설 명절에 생각해 보는 고향 부모님 농지 증여? 상속? 이미 증여나 상속받은 농지? 투자재테크 전략

[농지오케이]

설 명절에 생각해 보는 고향 부모님 농지 증여? 상속? 이미 증여나 상속받은 농지?

투자재테크 전략

민족의 명절 설날입니다.

물론 과거보다는 많이 퇴색하였고

지금의 MZ 세대는 그저 쉬는 연휴 정도로 인식되고 있겠지만

나이 든 세대들은 아직도 아련한 향수와 옛 추억에 사로잡히는 것이 명절입니다.

코로나 이후의 경기 침체와

최근의 계엄 이후의 어수선한 분위기로

정치나 경제나 한 치 앞을 내다볼 수가 없고

여기저기서 못살겠다고 신음하는 이 시기이지만

그래도 이 또한 지나가리라는 믿음으로 오늘과 내일을 살아야 하는 우리는

때마침 고향이나 부모님 일가친척들을 방문하러 시골 고향에 가거나

가족들과 오붓하게 설 명절 연휴를 보내고 있을 것 입니다.

이번 명절에는 상속 등으로 물려받은 부동산이나

부모님이 농사짓거나 가지고 계신 부동산에 대하여

보유 관리나 증여 상속 등에 대하여 점검하는 기회로 삼았으면 합니다.

우선 부모님이 가지고 계신 부동산에 대하여 알아보자.

주택이나 대지 등은 사묭하고 있을 것이니 논외로 하고

임야는 재촌을 하는 동안 또는 보유기간의 60% 이상을 재촌하였으면

사업용 토지이고 세율도 6~45%이니 달리 절세할 필요는 없습니다.

하지만 재촌 하지 않는 임야라면 비사업용 토지이고

세율이 16~55%이니 주택 등과 함께 생각해 볼 필요가 있습니다.

다음은 생각할 것이 농지인데

농지는 재촌자경을 하고 있거나 보유기간 중 60% 이상을 재촌자경하였다면

사업용 토지이고 세율 6~45%이지만

재촌자경하지 않고 임대하거나 보유기간증 60% 미만을 재촌자경하였다면

비사업용 토지이고 세율 16~55% 세율이니 절세를 위한 대책이 필요할 수 있습니다.

하지만 이 농지의 경우에는 농업인인 배우자나 자녀가 상속을 받는다면

상속세가 상당히 감면을 받을수 있으므로 이 분분도 함께 생각해 볼 필요가 있습니다.

임야든 농지든 다른 부동산이든

연로하신 부모님이 소유하고 있는 재산이

상속세 과표로 배우자가 없는 경우 5억 원 정도 이상

배우자가 있는 경운 10억 원 정도 이상이라면

이때는 일부를 사전에 증여하는 것도 생각해야 합니다.

이때 증여 순서는 비사업용 토지를 먼저 증여등으로 분산하여 정리하고

사업용 토지는 나중에 상속으로 하는 것이 좋은 방법입니다.

부동산 종류로 분류하자면

대략 대상은 기타 부동산 임야 주택 농지 순으로 하는 것이 좋습니다.

여하튼 증여보다는 상속이 보유 관리나 절세 측면에서 훨씬 유리합니다.

농지에 대하여는 증여가 나은가 상속이 나은가라는 글을 참고해도 좋을 것입니다.

다음으로 이미 증여받은 농지에 대하여는

증여받은 농지는 자경을 해야 합니다.

개인 간의 사적으로 임대차는 물론이고 가족이라도 임대차를 그냥 하면 안 됩니다.

증여받은 농지는 자경하지 못하면

반드시 농지은행에 위탁하고 농지은행에서 선정한 임차인에게 임대차해야 합니다.

단 직계존비속이 임대차를 하는 경우에는

농지은행에 위탁하면서 동시에 직계존비속과 수탁 즉 임대차하면 되는 것입니다.

농지은행이 아니고 개인 간(가족 포항) 임대차를 하면

처분명령 등 농지법에 의거 처벌을 받게 되니 이런 우를 범하지 마시기바랍니다.

다음으로 상속받은 농지는

해당 농지에서 누가 짓던 농사를 지어야만 합니다.

휴경이나 타 용도 사용에 대하여는 처분명령 등 농지법에 의거 처벌받습니다.

개인 간 임대차도 가능하고 농지은행 위탁도 가능합니다.

여기서 재촌자경이 아니라면

심지어 재촌하지 않는 자경인 경우도

개인 간 임대나 농지은행 위탁인 경우에도

이는 모두가 비사업용 토지가 됩니다.

단 보유기간 줌 농지은행에 8년 이상 위탁하면 언제 팔아도 비사업용 토지 예외로 인정

즉 사업용 토지와 같은 세율 6~45%를 적용받습니다.

그러니 상속 받은 농지라도 재촌자경을 하지 못한다면

가급적 농지은행 위탁하여 보유관리하는 것을 권 합니다.

또 하나 절세 팁을 드리자면

증여인이나 피상속인이 8년 이상 재촌자경한 농지를

증여받은 수증인 이나 상속받은 상속인이 재촌자경을 안 했더라도

이런 농지는 언제 팔아도 비사업용 예외로서

사업용 세율인 6~45% 세율로 양도세 내면 됩니다.

또한 피상속인이 8년 이상 재촌자경한농지를

상속인이 매도하기 전까지 보유기간 중에 1년 이상만 재촌자경하면

사업용 세율은 물론이고 양도세 1억 원까지 감면도 받을 수 있습니다.

문제는 증여인이나 피상속인이 8년 이상 재촌자경하였음에도

또는 소유자가 보유기간 중에 재촌자경하였음에도 불구하고

우리 아버지는 또는 나는 8년이상 내가 농사를 지었음네 하고는

이러한 재촌자경 입증자료를 확보를 제대로하지 못하여

사업용세율이나 양도세 감면 등 절세혜택을 제대로 받지 못하는 경우가 많습니다.

증여나 상속을 받는 당시에 이러한 재촌자경입증자료를

최대한 많은 연도 많은 자료를 확보해 놓아야 하고

수증인 이나 상속인 또는 소유자들도 재촌자경 입증자료를

농사를 안 짓게 되는 그 시기에 또는 매도 하는 때에는 바로 즉시

최대한 많이 많이 확보하여야 함에도 불구하고

그냥 재촌자경하였다하며 이런 입증자룔를 챙기지를 않아서

실제 양도세 신고 시에 사업용 세율 적용이나 감면을 받지 못하는 사례가 비일비재하다는 것입니다.

혹여 증여나 상속받은 농지가 증여인이나 피상속인이 8년 이상 재촌자경하였거나

소유자인 내가 8년이상 재촌자경 하고 지금은 자경 안 하는 경우로서

아직도 재촌자경입증자료를 화보하여 놓지 않고 있다면

지금 당장에 열 일 제치고 재촌자경 입증자료 챙겼다가

나중에 매도든 증여든 상속이든 할때 유용하게 사용할 수 있도록 해야 할 것입니다.

* 재촌자경입증자로는 첨부된 사진자료를 참고하기 바람

끝으로 증여든 상속이든 아니면 매입이든 간에

농지를 소유하고 있다면

가급적이면 1000제곱미터 이상 농사 가능한 수준으로 농사를 짓고

농지소재지 시 구 읍 면에 농지 대장 변경등록신청하고

거주지 국립농산물품질관리원에 농업경영체 등록신청하여

농업인인이 될 것을 권합니다.

농지법 등에 의한 농업인은 직업이나 소득에 상관없이 가능합니다.

재촌이니 소득 3700만 원이니 하는 것은 세법에서만 적용되는 것이니 걱정 말고 하세요.

농업경영체에 등록이 되었다면 농업경영체 등록 확인서를 떼어가지고

거주지나 농지소재지 지역농협에 조합원 가입을 하면

출자금(회사 주식이라 생각하면 됨)에 대한 배당도 받을 수 있고

그 농협을 이용하는 예적금 카드사용 등등 이용고 배당도 받을수 있고

사업준비금이라는 것도 받는 등 출자금에 대하여 이런저런 혜택이

가입한 농협에 따라서 다르기는 하지만 6~15% 정도는 되니까

지역농협 조합원 가입 이를 투자로서 접근하는 것도 좋습니다.

내가 지금 이 글을 쓴 이유는

이번 명절에 선대에서 가지고 있는 재산이나

혹여 물려받은 재산을 잘 보유 관리하는 것도

자산관리와 절세 등 부동산 투자재테크에 관심 가져야 한다는 것입니다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

카페 http://cafe.naver.com/dabujadl

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유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크

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