묘지 등 불법전용된 농지도 농지취득자격증명이 나오고 소유권이전등기가 가능할까?

[농지오케이]

묘지 등 불법전용된 농지도 농지취득자격증명이 나오고 소유권이전등기가 가능할까?

이미 지난번에

농지로 사용하지 않는 농지, 농지취득자격증명 발급 가능할까?

라는 글로서 한번 설명을 한 바가 있는데도

최근에도 현장에서 농취증을 받으면서 많은 문의가 있어서

다시 한번 정리해 보려고 한다.

결론부터 말하자면

가능하기도 하고 불가하기도 하다.

이유는 그 사유가 천차만별이고

업무를 처리하는 기관이나 사람에 따라서도 제각각이기 때문이다.

농지취득자격증명의 발급은

대부분은 가능하다고 말할 수는 있다.

일반적인 매매나 증여 등에서는

매도자나 증여자가 원상복구를 하고

매수자가 농지취득자격증명을 하면 아무런 문제가 안 된다.

하지만 현실적으로 원상복구하는 것이 거의 불가하기에 문제가 된다.

더욱 문제가 되는 것은

경매나 공매로 불법전용된 농지를 취득하려는 경우인데

이때에는 경매에 부쳐지는 전 소유자는 원상복구를 할 의지가 없을 것이니 불가하고

새로이 경매에 입찰하려는 자는 권원이 없으니 원상복구를 할 수가 없다.

따라서 이러한 경우에는 원상복구계획서를 첨부하여

농지취득자격증명을 발급 신청하게 되면

시 구 읍 면에서는 농취증의 자격심사는 물론이고

원상복구 계획서의 내용을 보고 이행 가능한지 등도 심의하여

농취증을 발급하거나 반려를 하게 되는 것인데

이때 대부분의 시 구 읍 면에서는 농취증이 발급이 된다고 보면 된다.

이유는 사실상 이 원상복구계획서대로 이행될 수 있을지를

서류만으로 판단하는 데는 한계가 있기도 하고

또 원상복구계획대로 이행하지 아니하면

농지법에서 처벌 규정을 정하고 있기 때문이다.

그런데 이를 가지고 일부 전문가나 유튜브에서는

불법 농지에 대하여 농취증을 잘 받는 방법이니

불법 농지도 소유권이전이 가능하니 염려 말고 하라고 한다.

이는 처벌 조항을 보면 함부로 말할 수 없는 일인데도 말이다.

농지취득자격증면서, 농업경영계획서, 원상복구계획서를 내고

농지취득자격증명서를 받아서 소유권이전등기를 하고

농업경영계획서나 원상복구계획서를 이행하지 않으면

어떠한 처벌을 받는지 한번 보자

두 가지로 처벌을 할 수 있다.

농지법 제57조 농지를 거짓이나 부정한 방법으로 취득한 경우로서

농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로

제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는

5년 이하의 징역

또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지 가액(土地價額)에

해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

다른 하나의 방법으로는

농지법 제10조 농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분 위반으로서

농지법 제63조 이행강제금 부과하는 경우로서

감정평가한 감정가격 또는 개별공시지가 중

더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다.

이러한 처벌 조항이 있어서

농취증의 발급은 웬만하면 발급이 된다고 보면 된다는 것이다

그래서 농취증을 받아서 소유권 이전한 것이 잘했다고 말할 수 없다는 것이다

거짓이나 부정한 방법으로 처벌하면 농지가액에 해당하는 벌금에 처하게 되거나

아니면 처분의무로 이행강제금을 공시지가 등의 25%를 매년 내야 하므로

결국은 그 농지가 다 날아가게 된다고 할 수 있을 것이다.

이유는 사실상 많은 것들이 원상복구가 불가하고

다시 경매로 하든 매매로 하든 농지취득자격증명을 발급받을 수 없어

취득 자금이나 투자이익을 회수할 수 없는 실정이 되는 것이다.

이 글에서는 앞에서

묘지나 건물 등으로 불법전용된 농지에 대하여

농취증을 발급받을 수 있는지를 살펴보았고

그리고 그에 대한 처벌 규정에 대하여 설명을 하였다.

한마디로 정리하면 취득할 수는 있으나

원상복구하지 않으면 처벌을 받는다는 것을 명심하고 투자해야 한다.

하지만 경공매로 낙찰을 받은 사람이

그런 불법전용된 농지를 자기의 것으로 만들거나

투자금에 대하여 수익을 올리는 방법들이 있을 것이고

반대로 그런 농지를 가진 사람이 이를 방어하는 방법들이 있을 것이다.

이에 대하여는 글로서 또는 유튜브로서

인터넷에서 만인에게 공개적으로 알릴 수는 없기에

여기에서는 생략하게 되는 아쉬움을 남기는 점을 양해 바란다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

카페 http://cafe.naver.com/dabujadl

http://cafe.daum.net/nongjiok

유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크

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농지로 사용하지 않는 농지, 농지취득자격증명 발급 가능할까?

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관련법령 발췌

농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ①농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 그 사유가 발생한 날 당시 세대를 같이 하는 세대원이 아닌 자, 그 밖에 농림축산식품부령으로 정하는 자에게 처분하여야 한다. <개정 2009. 5. 27., 2013. 3. 23., 2020. 2. 11., 2021. 8. 17., 2023. 8. 16.>

1. 소유 농지를 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 제2조제3호의 요건에 맞지 아니하게 된 후 3개월이 지난 경우

3. 제6조제2항제2호에 따라 농지를 취득한 자가 그 농지를 해당 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

4. 제6조제2항제3호에 따라 농지를 취득한 자가 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 그 농지를 주말ㆍ체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

4의2. 제6조제2항제4호에 따라 농지를 취득하여 소유한 자가 농지를 제23조제1항제1호에 따라 임대하거나 제23조제1항제6호에 따라 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

4의3. 제6조제2항제5호에 따라 농지를 소유한 자가 농지를 제23조제1항제1호에 따라 임대하거나 제23조제1항제6호에 따라 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나, 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

5. 제6조제2항제7호에 따라 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우

5의2. 제6조제2항제10호마목에 따른 농림축산식품부장관과의 협의를 마치지 아니하고 농지를 소유한 경우

5의3. 제6조제2항제10호바목에 따라 소유한 농지를 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하지 아니한 경우

6. 제7조에 따른 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우

7. 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 제8조제2항에 따른 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서 내용을 이행하지 아니하였다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

농지법 제11조(처분명령과 매수 청구) ①시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. <개정 2021. 8. 17.>

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것으로 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우

2. 제10조에 따른 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 경우

농지법 제57조(벌칙) 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액(土地價額)[이하 “토지가액”이라 한다]에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

농지법 ​제63조(이행강제금) ① 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 해당 농지의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 감정가격 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따른 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 같은 법 제8조에 따른 표준지공시지가를 기준으로 산정한 금액을 말한다) 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다. <개정 2021. 8. 17., 2023. 8. 16.>

1. 제11조제1항(제12조제2항에 따른 경우를 포함한다)에 따라 처분명령을 받은 후 제11조제2항에 따라 매수를 청구하여 협의 중인 경우 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 지정기간까지 그 처분명령을 이행하지 아니한 자