축하해주세요!
보은아파트80세대 감정가격(52억원)의 15%(8억원)에 낙찰성공
○ 감정가격 52억원(세대당6500만원) 낙찰가격 8억원 (= 세대당 1000만원에 매입함)
○ 아파트의 세대별 배치도입니다.
○ 유치권신고액 = 합계 36억원상당액
○ 점유상태 = 살벌하게 점유하고 있음. 누가 감히 낙찰받을 생각못함
○ 이미 어떤 간크신 분이 싸다고 응찰했다가 유치권해결못하여 계약금 날렸음
○ 가격폭락사유
1) 36억원상당액의 공사대금유치권 인수.
2) 13평 토지소유권자가 제3자임, 13평 소유권문제를 해결해야 준공가능.
3) 경매낙찰로 건물의 소유권만 취득할 뿐, 건축주 승계문제는 별도 해결해야 함.
4) 주의사항에 “낙찰자에게 인수되는 지상권 등기”별도로 있음
○ 위 4가지 중 1) 2) 3)은 모두 해결완료상태이고, 4)번은 지상권자가 요구하는 금액이 2억원인데, 간단한 소송으로 돈 안주고 지상권말소가능한 것으로 권리분석되었습니다.
○ 준공후 예상 감정가격 = 70억원이상
○ 잔여공사비 및 준공비 = 17억원
○ 낙찰가격 + 준공비용 = 합계 원가 = 25억원(준공후 감정가격의 36%선)
○ 전세가 총액 = 5000만원 * 80세대 = 40억원
(= 전문기관에서 평가한 보수적 전세가격)
○ 투자자 원금안전성
▶ 투자자분들 원금손실 라인 = 전세가격의 64%선
(= 세대당3200만원*80세대 = 25.6억원)
▶ 경락잔금대출6억원+투자금15억원+잔여비용4억원= 25억원
○ 투자자 145%원리금안전성
▶ 투자자분들 145%금액 예상 탈출라인 = 전세가격의 80%선 (=4000만원*80세대 = 32억원)
▶경락잔금대출6억원+투자금15억원+투자자마진 7억원 +기타비용4억원=32억원
○ 이 80세대의 아파트를 모두 투자자분들의 명의로 (가)등기하게 됩니다.
○ 이로써, 블루문의 원리금 안전성은 다른 어떤 투자보다 뛰어나다는 것을 확인하실 수 있습니다.
○ 등기일정은 개별통보해드릴 예정입니다.
언제나 감사드립니다 .
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