스크랩 토지-현장조사 체크리스트

[남계-김 충 의]

현장조사 체크리스트

구 분		항 목	체 크 사 항
거주 여건	토지 현황 조사	진입로	- 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성  - 진입로 포장방식 주차 차량 동선  * 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함.
		경사도	- 대지조성 상태 점검  - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토  - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토
		지질조사	- 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토
		향후토지이용계획	- 주택의 배치, 조경계획, 담장,  - 우수관로,오배수관로,  - 정화조위치  - 전기인입, 통신맨홀의 위치  - 지하수개발
		공사진행 용이성	- 대지주변 공사장애물 존재유무  - 민원발생 소지
	자연 환경	일조권	- 남향 방위확인 및 일조량 확보
		조망권	- 각 실의 조망권을 고려
		풍향	- 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연
	교통 및 입지조건	교통	- 교통의 편리성과 주변교통정비 상황  - 인접 대도시와의 관계
		입지조건	- 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토  - 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의    존재유무 검토  - 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변    (수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태),    해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등)
	사회문화		- 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무  - 주민들의 성향,
투자 여건			- 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토    ; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것  - 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한    구역 등의 규제사항 여부  - 융자를 받을 수 있는지 여부  - 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토

토지관련서류 확인

토지관련 행정서류 체크리스트

검 토 서 류	발 급 처	확 인 사 항
토지이용계획 확인서	시,군,구청 동사무소	- 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서  - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과    제한사항의 유무를 확인  - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,    토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음
등기부등본	관할 등기소	- 토지의 권리관계를 밝히는 문서  - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인  - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.
공유지연명부		- 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자    주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음
토지대장		- 토지의 상황을 표시하는 문서  - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급    등이 표시
지적도	시,군,구청 동사무소	- 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목    ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.  - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.  - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도    있으므로 현장방문은 필수
임야대장	시,군,구청 동사무소	- 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로    시군구청에 비치되어 있는 공부.  - 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해    보아서 이상 유무를 분석해야 한다.  - 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목    ④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방    자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호)    ⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항
임야도		- 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목,    경계 등을 기록하는 지적공부
건축대장		- 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서.  - 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인
토지가격확인원		- 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음
기타		- 제세완납증명서  - 비사방확인원  - 사방시설도

토지관련 인,허가사항

토지취득 - 농지

농지취득 자격증명을 받으려면
농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다.

직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다.

농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다.

전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다.

농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다.

농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다.

농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다.

농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다.

303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면
토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다.

도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다.

허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다.

농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다

사도개설허가절차 및 진입도로점용허가

사도개설허가절차
사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다.

사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다.

구 분	세 부 항 목
구비서류	- 사도개설허가신청서, 사업계획서, 위치도,  - 설계도서, 지적도, 토지대장, 토지등기부등본, 국토이용계획확인서  - 타인소유의 토지를 사용하고자 하는 경우 그 권한을 증명하는 서류
절 차	① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출

진입도로점용허가 절차
맹지의 땅에 인접한 땅을 빌려 도로를 낼 경우에 해당되며, 관련서류를 첨부해서 해당 행정기관에 도로점용허가를 신청한다.

때에 따라서는 서류상 도로가 없는 “맹지”일지라도 , 출입을 위한 도로(현황도로)가 있을 수 있으며, 이런 경우 다수인이 통행하는 유일한 통로인 경우 사용자의 세대수가 5인이상인 경우 원지주의 도로사용동의서를 받지 않아도 건축허가를 해줄 수도 있다.

또한 수년간 주민들이 도로로 이용하여 왔으며, 시장군수가 이미 ‘도로’로 인정한 도로인 경우 건축허가가 가능하며, 자치구, 지역별로 허가권자의 판단이 다를 수 있으므로, 해당 행정구역에 이를 확인하다.

구 분	세 부 항 목
구비서류	- 원지주의 등기부등본, 도로사용동의서, 인감증명서
절차	① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출

토지전용허가절차

구 분	서 류	행 정 절 차
농지 전용 허가	구비서류	- 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서    (원소유자로부터 취득) 가설계안  - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재),    지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에    대한 피해방지 계획서
	허가절차	① 구비서류를 농지관리위원회에 제출  ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서    첨부해서 제출  - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 /    준농림지역 10000㎡(3025평) 이상  - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 /    준농림지역 10000㎡(3025평) 미만  ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에)  ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사)  ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내)  ⑥ 주택신축(2년이내)  ⑦ 준공 검사필증 발급  ⑧ 대지로 지목변경  ⑨ 소유권 이전등기
	주의사항	① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상  - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나  - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우  - 인적이 없는 곳인 경우  ② 농지전용허가가 취소되는 경우  - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지    않는 경우  - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우  ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며,    8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다.

토지취득- 임야

정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다.

임야매매증명을 발급받기 위해서
임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다.

준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다.

임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다.

매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다.

임야전용허가절차
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

606평을 초과시 토지거래허가를
606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다.

대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다.

산림형질허가를 받기 위해서
산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다.

허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

대체조림비와 전용 부담금
대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다.

납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다.

토지취득- 대지

대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.

151평 초과시 토지거래허가를
우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다.

농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다.

농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다.

외지인의 대지 구입
외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다.

거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다.


토지관련세제법규사항

토지매입 관련세제

구 분	정      의
취득세	보통세율	2%
	신고납부	- 취득일로부터 30일내로 자진신고ㆍ납부    (30일내로 납부하지 않으면 20%의 가산세 부과)  - 취득일로부터 2년이내에 취득세를 납부하지 않고, 매각하는 경우    산출세액의 80%
등록세	과세대상	- 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에    등기 등록하는 것
	과세표준	① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액  ② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기    등은 건수(건당 3천원)
	세 율	- 소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%)  - 상속, 보전등기 : 0.8%  - 제한물권 설정등기 : 0.2%
	납부방법	- 시ㆍ군ㆍ구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아    은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.
	가산세와 과태료	- 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터    60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과
교육세	세 율	- 등록세의 20%
농어촌특별세	세 율	- 취득세액의 10%
인지세	세 금	- 계약서 등 증서의 작성시 납부하는 세금    500만원-1,000만원: 1만원/ 1000만원-2000만원: 2만원    2,000만원-3,000만원: 3만원/ 3000만원-5000만원: 4만원    5,000만원-1억: 7만원/ 1억-5억: 15만원 등
기 타		- 국민주택채권 매입 : 최저매입액은 1만원

 
현장조사 체크리스트

구 분 항 목 체 크 사 항
거주
여건 토지
현황
조사  진입로  - 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성
 - 진입로 포장방식 주차 차량 동선
 * 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함.
 경사도  - 대지조성 상태 점검
 - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토
 - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토
 지질조사  - 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토
 향후토지이용계획  - 주택의 배치, 조경계획, 담장,
 - 우수관로,오배수관로,
 - 정화조위치
 - 전기인입, 통신맨홀의 위치
 - 지하수개발
 공사진행 용이성  - 대지주변 공사장애물 존재유무
 - 민원발생 소지
자연
환경  일조권  - 남향 방위확인 및 일조량 확보
 조망권  - 각 실의 조망권을 고려
 풍향  - 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연
교통 및
입지조건  교통  - 교통의 편리성과 주변교통정비 상황
 - 인접 대도시와의 관계
 입지조건  - 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토
 - 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의
   존재유무 검토
 - 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변
   (수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태),
   해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등)
 사회문화    - 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무
 - 주민들의 성향,
투자
여건      - 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토
   ; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것
 - 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한
   구역 등의 규제사항 여부
 - 융자를 받을 수 있는지 여부
 - 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토

토지관련서류 확인

 
토지관련 행정서류 체크리스트

검 토 서 류 발 급 처 확 인 사 항
토지이용계획
확인서 시,군,구청
동사무소   - 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서
 - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과
   제한사항의 유무를 확인
 - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,
   토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음
등기부등본 관할 등기소  - 토지의 권리관계를 밝히는 문서
 - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인
 - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.
공유지연명부    - 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자
   주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음
토지대장    - 토지의 상황을 표시하는 문서
 - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급
   등이 표시
지적도 시,군,구청
동사무소  - 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목
   ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.
 - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.
 - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도
   있으므로 현장방문은 필수
임야대장 시,군,구청
동사무소  - 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로
   시군구청에 비치되어 있는 공부.
 - 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해
   보아서 이상 유무를 분석해야 한다.
 - 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목
   ④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방
   자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호)
   ⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항
임야도    - 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목,
   경계 등을 기록하는 지적공부
건축대장    - 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서.
 - 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인
토지가격확인원    - 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음
기타    - 제세완납증명서
 - 비사방확인원
 - 사방시설도

토지관련 인,허가사항

토지취득 - 농지

 농지취득 자격증명을 받으려면
농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다.

 직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다.

 농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다.

전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

 농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다.

농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다.

 농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다.

농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다.

농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다.

 303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면
토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다.

도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다.

허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다.

농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다

사도개설허가절차 및 진입도로점용허가

 사도개설허가절차
사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다.

사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다.

구 분 세 부 항 목
구비서류  - 사도개설허가신청서, 사업계획서, 위치도,
 - 설계도서, 지적도, 토지대장, 토지등기부등본, 국토이용계획확인서
 - 타인소유의 토지를 사용하고자 하는 경우 그 권한을 증명하는 서류
절 차  ① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출

 
 진입도로점용허가 절차
맹지의 땅에 인접한 땅을 빌려 도로를 낼 경우에 해당되며, 관련서류를 첨부해서 해당 행정기관에 도로점용허가를 신청한다.

때에 따라서는 서류상 도로가 없는 “맹지”일지라도 , 출입을 위한 도로(현황도로)가 있을 수 있으며, 이런 경우 다수인이 통행하는 유일한 통로인 경우 사용자의 세대수가 5인이상인 경우 원지주의 도로사용동의서를 받지 않아도 건축허가를 해줄 수도 있다.

또한 수년간 주민들이 도로로 이용하여 왔으며, 시장군수가 이미 ‘도로’로 인정한 도로인 경우 건축허가가 가능하며, 자치구, 지역별로 허가권자의 판단이 다를 수 있으므로, 해당 행정구역에 이를 확인하다.

구 분 세 부 항 목
구비서류  - 원지주의 등기부등본, 도로사용동의서, 인감증명서
절차  ① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출
 

토지전용허가절차

구 분 서 류 행 정 절 차
농지
전용
허가 구비서류  - 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서
   (원소유자로부터 취득) 가설계안
 - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재),
   지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에
   대한 피해방지 계획서
허가절차  ① 구비서류를 농지관리위원회에 제출
 ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서
   첨부해서 제출
 - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 /
   준농림지역 10000㎡(3025평) 이상
 - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 /
   준농림지역 10000㎡(3025평) 미만
 ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에)
 ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사)
 ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내)
 ⑥ 주택신축(2년이내)
 ⑦ 준공 검사필증 발급
 ⑧ 대지로 지목변경
 ⑨ 소유권 이전등기
주의사항  ① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상
 - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나
 - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우
 - 인적이 없는 곳인 경우
 ② 농지전용허가가 취소되는 경우
 - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지
   않는 경우
 - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우
 ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며,
   8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다.

토지취득- 임야

정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다.

 임야매매증명을 발급받기 위해서
임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다.

준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다.

임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다.

매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다.

 임야전용허가절차
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

 606평을 초과시 토지거래허가를
606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다.

대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다.

 산림형질허가를 받기 위해서
산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다.

허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

 대체조림비와 전용 부담금
대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다.

납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다.

토지취득- 대지

대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.

 151평 초과시 토지거래허가를
우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다.

농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다.

농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다.

 외지인의 대지 구입
외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다.

거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다.

토지관련세제법규사항

토지매입 관련세제

구 분 정      의
취득세  보통세율  2%
 신고납부  - 취득일로부터 30일내로 자진신고ㆍ납부
   (30일내로 납부하지 않으면 20%의 가산세 부과)
 - 취득일로부터 2년이내에 취득세를 납부하지 않고, 매각하는 경우
   산출세액의 80%
등록세  과세대상  - 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에
   등기 등록하는 것
 과세표준  ① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액
 ② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기
   등은 건수(건당 3천원)
 세 율  - 소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%)
 - 상속, 보전등기 : 0.8%
 - 제한물권 설정등기 : 0.2%
 납부방법  - 시ㆍ군ㆍ구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아
   은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.
 가산세와 과태료  - 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터
   60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과
교육세  세 율  - 등록세의 20%
농어촌특별세  세 율  - 취득세액의 10%
인지세  세 금  - 계약서 등 증서의 작성시 납부하는 세금
   500만원-1,000만원: 1만원/ 1000만원-2000만원: 2만원
   2,000만원-3,000만원: 3만원/ 3000만원-5000만원: 4만원
   5,000만원-1억: 7만원/ 1억-5억: 15만원 등
기 타    - 국민주택채권 매입 : 최저매입액은 1만원  

              잠깐!~~마음에 드셨다면, 추천 꾸~욱!~~, 댓글도 달아 주시면 힘이 됩니다!!!

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[작은 건축가]

정말 중요한 정보입니다.

다 외우겠습니다.