8년 이상 농어촌공사(농지은행)에 위탁한 농지를 비사업용 토지가 아닌 사업용 토지로 본다는 근거는?

[농지오케이]

8년 이상 농어촌공사(농지은행)에 위탁한 농지를 비사업용 토지가 아닌 사업용 토지로 본다는 근거는?

농지는 자경을 하는 경우에

헌법과 농지법 등에서 소유할 수 있다고 정하고 있다.

하지만 상속 등으로 어쩔 수 없이 농지를 소유하게 되는 경우도 있고

매매나 증여 등으로 자경을 하려고 농지를 취득하였으나

이런저런 사정으로 인하여 소유한 농지를 자경을 할 수 없는 경우가 있을 수 있다.

이러한 경우에 96년 농지법 시행 이후에 취득한 농지 등은

개인 간의 임대차를 하면 농지법에 의한 처벌 대상이 되고

농지은행에 위탁을 하면 소유할 수도 있고

농지법에 의한 처벌도 받지 않도록 되어 있다.

그에 대하여 정리해 보고

근거 법률을 제시해 보고자 한다.

소득세법 제104조의 3에서

비사업용 토지로 보는 농지로 규정한 내용은

“소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”란

농지소재지에 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다) 하는 자가

「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항에 따른 직접 경작(이하 “자경”이라 한다)을

하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

이 경우 자경한 기간의 판정에 관하여는

「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항을 준용한다.

즉 재촌자경을 일정 기간하지 아니하면 비사업용 토지로 본다는 것이고

또한 양도세 등 세금 감면도 받지 못하는 것이라고 규정하고 있다.

그런데 이러한 경우에도

소득세법 제104조의 3 1항 1호 가항에서는

다음과 같은 규정을 정하여 예외를 인정하고 있다.

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지.

다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

그리고 소득세법 시행령 제168조의 8 3항 9호에서 다음과 같이 정하고 있다

9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의 4 제1항에 따라

8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다) 하여 임대하거나 사용대(使用貸) 한 농지

즉 소득세법과 소득세법 시행령에서

농어촌공사(농지은행)에 8년 이상 위탁한 농지는

비사업용 토지로 보지 아니한다는 것이다.

또한 농지법 제6조 3항에서도

농지법 제23조 1항 6호에서 정한 대로

한국농어촌공사(농지은행)에 위탁한 농지는

자경을 하지 않더라도 계속하여 소유할 수 있다고 규정하고 있다.

이 외에도 농지법제6조 2항에 의거

다음과 같은 경우에는 자경을 하지 않아도 농지를 소유할 수가 있다.

주말·체험영농을 하려고 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우

상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

60세 이상으로 5년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

농지전용 신고나 허가를 받은 농지를 소유하고 있는 경우

영농 불리지역 농지를 소유하는 경우

즉 위와 같은 경우에는 반드시 농지은행에 위탁하여야 하는 것은 아니고

개인 간 임대차 등을 해서라도 농사만 지으면 처벌받지는 않는다.

그러나 농지은행에 위탁하면 사업용 토지로 인정되어 절세가 되지만

개인 간 임대차를 하면 이런 절세 혜택은 받을 수가 없다.

결론적으로

농지는 자경을 할 사람만이 소유할 수 있으나

농지법 등에서 정한 규정대로 농지은행 등에 임대차를 하는 경우 소유할 수가 있고

소득세법 등에서 정한 규정대로 농지은행에 8년 이상 위탁을 하면

비사업용 토지가 아닌 사업용 토지로 인정받을 수 있다는 것이다.

그렇다면 농지를 소유하고 재촌자경을 할 수 없는

농지 소유자들이라면

농지은행에 위탁하여 농지법에 의한 소유를 하고

8년 이상 농지은행 위탁을 하여 사업용 토지로 만드는 것도

농지소유와 투자 그리고 절세 측면에서 반드시 활용해야 할 일이라고 본다.

물론 절세 등 가장 좋은 농지투자 방법은

재촌자경을 8년 이상 하는 것임에는 두말할 나위가 없다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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관련법령 발췌

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

소득세법시행령 제168조의8(농지의 범위 등)

②법 제104조의3제1항제1호가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”란 제153조제3항에 따른 농지소재지에 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항에 따른 직접 경작(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. 이 경우 자경한 기간의 판정에 관하여는 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항을 준용한다.

③법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.

9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지

조세특례제한법시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

⑬법 제69조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것.

⑭ 제4항ㆍ제6항ㆍ제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.

1. 「소득세법」 제19조제2항에 따른 사업소득금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 “사업소득금액”이라 한다)과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.

2. 「소득세법」 제24조제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조제5항제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우

농지법 제6조(농지 소유 제한)

①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우

4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)

7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우

9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우

10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

나. 「농어촌정비법」 제16조ㆍ제25조ㆍ제43조ㆍ제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

마. 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

바. 「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하여야 한다.

③ 제23조제1항제1호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 농지를 계속 소유할 수 있다.

④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.

농지법 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)

①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다. <개정 2008. 12. 29., 2009. 5. 27., 2015. 1. 20., 2015. 7. 20., 2020. 2. 11., 2023. 8. 16.>

1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

5. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

5의2. 제6조제1항에 따라 농업법인이 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우