통나무집을 건축하시고자 임야 논 밭을 구입하실때 유의사항을 GREEN HOUSE 21이란 사이트에서 퍼서 옮김니다.
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1.택지구입시 확인사항:토지이용계획확인
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땅을 크게
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도시, 농지, 자연환경보전지역 등으로 구분하고, 여기에 준도시, 준농림을 합하여 다섯 가지 지역으로 구분한다.
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이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 개발되어야 하고 다른 용도로 이용될 때는 까다로운 허가 절차를 거쳐야 한다. 그렇지 않을 때는 제재를 받게된다.
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예를 들어 농민이 아닌 도시인이 농지를 소유하려고 하면 법적 제재가 따른다. 즉 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유해야 하기 때문에 도시인은 농지취득 증명을 받아야 한다.
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해당 면의 농지위원 2명이 농사를 지을 사람이라는 것을 확인 해주고 일년에 30일 이상 농사을 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 해야농지취득증명서를 발급 받을 수 있다.
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토지거래 허가 구역에서는 도시인이 농지 303평(1,000㎡)이상, 임야 606평(2천㎡)이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다.
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신고구역에서는 농지 1,515평(5천㎡), 임야 3,030평(1만 ㎡)이상을 취득할 경우 해당 관청에 신고를 해야한다.
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지적법 상 땅들은 한 필지마다 각각의 지목을 갖고 있다. 지목은 그 땅의 용도인데 예를 들어 대지라 하면 건축물의 부지이고 학교용지라면 학교와 부족시설용 토지로 쓰인다는 뜻이다. 그 종류는 모두 24가지다. 집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 "대"로 되어 있어야 쉽다. 그나 다른 지목으로 되어 있다고 하여 집을 못 짓는 것은 아니다. 해당 시, 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있다. 앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽다.
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그래서 전원주택을 지을 때, 대지를 구할 수 없는 경우 준농림지역의 전이나 답, 임야 등을 변경하여 집을 짓는다. 준농림지역의 전은 답보다 전용하기가 쉽다. 식량문제로 농지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 특히 준농림임야가 유망하다고 볼 수 있다.
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그 땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋다. 반드시 확인해야 할 서류는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등이다. 이들 서류를 확인하고 의심나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 한다. 서류상 문제가 없는 땅이라도 현장을 가보고 직접 눈으로 확인해 보아야 실수가 없다.
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2.임야에 집짓기
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국토이용확인
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국토이용항목은 용도지역과 용도지구. 개박계획 등의 수립여부로 나누어져 있고 용도지역은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경 보전지역으로 나누어진다. 전원주택을 지을 수있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 해당되어야 한다. 농림지는 농민들이 농사를 지으면서 전원주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택과 카폐, 음식점 등을 지을 수 있다. 만약 자연환경 보전지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데는 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.
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도시계획확인
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도시계획항목은 용도지역, 용도지구, 도시계획시설, 도시개발사업구역, 도시계획입안사항 등 토지이용계획 확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다. 대부분 전원주택지의 적당한 땅과는 거의 관계가 없는 내용들이 많다. 그러나 구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 고려해 보아야 한다.
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군사시설
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군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 준다. 이것에 해당되는 토지는 전원주택 짓는데 애로사항이 많다. 그러나 군사시설 보호구역이라 하여 모두 건축을 할 수없는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.
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농지
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농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 농사를 지을 생각을 갖고 있지 않다면 이곳에서 해당 없음이란 판정을 받아야 전원주택을 짓는데 문제가 없다.
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산림
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보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으면 해당 없음 판정을 받아야 한다. 보전임지란 개발이 거의 불가능하다.
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자연공원
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공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 해당없음 판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분 이고 이런 곳은 건축이 거의 불가능하다.
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수도
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상수도 보호구역과 수질보전 대책 특별지역을 확인할 수 있다. 말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군 여주군 가평군 남양주시 이천시 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 규제가 많다. 특히 상수원보호구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다. 이를 지역은 수질보전특별대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데 1권역과 2권역이 있다. 1권역에서는 한 개 필지당 242평(800㎡)이상을 지을 수 없다. 다시 말해 한 필지가 만평이든 천평이든 242평 밖에 집을 지을 수 없다는 이야기다. 2권역에서는 242평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.
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문화재-문화재인지 문화재보호구역인지를 확인 할수 있다.
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도로-운수를 위해 차량통행. 보행에 필요한 설비 .형태를 갖추어 이용되는 토지
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철도용지-운수목적으로 궤도 등 설비형태를 갖추고 이용되는 토지. 부속시설물토지
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하천-자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
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재방-방수제. 방조제. 방파제. 등 조수 ,유수. 바람. 등을 막기 위해 설치한 둑
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구거-용수, 배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공수로 및 부속시설물 부지
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수도용지-물을 정수 공급하기 위한 취수 저수. 도수. 정수. 및 송배수 시설부지
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공원-일반공중의 보건 휴양 및 정서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지
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운동장-옥외에서 체육활동을 목적으로 경기시설과 형태를 갖춘 토지
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유원지-일반공중의 보건 휴양 및 전서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지
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종교용지-일반종교의식을 목적으로 한 토지
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사적지-문화재로 지적된 유적 .고적. 기념물. 등을 보전할 목적의 토지
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묘지-사람의 시체나 유골이 매장된 토지
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잡종지-갈대밭 채석장 노천시장 비행장 등과 같이 다른 지목에 속하지 않은 토지
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3.토지이용계획확인
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토지이용계획 확인서를 보면 땅의 성격을 알 수 있다.
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토지이용계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알려면 토지이용계획 확인서를 발급 받아 보면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다. 그렇기 때문에 땅을 구하기 전에는 필히 토지이용계획 확인서를 발급 받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.
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어디서 발급 받을 수 있나.-
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토지이용계획확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급 받을 수 있다. 요즘은 행정서류의 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시, 군, 구청, 동사무소 등에서 발급 받을 수 있다. 시. 군 구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다. 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획학인서를 체크하면 된다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든사 항을 확인 할 수 있다.
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어떤 내용을 알 수 있나.-
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대상자의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 잇고 확인내용이라 하여 8∼9가지가 있는데 해당사항은 체크가 되어있다. 예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당 없는 사항에는 해당 없음에 체크가 되어있다. 확인내용은 ,국토이용, 도시계획. 군사시설. 농지. 산림. 자연공원. 수도. 문화재. 토지거래. 기타 등이다.
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4.등기부 등복확인
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등기부등본으로 땅의 깨끗함을 알 수 있다
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등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데, 이를 통해 땅이 얼마나 깨끗한지를 알 수 있다. 다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있는지의 여부를 확인 할 수 있다. 토지거래 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보는 것이 좋다.
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등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세부분으로 나누어져 있다. 표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있다. 갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최초의 소유자와 중간 소유자 등의 기록과, 압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있다. 을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다. 표제부에 나와있는 번지와 면적. 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인한다. 그리고 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는 지를 주의 깊게 살펴보아야 한다.
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부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지에 여부를 알 수 있다. 등기부등본은 계약직전에는 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 한다. 소유자가 땅값을 받고서도 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려 피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다.
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B. 지목별 집짓기
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1.대지는 건축을 마음대로 할 수 있는 땅이다.
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도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.
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그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.
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2.임야 집짓기: 산림형질변경
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산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.(대부분 건축사사무실에서 시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.
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도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다. 그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.
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대체조림비와 전용부담금
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산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.
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전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다. 이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다. 농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.
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산림형질허가를 받고 나서는
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산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다. 6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다. 건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다. 농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다. 수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다. 이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.
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3.논 밭에 집 짓기
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도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.
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토지사용승락서를 받는다.
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땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.
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이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.
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대체농지조성비와 농지전용부담금
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전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.
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대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다. 대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.
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부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.
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전용허가을 받고 나서는 -
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전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다. 농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다. 그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.
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농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
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만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다. 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.
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4.그린벨트에 집짓기
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그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭다. 그러나 자연환경이 파괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로 그린벨트는 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아 왔다. 그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증개축만 가능하다. 그렇기 때문에 원주민이 아닌 외지인이 그린벨트내의 땅을 구입하여 전원주택을 짓는다는 것은 매우 힘들다. 그러나 방법이 없는 것은 아니다. 외지인도 그린벨트 내 기존의 구옥을 구입하여 증개축을 하든가, 이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원주택을 지을 수 있다.
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원주민은 그린벨트에 90평 집을 지을 수 있다.
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현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다. 그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다. 그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서이다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증개축 하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.
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이축권을 이용한 주택신축방법-
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이축권이란 기존주택의 주거환경이 나빠져서, 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.
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이축권을 갖고 있더라도 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다. 최근 그린벨트 내에 카폐나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카폐나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.
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