경매에서의 농지취득자격증명의 문제

[OK부동산대표배수동]

 농취증 발급 못 받아도 입찰보증금 안 떼이는 방법

경매에서의 농지취득자격증명의 문제.

가끔 경매물건을 검색하다 보면 매각물건명세서상 비고란에 “매각결정기일까지 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 몰수)"라고 공고하는 경우가 있다. 따라서 농지취득자격증명을 제출하지 못하며 그 반려 사안의 구별없이 모두 매각불허가 되어 보증금을 몰수당하는 것으로 오해하는 경우가 있다.

하지만 실무에서는

① 최고가매수신고인이 농지취득 자격요건을 갖추지 못하여 농지취득자격증명발급신청이 반려 된 경우

② 소재지관서가 부당하게 농지취득자격증명의 발급을 거부된 경우

를 구별하여 집행법원은 구체적 사정에 따라서 보증금 몰수를 결정하고 있다는 점에 유의하여야 한다.

하여 이하에서는 경매에서 부당하게 농지취득자격증명의 발급을 거부된 경우에 대한 농지취득자격증명의 문제를 개략적으로 살펴보기로 한다.

1. 농지취득자격증명

농지법 제8조 제1항은 농지취득자격증명을 받아야 할 자를 농지를 취득하고자 하는 자로 명시하고 있고, 이에 따라 동법 시행규칙 제7조의 별표 서식에서도 신청인을 취득자 단독으로 규정하고 있다.

애초 농지법은 당초 농지의 소재지 관할 농지관리위원회 위원 2인 이상의 확인을 거쳐(다만, 농지전용허가나 전용신고를 한 경우에는 불요) 그 구 · 시 · 읍 · 면장으로부터 농지취득자격증명을 받도록 하였고, 동법 시행령 제8조는 위 위원은 소재지 리 · 동에 거주하는 1인과 이에 연접하는 리 · 동에 거주하는 1인(소재지 이 · 동에 거주하는 위원이 없는 경우에는 연접 이 · 동의 2인)으로 하였다. 그러나 2002. 1. 14. 개정법률은 농지관리위원회 위원의 확인을 소재지 구 · 시 · 읍 · 면장에게 대신 받아주도록 신청할 수 있게 하였으며, 2002. 12. 18. 개정법률은 농지관리위원의 확인절차를 폐지하였다.

2. 농지취득자격증명의 법적 성질

1) 농지법 제8조 제4항은 “농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권이전등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다”고 하여 농지취득자격증명 제출의 종기를 등기신청시로 하고 있다.

2) 이에 대해 대법원은, 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 농지법 제8조 제4항에 의하여 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서, 농지를 취득하는 자에게 농지 취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지 취득의 원인이 되는 매매 등 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니라고 판시하고 있다.( 대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결, 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다14133, 14140 판결, 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결, 대법원 2008. 2. 29. 선고 2007도11029 판결, 대법원 2008.3.27. 선고 2007도7393 판결 등 현재까지 계속되고 있다.).

3) 현행 농지법은 농지취득자격증명을 농지에 대한 소유권이전등기 신청시에 첨부할 서류로만 규정하고 있으므로, 농지취득자격증명은 농지매매 자체에 대한 증명이 아니고 단지 농지취득의 자격요건의 확인 내지 증명하는 것에 불과하다고 볼 수 있다.

결국, 농지취득자격증명은 이제 채권계약이나 물권계약의 효력발생요건이 아니고, 단지 소유권이전등기를 신청하는데 필요한 첨부서류로서의 의미밖에 없다

3. 농지취득자격증명의 제출시기

1) 농지법 제8조 제4항은 “농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권이전등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다”고 하여 농지취득자격증명 제출의 종기를 등기신청시로 하고 있다.

2) 위 농지법대로 판단을 한다면, 매각허가결정시 농지취득자격증명이 필요 없고, 또한 매수인이 경매법원에 매수대금을 납부하고 법원에 소유권이전등기촉탁신청을 하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요하므로 이를 대금 납부시 또는 늦어도 소유권이전등기를 경매법원에 촉탁신청 할 때까지 구비하면 되는 것이 된다.

3) 하지만 매수인이 농지취득자격증명을 받지 못할 경우, 재경매 등의 복잡한 문제가 발생하게 되고, 무엇보다 농지취득요건이 되지 않는 자가 경매의 채무자나 소유자와 통모하여 경매절차를 지연시킬 목적으로 경매에 참가하여 최고가매수신고인으로 되는 경우가 있을 수 있다는 점이다

4) 따라서 법원은 매각허가결정일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 직권으로 매각을 불허하고 있다. 하지만 매각불허가결정에 대해 최고가매수신고인은 즉시항고할 수 있고 항고심 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에 항고법원은 이를 참작하여 매각허가결정의 당부를 판단하여야 한다. 즉 매각허가결정에 대한 항고이유의 판단기준시는 항고심의 종결시이고, 농지취득자격증명은 항고심의 종결시까지 제출하면 미제출의 하자가 치유된다.

4. 농지취득자격증명의 미제출로 인한 보증금 몰취여부

1) 최고가매수신고인이 농지취득 자격요건을 갖추지 못하여 농지취득자격증명발급신청이 반려 된 경우

① 농지취득자격증명신청의 반려통보서에 위와같은 사유가 기재된 때에는 최고가매수신고인의 귀책사유로 미발급된 것이므로 매각결정기일에 매각을 불허하고 매수신청보증금을 몰취한다.

② 다만, 이 경우에도 위에서 설명한 것처럼 매각불허가결정에 대해 최고가매수신고인은 즉시 항고할 수 있다.

2) 소재지관서가 부당하게 농지취득자격증명의 발급을 거부된 경우

① 소재지관서가 최고가매수신고인의 농지취득자격요건과 무관하게, “농지에 해당하지만 그 위에 무허가의 불법건축물이 있고 농지의 현상이 일부 변경되었으므로 원상복구되기 전에는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다”는 내용으로 거부처분을 하는 수가 있다.

② 이는 소재지관서가 농림수산식품부 예규 제23호 농지취득자격발급심사요령 9조3의4호 등의 규정을 적용, 농지취득자격증명의 발급거부 사유로 들 수 없는 것을 들어 사실상 부당하게 거부하는 것이다. 이 경우 최고가매수신고인의 귀책사유와는 무관하게 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우여서 매수신청보증금을 반환한다.

5. 소재지관서가 부당하게 농지취득자격증명을 발급 거부하는 경우

1) 문제의 제기

① 농지취득자격증명과 관련하여 실무상 가장 문제되는 사안으로

최고가매수신고인은 집행관으로부터 자신이 최고가매수신고인이라는 증명서(재판예규 943-35호 농지에 대한 매각절차에 있어서의 유의사항)를 발급받아 소재지관서의 장에게 제출하는데, 소재지관서는 최고가매수신고인이 농지법상 농지취득에 하자가 없으면 기속행위로서 당연히 발급해 주어야 하는데도, “신청대상 농지는 불법으로 형질변경한 부분에 대한 원상복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음”이라는 반려사유를 들어 농지취득자격증명의 발급을 거부하는 사례가 종종 있다.

② 이때 소재지관서가 반려의 근거로 드는 농림부예규 ‘농지취득자격증명발급심사요령’ 은 법원에 아무런 법적 기속력이 없는 것이다.

2) 반려사유의 유형

① 농지에는 해당하나 일부 면적에 무허가건축물과 불법형질변경된 부분이 있음을 이유로 반려처분한 경우(부산지방법원 2002. 12. 12. 선고 2002구합3660판결. 동 판결은 원고 승소로 그대로 확정됨.)

② 농지이나 그 지상에 기계공작공장으로 활용되고 있는 가건물이 있어 이를 철거한 후 농지로 원상복구하기 전에는 농지로서의 이용이 불가능하다는 이유로 반려처분한 경우 (창원지방법원 2002. 1. 17. 선고 2001구4778판결. 동 판결은 원고 승소로 그대로 확정되었다.)

③ 농지이나 그 토지 중의 일부인 18평 정도가 묘지로 사용되고 있다는 이유로 반려처분한 경우(전주지방법원 2002. 1. 17. 선고 2001구1723판결. 동 판결은 피고가 항소하였으나 광주고등법원 2002. 7. 25. 선고 2002누379판결로 항소기각되어 2002. 9. 14. 그대로 확정되었다.) 등이 있다.

④ 농지에는 해당하나 불법건축물이 설치되어 있고, 각종 건설자재, 재활용품 등이 적치되어 있는 등 불법적인 형질변경이 되어 있기 때문에 사실상 농지로서의 복구가 불가능하다는 이유로 반려처분한 경우(부산지방법원 2006. 3. 30. 선고 2005구합3401 판결, 동 판결은 피고가 항소하였으나 부산고등법원 2006. 12. 22. 2006누1791판결로 항소기각되어 원심 확정)

3) 반려처분의 정당성 여부

행정청의 이런 반려처분은 법원이 판단한 대로 모두 위법한 처분이고, 위법한 이유를 구체적으로 보면 다음과 같다.

① 소재지관서가 반려의 근거로 든 농림부예규 제220호(현 농림수산식품부 예규 제23호) 는 행정기관 내부의 사무처리준칙에 불과하여 법원이나 일반국민을 기속하는 효력이 없고, 농지취득자격증명은 매수인이 일정 자격요건만 구비하면 실질적인 내용의 당부를 묻지 않고 발부해야 하는 행정상의 기속행위에 속하므로 법적인 기속력도 없는 예규를 근거로 한 거부처분은 위법·부당하다.

② 만약 불법형질변경되거나 지상에 무허가건물이 들어선 농지에 대해 위와 같이 반려처분하는 경우, 최고가매수신고인으로서는 경락받아 소유권을 취득하기 전까지는 그 지상의 무허가건물을 임의로 철거하거나 불법형질변경된 농지를 원상회복할 수 있는 수단이 없으므로 최고가매수신고인에게 불가능한 일을 요구하는 결과가 된다.

③ 소재지관서가 최고가매수인에게 원상회복을 명할 아무런 법적 근거가 없고, 농림부예규 제220호(현 농림수산식품부 예규 제23호)를 극단적으로 적용하면 당해 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법형질변경하거나 지상에 무허가건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 된다.

④ 농지가 불법형질변경되거나 지상에 무허가건물이 들어서면 소재지관서의 장은 행정청에 의뢰하여 대집행으로 철거하는 등으로 불법행위를 단속할 의무가 있는데도, 오히려 불법형질변경이나 무허가건물이 있다는 이유로 농지취득자격증명발급신청을 거부하는 것은 결국 행정청의 직무유기로 인한 불이익을 최고가매수신고인에게 전가하는 것이 된다.

5) 경매법원이 취할 수 있는 조치

① 최고가매수신고인이 매각불허가나 매수신청보증금의 반환을 요청하는 때에는 이를 받아들여야 한다.

② 비록 반려처분이 부당하므로 행정소송에서 최고가매수신고인이 승소하여 농지취득자격증명을 발급받는 것이 가능하다 하더라도, 스스로 농지 취득의 포기를 원하는 경우가 있을 것이기 때문이다.

5. 나가면서

사실 위의 사안처럼 "불법건축물과 불법형질변경"된 경우가 아닌 일반적인 농지의 경우에는 농지취득자격증명 발급이 어렵지 않다. 실제 농지취득자격증명은 발급신청을 하는 현재가 중요한 것이 아니라, 1년 이내에 경작을 하는지가 중요하다. 물론 그 경작이란 것이 마음 먹기에 따라서는 그리 어렵지도 않을 뿐만 아니라, 그것마저 어렵다면 묘목을 심어놓아도 될 일이다. 결과적으로 일반 농지의 경우 경작이 가능하다고 판단되면 농지취득자격증명 발급이 되지 않는 경우가 거의 없다.

붙임    

부산고등법원 2006. 12. 22.선고 2006누1791 판결문.

부산고등법원

제1특별부

판  결

사 건 2006누1791 농지취득자격증명신청서반려처분취소

원고(선정당사자), 피항소인

                   엄00 (000000-0000000)

                  부산 사하구 000동 000 00아파트 000동 0000호

                  소송대리인 변호사 신익철

피고, 항소인      000동장

                  소송대리인 변호사 박옥봉

제1심 판 결       부산지방법원 2006. 3. 30. 선고 2005구합3401 판결

변 론 종 결       2006. 12. 8.

판 결 선 고       2006. 12. 22.

주  문

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2005. 11. 8. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다), 선정자 정00, 진00에 대하여 한 농지취득자격증명신청 반려처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이   유

1. 처분의 경위

다음 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없다.

가. 원고 및 선정자들(이하 ‘원고들’이라 한다)은, 부산 강서구 000동 0000 답 5,064㎡(이하 ‘위 전체토지’라 한다) 중 손00 소유의 18분의 4 지분(이하 ‘위 토지’라 한다)에 관하여 진행된 부산지방법원 0000타경00000호 부동산임의경매 사건의 입찰에 참여해 최고가 매수신고인이 된 다음, 2005. 11. 7. 피고에게 그 낙찰에 필요한 농지취득자격증명의 발급을 신청(이하 ‘위 신청’이라 한다)하였다.

나. 피고는 2005. 11. 8. 원고들에게, 위 토지는 농지로서 보존되어 있지 아니하므로 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하여 농지법(이하 ‘법’은 이를 가리킨다) 제8조 및 법 시행령 제10조 제2항에 저촉된다는 이유로 위 신청을 반려한다고 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

(가) 위 전체토지의 지목은 ‘답’으로 법상 농지에 해당하므로, 일시적인 현상변경이 있다 하여도, 장차 농업경영계획대로 영농이행이 가능한 원고들에게 농지취득자격증명을 발급해야 한다.

(나) 원고들은 위 토지에 관하여 아직 소유권을 취득하지 않아 아무런 권원이 없으므로, 불법적으로 형질변경된 부분에 대하여 원상복구가 필요하다며 원고들의 신청을 반려하는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것이다.

(2) 피고의 주장

(가) 위 토지는 그 지목이 답으로 되어 있기는 하나, 그 현황상 불법건축물이 설치되어 있고, 각종 건설자재, 재활용품 등이 적치되어 있는 등 불법적인 형질변경이 되어 있기 때문에 사실상 농지로서의 복구가 불가능하여 농지로 볼 수 없으므로, 위 토지에 관하여 농지취득자격증명을 발급할 수 없다.

(나) 원고들이 농지취득자격증명을 발급받기 위해서는 취득대상 농지에 대한 영농가능성이 구체적으로 현실화되어 있어야 하나, 원고들은 위 토지에 관해 구체적이고 현실성 있는 농지사용계획을 제출하지 못하였으므로 법이 정한 자격요건을 충족하지 못하였다.

나. 관계 법령

별지(2) 기재와 같다.

다. 인정사실

다음 사실은 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 4, 을 제3호증의 1 내지 6, 을 제4호증, 을 제7호증의 1 내지 7의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

(1) 현재 위 전체토지 위에는 파이프조 차양막 지붕 단층 건물 840㎡의 작업장, 파이프조 차양막 지붕 단층건물 119㎡의 창고, 목조 차양막 지붕 단층건물 51.3㎡가 들어서 있고 나머지 부분에도 고철, 재활용품 등이 적치되어 있는 반면, 농작물이 재배되고 있지는 않으며, 한편 위 전체토지에 이르는 수로는 끊어져 있는 상태이다.

(2) 원고들은 위 신청을 하면서 위 토지의 취득목적은 농경경영이고 위 전체 토지 중 1,688㎡(위 토지의 지분면적은 약 1,125㎡이므로 계산착오에 따른 적시이다)에 벼를 재배할 예정이며 영농경력은 없으나 노동력을 ‘일부고용’의 방법으로 확보하여 2006. 6.부터 영농을 착수할 계획이라는 내용의 농업경영계획서를 작성, 제출하였다.

(3) 피고가 원고들에게 한 이 사건 처분 통지서에는, 그 반려사유란에 ‘위 전체토지는 취득시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나, 농지로서 보존되어 있지 아니하므로 법 제8조, 법 시행령 제10조 제2항에 저촉된다’고 기재되어 있고, 그 아래의 대안란에 ‘위 전체토지에 불법으로 형질변경된 부분을 농작물 및 다년생 식물의 재배가 가능한 토지로 원상복구한 후 발급이 가능하다’는 문구가 기재되어 있다.

라. 판단

(1) 법 제8조 제1항은, 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장 등으로부터 농지취득자격증명을 발급받도록 규정하고, 제2항은 농지취득자격증명 발급신청시 취득대상농지의 면적, 농업경영에 적합한 노동력 등이 포함된 농업경영계획서를 작성하도록 규정하고 있다. 또한, 법 시행령 제10조 제2항 제3호는 농지취득자격요건 중 하나로 ‘농업경영계획서의 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것’을 들면서, 그 제3항 및 법 시행규칙 제7조 제6항에서 위 자격요건을 충족하는지를 확인함에 있어 취득대상 농지의 면적(1호), 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계․장비 등의 확보 여부 또는 확보방안(2호), 소유농지의 이용실태(3호), 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다연성식물의 종류(4호), 농작물의 경작 또는 다연성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태(5호), 신청자의 연령․신체적인 조건․직업 또는 거주지 등 영농여건(6호), 신청자의 영농의지(7호) 등을 종합적으로 고려하도록 규정하고 있다.

(2) 먼저, 위 토지가 농지에 해당하는지에 관하여 살피건대, 어떠한 토지가 법에서 말하는 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 법에서 말하는 농지에 해당하므로, 그 취득에는 소재지 관서의 농지취득자격증명이 필요하다고 할 것인바(대법원 1999. 2. 23. 자 98마2604 결정 등 참조), 위 인정사실에 의하면, 이 사건 전체토지는 현재 농작물의 경작 등에 이용되지 않은 채 그 위에 작업장, 창고, 사무실 등의 차양막 지붕 단층 건물들이 들어서 있거나 고물, 재활용품 등이 적치되어 있긴 하지만, 그 위에 견고한 구조물 등이 축조되어 있지 않은데다가 크게 현상변경이 이루어진 것은 아닌 점 등에 비추어 위 토지의 변경 상태는 일시적인 것으로서 그 원상회복이 비교적 용이하게 이루어질 수 있다고 봄이 상당하여 위 전체토지는 법에서 말하는 농지에 해당한다.

(3) 다음으로 피고가 위 토지의 불법형질변경을 이유로 농지취득자격증명의 발급을 거부할 수 있는지에 관하여 보건대, 경매절차를 통하여 위 토지를 낙찰받기 위하여 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 위 토지를 낙찰받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 그에게 형질변경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것인 점, 불법적으로 형질변경된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면, 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법으로 형질변경하거나 지상에 무허가건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 되는 점 등을 참작하면, 불법으로 형질변경된 위 토지에 대하여는 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상복구된 후에 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 피고의 처분사유는 적법한 것이라고 할 수 없다(원고들이 위 토지를 취득한 다음 관할 관청에서 그 원상회복을 위한 행정조치를 취하는 것은 별개의 문제이다).

(4) 마지막으로, 원고들이 제출한 영농계획이 현실성이 있는지에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 위 전체토지의 변경 상태는 일시적인 것으로서 그 원상회복이 비교적 용이하게 이루어질 수 있는 점, 위 전체토지의 공유자인 원고들로서는 공유물에 대한 보존행위로서 불법건축물의 철거 등을 구할 수 있는 점, 현재 위 토지에 이르는 수로가 끊어져 있는 상태이기는 하나, 관할 관청 등을 통하여 수로가 연결된다면 벼를 재배하는 것이 가능하고, 또 원고들은 벼농사가 어려우면 밭으로 경작하여 채소등을 재배하겠다는 의사를 표시하고 있으므로 원고들에게 영농의지가 있는 것으로 보이는 점, 그리고 원고들의 나이, 거주지 등의 영농여건 등을 종합적으로 고려하면 원고들이 제출한 영농계획은 실현가능하다고 할 것이다.

(5) 따라서 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고 피고의 항소는 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 박흥대 _________________________

          판사 고영태 _________________________

          판사 유남근 _________________________

1. 농지취득자격증명 발급 신청 당시에 농업인이 아닌자가 농업경영 목적으로 농지를 취득하는 경우에 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적(취득면적 임차예정 면적)이 1천㎡(온실 등 시설일 경우 330㎡)이상이어야 농지취득자격증명을 발급 → 다만, 농업인이 아닌 개인이 주말.체험영농에 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일것.

 

2. 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질변경되어 농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 3년이상 이용되는 토지는 농지법상 농지에 해당되어 농지취득 자격증명을 발급

다만, 사실상 농지일지라도 불법산림훼손으로 인하여 산림법상 산림으로 복구 대상인 경우 농지의 범위에서 제외됨

 

3. 전용허가를 받은 농지내에 현장사무소를 설치하는 것은 일시사용후 농지로 복구할 의무가 없으므로 일시사용허가를 받지 않아도 됨.

 

3-1. 농지를 농업경영목적으로 취득할 수 있는 자는 농업인. 농업인이 되고자 하는자 및 농업법인만이 가능하고 전용목적으로 취득할 수 있는 자는 당해 농지에 대한 전용허가를 받거나 신고를 한 자만이 가능

 

4. 농지전용허가 절차를 거쳐 전용목적사업이 완료된 토지는 지목이 전.답.과수원이라도 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능.

 

4-1. 신고전용을 한 농지를 제3자가 취득하기 위해서는 취득하고자 하는 자 명의로 농지전용변경 신고를 한후 농지취득자격증명 신청.

 

5. 농지전용허가 절차를 거치지 않고 주택을 농지에 건축한 경우에는 불법전용에 해당되어 농지로 원상회복하여 농업경영목적으로 농지취득자격증명을 발급 받거나 농지전용허가를 득한후 신청.

 

6. A면 관내의 농지 500㎡, A면와 떨어진 B면 관내의 농지 600㎡를 취득 하고자할 경우

→ 신청인은 A. B면 중 한 면에 농지 취득자격증명발급  신청을 할수 있고 신청서를 받은 A면또는 B면은 상대방 면의 협조를 받아 신청자에게 발급

→ 농지의 면적이 적고 많음에 관계없이 신청인으로부터 접수받은 면이 주관이 되어 상대방 면의 협조를 받아 처리

 

7. 처분대상 농지를 그 배우자가 취득토록 농지취득자격증명을 발급하는 것은 잘못임.

다만, 이미 증명을 발급받아 이전 등기하였다면 선의의 제3자 보호를 위해 위법한 행정처분을 사유로 증명발급을 취소할수 없으나 발급한 공무원은 업무상 과실에 대한 책임이 있음.

 

8. 농지를 1,O00㎡이상 임차하여 농작물을 경작하고 있는 경우 1,000㎡미만이라도 신규 취득 가능함(농업경영목적).

 

8-1. 농지전용허가를 받은 농지를 농작물 경작의 용도로 농지취득자격증명 발급

○ 농지가 훼손되어 원상회복이 사실상 어려운 경우 : 불가

○ 농지가 훼손되지 않았거나 농지로 원상회복하여 농작물을 경작할 수 있는 경우 : 발급 가능. 이때 농지전용허가를 받은 자에게 농지전용허가의 취소가 불가피 함을 알리고 농지취소에 따른 청문절차 등을 거쳐 선의의 피해가 발생하지 않도록 하여야 함.

○ 나대지나 황무지 상태로 되어 있는 농지의 취득자격증명 발급  : 농업경영 계획서의 특기사항란에 『농지를 농작물 경작에 적합한 상태로 복구한 다음 농작물 경작에 이용하겠다』는 의사를 기재 하도록 하고 농지로의 복구를 조건으로 당해 농지를 취득한다는 점을 분명히 고지후 발급.

 

9. 외국인이라 하여도 국내에 거소 신고를 하고 국내에 거주하면서 자기가 직접 영농에 이용하고자 하는 경우에는 농지취득이 가능함.

 

9-1. 국외에 거주하는 사람은 취득 불가

 

9-2. 외국인의 경우 벼.보리의 재배가 금지되어 있음(외국인투자촉진법제4조) 다만, 제외동포의출입국및법적지위에관한법률 제11조에 의하여 국내 거소 신고를 한 외국국적동포는 대한민국안에서 부동산 취득,보유,이용 및 처분을 함에 있어 대한민국 국민과 동등한 권리를 갖음.그러므로 재배 작목에 상관없이 취득 가능.

 

9-3. 미국 시민권자인 교포가 농지를 상속 받을수 있음(10,000㎡이내)

 

9-4. 거소기간은 연장이 가능하므로 이에 대하여 정한 사항은 없으며, 농업경영 계획서의 실현 가능한 정도의 기간이면 됩니다. 다만 체류목적이 학업이거나 체류기간이 너무 단기간이어서 시구읍면장이 농업경영이 곤란하다고 인정 되는 경우에는 반려할 수 있음(농지법시행령 제9조)

 

9-5. 외국인도 주말*체험영농 목적으로 취득 가능

 

10. 농지전용허가를 받아 관광농원시설을 설치하여 준공된 경우에는 지목에 관계없이 농지에 해당되지 아니하며, 농지 이외의 지목으로 지목변경 가능

 

11. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없음.

다만, 농지개혁법에 의한 분배대상 농지에서 제외된 위토로서 위토대장에 등재되어 있는 사실상 종중소유의 농지의 경우 법원등기예규에 의하여 소유권 이전등기가 가능한지 여부는 관할 법원(등기소)에 문의.

 

12. 농업경영계획서의 실현 가능성 여부는 개인별,지역별로 다를수 있으므로 당해 시, 구, 읍,면장이 판단할 사항임.

 

13. 택지개발예정지구에 편입된 농지는 아직 그 실시 계획이 수립되어 농지법제36조 제2항에 의한 농지전용협의를 거친 농지가 아니므로 농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

 

13-1. 도로로 농지전용허가.협의를 거친 농지라 하더라도 농지가 훼손되지 않아 농업 경영이 가능한 경우에는 취득자격증명 발급 가능.

 

14. 기존 소유농지를 전부 위탁하거나 임대경영하고 있는 자는 영농의사가  없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없도록 하고 있음(법시행령제9조) → 휴경도 포함

 

15. 농지취득자격증명 반려사유가 농지법상 농지가 아닌 경우나 도시지역내 주거.공업.상업지역인 농지로서 농지취득자격증명 발급없이 취득할 수 있는 경우는 등기 가능.

 

16. 주거지역과 녹지지역이 분할되어 있을 경우 주거지역은 농업경영이 곤란하고 녹지 지역만 가능하면 녹지지역만 취득자격증명 발급.

 

17. 농업.농촌기본법시행령제3조의 농업인의 정의 중 부모님 소유의 농장에서 일을 하신다면 농업인의 정의에 해당함을 명백하게 입증하지 않는 한 농업인으로 보기 어려움.

 

18. 공동소유의 일부 지분을 취득하고자 하는 경우 농지취득자격증명 발급 가능.

 

18-1. 농지를 공유로 취득하더라도 공유자 각각의 지분면적이 1,000㎡ 이상(시설330㎡이상)이여야 함.(농업경영목적)

 

19. 증여에 의하여 공유로 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

 

20. 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고 취득할 수 있으나 판결에 의하여 취득하는 경우에는 발급받아야 함.

 

21. 주거지역이라도 농지전용이 되지않아 농업경영이 가능한 경우나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 농지와 함께 농업경영에 이용하고자 하는 경우, 동 농지 등을 농업경영 계획서에 이용하고자 하는 뜻을 기재하여 이를 포함한 취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 농지취득이 가능.

→ 전용되지 않는 주거지역 농지(400㎡) 상속농지(400㎡) 신규취득(200㎡)농지일 경우 취득 가능

 

22. 녹지(자연녹지. 공원)지역에 대하여는 농지취득자격증명 발급.

 

22-1. 다만, 농지법제36조제1항에 의한 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설예정지로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니함.

 

23. 지목이 전이나 실제의 토지현상이 하천으로서 농지로 원상회복이 불가능하다고 시장.군수.구청장이 인정하는 경우 농지이외의 지목으로 변경 가능하고 농지취득반려통지에 의하여 취득이 가능.

 

24. A에서 B, C가 B로부터 매입하였다면 순서대로 농지취득자격증명을 발급할 수는 있으나 B와 C가 동시에 농지취득자격증명을 발급 받을수는 없음.

 

24-1. 농지취득자격증명 발급 관할 지역이 다른 농지를 신규 농업인이 취득하는 경우에 취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 가능.

 

25. 임차예정 면적은 농업경영계획서와 임차기간 등이 포함된 임대차계약서(인감증명은 반드시 첨부할 필요는 없음)에 의하여 확인하도록 되어 있음. → 취득후 임대차계약이 허위로 드러나면 사위에 의한 농지취득으로 처벌이 가능하며 농업경영계획 불이행시 처분명령 가능

 

26. 농업경영계획서의 임차(예정)농지 현황에는 현재 임차경작을 하고 있지않고 앞으로 임차를 하겠다는 예정 면적도 포함시켜 작성하는 것이며, 임대차계약서에 의하여 이를 확인하도록 되어 있음.

 

27. 농업경영계획서의 취득목적이나 영농계획은 당해 농지를 취득하고자 하는 자가 자기의 책임으로 자유롭게 기재하는 사항이며, 농업경영계획서를 허위로 작성된 것이 발견시는 농지취득자격증명 발급을  반려할 수 있으며 이를 보완할 수도 있음.

 

28. 초중등교육법,고등교육법에 의한 학교에 재학중인 학생(야간학생이나 통신학교 재학생은 제외)은 농지취득자격이 없는 것으로 봄.

 

29. 주민등록번호가 없는 재외 동포의 경우 거소등록번호를 주민등록번호로 갈음하여 동 증명 발급.

 

30. 상속인에게 한 유증에 의하여 농지를 취득하는 경우 동 증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있으며 이러한 사유를 기재하여 반려 통지하여야 함.

 

31. 농지취득자격증명이나 농지원부는 지상권자의 사용승락이 필요없음.

 

32. 농지법제22조제4호의 자기의농업경영에 이용한 기간은 당해 농지의 소유자가 직접 농작물 경작등에 이용한 기간을 말하므로 증여후 실제 자경한 기간을 말함.

 

33. 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자로서 영농능력이 확인되면 거주지에 관계없이 취득이 가능.

 

34. 미성년자는 농업경영능력이 없는 것으로 보아 농지취득자격증명을 발급 받을 수 없음.

 

35. 주민등록을 같이하고 농업인 세대로서의 부부인데 남편 명의로 농지가 400평 있음.

부인 명의로 100평을 구입하고자 할 경우 취득가능 여부 → 농지를 취득하는 자가 동 증명발급 신청 당시 남편과 함께 농업에 종사하는 경우에 농업경영계획 면적에 관계없이 농지 취득이 가능.

 

36. 농지전용허가를 받은 농지를 취득하기 위해서는 농지전용변경허가(명의변경)를 받은 후에 당해 목적으로 농지취득자격증명을 받아야 하며, 농지전용허가를 받기 위해서는 당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 함.

 

37. 부모가 농업경영을 하고 자녀가 그 농사일을 돕는다면?

→농업경영에 대한 투자,손실부담 등 농업경영에 대한 책임없이 농업인의 가족이 농업 일을 단순히 도와주는 것은 농업경영으로 볼 수 없음.

 

38. 농업법인이 아닌 농협은 농지를 농업경영 목적으로 구입할 수 없음.

 

39. 타용도일시사용허가를 받은 농지라 하더라도 일시사용기간 종료후 농지로 복구하여 농업경영에이용하고자 하는 농업경영계획서를 제출하는 경우에는 농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

 

40. 농지를 농업경영 목적으로 취득하였다 하더라도 농지법이 정한 소정의 절차를 거쳐 농지전용허가를 받았다면, 이는 농지를 농업경영이외의 목적으로 전용해도 된다는 행정청의 허가를 받은 것이므로 당해 농지를 농업경영에이용하지 않았다는 이유 만으로 사위 기타 부정한 방법으로 취득하였다고 처벌하거나 처분의무를 부과하는 것은 잘못.

 

41. 지목이 임야이나 과수원으로 토지형질변경허가를 받아 사용하고 있던 토지를 농지 취득자격증명 발급없이 소유권 이전등기후 농업경영에 이용하지 않을 경우?

→ 소정의 절차를 이행하지 않고 농지를 취득 하였다면, 당해 농지를 자기의 농업경영에 성실히 이용하여야 하며, 정당한 사유없이 소유농지(96.1.1이후 구입)를 자기의 농업경영에 이용하지  않았다면 처분대상.

 

42. 농지원부상 농업인인지 여부를 확인할 수 없는 경우에는 별도로 조사.확인하여 농업인에 해당하는 경우에는 1천㎡미만 이더라도 농지를 취득할 수 있음.

 

43. 농지취득자격증명은 신청인의 영농능력,영농의사,거주지,직업 등 영농여건을 종합적으로 고려하여 농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는 지 등을 확인하여 발급함. 따라서,다른 직업이 있어도 신청인이 직접 자기의 농업경영에 이용할 수 있는 경우에는 농지취득이 가능함.

 

44. 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설로 결정된 농지는 농지취득자격증명 발급받지 아니하고 취득할 수 있음. 

○ 농지법부칙 제8조제3항에서 '96.1.1 농지법 시행 당시 도시계획법에  의하여 도시 계획시설예정지로 결정된 농지는 종전의 농지의보전및이용에관한법률에 의하여 농지전용에 관한 협의를 거치지 아니한 농지는 농지법제36조제2항제1호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 것으로 본다.

○ '65.10.13일 도시계획시설로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있으며 자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 소유할 수 있음. 

○ 이러한 농지를 농지취득자격증명을 발급받아 취득하였다 하더라도 도시계획시설의 소유농지는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 처분의무는 발생하지 않는다.

 

45. 소유권 이전시 취득세 감면 여부.

○ 농업을 주업으로 하는 자로서 2년이상 영농에 종사한자. 후계농업인 또는 학과의 이수자 및 재학생('자경농민'이라 함)이 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(전.답.과수원.목장용지) 및 관계법령에 의하여 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감하고 있음(지방세법제261조)

○ 축산업에 종사하는 자도 농업을 주업으로 하는 자로 볼 수 있을 것이나 자세한 것은 세무 담당부서에 문의.

 

46. 2급1호 지체장애인이 농지를 취득할 수 있는지?

→ 신체조건을 감안시 취득대상 농지를 본인이 직접 영농에 이용할 수 없다고 판단되는 경우 증명을 발급하지 아니할 수 있으나, 지체장애라 하여도 영농이 가능하다고 인정하는 경우에는 취득이 가능함.

 

47. 영농조합법인 명의로 취득하는 농지와 농업인 개인 소유의 농지는 그 소유권자가 다르므로 소유상한 면적 계산에 있어 따로 계산 

○ 농업인인 조합원이 그 소유농지를 영농조합법인에 출자하여 영농 조합명의로 소유권이 이전된 경우에는 당해 농지는 영농조합법인 소유의 농지로 계산.

○ 영농조합법인이 취득하는 경우 그 법인명의로 신청

 

48. 취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야 농업경영이 가능한 경우에는 농지로 복구하여야 취득 가능. 다만, 취득 당시에 소유권 취득이 안되어 복구가 곤란한 경우에는 취득후 복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에 그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청.

 

49. 농지전용허가 절차를 거치지 아니하고 묘지가 설치되어 있는 경우 원상회복하든지 전용후 취득이 가능하며, 묘지를 제외한 농지의 일부분만 농업경영 목적으로 취득자격증명 발급 받아 이전후 분할가능.

 

50. 준도시지역내 농지의 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급 받아야 취득 가능.

 

51. 지적법에 의한 지목이 전이나 전용허가 없이 불법으로 전용된 경우 농지로 복구하여야 하며, 소유농지 상한 규정을 적용하여야 함. 이때, 농지원부상 소유농지 현황에 등재하고 경작현황에는 휴경으로 표시.

 

52. 농지취득자격증명은 원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자가 아닌 제3자가 동증명을 대리 신청하는 것은 곤란하나, 농지관리위원회 확인을 본인이 받은 것이므로 부득이한 사유로 인하여 위임장을 첨부한 경우에 신청 가능.

 

53. 농지법상 '맹지'라 하여 농지취득을 제한하는 것은 없으나, 진입로 확보 문제는 인근 농지의 소유자등과 협의하여 해결하여야 함.

 

54. 도시지역내 농지라 하더라도 농지법제36조제2항의 규정에 의하여 도시계획시설로 결정되거나 형질변경허가를 받은 경우에는 동 증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있음.

 

55. 축산업에 종사하는 사람이 농지법상 농업인에 해당하더라도 농지에서 농작물 경작 등 농업경영을 하고 있지 아니하므로 농작물 경작 목적으로 신규 취득하는 경우에는 총면적(취득면적 임차면적)이 1,000㎡이상이어야 함. 

 

56. 신규취득시 농업인 여부는 농지원부상의 농업인으로 등재여부 등에 확인하고 1세대에 농업인이 2인이상인 경우에는 그 세대를 기준으로 농지원부를 작성하고 있으므로 부인이 농지원부에 의하여 농업인 세대주와 함께 농업경영에 종사하고 있는 것이 확인되지 않는 경우에는 현지확인, 농지관리위원회 확인 등의 방법으로 별도로 확인.

 

57. 기존 소유농지를 전부 임대하거나 휴경하고 있지 아니하는 경우에는 기존 소유농지를 취득 농지와 함께 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적으로 계산. 

 

58. 농업경영계획서의 영농착수 시기는 농지취득자격 확인 기준의 하나로서 농업경영계획서의 내용이 실현 가능한지 여부를 판단시 고려할 사항이므로 농작물의 종류, 취득시기, 기타 영농준비 기간 등 개인 사정에 따라 달라질수 있음.

 

59. 농로 부지도 농지에 해당하므로 이를 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 농로 등 농지개량시설로 이용하는 것도 농업경영에 해당하므로 처분대상에 해당하지 아니함.

 

60. 농지를 영농목적으로 신규취득시 농지소재지에 관계없이 농업경영에이용하고자 하는 농지의 총면적이 규모 이상이면 농지취득 가능하나, 영농에 이용하고자 하는 농지간에 거리가 자기의 농업경영에이용할 수 없을 정도로 멀리 떨어져 농업경영계획서의 내용이 실현가능하지 않다고 인정되는 경우에는 반려 할수 있음.

이때, 실현 가능한지 여부는 시구읍면장이 지역실정,교통사정등 영농여건을 종합적으로 판단할 사항임.

 

61. 1986년 당시 농지매매증명 발급 기준

→ 농지매매증명 발급기준에 대하여 당시 법령에 그 확인 기준에 대하여 명확한 규정은 없으나(1988.11. 3 농지개혁법제51조의 개정으로 농지취득시 농지소재지에 전가족주민등록이전,실제 6개월이상 거주 요건이 명문화됨) 농업인에게 농지를 분배한 농지개혁의 목적에 따라 매수인이 자경이 가능한지 여부, 농지소유상한인 3만제곱미터 초과 여부 등을 확인하여 적합한 경우에 발급하도록 하였으므로 농지소재지와 매수인의 거주지가 통작이 가능한 거리(지역교통 사정에 따라 다를 수 있었으나 통상4km 이내로 적용하다가, 1990.8.27일 농지임대차관리법시행령 제정으로 8km로, 1991..9.19 동시행령 개정으로 20km로 확대됨)에 있어야 발급됨.  다만, 1996. 1, 1일 농지법 시행으로 통작거리 폐지됨

 

62. 농지취득자격증명 발급 신청시 기존 소유농지 전부를 임대하거나 위탁경영하고 있는 자가 추가로 농지를 취득하는 경우에는 영농의가가 없는 것으로 보아 농지취득자격증명을 발급하지 않도록 함.

 

62-1. 기존 소유 농지를 휴경하고 있는 비농업인도 기존 소유농지와 함께 새로이 취득하고자 하는 농지를 자기의 농업경영에 이용하겠다는 농업경영계획서를  제출하면 신규 농업인으로서 농업경영목적으로 취득 가능.

 

63. 농지전용허가(협의)를 받은 농지를 제3자가 취득하는 경우에는 취득하고자 하는 자의 명의로 농지전용변경허가(협의) 절차를 거친후 취득자격증명 발급.

 

63-1. 기존 소유농지에 대하여 처분명령을 받은자는 농지취득자격증명을 발급  받지 못함

 

64. 농업경영목적으로 농지를 취득한 경우라도 농지법에 따라 농지전용허가 절차를 거쳐 농지를 전용한 경우에는 농업경영계획서를 허위로 기재하여 부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없음.

 

65. 공유농지로서 공유자간에 소유지분에 대하여 경계를 정하고 있고 취득대상 공유지분에는 불법전용 농지가 없는 경우로서 당해 지분의 농지만 취득하는 경우 불법전용을 이유로 농지취득자격증명을 반려할 수 없음.

 

66. 묘지가 '73.1.1부터 설치되어 있다는 것이 객관적으로 확인되는 경우 농지법 저촉을 받지 않음.

 

68. 교육법에 의한 학교(초등.중등.고등.대학교.대학원)에 재학중인 학생은 영농 능력이 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없음. 다만, 정보.통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받은 학교에 재학중인 학생이나 야간수업을 받는 학생등은 가능

 

68-1. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.   

 

68-2. 4년제 대학을 휴학한 경우(휴학예정 포함)라도 재학생으로 분류되어 농지취득 제한(농업경영 목적)

 

68-3. 15세 학생인 경우 신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지 등 영농여건에 의한 영농실현이 어려워 불가

 

69. 농지전용허가를 받은 농지는 당해 허가를 받은 자가 아니면 전용목적으로 취득할 수가 없습니다.(농지법제6조제2항제6호)

 

70. 농지원부상 농업인으로 등재되어 있지 않는 세대원이 농업인 인지 여부는 별도로 그 경작현황을 조사하여 확인하여야 할 것이므로 농지원부에 세대원으로 등재된 사람이 농업인에 해당하는 것을 확인되는 경우에는 1,000㎡미만 농지도 취득 가능

 

71. 전용허가된 농지를 취득하고자 하는 경우 그 취득 목적에 따라 심사 

○농업경영 목적으로 취득하고자 하는 경우 : 당해 농지에 농작물의 경작이 가능하여야 하므로 전용허가된 농지라 하여도 훼손이 되지 않았거나 훼손 되었더라도 원상회복이 용이하여 농작물 경작이 가능하다고 인정되면 농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

○농지전용 목적으로 취득하고자 하는 경우 : 농지전용허가를 받은 자만 당해 농지를 취득할 수 있으므로 우선 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여 전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

 

72. 농지법제44조의 규정에 의하여 불법으로 전용된 농지는 원상회복하여야 할 것이므로 이를 취득하고자 하는 경우에는 농지로 원상회복한 후 농업경영목적으로 취득하거나 전용허가후 전용목적으로 취득

 

73. 농로 등 농지개량시설의 부지도 농지법상 농로에 해당하므로 농지를 농로 등의 목적으로 사용하는 경우 농지취득이 가능74. 취득대상 농지가 1천제곱미터이상인 농지를 농업인이 아닌 개인이 주말체험  영농을 위해 농지를 취득하고자 하는 경우 2세대 이상이 1,000㎡미만  으로 분할하고나 공유지분으로 하여 취득하여야 함.

 

75. 주말체험영농을 위한 면적(1,000㎡미만)은 기존농지와 주말체험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 농지 총 면적을 말함

 

75-1. 농지총면적이 1,000㎡이상이면 농업경영목적으로 취득.

 

76. 농지취득자격증명은 소유권이전의 효력이 발생하는 것이 아니며 농지의 소유권의 변동은 민법등에 의하여 매매계약.증여.판결. 경매.상속등에 의함.

→ 농지취득자격증명 발급시 취득원인에 대하여는 고려하지 않고 농지취득자격만 적합하면 1농지에 대하여 여러명에게 농지취득자격증명 발급 가능.

 

77. 주말체험영농을 위해 취득 후 세대별로 소유농지의 면적이 1,000㎡이상일 경우 초과된 면적은 처분하여야 함.

 

78. 농지취득자격증명 신청은 신청인이 직접 신청하지 않고 제3자나 우편으로도 제출가능하나, 증명서 또는 반려통지서는 제3자가 악용하지 않도록 개인신용 정보보호 차원에서 신청서에 기재한 신청인의 주민등록상 주소로 발송하거나 본인(본인의 위임을 받은 자)에게 교부.

 

79. 주말체험영농 목적으로 구입후 사업계획 변경으로 농업경영을 하고자 농지의 합계가 1,000㎡이상일 경우 농업경영목적으로 취득 가능. 

 

80. 주말체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 논.밭.과수원 모두 어디든지 취득 가능하며, 논을 밭으로 전환도 가능

 

81. 농지법에 공유취득에 대한 제한이 없으므로 공유지분에 대한 취득 가능

 

81-1. 공유농지의 일부지분 면적에 대하여는 공유자 지분의 과반수의 동의후 경계를 구분하여 취득자격증명 신청 발급

 

82. 주말*체험영농은 거주지나 나이 등의 제한은 없으나, 나이가 너무 어려서 당해 농지를 주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우 제한할 수 있음.

 

83. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 농지전용 목적으로 신청하는 경우 농지취득자격이 없음으로 반려

 

84. 법 개정전 1,000㎡미만의 농지에 대한 비닐하우스를 설치하여 농업경영목적으로 이용하지 않고 주말체험영농목적으로 이용하는 경우 취득목적대로 이용하지 아니한 경우에 해당되어 처분하여야 함. 다만, 주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경*임대할 경우 처분토록하고 있고 인근 농업인에게 농작업

위탁은 허용.

 

85. 농지의 소유권등기를 완료한후 농지취득자격증명을 발급할 수 없으며 농지 취득자격증명은 효력발생요건이 아니고 단순히 농지법상 소정의 농지취득만을 확인하는 증명서류임.

 

86. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

- '73.1.1일이후 불법전용된 농지는 원상회복후 농지취득자격증명을 발급 하여야 하나 경매 등으로 취득전에 원상회복이 곤란하고 불법전용된 농지가 일부로서 농업경영에 큰 지장이 없는 경우 복구계획을 기재후 신청

- 농지를 취득자고자 하는 자의 주소지와 소재지가 다른 경우 영농여건등을 종합적으로 고려 소재지 시.구.읍.면장이 결정. 다만, 주말체험영농 목적은 거주지에 관계없이 취득 가능.

 

87. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없으나 부동산실권리자명의등기에 관한법률 제8조의 규정에 의거 종중이 명의신탁한 경우에는 처벌하지 않음.

 

88. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 신청하면 농지취득자격이 없음으로  반려

 

89. 임야중 사실상 농지가 있을 경우 취득대상 농지의 면적. 경계등을 알수 없을 경우 발급심사가 곤란하다는 이유로 반려

 

90. 경지정리가 시행중인 농지라도 다른 용도로 형질변경되는 것이 아니므로  농지취득자격증명 발급

 

91. 농지소재지와 신청인의 거주지가 너무 멀어 농업경영이 불가능하다고 인정  되면 반려할 수 있음.

 

92. 매실나무.밤나무.잣나무는 유실수에 해당하므로 농지취득자격증명 발급 가능.

 

93. 동일인이 여러번 농지취득자격증명을 신청하는 경우에도 수차에 걸쳐 증명을  발급할 수 있음.

 

94. 기존 소유 농지를 기재하지 않고 신청서를 제출하고 발급권자가 행정여건상  확인하지 않아 동 증명을 발급하였더라도 허위공문서 작성이 아니고 허위로  신청한 것으로 보아 신청인을 처벌

 

95. 주말*체험영농 목적으로 토지거래허가는 불가함(농지법상은 가능함)

국토의계획및이용에관한법률시행규칙제23조의 규정에 의거 “농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우“ 허가를 득할수 있다고 되어있음.

 

96. 유증(유언에 의한 증여)에 의한 취득은 농지취득자격증명 필요 없음

 

97. 취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능

 

98. 타용도일시사용허가 기간중 취득시 복구조건으로 취득 가능

 

99. 모친 소유 농지를 농업인이 아닌 아들이 취득하더라도 세대별 소유농지가 1,000㎡미만인 경우 주말.체험영농목적으로 취득 가능.

 

100. 농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란함.

 

101. 주말체험영농목적으로 취득시 기존 소유농지는 지역에 관계없이 농지를 취득하고자 하는 자 또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 말함.