재촌자경하면 사업용 인정? 8년 이상 재촌자경하였으면 양도세 1억 감면? 누가 다 해 준다고 함부로 말을 해~

[농지오케이]

재촌자경하면 사업용 인정? 8년 이상 재촌자경하였으면 양도세 1억 감면? 누가 다 해 준다고 함부로 말을 해~

농지를 취득하여 처분하는 동안에

일정 요건을 충족을 하면 사업용 토지라 하고

또한 이렇게 요건을 충족하면 세금을 감면을 해 주는 제도가 있다.

개인이나 농업법인으로서는

절세를 할수 있고

투자 가치를 높여서 수익을 극대화 할수 있는 방법이다.

다만, 그만큼 국세청에서는 세수의 손실을 가져오는만큼

세금 감면에 대하여는

매우 까다롭게 확인하고 살피고 감시한다는 것도 알아야만 한다.

사업용 토지 세율은 6~45%이고

비사업용 토지 세율은 16~55% 세율이다.

8년 이상 재촌자경을 하였거나

4년 이상 재촌자경을 하고 대토를 하거나

영농자녀가 증여나 상속을 받으면

양도세를 1년에 1억 5년간 2억 원까지 감면을 해 준다.

부모님이 또는 내가 재촌지역에 거주하면서

농사를 지었으니 나는 재촌자경을 하였고

따라서 그 농지를 팔거나 하면

당연히 사업용 세율이고 양도세도 감면받을 수 있다고 생각을 하기 마련이다.

그러나 불행하게도 재촌도 했고 자경도 했지만

이를 입증하지 못하여 인정을 받지 못하여

당사자로서는 억울하게 세금을 내는 경우가 부지기수로 많다.

심지어는 보유하면서 조금만 세심하게 절세 전략을 폈더라면

내지 않아도 되거나 대폭 줄일 수 있는 세금을 내게 되는 경우가 많다.

이는 믿거라 하는 마음도 있고

또한 우리네가 전통적으로 서류 등

입증할 자료를 잘 챙기지 아니함으로써

벌어지는 일들이기에 매우 안타까운 경우가 대부분이다.

여기서 세법 용어 중에

아니 세금 납부 중에서 알아 두어야 할 것을 정리해 전하고자 한다.

우선 세금에는 1세대 1주택자의 12억 원까지 비과세하는 비과세란 것이 있고

면세점 등에서 살 때 면세로 공급하는 면세라고 하는 것이 있다.

이 두 가지는 납세자가 크게 신경을 쓰지 않아도

그냥 알아서 처리되고 추징하는 일도 없으니 신경 안 써도 된다.

물론 1세대 1주택 비과세의 경우에

한 채 이상 주택을 보유하게 되는 경우는 비과세 여부 판단이 매우 난해하다.

하지만 농지의 세금은

비과세나 면세가 아닌

감면이라는 제도라는 것을 명심해야 한다.

감면이란 제도는

법에서 정한 일정한 조건을 충족한 경우에

내야 할 세금을 감면해 주는 제도이다.

그리고 반드시 이해당사자가

그 조건을 충족하였음을 입증서류로서 신고해야 하고

세무당국자가 이를 확인하고 인정받아야 하며

미진한 경우에는 몇 번이고 반복하여 재조사를 받을 수도 있다는 것을 인지하고

신고부터 그 이후까지도 관련 증빙자료 등

제출이나 보관 등을 철저히 대비해야 한다는 것이다.

어물쩍하고 넘어갈 수 없는 것이라는 것을 명심하라는 이야기다.

농지를 보유하면서 재촌하고 자경을 하였으면

사업용 토지가 되고 또한 세금도 감면을 받는 줄로 알고 있다.

그러나 사업용 세율과 비사업용 세율은 10%가산세 차이가 있고

세금 감면은 농업인에게 혜택을 부여하지만

국가에서 보면 세수가 그만큼 줄어드는 것이기 때문에

세무서에서도 생각보다는 엄격하고 꼼꼼하게 살펴본다.

따라서 대충 이 정도면 되겠지

또는 이렇게만 해도 잘 모르고 넘어갈 거야

이렇게 내 생각이나 판단으로 했다가는 크게 낭패를 볼 수 있다.

난 이러한 판단을 할 때

내가 담당자라면 내가 심의하는 사람이라면

그런 입장에서 입증하고 자료 준비를 한다면 실수 없을 것이라고 한다.

끝으로 양도세는 납부하는 당사자가 신고 납부를 하는 세금이다.

사업용 토지나 비사업용 토지의 판단이나

세금 감면 신청도 마찬가지로 납세자가 감면 신청하는 것이다.

재산세 등처럼 징수기관에서 부과 납부하는 세금이 아니다.

따라서 수납기관인 국세청(세무서)에서는

당사자가 신고하면 신고서와 첨부 서류 등으로 일단 검증을 하게 되고

그 이후에 사업용이 적정한지 또는 감면 조건이 맞는지 등을

수시 또는 일제 정기 조사나 감사로 파악 점검하게 된다.

따라서 매도하고 양도세 신고 납부하고 나서

몇 달 또는 몇 년 때로는 10여 년이 지나서도

세금 신고납부에 대한 소명 요구나 조사를 하는 경우도 있음을 알아야 한다.

농지의 세금에서 가장 중요한 부분인

재촌과 자경에 대하여 다시 한번 강조해서 살펴보자면

재촌 이란?

실제로 거주하고 주민등록이 전입되어 있어야 하며

경우에 따라서는 실제로 거주하였음을 직접 입증하여야 한다.

자경이란?

농지의 소유자 본인이 실제로 직접 농사를 짓고

또한 이를 농사지은 각종 자료로서 입증을 하여야 한다.

흔히들 가족인 배우자나 부모니 자녀가 농사를 지으면 자경으로 착각을 하는데

이렇게 가족들이 농사를 짓는 것은

도두 자경이 아니고 임대나 사용대가 될 수 있음을 알아야 한다.

절대적으로 법은 내가 임의로 판단을 해서는 안 되고

각종 법에서 정한 문구 그대로 해석을 하고 이행하여야만 한다.

농지 투자에서는

재촌자경이 매우 중요하고

또한 이를 입증하는 것이 절세의 끝판왕이라 할 수 있다.

사업용 토지로 인정을 받거나

양도세 등 세금 감면을 받기 위한

재촌자경 입증자료는 아래 표와 같은 것들이다.

이 재촌자경 입증자료도

사업용을 인정받기 위한 2년이나 3년

양도세 감면을 받기 위한 8년이나 4년만 하는 것보다는

최대한 오랜 기간 즉 많은 연도

그리고 입증 자료도 한두 가지가 아니라

최대한 많은 자료를 확보하여 제출하는 것이 훨씬 인정받는데 유리하다.

즉 8년보다는 10년 20년 자료를

한두 가지보다는 10여 가지가 넘는 자료를 제출한다면

심의하는 입장에서는 어느 것이 더 인정하는데 유리한지를 생각하면 될 것이다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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