개정된 조세특례제한법의 양도세 감면 한도 규정으로 절세 효과와 투자를 생각해 보자

[농지오케이]

개정된 조세특례제한법의 양도세 감면 한도 규정으로 절세 효과와 투자를 생각해 보자

2025년 3월 14일 개정 시행되는 조세특례제한법의

양도세 감면 규정에 대하여 알아보고

그에 따른 절세효과와

향후 투자로서의 방법으로 활용할 수 있는지도 판단해 보고자 한다.

먼저 개정된 법률을 보자면

시행일은 공포일인 2025년 3월 14일부터 시행을 한다.

하지만 공익사업 수용보상 감면에 대한 개정안은

이 법 시행일이 속하는 과세 연도에 양도하는 경우부터 적용한다.라고 규정하고 있다.

아래 개정 법률을 한번 읽어 보시지요.

제. 개정 이유도 살펴보시고요.

조세특례제한법

[시행 2025. 3. 14.] [법률 제20778호, 2025. 3. 14., 일부개정]

제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 15[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 20으로 하되, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 45)]에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28., 2015. 12. 15., 2018. 12. 24., 2021. 12. 28., 2023. 12. 31., 2025. 3. 14.>

제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. <개정 2010. 12. 27., 2011. 7. 25., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2017. 12. 19., 2020. 6. 9., 2025. 3. 14.>

1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지 또는 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

다. 삭제 <2017. 12. 19.>

② 개인이 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. <신설 2025. 3. 14.>

1. 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제2항제1호를 적용할 때 토지를 분할(해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 토지를 분할한 경우를 말한다)하여 그 일부를 양도하거나 토지의 지분을 양도한 후 그 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 본다. <신설 2023. 12. 31., 2025. 3. 14.>

④ 제71조에 따라 감면받을 증여세액의 5년간 합계가 1억원(이하 이 항에서 “증여세감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 증여세감면한도액은 그 감면받을 증여세액과 그 증여일 전 5년간 감면받은 증여세액을 합친 금액으로 계산한다. <개정 2023. 12. 31., 2025. 3. 14.>

부 칙 <법률 제20778호, 2025. 3. 14.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제86조의3제4항의 개정규정은 2025년 7월 1일부터 시행한다.

제10조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면에 관한 적용례) 제77조제1항 및 제4항의 개정규정은 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다.

제15조(양도소득세 감면의 종합한도 변경에 따른 적용례 등) ① 제133조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다.

② 제133조제2항제2호의 개정규정을 적용하는 경우 이 법 시행 전에 제77조의3에 따라 감면받은 세액은 이를 합산하지 아니한다.

조세특례제한법

[시행 2025. 3. 14.] [법률 제20778호, 2025. 3. 14., 일부개정]

【제정·개정이유】

[일부개정]

◇ 개정이유

국가전략기술의 범위를 확대하고, 중소ㆍ중견기업에 대한 임시 투자 세액공제의 적용기한을 연장하며, 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면율 및 감면 종합한도를 상향하고, 소기업ㆍ소상공인 공제부금에 대한 소득공제 한도를 확대하며, 노후자동차 교체에 대한 개별소비세액을 한시적으로 감면하는 등 기업의 투자활동을 지원하고 소상공인의 노후 등을 지원하기 위하여 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완함.

◇ 주요내용

가. 국가전략기술의 범위에 미래형 운송 수단과 인공지능을 추가함(제10조제1항).

나. 중소ㆍ중견기업에 대한 임시 투자 세액공제의 적용기한을 2025년 12월 31일이 속하는 과세연도까지로 연장함(제24조제1항).

다. 출자법인이 피출자법인의 재무구조개선계획에 따라 자산을 양도하여 피출자법인의 채무를 상환하는 경우에도 출자법인의 보유자산 양도차익을 3년간 과세하지 아니하고 그 이후 3년간 균등 분할하여 익금에 산입하는 과세특례를 적용하도록 함(제34조의2 신설).

라. 공익사업시행자 등에게 토지 등을 수용ㆍ협의취득의 방식으로 양도하는 경우 발생하는 소득에 대한 양도소득세 감면율을 상향하고, 양도소득세 감면의 종합한도를 ‘과세기간별 1억원 또는 5개 과세기간 2억원 중 큰 금액’에서 ‘과세기간별 2억원 또는 5개 과세기간 3억원 중 큰 금액’으로 상향함(제77조 및 제133조).

마. 소기업ㆍ소상공인 공제부금에 대한 소득공제 한도를 확대하기 위하여 사업소득금액이 4천만원 초과 6천만원 이하인 경우의 소득공제 한도를 4백만원에서 5백만원으로 상향하고, 공제부금 납입월수가 120개월 이상인 공제 가입자가 경영악화를 사유로 공제계약을 해지한 경우에는 그 해지로 인하여 받은 환급금을 기타소득이 아닌 퇴직소득으로 분류함(제86조의3).

바. 2014년 12월 31일 이전에 신규등록된 자동차를 2024년 12월 31일 현재 소유하고 있는 자가 해당 자동차를 폐차 또는 수출하고 2025년 6월 30일까지 신차를 제조장에서 반출하거나 수입신고하여 같은 기간 동안 신규등록하는 경우 신차 1대에 한정하여 개별소비세액의 100분의 70을 감면함(제109조의2 및 부칙 제14조).

<법제처 제공>

【제정·개정문】

국회에서 의결된 조세특례제한법 일부개정법률을 이에 공포한다.

대통령 권한대행 국무위원 부총리 겸 기획재정부 장관 최상목 (인)

2025년 3월 14일

국무총리 직무대행 국무위원 부총리 겸 기획재정부 장관 최상목

국무위원 기획재정부 장관 최상목

국무위원 행정안전부 장관

⊙법률 제20778호

조세특례제한법 일부개정법률

조세특례제한법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제77조제1항 각 호 외의 부분 중 "100분의 10"을 "100분의 15"로, "100분의 15로"를 "100분의 20으로"로, "100분의 30"을 "100분의 35"로, "100분의 40"을 "100분의 45"로 하고, 같은 조 제4항 중 "100분의 30"을 "100분의 35"로, "100분의 40"을 "100분의 45"로 한다.

제133조제1항 각 호 외의 부분 전단 중 "제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3"을 "제70조"로 하고, 같은 항 제1호 중 "제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3"을 "제70조"로 하며, 같은 항 제2호나목 중 "제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2"를 "제69조의4까지 또는 제70조"로 하고, 같은 조 제2항 및 제3항을 각각 제3항 및 제4항으로 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제3항(종전의 제2항) 중 "제1항제1호"를 "제1항제1호 및 제2항제1호"로 한다.

② 개인이 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

1. 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제86조의3제4항의 개정규정은 2025년 7월 1일부터 시행한다.

제10조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면에 관한 적용례) 제77조제1항 및 제4항의 개정규정은 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다.

제15조(양도소득세 감면의 종합한도 변경에 따른 적용례 등) ① 제133조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터 적용한다.

② 제133조제2항제2호의 개정규정을 적용하는 경우 이 법 시행 전에 제77조의3에 따라 감면받은 세액은 이를 합산하지 아니한다.

다음으로 기존의 법률과 다른 부분을 알기 쉽게 정리해 보자면

법 77조 제1항에서는 감면율을 각각 5%씩 상향 조정하여

그동안 15%~40%까지 감면받을 수 있었던 것을 15%~45%까지 감면 비율을 상향 조정하였다.

조세특례제한법 개정문

제77조제1항 각 호 외의 부분 중 "100분의 10"을 "100분의 15"로, "100분의 15로"를 "100분의 20으로"로, "100분의 30"을 "100분의 35"로, "100분의 40"을 "100분의 45"로 하고, 같은 조 제4항 중 "100분의 30"을 "100분의 35"로, "100분의 40"을 "100분의 45"로 한다.

법 133조 1항에서는 공익사업 수용 등 감면은 삭제하고 2항에 별도로 신설하여 규정하였다.

법 133조 1항 1호에서는 감면받을 양도소득 세액의 합계액이 과세기간별로 1억 원까지만 감면된다는 규정이고

법 제133조 1항 2호에서는 5개 과세기간의 감면받을 양도소득 세액의 합계액은

해당 과세기간에 감면받을 양도소득 세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득 세액을 합친 금액으로

계산을 한다고 규정하고 있으며

가 항에서는 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득 세액의 합계액이 1억 원까지로 만 하고 있다.

나 항에서는 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의 2부터 제69조의 4까지 또는 제70조에 따라 감면받을 양도소득 세액의 합계액이 2억 원까지 감면할 수 있도록 하고 있다.

즉 이를 알기 쉽게 정리하여 설명을 하자면

농지의 대토는 1년간 1억 원까지 5년간 1억 원까지를 한도로 감면해 준다는 것이고

농지 대토와 수용보상을 제외한 재촌자경 양도세 감면 등은 1년간 1억 원 5년간 2억 원까지 감면을 해 준다는 것이다.

법 제133조 2항을 신설을 하면서

법 제133조 제2항 가호에서는 제77조, 제77조의 2 또는 제77조의 3에 따라

감면받을 양도소득 세액의 합계액이 과세기간별로 2억 원을 감면해 주고

법 제133조 제2항 나호에서는 5개 과세기간의 제77조, 제77조의 2 또는 제77조의 3에 따라

감면받을 양도소득 세액의 합계액이 3억 원을 감면해 준다고 제1항에서 삭제하고 제2항을 신설하였다.

즉 이를 알기 쉽게 정리를 하여 설명하자면

공익사업으로 수용 받는 경우에는 1년간 2억 원까지

5년간 3억 원까지 양도세를 감면을 해준다는 것이다.

조세특례제한법 개정문

제133조제1항 각 호 외의 부분 전단 중 "제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3"을 "제70조"로 하고, 같은 항 제1호 중 "제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3"을 "제70조"로 하며, 같은 항 제2호나목 중 "제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2"를 "제69조의4까지 또는 제70조"로 하고, 같은 조 제2항 및 제3항을 각각 제3항 및 제4항으로 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제3항(종전의 제2항) 중 "제1항제1호"를 "제1항제1호 및 제2항제1호"로 한다.

② 개인이 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

1. 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 제77조, 제77조의2 또는 제77조의3에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

이해를 돕기 위하여 법령 조문을 다시 한번 정리해 볼게요.

제33조(사업전환 통상변화대응지원기업에 대한 과세특례)

제43조(구조조정대상 부동산 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등)

제66조(영농조합법인 등에 대한 법인세의 면제 등)

제67조(영어조합법인 등에 대한 법인세의 면제 등)

제68조(농업회사법인에 대한 법인세의 면제 등)

제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

제69조의2(축사용지에 대한 양도소득세의 감면)

제69조의3(어업용 토지등에 대한 양도소득세의 감면)

제69조의4(자경산지에 대한 양도소득세의 감면)

제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)

제85조의10(국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세의 감면)

부 칙 <법률 제6538호, 2001. 12. 29.> 제29조 (아파트형공장의 감면에 관한 경과조치)

제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)

제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)

제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면)

이제 관련 법규도 어느 정도 살펴보았으니

조세특례제한법에서 정하고 있는 양도세 감면 규정을 요약정리하자면

농지의 대토는 1년간 1억 원까지 5년간도 1억 원까지만 감면이고

대토와 수용보상을 제외한 자경 농지 감면 등은 1년간 1억 원까지 5년간 2억 원까지 감면이고

수용보상받은 경우 등은 1년간 2억 원까지 5년간 3억 원까지 감면이 가능하다는 것이다.

이는 각각 별개로 할 수 있는 것은 아니고

감면 조건이 되는 모두를 합산하여 계산을 하되 당해 감면 한도를 초과할 수는 없다는 것이다

즉 농지 대토로 3년 전에 1억 원 감면받았다면

이번에 새로 농지를 팔고 사며 대토를 하더라도 추가적으로 감면은 불가한 것이고

지난 3년간 재촌자경으로 2억 원을 감면받았다면 또다시 재촌자경이나 대토로 감면은 불가하다는 것이다

그러나 이때 수용보상을 받는다면 수용보상 감면으로 1억 원까지는 추가로 감면이 가능한 것이다.

그럼 이제 양도세 감면에 따른 절세 효과를 비교해 보자.

내가 주로 농지를 하므로 농지의 절세효과를 비교해 보기로 하자.

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그럼 이번 개정안으로 투자 측면에서 살펴보자면

수용보상 감면을 크게 신경 쓰지도 활용하지도 못 했던 것이 사실이다.

양도소득으로 10억 원 정도라고 해야 10% 감면인 1억 원이 되기 때문이었다.

하지만 이제는 수용보상금 단위가 커졌고 양도소득도 늘어났으니

감면으로 인한 혜택이 매우 커졌다고 할 수가 있다.

더군다나 대토 감면을 받는다면 45%까지도 감면을 받을 수도 있고

특히나 재촌자경 등으로 양도세 감면을 받으면서

대토의 경우에는 이월과세를 반는다고 하면 대단한 절세가 가능할 것이다.

그동안 대토를 잘 하지도 않았고 쉽지도 않은 것이기는 하지만

대토를 해보신 분들은 왜 이런 걸 안 했는지 모르겠다고 합니다.

이제는 토지에 장기투자만이 답이 아니고

개발이 가능한 지역에 투자하여 수용보상을 바라는 것

그리고 이런 절세를 한번 누려보는 것

판 깔아주면서 노라고 할 때는 잘 먹고 잘 뛰어놀아야 하는 것이다.

당장 내가 개발하여 매도나 임대로 수익 창출하는 것이만 이 투자가 아니다.

투자에는 가지가지 오만가지 방법이 다 있으니

책에서 강의에서 주변에서 많은 정보를 챙겨서 큰 수익을 내야 하는 것이다.

내 자산을 안전하게 지키면서 수익 내는 투자가 제일 좋은 방법이다

이제 또 하나의 투자 아이템을 주었으니 연구하며 실천해 갑시다.

좀더 자세한 이야기나 절세 방법에 대하여는

상담이나 강의를 통하여 널리 알리는 기회를 갖도록 하려 한다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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