신도시 등 개발 예정지역 투자는 언제 어떻게 해야 하나?

[농지오케이]

신도시 등 개발 예정지역 투자는 언제 어떻게 해야 하나?

그동안 주택시장안정화를 위하여

신도시 등을 조성 개발하기도 하고

크고 작은 도시개발 택지 개발 사업을 하기도 했으며

지금도 3기 신도시를 발표하고

며칠 전에는 강남권 개발제한구역 등을 풀어서

5만 호를 더 공급하고 내년에도 3만 호 개발 지역을 발표하는 등

후속으로 몇 차례에 걸쳐서 개발계획을 발표하고 있다.

그동안 서울 공급대책이 미비하다는 지적 때문인지 건의 때문인지

최근 정부에서도 8.8대책으로 서울 수도권의

개발제한구역을 해제하여 2만 호를 추가로 공급하겠다고 한다.

또한 1기 신도시를 10년 시차로 전부 개발하여

12만 호를 공급하겠다고도 한다.

따라서 이번에는 이런 신도시 등이 개발될 때

언제 어디에 어떻게 투자를 해야 하는지를 알아보고자 한다.

물론 부동산 투자 방법은 정책과 제도 그리고 세금과 경기 등 시장 변화로

과거와 오늘 나아가 앞으로가 똑같지 않고

유동적으로 변화무쌍하게 요동치며 변한다는 것을 인정하고

그때그때 과거 사례와 그때의 상황

그리고 미래 발전 가능성이나 확장성 등등을

잘 판단하여 능동적으로 대처해야만 성공할 수가 있다.

신도시 등 개발 예정지역이

어디인지 위치가 중요하다.

서울이냐 수도권이냐 대도시권이냐 지방이냐

기존의 도시나 인프라와의 관계 등등

다음으로는 개발 예정지역의 용도지역이 중요하다.

개발제한구역이냐 그 외 지역이냐

물론 최근에는 발표와 동시에 토지 거래 허가지역이나 행위 제한지역으로 지정 고시함으로써

당해 지역의 투자나 가치 상승 작업을 할 수는 없으나

개발 예정지역 밖의 부동산 투자에서는 상당한 차이가 있기 때문이다.

신도시 등 개발 주체도 매우 중요하다.

국가사업이냐 지방자치단체 사업이냐 개발업체 등 사업이냐에 따라서

사업의 진행이나 개발 후의 도시나 주변 부동산에 미치는 영향이 다르기 때문이다.

우선 개발제한구역에서의 신도시 등 대규모 도시개발은

기본적으로 개발 방식이 수용보상 사업이 대부분이다.

수용보상을 하는 사업지에서는

토지의 보상과 건물 등 지장물 보상

그리고 영업보상이나 영농손실보상 등 권리보상 순으로

보상이 진행된다.

소규모 도시개발 중 지구단위계획구역의 도시개발은

수용보상이나 환지 사업 또는 혼합방식으로 하기도 한다.

환지방식으로 하는 사업지에서는

현재의 토지 가액을 평가하여 여기에 권리 산정가액을 더해서

환지 면적을 최대한 제자리 환지에 가깝게 배정하게 되며

과소 면적에 대하여는 정산 지급이나 부담을 하게 한다.

따라서 건물보다는 토지의 가치가 더 높은 물건이

환지 사업에서는 더 유리하다 할 수 있다.

건물 등 수용보상을 안 하는 것은 아니다.

다만 건물 등 지장물은 별도로 보상은 하지만

환지 산정에는 영향을 미치지 않는다는 것이다.

그럼 아무래도 수도권 등 대도시 주변에서

또 최근 3기 신도시 등 개발계획 발표 지역은

상당수 아니 거의 개발제한구역 들이다.

앞에서도 언급했듯이 개발제한구역 내의 개발은

수용보상 방식으로 개발을 하게 된다.

대상 지역 내에 있는 토지나 건물 지장물 등은

모두 지자체 시행자 소유자가 선정한 감정평가 기관에서

종전 재산 등에 대하여 평가하여 보상하고 수용하여

신도시 등을 개발하게 되는 것입니다.

종전부터 소유하던 분들은 강제 수용으로 반대도 있지만

그러나 이런 개발 지역에 투자를 하는 사람들도 있다는 것은

그만큼 개발 등으로 인한 가치 상승으로 투자가치도 있다는 것입니다.

그럼 이런 개발 예정지역이나 발표 지역에는 왜 투자를 하는 것일까?

단순하게 시세 차익을 얻기 위한 투자가 대부분이다.

그래서 개발이 예상되거나 발표가 되면

소위 말하는 기획부동산 등 투자? 투기? 세력들은 물론이고

투자 유경험자들은 물론 일반인들도 너도나도 뛰어들고 있는 것입니다.

그러나 진짜 투자자나 선수들은 한수 위라고 할 수 있는

이축권이나 대토 협의자 택지 등을 보고

이러한 대상 물건에 투자를 한다.

과거에는 증여의 수단이나

비사업용 토지의 절세 수단 등으로

이런 개발 예정지나 개발 발표 지역에 투자를 하기도 했으나

지금은 법 개정 등으로 조건 충족하기가 어려운 실정이다.

개발 예정지나 발표 지역이 아닌 주변지역에 투자를 하는 이유는 무엇일까?

우선은 개발이 되는 지역에서 보상금이 풀리면서

주변에 돈의 유동성이 높아지고

개발에 따른 발전 가능성 등과

주변에도 개발이나 발전 가능성 등으로

주변 부동산 투자에 관심을 갖는 사람들이 많다.

그러나 개발 예정지 등 주변지역에 대한 투자는

주변지역에 대한 도시 확장을 위한 개발을 하거나

개발행위허가 등으로 개별 부동산이 가치를 증대시킬 수 있는 경우이다.

3기 신도시 등 개발제한구역인 곳들의 주변은

도시 확장이 아닌 한 개별적인 개발을 할 수 없어

주변 부동산에 미치는 영향이 매우 제한적이므로

개발제한구역 등 개발이 제한되는 지역에서는

주변 부동산의 투자에 신중을 기해야 한다.

다만 개발제한구역 등 행위 제한이 있는 곳이 아닌

기타 다른 지역에서는 주변 외곽지역에 투자한 후

수용보상받은 대토나 대체 취득하는 수요 증가와

도시의 확장성 등으로 신도시 등 개발 이후에도

꾸준한 가치 상승 등으로 매우 유망한 투자가 될 수 있다.

신도시 등 개발 주변지역 투자에서는

신도시와 기존 도시 주변 촌락 등과

연결되는 도로 주변 등에 투자를 해야 한다.

신설 확장되는 도로라면 가장 좋고

기존 마을이나 산업체나 창고 등 사람이나 물류 유통이 예상되는 곳이면 더욱 좋다.

신도시의 발표나 개발에 따른 투자 방법으로는

수많은 방법들이 있ㅇ지만 여기서는 가장 대표적이고

일반적으로 접근하는 그런 투자법에 대하여 설명을 하였음을 양해 바랍니다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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