농지은행에서 위탁 수탁하는 농지도 공인중개사가 중개해도 될까?

[농지오케이]

농지은행에서 위탁 수탁하는 농지도 공인중개사가 중개해도 될까?

현행 제도에서는 불가하다.

공인중개사가 중개하는 대상물은

대상 물건에 대한 분석이나 중개 행위가 있어야 하는데

농지은행에 하는 농지 위타. 수탁 업무에서는

중개사가 중개행위에 관여할 수가 없기 때문이다.

먼저 농지소유자인 위탁자는

농지은행어 농지 위탁 상담과 신청을 하면

농지은행에서 신청 농지가 농사를 지을 수 있는 농지인지 등

농지의 이용상태나 농작물 재배 가능성 등을 판단하여

농지 위탁 결정하게 되는 것이다

농지 위탁사업이란?

「농지임대수탁사업」으로 부득이한 사유로

직접 농사를 짓기 어려운 분들의 농지를 공사가 위탁받아

자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자에게 임대하여 주는 사업입니다.

가. 임대 대상 농지

• 「농지법」 시행일(‘96.1.1) 이후 취득한 개인 소유농지

• 전, 답, 과수원, 그밖에 실제 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지

• 단, 「초지법」에 따라 조성된 토지 제외

• 「농지법」 시행일(‘96.1.1) 이전 취득한 개인 또는 법인 등의 소유농지

• 「농지법」 제6조 제2항 제10호 바목에 따라 한국토지주택공사가 취득한 농지

• 수탁 농지에 부속 한「농지법 시행령」제2조 제3항 제2호에 따른 시설

나. 임대 대상자

• 농업인, 비농업인, 농업 법인(‘96년 이전 취득자에 한함)

다. 임대 기간

• 5년 이상

최초의 계약기간 만료 후 동일 임차인과 재계약하는 경우 3년 이상 계약 가능

라. 임대료 산정

• 당해 농지에 대한 조사한 임대차료 수준과 임대차료 동향 등을 고려, 임차인과 협의하여 결정

마. 위탁수수료

• 농지임대 위탁 시 : 연간 임대차료의 5% 매년 부과

• 사 용 대 위탁 시 : 건당 100천 원(계약 시 1회)

• 10년 이상 위탁 시 산출된 수수료의 25%가 감면, 위탁자 귀책사유

• 또는 일방적 계약 해지로 중도해지하는 경우 해지 시 감면된 수수료를 납부

바. 신청 시 서류

• 농지임대(사용대) 위탁 신청서

• 신청서 양식은 정보마당>서식자료에서 출력 가능 / 지사 방문 작성 시 지사 내 구비되어 있음

• 주민등록등본

• 재외국민, 외국인은 여권 사본으로 대체 가능

• 등기부등본 또는 인터넷 열람용 등기부등본

• 인터넷등기소 및 등기소에서 발급 가능

• 부동산 종합 증명서 또는 인터넷 열람용 부동산 종합 증명서

• 일사편리 사이트 및 읍, 면, 동사무소에서 발급 가능

• 개인(신용) 정보의 조회 수집·이용·제공 동의서

사. 계약 시 서류

• 신분증(사본)

• 본인 통장(사본)

아. 임대 시 혜택

• 8년 이상 위탁 시 양도소득세 절감

• 비사업용 토지를 사업용으로 인정

• 중과세(일반 과세+10%)→일반 과세(6∼45%), 소득세법 시행령 제168의 8, 제9호

• 지방자차단체에서 실시하는 농지이용 실태조사에 따른 처분명령 제외

• 농지 관리 및 안정적인 임대 소득 보장

• 원문 확인

• https://www.fbo.or.kr/fsle/sell/Intro.do?menuId=030010

이를 임차인 즉 수탁 공고를 하게 된다

해당 공고를 보고 임차 수탁 농업인 등은

수탁신청을 하게 되고

농지은행은 이를 선정하여

농지소유자와는 위탁계약을 하고

경작하려는 사람과는 수탁 계약을 체결한다

농지 수탁사업이란?

「농지임대수탁사업」은 노동력 부족·고령화로

자경하기 어려운 농지를 임대위탁받아

영농을 희망하는 농업인에게 장기 임대하는 사업입니다.

가. 지원 대상자

• 농지를 임차하여 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자

나. 지원 제외자

• 경영이 양보 조금을 수령하고 그 사후관리 기간 내에 있는 자

• 영농규모화 사업 지원을 받은 전업농 및 전업농육성대상자로서

• 지원 조건을 위반하여 전업농 및 전업농육성대상자 자격이 취소된 자

• 영농 능력 또는 영농을 위한 준비가 미흡하다고 지사 심의회에서 인정한 자

• 이농·전업 등 은퇴를 목적으로 소유농지를 농지매입비축사업으로 매도한 자

• 농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 연접한 시·군·구 또는 해당 농지까지 직선거리 30km 밖에 거주하는 자

다. 지원자 선정

• 전업농육성대상자

• (1순위) 청년창업형 후계농업경영인

• (2순위) 2030세대

• (3순위) 후계농업경영인

• (4순위) 귀농인

• (5순위) 일반농업인

• 영농 복귀자, 전업농업인, 농업 법인

• 기타 당해 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자

라. 지원 조건

• 임대 기간 : 5년 이상

• 임차료 결정 : 공사에서 당해 농지에 대해 조사한 임대차료 수준과 임대차료 동향 등을 고려, 임차인과 협의하여 현금으로 환산 결정

마. 신청 서류

• 농지 임차(사용자) 신청서

• 신분증 사본

• 주민등록등본 또는 초본

• 농업인의 경우 농지 대장, 농업인 확인서, 농업경영체 등록증 중 1가지

• 개인(신용) 정보의 조회 수집·이용·제공 동의서

• 동일 순위 임차 희망자가 2인 이상인 경우 지원 신청자 순위 조서 평가를 위한 서류로 제출 여부는 선택사항이며 미제출로 인한 임차인 선정(평가) 시 불이익이 있을 수 있음

• 1. 영농기술 및 경영능력을 확인할 수 있는 서류(농업계 학교 증명서 등)

• 2. 경영주 여부를 확인을 위한 서류(농업경영체 등록 확인서 등)

• 3. 농작물재해보험 가입증서, 농산물 우수관리 인증서, 친환경 인증서, 신청 당시 임차 영농인임을 증명할 수 있는 서류, 소득 금액 증명서(농업 외의 종합소득액(본인, 배우자 합산) 연간 3,700만 원 이하인 경우에 한함) 등

원문 확인하기

https://www.fbo.or.kr/fsle/sell/Intro.do?menuId=030010

이와 같이 농지은행의 농지 위탁과 수탁은

이렇게 엄격하면서도 공개적인 방법으로 위탁과 수탁 계약을 체결하는 것이며

특히나 위탁에서는 농지소유자와 농지은행이 직접 계약 체결하고

수탁자 선정에서도 지원자 선정 기준에 의거 선정을 하고

선정된 수탁자와 농지은행 그리고 위탁자가 계약을 함으로써

공인중개사 등이 임대차를 하는 데 있어서

알선이나 물건 분석이나 안내 등 그 어떠한 중개행위가 개입되지 않는다

물론 가족 간에 임대차나 사용대차를 하면서

농지은행 위탁을 통해서 하는 경우에는

지정 계약으로 위탁과 수탁자가 정해지지만

이 경우에도 역시나 가족 간이니 중개행위가 개입될 수 없다는 것이다

설사 소유자에게 농지은행 위탁을 안내 소개 상담하거나

수탁자에게 농지은행 공지를 보고 안내 등 고지한다 해도

이를 공인중개사의 중개행위로서 보거나

수수료 수수 등을 할 수 있다고 보긴 어렵기 때문이다

그리고 현실에서도 농지 임대차는

중개행위에서 부수적으로 보조적으로 아니면 서비스적으로 해 주는 편이지

중개 수수료를 보고 이를 전문으로 하는 중개사는 없을 것이라고 본다

이유는 3300제곱미터 정도의 임대료라고 해봐야

1년에 300~400만 원 정도의 임대료가 주어지는데

2년간으로 해서 6~8백만 원이라고 해도 중개 수수료는 4~5만 원 정도이고

월세의 계산 방식인 보증금 + 월세 x 100으로 한다 해도

3000만 원 정도로 여기에 0.5%를 하면 45만 원 정도라고 할 수 있어

이를 보고 전문적으로 중개하는 사람은 별로 없는 것이 현실이다

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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