20.	공공기관 또는 지방공기업이 소유하는 상가의 경우도 권리금 적용 제외 규정에 추가하고자 함
2102335	우원식	2020. 7. 23.	법의 적용대상을 사행사업이나 유흥주점 등을 제외한 모든 상가임대차로 확대하고, 권리금 회수 대상에 대규모점포 중 분양이 완료된 점포와 대규모점포 내에서 상품이 판매되는 매장과 별도의 공간에서 독립적으로 운영되는 임대매장을 포함시킴 철거/재건축을 이유로 갱신 거절 시 권리금에 상응하는 보상금을 지급하도록 함
2101628	박홍근	2020. 7. 8.	상가건물 임차인의 권리금 회수기회는 계약갱신요구권의 행사기간 제한과 관계없이 보호됨을 명시함

퇴거보상제도 등 상가임대차 보호법 개정안에 대해서는21대 국회에서도 논의가 이루어졌다. 우원식의원, 이동주의원, 민병덕의원 등 상가임차법 개정안에 대한 발의가 있었으며, 국회에서도 ‘상가임차법 및 도시정비법 개정 방향 토론회’ 등 토론을 통하여 상가임차법의 개선 방향에 대해 적극적으로 논의가 이루어져 왔으나 현재까지 개정은 부족하다고 평가할 수 있다. 이에 22대 국회 개혁입법과제에 상가임대차보호법 개정안을 추가하는 바이다.

3. 입법제안

가. 적용대상 확대

「상가건물 임대차보호법」 적용대상을 무허가 사행행위영업, 성매매알선업 등을 제외한 모든 상가건물 임대차로 확대한다.

나. 임차인의 계약갱신 요구권 배제 사유 제한

임차인의 계약갱신 요구권을 배제할 수 있는 사유 중, ‘3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우’를, ‘최근2년간3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우’로 기한을 한정하고, 차임연체액이3기에 달하면 임대인에게 해지권이 부여되나, 2년 내3기에 달하는 차임액을 연체한 경우로 한정한다.

다. 임대차의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 제한 폐지

임대차 계약갱신요구권 행사 가능 기간을 삭제하여 임차인이 언제라도 계약갱신요구권을 행사하도록 한다.

라. 갱신 기간 확대

현행법은10년까지만 임대차 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 했으나 이 기간 제한을 폐지하여 임차인이 계속하여 갱신요구권을 행사할 수 있도록 한다.

마. 재건축을 이유로 한 갱신거절 사유 중 노후•훼손 기준 명확화

갱신거절 사유로 할 수 있는 노후•훼손 기준으로 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제16조제1항에서 정한 시설물의 안전등급 기준 중 대통령령으로 정하는 등급 이상인 경우로 한정한다.

바. 수수료 매장에 관한 차임 연체로 인한 계약해지 사유 명확화

수수료매장의 경우, 최종6월 월평균차임을 기준으로3개월 차임 연체 여부를 산정하도록 한다.

사. 권리금 회수기회 보호기간

권리금 회수기회 보호기간의 제한을 삭제하여 임대차 기간 중 언제나 권리금 회수기회를 보장하도록 한다.

아. 권리금 보호 거절 사유

권리금 보호 거절 사유 중 ‘현저히 고액’의 기준이 불명확하여 인상률의 상한을 대통령령으로 정할 수 있도록 위임규정을 둔다.

자. 권리금 적용 대상 확대

대규모/준대규모점포의 임대차에도 권리금 규정을 확대 적용한다.

차. 철거 또는 재건축으로 인해 계약갱신요구가 거절된 임차인은 재건축건물에 대해 계약갱신을 행사하지 못한 기간의 범위에서 우선적으로 임대차계약의 체결을 요구할 수 있도록 한다.

카. 퇴거비용 보상제도

철거 또는 재건축으로 인해 계약갱신요구를 거절한 경우 임차인에게 임대차 종료 당시 권리금 또는 대통령령으로 정하는 퇴거비용에 해당하는 금액을 보상하도록 한다.

타. 차임연체

임차인이 차임을 연체하는 경우 연체료율은 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정한다.

파. 상가임차인 단체 구성, 단체협상 제도 도입, 법률 명칭 변경

1) 임차인들이 단체를 구성할 권리를 부여하고, 상가임차인단체에 구성원의 상가임대차 조건을 협상할 권한을 부여한다.

2) 위 단체가 특정 임대인, 임대인 단체와 단체협상을 할 권리를 부여하고, 임대인 등은 단체협상에 응할 의무를 부담하며, 단체협약이 개별 상가임대차계약보다 우선하도록 효력 규정을 마련한다.

3) 일정 요건을 갖춘 단체는 상가임차인연합회를 설립할 수 있고, 국가와 지방자치단체는 상가임차인단체를 행정적, 재정적으로 지원할 수 있다.

4) 현행 법률명을 “상가임차인 보호 및 지원에 관한 법률”로 변경한다.

[걸맘]

특수집합건물 안에 임대차계약 체결. 동종업.제한에 대한 영업권 보호..
예를들어. 저 같은 경우에는 농협이라는 특수기업의 상가임대차계약을 한 이후에 . 관리인들의 운영 부분에 대해서.. 관리규약을 정해 놓지 아니하고.. 운영하여 상가구분 사용자들의 품목들과 일부 중복 되는 것들로 행사들을 부분. 마트행사를 하므로. 일년에 다수로 반복되어 영업 이익을 뺏었음에도 그 과정에서 손해를 입증하는 방법에 사각지대가 있었습니다.
이것이 농협의 임대인들의 지금껏 행해온. 관리형태였으며 또한 임대매장의 노후된 설계변경을 하지 않고 임차를 하여.. 영업에 지장을 줌에도 묵인한 사례들, 큰 집단들의 무게로 임차인들은 스스로 물러나는 사례들..
이런 관리형태들의 시스템을 점검하고 구체적 보고 하는 제도가 절실한 부분입니다.
얼마전 관리비 명시를 요구한 사례처럼..
임차인의 동종업..시설사용 관한 책임자의. 관리규제. 명시화 . 관리일지.. 임차인 확인 등등..
집합건물의 경우 관리인들이. 임차기간동안.. 임대인과 임차인과의 의사소통을 분명하게 전달하여. 그. 책임유.무에 따라 계약 책임을 져야 한다..