농지 매매 계약 작성할 때 주의 사항 및 특약사항 작성 방법

[농지오케이]

농지 매매 계약 작성할 때 주의 사항 및 특약사항 작성 방법

농지 계약은 주택 등 다른 부동산에 비해

체크 확인할 부분이 상대적으로 적은 편이다.

계약서도 비교적으로 단순하고 확인설명서도 간단하다고 생각등을 한다.

그러나 알고보면 토지거래만큼 계약서 작성이 어려운 부동산도 없기때문에

사전에 빠짐없이 준비해야 중개사고나 계약 파기를 사전에 막을 수 있다.

여기서는 가장 보편적인 토지거래와 토지를 취득하여 개발하려는 경우

매매계약서 작성 시 주의사항 및 특약사항 작성에 대하여 말하고자 한다.

어느 부동산이든 투자든 할 때에

가장 우선하여 검토하여야 할 사항 중요한 상은

매수 목적이 뚜렷하고 그 목적 달성이 가능한가를 체크하는 것이다.

농사를 지으며 농업경영을 할 것인지

주택 등 개발을 하여 거주 등을 목적으로 할 것인지

근생이나 창고 등을 지어서 사용이나 임대수익을 올릴 것인지

구입을 하고 이러한 목적 달성이 가능한 지 용도지역이나 토지 상태 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.

예를 들자면 농림지역의 농업보호구역에서는 누구나 주택을 지을 수 있지만,

농업진흥지역의 농업진흥구역에서는 농업인만이 농업인 주택을 지을 수 있다.

부동산 투자에서 소홀히 할 수도 있고 자주 그냥 지나치려고도 하는데

공부 등을 인터넷 등으로 확인하는 것은 물론이고

네이버 지도 등 다양한 방법으로 사전 확인을 하는 것도 중요하지만

농지투자는 반드시 현장을 방문하여 꼼꼼히 챙겨야 할 필수 코스다.

현장에서는 농지의 경계를 확인하고

특히나 인접한 필지가 건부지이거나 하천 등인 경우에는

반드시 경계확인을 철저히 하는 것은 물론이고

가급적 아니 필수적으로 측량을 요구해야 한다.

기반 정리된 경지정리가 잘 된 농지라도

현장에 가보면 이것저것 생각과 다른 변수들이 등장하기도 한다.

아울러 농지의 형상을 보아야 하고 토질 등도 잘 살펴야 하며

특히나 도시 주변 등에 있는 농지의 경우에는 폐기물 매립 등에 대하여도 확인해 보아야 한다.

수목(나무), 다년생 식물, 기타 농작물이 심어져 있는지 살펴보고,

누가 심었는지, 계약에 포함할 건지에 대하여 꼼꼼히 체크하고

비닐하우스와 널브러진 비료 등을 누가 가져갈지 치울지 등

그리고 이러한 것들을 매도자가 처리할 것인지 아니면 매수자가 인수할 것인지도 명확히 해야 한다.

또한, 농로나 포장도로가 몇 미터 도로에 접해있는지

차량으로 진입이 가능한 지와 개발한다면 도로에 지장이 없는지 등을 눈으로 미리 확인해두어야 한다.

농지를 매수하고 나서는 소유권이전등기에 반드시 필요한 것이 농취증이다.

농취증을 발급받을 수 있는 농지인지 매수자인 내가 농취증을 발급받을 수 있을 것인지

농취증을 발급받는 문제도 한번 점검 확인하고 알아보는 것이 좋다.

물론 계약서에 농취증을 발급받지 못하면 본 매매계약은 무효로 하고

계약금은 반환을 한다는 특약사항을 하고 매매계약을 진행할 수 있다.

농지 계약 면적이 1,000㎡ 이하의 경우 주말체험영농 목적으로

그 이상의 경우 농업경영서를 작성하여 농업경영을 목적으로

해당 주민센터에 가서 신청하거나 인터넷에서 신청을 하면 된다.

재촌지역에 거주하지 않는 경우 등에는

농지위원회 심의 대상으로 처리기한이 15일 이상이 소요되므로

매매계약을 하고 바로 신청하는 것은 물론이고

가급적 잔금일을 넉넉히 잡는 것도 한 방법이다.

매수하고자 하는 농지의 불법적인 요소가 있는지,

기존 임대차계약 등이 체결되어 있는지를 확인해야 한다.

반드시 물어보고 해당 사항은 매수 전 명확히 해야 할 것이다.

만약 불법사항이 있다면 농취증 신청하기 전에 원상복구를 하고

농취증을 신청을 해야 하며 이때 원상복구에 대한 것을 명시해야 한다.

임대차가 되어 있다면 임대차를 언제 어떻게 해지를 할 것인지도 명기해야 한다.

가급적 매수인이 바로 해지 조치하는 것으로 하는 것을 권한다.

비닐하우스 등 시설이 있는 경우에는

그 시설을 인수를 할 것인지를 명확히 해야 하며

특히나 임대차 중이라면 무조건 잔금 전에 완벽하게 정리한 후에 매수하여야 한다.

모든 부동산 거래와 같이 공부 서류를 반드시 사전 체크하고

계약서에 넣을 특약사항 등을 꼼꼼히 챙기도록 하여야 하는 것은 당연하다.

농지매매에서의 특약사항은 무수히 많이 있고

농지의 현상이나 취득 목적 등에 따라서 다양하지만

여기서는 일반적인 농지매매에서의 일반적인 특약사항에 대하여 정리해 본다.

1. 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고, 계약을 체결함.

2. 잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.

3. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.

4. 매수인이 잔금 지급일 전까지 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 본 계약은 무효로 하며

매도자는 매매계약금을 매수자에게 즉시(또는 0일 이내에) 반환하기로 한다.

5. 본건은 공부(대장) 상의 면적을 기준으로 한 매매이며

향후 실측 면적과 차이가 있더라도 매수인 및 매도인은 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.

* 본 매매계약은 공부(대장) 상의 면적을 기준으로 매매계약을 작성하며는 것이며

잔금일까지 매도인(또는 매수인이)이 경계측량을 하여 면적에 증감이 있는 경우에는

그 면적에 대하여 평당 매매가격의 2분의 1(또는 0로) 총 매매가격을 조정하기로 한다.

6. 현재 농지 임대차계약이 있을 경우, 잔금 전 해지해 주기로 약속한다.

이를 어길 경우 계약 무효로 하며 매도자는 이미 받은 원금을 매수자에게 즉시 반환하기로 한다.

7. 해당 농지에 다년생 식물 경작이 있을 경우 매도자 책임으로 이 전해주기로 한다.

그 외 불법적 요소가 있을 경우 매도자 책임으로 정리해 주기로 한다.

8. 본 부동산 매매금액에 토지 위의 조경 시설 및 수목 일체를 포함하기로 한다.

9. 본 부동산 매매금액에 지하수시설 등을 포함하며 매도인은 명의이전에 적극 협조하기로 한다.

매수자가 개발행위허가(농지전용)를 목적으로 취득하는 경우에는

이보다는 상당히 복잡하게 매매 계약서가 작성을 하게 된다.

이때의 특약사항을 작성할 때에는

위의 일반적인 특약사항 이외에 추가로 꼭 들어가야 하는 부분은 다음과 같다.

0. 본 농지를 매수하는 매수인은 농지를 공장으로 개발행위허가(농지전용)를 받고자 하는 경우이므로

개발행위허가(농지전용)를 받지 못하면 이 계약은 무효로 하며

이미 지급한 매매계약금은 불허가 즉시(또는 0일 이내에) 매도인이 매수인에게 반환하기로 한다.

0. 만약 잔금일까지 개발행위허가가 나지 않을 경우에는

매수인은 개발행위허가일 이후 7일 이내에 잔금을 지급하기로 하며

매도인은 소유권이전등기 서류를 동시 이행으로 진행하기로 한다.

0. 개발행위허가는 매도인이 신청하여 받은 후에 잔금일에 명의 변경을 해 주기로 한다.

(개발행위허가는 매수인이 매도자의 토지사용승낙서를 받아서 신청하는데 협조하기로 하되

허가증 수령일과 잔금일에 차이가 있는 경우에는 허가증 명의변경 서류를 매도인에게 즉시 제공하기로 한다)

0. 개발행위허가(농지전용)에 대한 모든 비용은 매수자 부담으로 한다.

여기서 아주 중요한 키포인트 절세전략?

아니면 서로 쟁송이 붙기 쉬운 사례에 대한 특약사항을 소개한다.

매도자가 8년 이상 재촌자경한 농지이거나 4년 이상 재촌자경하고 매도하는 양도세 감면 대상 농지인 경우에는

다음 특약사항이 반드시 들어가야 한다.

0. 매수자는 개발행위허가의 착공이나 신고일은

매매 잔금을 치르거나 소유권이전등기일 중 빠른 날보다 즉 양도일 기준일보다

반드시 하루 이상 늦게 하는 것으로 하며

만약 이를 어겨서 매도자가 양도세 감면을 못 받게 되는 경우에는

매수자가 그 세금과 손해 본 금액 그리고 위약금으로 0%를 매도자에게 지급하기로 한다.

토지는 현재 공부상에 있는 것은 물론이고

보이지 않는 무수한 함점들이 있기도 하고

또 주변을 잘 확용하여 가치를 높일 수 있는 방법이나

인접한 토지를 함께 사용하게 하는 계약 등

일반적인 매매 즉 건물처럼 다 보이는 물건보다

현재는 다 볼수 없는 그런 것들을 보아야 하고

이러한 것들을 계약서에 담아내야 하기때문에 매매계약이 단순하지 않다.

그러니까 토지매매계약에서는 더 많은 주의가 필요하고

전문가나 경험이 많은 사람들의 조력이 더욱 필요하다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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