농지투자에서 명심해야 하고 챙겨야 하는 재촌자경의 중요성과 입증 책임은?

[농지오케이]

농지투자에서 명심해야 하고 챙겨야 하는 재촌자경의 중요성과 입증 책임은?

농지에 투자를 한다고 하면

농지를 구입하는 것을 투자라고 대부분은 생각한다.

그런데 과연 그럴까?

농지를 투자한다고 하는 것에는 구입하는 것만 있는 것은 아니다.

투자라고 하는 것은 취득부터 보유 관리 절세 처분 등 전 과정에서

그 가치를 향상시키거나 수익을 높이는 모든 방법들을 총망라한 것이라고 본다.

취득에서는 내 돈 내고 내가 사서 갖는 매매로 하는 것이 있고

좀 더 싸게 사고자 참여하는 경매와 공매가 있을 것이고

부모님 등으로부터 무상으로 이전 받는 증여와 상속이 있다.

물론 이런저런 방법에 의한 농지의 취득이 투자의 시작인 것은 맞다.

하지만 취득이 투자의 시작은 되지만 취득하는 그것이 투자의 전부는 아니다.

취득하는 과정에서 무상이든 유상이든 더 싸게 취득하는 것도 투자라 할 수 있고

미래가치가 높은 물건을 취득하는 것도 투자라고 할 수 있을 것이다.

다음으로는 보유 관리하는 과정에서 투자가 있다.

보유하는 동안 가치를 증대하는 방법을 찾고 이를 실행하는 것이다.

이러한 방법으로는 분할, 합병 등이 있을 수 있고

공시지가 등 공적인 가격을 관리하는 방법도 있고

우리가 많이들 알고 있고 하고자 하는 건축물 등의 부지로 개발을 하여

많은 수용자들이 희망하는 물건으로 만들어 내는 방법이 있을 것이다.

끝으로는 처분하는 과정에서의 투자가 있을 수 있다.

내가 소유하고 수익을 챙기는 방법으로서는

요즈음 많이들 활용하는 농지연금이 있을 수 있고

자년에게 증여나 상속 등으로 부를 이전해 주는 방법도 있고

매도를 하면서 양도세 등을 감면받는 등

처분하는 과정에서의 절세 등을 활용하여 수익을 극대화하는 투자법이 있다.

그래서 오늘은 이런 절세를 위한 방법

그리고 농지투자에서 가장 중요한 재촌과 자경

그리고 재촌자경 입증 자료의 확보와 입증에 대하여 말하고자 한다.

그 이유는 농지는 재촌자경을 일정 기간하면

취득세는 물론이고 증여세, 상속세, 양도세를 감면받을 수도 있고

사업용 세율 적용으로 비사업용 토지보다 10% 절세를 할 수도 있다.

농지는 농사를 짓고 있는 농지라면

분리과세로 재산세는 0.07%의 저율 과세를 적용받고

종합부동산세는 거의 모든 농업인이 해당이 되지 않는다고 보면 될 것이다.

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그럼 농지 투자에서 가장 중요하다는

재촌과 자경에 대하여 다시 한번 제대로 알아보자.

재촌 이란?

조세특례제한법 시행령 제66조 1항에서 다음과 같이 정의하고 있다.

- 농지소재지 시, 군, 구 안의 지역 거주

- 농지소재지와 연접한 시, 군, 구 안의 지역 거주

- 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역 거주

조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ①법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 농지이양은퇴보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다. <신설 2001. 12. 31., 2002. 12. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2006. 2. 9., 2006. 4. 28., 2008. 2. 22., 2009. 6. 26., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2015. 2. 3., 2016. 1. 22., 2024. 3. 26.>

1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

그럼 자경이란?

- 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에

상시 종사하는 것

- 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을

자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

⑬법 제69조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <신설 2006. 2. 9., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2015. 2. 3., 2016. 2. 5.>

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것.

⑭ 제4항ㆍ제6항ㆍ제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.

재촌과 자경을 한마디로 정리하자면

농지소재지에서 소유자가 농사를 상시 또는 농작업의 2분의 1 이상을

자기 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것이라고 할 수 있다.

여기까지는 다들 이해를 하리라고 본다

그렇다면 이 재촌과 자경을 하였음을 어떻게 입증하느냐가 중요하다.

그냥 내가 거기 살면서 농사 지었어

이렇게 말한다면 세무담당 공무원이 이를 인정할 수 있느냐 하는 것입니다.

나 역시도 실제 하였다고 하지만 이를 객관적으로 입증할 수는 없지 않은가

따라서 재촌과 자경 하였음을 자료를 신고자가 입증을 해야 하고

이를 세무공무원이 서류나 아니면 현지 확인 등으로 판단하도록 해야 한다.

우선 재촌에 대하여는 아주 간단하기는 하다

주민등록 초본으로 입증을 할 수가 있다.

물론 주민등록이 안되었다 하더라도 다른 자료를 가지고

실제 거주 여부를 입증을 하고 확인되면 가능하기는 하지만

이는 거의 불가하고 별로 없는 사례다.

또한 주민등록은 되어 있다 하더라도 실제 거주 여부가 의심스러우면

다른 입증자료나 현지 확인 실사를 하여 확인하기도 한다.

다음으로 자경에 대하여는 매우 복잡하고 어려운 부분이다.

실제 법에서 정한 대로 자경을 하였는지가 매우 중요하다.

그러나 이를 기록으로 남긴 것은 없으니

농사를 짓는데 소유된 농자재 구입 자료로서 입증을 해야 한다.

보유 관리하면서 농사지은 자료로서는

공적이 장부도 있고 개별적으로 농자재 구입 등도 있고

그리고 가장 중요하고도 결정적인 것이 수확한 작물의 수매나 판매 실적이다.

세부적인 내역을 대략 정리한 아래 도표를 참고해 보기 바란다.

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그럼 이제부터는 잘못 알고 있거나 오해하는 부분들에 대하여 살펴보자.

우선 가장 흔하게 실수하는 부분이

내가 오랫동안 농사를 지었어

다른 입증자료는 별로 없어

이런 경우인데 이것이 과거에는 인우보증서로 인정을 받았었고

그래서 아직도 많은 분들이 과거에 됐는데 왜 지금은 안 되느냐고 하는 경우다.

고가에는 아무래도 이런 입증에 대한 것이 보편화되지 못했었기에

어느 정도 묵인되고 용인되었던 듯하다.

하지만 지금은 반드시 자료를 제시하고 입증하여야 한다는 점을 명심하자,

다음으로 자경에 대한 오해도 한번 보자

아내 명의인 농지를 남편이 또는 남편 위주로 농사지었다고 하거나

입증자료도 본인은 없고 배우자만 있는 경우이다.

자녀들 소유의 땅을 부모님이 농사지었으니 자경이라고 하는 경우도 많다

앞에 법에서 다시 살펴 보시라

과연 위와 같은 경우에 법에서 정한 자경이라고 할 수 있는지를,

소유자가 직접 농사를 지어야 한다는 점을 명심하시라.

어떤 분들이 재촌자경 입증자료를

이렇게 많이 제출해야 하느냐

이건 민원인을 괴롭히는 행정 편의주의가 아니냐

이런 말씀들을 하는 분들이 많이 있다.

특히 젊은 세대들이 이렇게 따지기를 좋아한다.

그런데 실제 업무를 담당하는 공무원을 상대하다 보면

경험이 있는 직원들보다는 경험 적은 젊은 직원들이

오히려 입증자료에 대하여 더 꼬치꼬치 많은 것을 요구하고 따지는 경향이 있다.

그런데 한편으로 입장을 바꾸어서 생각해 보자.

세금 감면 신청은 법에서 정한 감면 조건을 내가 충족하였으니

세금을 이만큼 감면을 해 달라고 감면받을 사람이 신청하는 것이다.

그렇다면 법에서 정한 감면 요건을 내가 충족하였음을

자료를 가지고 최대한 입증을 해야 하는 것이 맞는 것이

담당 공무원도 입증자료를 보고

실제로 자경하였음을 판단 인정할 수 있을 정도라야 하지 않을까 싶다.

그러므로 최대한 많은 연도의 자료와

많은 자료를 구비하여 제출하는 것이 유리하다고 본다.

여기서 첨언하자면

8년 이상이라 한다고 해서 딱 8년 치를 매년 한두 가지만 제출한 사람과

보유부터 처분까지 최대한 오랜 기간 동안 가지가지 오만가지 자료를 제출한 경우에

서류만 보고 판단하는 담당자의 입장에서

어느 것이 더 신뢰가 가고 인정할 수 있을까를 생각해 보면 답이 나오지 않을까 싶다.

여기서 많은 분들이

농사짓는 사진을 찍어서 제출을 하라고 하기도 한다.

그런데 한번 생각을 해 보라.

현재 다니는 직장이나 사업장에서

자기가 일하는 장면을 사진으로 찍어서 남기는 경우가 얼마나 되는가.

사진보다는 날자 수정이 안되고 기록으로 남은

블로그나 sns 등 일상 소소한 생활의 글들을 정리했던 것을

실제로 이렇게 농사지었다고 제출하는 경우라면

그래도 이 방법이 더 신뢰할 수 있지 않을까 싶다.

사실은 이보다는 농사 일지를 작성하여 이를 제출하거나

요즈음은 플랫폼에서 제공하는 작업 일지 등을 작성한 것을 제출해도 좋은 방법이다.

하지만 이런 작업은 전문농업경영인이 아니라면 하지 않기에

재촌자경 입증자료에 제출 목록으로 만들어 놓지 않은 것이다.

농지의 재촌자경 입증에 대하여는

사례도 많고 할 말도 많지만 여기서는 제한된 공간이라서 다하지 못함이 아쉽다.

여기서 끝으로 당부하고자 하는 말이 있다.

아니 재촌자경을 입증을 해야 할 것을 대비하자면

재촌자경을 못 하게 되는 경우에는 그 즉시 입증자료를 확보해야 한다

8년 이상 재촌자경한 농지를 증여받는 경우에는

증여자의 재촌자경 입증자료를 그 즉시 확보를 해 두어야 한다.

상속의 경우에는 상속받는 즉시

재촌자경 입증자료를 확보해 두어야 절세 혜택을 누릴 수 있다.

즉 8년 이상 재촌자경 등 한 농지를

이농이든 노령이든 하지 못하게 되거나

증여나 상속 등으로 물려받게 되는 경우에는

무조건 그 즉시 재촌자경 입증 자료를 반드시 확보해야 한다는 것

이것이 농지 투자 절세 투자ㄹ의 핵심임을 명심하라.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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