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<P><FONT color=#9b18c1 size=3><STRONG>임대가 -> 전세가 환산</STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=#9b18c1 size=3><STRONG>임대가 -> 분양가 환산</STRONG></FONT></P>
<P> </P>
<P><STRONG>수익률 공식<BR><FONT color=#0000ff>((년월세료-대출이자)/(분양가-대출-임대보증금))*100</FONT></STRONG></P>
<P><FONT color=#993366>분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, <BR>임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우<BR>수익률 계산은<BR></FONT><FONT color=#0000ff><STRONG>(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%</STRONG></FONT></P>
<P><BR><STRONG><FONT color=#333333>전세로 전환하는법</FONT></STRONG></P>
<P><FONT color=#993366>분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정.<BR>경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡음.<BR>그러면, 전세는 7천만원. 7천만원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등<BR>보증금과 월세 비중을 정한다.</FONT></P>
<P><BR><FONT color=#993366><FONT color=#333333><STRONG>수익률 예시)<BR></STRONG></FONT><STRONG><FONT color=#0000ff>분양가 3억인경우<BR></FONT><FONT color=#177fcd>융자 1억, 보증금 1억, 월세 100만원으로 정했을 경우</FONT></STRONG></FONT></P>
<P><FONT color=#993366><FONT color=#ff0000>투자액: 1억<BR>월 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원<BR>월 소득은 : 100만원<BR>월 수익은 : 1,000,000 - 583,333 = 416,667원<BR>년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%<BR></FONT></FONT><FONT color=#ff0000>이므로 이익이 별로 없다.</FONT></P>
<P><FONT color=#993366>이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,<BR>아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권리금을 받아서 <BR>초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다. </FONT></P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT size=2>상가 임대 수익률 계산법.임대가에서 전세로 환산하는법, 임대가에서 분양가로 환산하는법,</FONT></STRONG></P>
<P> </P>
<P>우선 <FONT color=#ff0000>수익률 </FONT>공식부터 알아야 하겠네요.<BR><BR><FONT color=#ff0000>
<TABLE style="WIDTH: 62.22%; HEIGHT: 56px" cellSpacing=1 cellPadding=1 border=1>
<TBODY>
<TR>
<TD><FONT color=#ff0000> (년월세료-대출이자)</FONT>
<P><FONT color=#ff0000>-------------------------------------- *100 = @%<BR></FONT></P>
<P><FONT color=#ff0000>분양가-대출-임대보증금(실투자금액)*100</FONT></P></TD></TR></TBODY></TABLE></FONT></P>
<P>분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산은<BR>(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%<BR><BR><BR><STRONG>*전세로 전환하는법</STRONG><BR><BR>분양금액이 1억일 경우 <STRONG>분양대금의 60-80% 가량이 전세가 </STRONG>이구요(경기에 따라 변동). 그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만원 이겠고 전세가의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다.(임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아 지겠지요. 그래서 1부라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만원 이겠습니다). <BR><BR>그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에서 1.8부까지 책정합니다. 1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다. </P>
<P>상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을합니다.</P>
<P> </P>
<P>약간 다를 수는 있지만 보통 그렇게 정합니다.<BR>처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다.<BR>월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한<BR>월 1% 이자 100만원이 월세가이며 보증금이 5000 만원이라면<BR>1억5000만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요.<BR>(1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.)<BR><BR><STRONG>*수익률과 이자 부분</STRONG><BR>님이 분양가 3억 중 1억을 융자 받으셨고 월세를 보증금 1억에<BR>월세 100만원으로 정했을 경우를 예로 들면,<BR>님의 투자액: 1억<BR>월 님이 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원<BR>월 님의 소득은 : 100만원<BR>월 님의 수익은 :1,000,000 - 583,333 = 416,667원<BR>님의 년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%<BR>이므로 이익이 별로 없지요.<BR>이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,<BR>아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지,<BR>바닥 권리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는<BR>방법 등이 있을 것입니다. <BR></P>
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카페 게시글
경매 공부 자료실
상가 임대 수익률 계산법
휘라레
추천 0
조회 1,120
05.11.05 12:11
댓글 30
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첫댓글 좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
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게시물을 유용하게 사용하겠습니다.고맙습니다.
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좋은 게시물 감사 드립니다...