투자에서 가장 중요한 것이 절세다. 부동산을 사고팔면서 세금 내고 보니 절실함을 깨닫는다.

[농지오케이]

투자에서 가장 중요한 것이 절세다. 부동산을 사고팔면서 세금 내고 보니 절실함을 깨닫는다.

최근의 부동산 투자에서

세후 수익이라고 해야 하나 실제 수익이 매우 중요함을 깨닫고

탈세나 편법이 아닌 절세가 중요하다는 것을 강조하고 있었는데

지난해 부동산을 사고팔면서 막상 세금을 내고 보니

세금 절세가 부동산 투자 재테크를 하는데

얼마나 수익률에서의 극명한 차이를 내는지를

온몸으로 절감을 하며 얼마나 중요한지를 직접 느끼게 되었다.

그래서 지금 그 이야기를 사례와 함께 해 보고자 한다.

해마다 지난해 만큼씩만 세금 내면서 살았으면 좋으련만~

지난해에는 일상적으로 해마다 내는

재산세 종부세 소득세 기타 제세 공과금 말고

양도소득세와 소득 할지 방세 그리고 취득세 등

부동산 등을 팔고 사면 내는 거래세로만

3억 원에서 껌 값 정도 모자라게 다부지게 세금을 냈다.

나는 이런 성공한 이야기나 자랑거리를 잘 하지 않는 편이다.

그것은 이 바닥에서 오랫동안 수많은 사람들을 상대하면서

그들이 이런 말을 들었을 때

어떻게 반응하고 어떤 생각을 갖는지를 잘 알기 때문이다.

성공한 사례들이나 실패한 사례 등을 듣게 되면

일단은 그 사람에 대한 능력으로 평가를 하려고 하는 경향이 있다.

물론 능력에 따라서 차이가 날수는 있는 것도 맞는 말이다.

그러나 성공을 한 요인이 무엇이고 어떠한 노력을 했는지

실패를 한 원인은 무엇이고 어떤 부분에서 소홀했는지를 보아야 하는데

대다수의 많은 사람들은 돈을 얼마나 많이 벌었는지 얼마나 많이 잃었는지에

초점을 맞추고 그 사람을 평가하는 경향이 있기 때문이다.

실패는 성공의 아버지라는 유명한 말이 있다.

이는 그 실패한 사례를 분석하고 이를 반복하지 않고

새로운 도전을 할 때에 적합한 말이라고 본다.

성공을 한 사례에서도 마찬가지라고 본다.

어느 사람이 어떻게 하여 성공을 하였다고 해서

지금 내가 그대로 따라서 한다고 성공을 할 수는 없는 것이다.

그만큼 주변 환경이 그리고 사회가 변화했기 때문이다.

그때 그 시절 그 상황에 적절하게 응용 활용하거나 배척해야 하는 것이다.

어느 것이나 영원한 방법은 없다고 본다.

다만 기본적이고 근본이 되는 그 무엇인가는 존재한다고 본다.

그것이 신뢰와 성실이 아닌가 싶다.

그렇다고 이것이 전부는 아니란 걸 우리는 잘 알고 있다.

그 위에 무엇인가 나에게 가장 적합한 그 무엇이 더해져야 하는 것이다.

세금을 많이 내니 강도 맞은 기분이기도 하지만

한편으로는 대견하고 보람되기도 하였다

투자 등으로 해마다 올해 만큼씩만

세금을 낼 수만 있다면 성공한 투자자가 될 터인데

아니 좀 더 대담하게 한방에 몇십억 몇백억 세금도 내고 싶다.

하지만 현실에서는 거의 불가능 한 일이고

4~5년 정도에 한 번씩 이런 일을 만들어 내고 있다.

이 기간을 좀 더 단축하고 가급적 매년 이렇게 세금 내면서 살고 싶은데

기간 단축이나 매년 세금 늘려 내는 것이 생각만큼 쉽지가 않다.

그런데다가 요즈음은 나이가 나이인지 보수적인 투자를 하다 보니

아무래도 투자에서 과거보다는 많이 망설여지고

과감한 투자로 이어지지 못하는 부분도 있는듯하다.

가끔 주변에서 하는 어느 누구 말처럼

10년만 젊고 지금과 같은 식견과 노하우가 있고

남들처럼 약간의 사기성과 욕심들만 있다면

지금도 가능한 일이기는 하다만

성실한 사람들 도움 주지는 못할망정

얄팍한 주머니 돈 터는 비열한 행동을 할 수 없는 내가

이럴 때는 얼마나 다행인지 감사할 따름이다.

이제는 모든 것을 내려놓고

그동안 해온 것을 지키는 것이 중요한

잃지 않는 자산관리를 할 나이와 시기가 되었으니

좀 더 성숙하고 자숙하면서

내 자녀들에게도

주변 지인들에게도

내가 아는 지식과 노하우를 전수하고 나누어야 하는데

마음만 급하고 내 뜻대로 되지 않는 것이 속상할 때도 있다.

하지만 이 또한 나의 부도덕의 소치이고

나의 능력이 그 정도라고 치부하면서 오늘에 충실하리라 마음 다짐을 한다.

부동산 투자에서 세금, 절세가 매우 중요하다는 것을 깨달았다고 하고는

엉뚱한 이야기로 흘렀던 듯싶다.

주택 투자에서는 1세대 1주택 비과세 제도를 철저히 활용하는 것이 중요하듯이

농지투자에서는 재촌자경으로 사업용 세율 인정과

8년 이상 재촌자경이나 4년 이상 재촌자경 대토 등

양도세 감면을 받는 투자가 매우 중요한 투자수단이라고 할 수 있다.

이는 매매뿐만이 아니고 증여나 상속에서도 상당한 절세를 할 수가 있다.

내가 흔히 하는 말로

어디가 개발되고 잘 될 것이라고 저 지방으로 가지 마라.

그곳에서 두 배 세배 오르는 것에 투자를 했다고 하더라도

이것저것 세금까지 다 떼고 나서 막상 수익을 살펴보면 그리 크지 않다는 것이다.

그런데 내가 살거나 가까운 곳에 또는 1세대 1주택으로 투자를 하고 두 배만 남아도

실제 손에 쥐는 수익은 상당히 많이 있다는 것을 우리는 잘 알고 있다.

그런데 몇 배가 남는다는 그 허수에 홀려서

누가 좋다고 하는 그곳으로 뛰어가지는 않는지 모르겠다.

실제로 3억 원으로 지방에 아파트를 사서 2배가 올라 6억이 되었다면

양도소득세를 내고 나서 보면 손에 쥐는 것은 5억 원 정도가 되었을 것이다.

그런데 살고 있는 지역에서 내가 살면서 5억 원 아파트를 샀다면

8억 원이나 10억 원이 되었더라도 전부 비과세로 내 것이 되는 것이다.

이는 농지투자에서도 마찬가지라는 것을 알게 된다.

서울에 살면서 저 당진으로 평택으로 용인으로 달려가서

5억 원 농지에 투자를 하였다고 하고 3배가 올랐다고 해 보면

비사업용 토지로 세금 내고 나면 10억 원 정도 밖에는 손에 쥘 수가 없다.

그런데 서울 주변 30킬로미터 재촌지역에 농지를 투자를 하고

재촌자경을 충족을 하였다고 하면 사업용 세율이고

8년이나 4년 이상 대토를 하면 두 배가 올랐다고 하면 9억 원 정도

그 이상이 올랐다고 하면 그보다도 더 많이 손에 쥘 수가 있는 것이다.

그런데 최근 10년 20년 30년 50년 과거 땅값 상승 사례를 보면

그 개발되고 발전된다는 지역이 더 올랐는가?

아니면 서울 근교 주변의 땅값이 더 올랐는가?

이는 각종 통계에서도 현실에서도 이미 입증된 것이 아닌가 말이다.

이에 대하여는 굳이 설명할 필요가 없다고 본다.

앞에서 양도새 등 거래세금으로 3억원을 냈다고 했다.

대부분 사람들이 궁금해 하는 얼마나 남았을까를 가지고

이를 절세라는 측면에서 한번 살펴보고자 한다.

3억원의 양도세를 내는 정도의 양도소득으로는

비사업용 토지라고 하면 대략 6억5천만원정도의 양도소득이 있을때에 발생한다.

그럼 사업용세율인 경우에는 얼마나 될까?

사업용 양도소득이 대략 8억원 정도의 양도소득일땨 3억원 정도 세금이다.

벌써 1억5천만원을 손에 쥐느냐 못 쥐느냐 차이가 났다.

그럼 이번에는 양도세 감면 1억원을 받는 경우에는

대략 양도소득이 10억 8천만원 정도일때가 아닌가 싶다

그런데 이것을 년도를 달리 매도를 하는 경우라면

양도차익이 대략 14억원 정도로 벌어진다.

비사업용토지와는 어떤가?

6억원을 더 손에 쥘수 있지 아니한가 이 말이다.

여기서는 절세로 인한

투자 수익률을 극대화하는 것을 말하려는 것이기에 말이다.

사실상 이런 것을 글로 쓴ㄴ 것은 매우 어렵다.

더군다나 글쟁이도 아니요 설득력을 가진 말쟁이도 아니기에

더욱 그러함을 절절히 느낀다.

사실상 부동산 투자에서 절세의 중요함은

그동안 수많은 사람들이나 사례들을 겪으면서

실제에서 얼마든지 절세 할수 있는 방법으로 관리하였음에도

기간의 착오나 입증자료를 챙기지 못하여

비과세 받을 주맥이 비과세 적용을 받지 못하거나

사업용에다가 양도세 등 감면을 받을수 있었음에도

비사업용 세율에다가 감면은 커녕 중가산세까지 물어야 하는 것을 보면

정말 안타깝고 속 상하기 그지 없는 일들이 비일비재 하였다.

그래 지금까지는 그랬다 손 치더라도

이제는 다들 배웠고 똑똑해 졌으니 제대로 대응하고 내것을 찾도록 행댜 하겠다.

하지만 아직도 많은 사람들이 착오나 또는 해태하여 챙기지 못하여

비과세나 감면등 절세 할수 있는 것을 놓치는 것이 아쉬운 면이 있다.

부동산에 투자를 하라.

그리나 무턱대고 하지는 마라.

돈이 될만한 곳에다 하라.

농지투자하라니까 농사짓는 농지에 투자하라는 것이 아니다.

돈이 될 농지에 투자를 해야 하는 것이다.

그리고 절세 방법을 찾아라.

절세도 투자다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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