농촌체류형 쉼터에 대한 심층 분석 및 4도 3촌 농지투자 전략

[농지오케이]

농촌체류형 쉼터에 대한 심층 분석 및 4도 3촌 농지투자 전략

기다리고 기다리던

반 베일 속에 숨어 있던 농촌체류형 쉼터에 대한

법령(농지법 시행령, 시행규칙) 개정안이 입법예고되었다.

물론 이미 농촌체류형 쉼터에 대한 발표로

현장이나 투자자들은 이미 많이 들떠 있었지만

법령이 개정되어야 하고 세부적인 방안이 나와야 하는데

이제 후속 조치로 법령이 드디어 개정안이 입법예고되었다.

완벽하게 분석은 법령이 개정 시행되고

오늘 발표에서 밝힌 내용과 입법예고된 법령 등에서 구체적으로 정했으나

향후에 담당 공무원 등에게 하달되는 업무편람이나 지침 등이 나오면

보다 농지투자를 하는데 세세한 정보를 알고 농지투자를 할 수 있을 것이다.

우선 입법 예고된 내용을 살펴보자면

농촌체류형 쉼터 도입 등 합리적인 농지 이용을 위한 농지제도 개편

「농지법 시행령·시행규칙 개정령 안」입법예고(10.29∼12.9, 41일간)

- 가설건축물 형태 농촌체류형 쉼터 도입 근거 마련

* 해당 시설 존치 기간 연장 요구 반영

- 수직농장을 농지전용 없이 일정 지역 내 농지 위 설치 허용

- 농업진흥지역 내 농기자재 판매시설 설치 허용

- 농지개량 신고 절차, 지목변경 신고 의무, 농지 관리 계획 수립 절차

등 체계적인 농지 관리를 위한 세부적인 규정 제때 마련

이 중에서 가장 관심 있는

농촌체류형 쉼터 도입 근거 마련 및 농막 이용 규제 완화에 대하여는

「농지법 시행령」에 농촌체류형 쉼터를

전용 절차 없이 농지 위에 설치할 수 있도록 하고,

동 법 시행규칙에 설치 면적·기간 등

농촌체류형 쉼터 설치에 필요한 구체적인 사항을 규정하였다.

농촌체류형 쉼터 구체적인 기준(「농지법 시행규칙」 제3조의 2 신설)은

- (설치면적 등)

. 건축법 시행령 규정에 따른 연면적(33㎡),

. 쉼터‧부속시설 합산 면적의 최소 두 배 이상 농지 보유,

. 영농의무 부여

* 데크, 정화조, 주차장 설치 허용(연면적과 별도)

- (존치 기간)

. 최장 12년(3년 단위 연장) + α(지자체 조례)

- (입지 기준)

. 도로(현황도로 포함)에 접할 것,

. 방재지구, 붕괴 위험지역, 조례로 정한 설치 불가 지역 등

설치 제한 지역 규정

- (안전기준)

. 소화기·단독경보형 감지기 등 주택용 소방시설 설치 의무 부여

- 농지에 연접해야 하는 도로와 관련해서도

. 「농어촌도로정비법」상 ‘면도‧이도‧농도’

. 소방차‧응급차 등의 통행이 가능한 사실상 도로로 규정함으로써,

* 법령상 도로뿐만 아니라 현황 도로에 연접한 농지에도

쉼터 설치가 가능하도록 도로의 범위를 명확히 했다.

결론적으로 이번 법령 입법예고 내용으로 볼 때

농촌체류형 쉼터는 농촌지역에 있는 농지로서

사실상 도로 이상의 현황 도로에 접한 농지라면 가능하다.

다만 농업진흥지역에서는 농업인이 아니라면 불가하다.

그럼 도시지역 내 농지는 설치가 가능할지에 대한 문제가 있다.

법령 자체에서 규정한 부분은 없지만

개별법인 농지법이 적용되는 농촌지역에서는 가능할 것이나

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 우선하는 도시지역에서는

국계법에서 허용하는 범위 내에서

또는 인허가를 받아야 가능하리라고 본다.

특히나 그동안 많은 사람들의 관심이 많았던

개발제한구역 내의 농지에 체류형 쉼터가 가능할 것이냐에 대하여는

농지법보다도 국계법보다도 우선 적용하는

특별법인 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법을

적용받게 되므로 하위법령으로 정한

농촌체류형 쉼터는 설치가 불가할 것이고

개발제한구역법에 의한 인허가를 받아야 가능할 것이라고 봅니다.

농촌체류형 쉼터나 농막 등에 대한 목적 등을 이해하자면

농막이란 농사를 짓다가

비나 햇빛을 피해서 잠시 쉬는 목적이 주된 것이고

쉼터는 현재의 사회 변화에 맞추어서

농막에서 부족한 잠을 자면서 농사를 지을 수 있도록

제도를 좀 더 개선한 것이라고 이해를 하면 될 것이다.

그런데 이를 받아들이는 많은 투자자들은

소위 말하는 제2의 세컨드하우스나 별장 개념으로 접근을 하기 때문에

더 많은 것을 요구하고 있는 것이다.

여하튼 수용보상 등에서 건물 등에 대한 보상은 이루어지겠지만

농지전용이 된 것이 아니고 지목이 바뀌지 않기 때문에

일반주택 등으로 오해하고 투자를 하는 그런 일은 없어야 할 것이다.

4도 3촌으로 전원생활을 꿈꾸는 많은 사람들이라면

현재 가지고 있는 농촌의 소유한 농지에 쉼터를 마련하고

농사도 짓고 체류도 하면서 힐링 할 수 있을 것이다.

농지를 소유하지 않은 사람들도

체류형 쉼터와 주차시설 등 부속시설 합한 면적의

2배까지 농사를 짓는다면 쉼터를 설치 활용할 수 있으니

체류형 쉼터 33㎡와 데크, 정화조, 주차면적 약 20㎡를 감안

150㎡ 이상의 농지를 구입하여 쉼터 설치와 주말농장에서

체험영농을 하면서 전원생활을 할 수 있을 것이다.

좀 더 큰 면적을 원하거나 싸면서 큰 면적을 마련하고자 한다면

농업진흥지역 등에서 1000㎡ 이상의 농지를 구입하여

귀농을 준비하거나 좀 더 농업에 심층 빠져들 수도 있을 것이다.

도시민들이 투자하여 농촌체험도 하고 체류도하면서 보낼수 있는

도시근교 등의 150㎡ 이상의 농지와

상대적으로 싼 농업진흥지역내의 1000㎡ 이상의 농지에 대한

투자수요가 지금보다는 확실히 늘어날 것이라고 기대 해 본다.

농촌체류형 쉼터의 농지투자 전략에 대하여는

12월이나 내년도에 농지법 시행령, 시행규칙이 개정 시행되고

그때에 시달된 지침 등을 면밀히 검토 분석하여

돈도 되고 전원생활도 즐길 수 있는

그런 농지투자전략을 제시하도록 하고자 합니다

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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