토지 분할이나 합병을 통한 토지가치 투자법

[농지오케이]

토지 분할이나 합병을 통한 토지가치 투자법 

토지를 생긴 그대로 또는 가지고 있는 그대로

취득하거나 보유하거나 매도하는 방법도 있겠으나

도로에 접하지 못한 땅이나 모양이 불규칙한 땅들은

접하고 있는 이웃한 땅들과 합병이나 분할을 함으로써

도로에 접한 토지로 만들거나

모양이 불규칙하거나 못생긴 토지를 누구나 탐낼 토지로 만들어

토지의 가치를 높일 수 있는 방법들이 있다.

이러한 경우에는 분할이나 합병을 하여 매도를 하는 것이 수익을 극대화할 수 있다.

먼저 토지의 분할과 합병에 대하여 알아보자.

농지 투자에서 분할과 합병이란?

분할이란, 하나의 큰 농지를 여러 개의 작은 필지로 나누는 것

합병이란, 인접한 여러 필지를 하나로 합치는 것

이 두 가지는 각각 다른 방식으로 수익성과 활용도를 높이는 전략이다

토지를 분할 합병하면 왜 가치가 상승할까?

분할의 장점

- 소형 필지 수요 증가: 전원주택, 귀농 수요 등으로 작은 땅을 선호하는 사람이 많아요.

- 평당 단가 상승: 큰 땅보다 작은 땅이 평당 가격이 더 높게 거래되는 경우가 많습니다.

- 매각 유연성: 여러 명에게 나눠 팔 수 있어 매도 속도가 빨라요.

합병의 장점

- 대규모 개발 가능: 단독 필지로는 불가능한 건축이나 개발이 가능해져요

- 세금 효율성: 재산세, 종부세 등에서 유리한 경우가 있어요.

- 용도 변경 유리: 대지로 변경하거나 상업용으로 전환할 때 유리합니다.

분할 합병 실전 절차 요약

분할 절차

- 토지대장 열람 → 분할 가능 여부 확인

- 지적측량 및 설계

  - 지자체 허가 (건축 허가 또는 개발행위허가)

- 지적공부 정리 및 등기

* 주의: 각 필지는 도로에 2m 이상 접해야 하며, 주거지역은 최소 60㎡ 이상이어야 해요.

합병 절차

- 소유자, 지목, 용도지역이 동일한 인접 필지 확보

- 지자체에 합병 신청

- 지적공부 정리 및 등기

* 주의: 소유자가 다르거나 지목이 다르면 합병이 불가능해요.

투자 전략 예시 전략 설명 기대 효과

분할 후 소형 매각	1,000평 농지를 200평씩 나눠 전원주택 부지로 판매	평당 단가 상승, 매각 속도 증가
합병 후 개발	5개 필지를 합쳐 상가 부지로 개발	대형 개발 가능, 프리미엄 부여
지목 변경 병행	임야 → 대지로 변경 후 매각	활용도 및 시세 상승

실제 분할 합병 사례

사례 1: 경기도 파주시 농지 분할

- 기존 상태: 3,000평 농지, 평당 30만 원

- 전략: 300평씩 10개 필지로 분할 + 진입로 개설

- 결과: 평당 60만 원에 매각 → 총 18억 원

- 순이익: 약 8억 원 (투자금 10억 원 기준)

사례 2: 서울 근교 합병 후 개발

- 기존 상태: 각각 100평짜리 3개 필지 (개별 개발 불가)

- 전략: 합병 후 300평 필지로 변경 → 상가 건축 허가

- 결과: 건축 후 임대 수익 발생 + 시세 상승

토지의 분할 합병을 하면 어떤 경우에 가치가 상승할까?

분할이 유리한 경우

- 대형 필지를 소형으로 나눌 수 있을 때 → 소형 필지는 평당 단가가 높고 수요가 많음 → 전원주택, 귀농 수요자에게 인기

- 매각 유연성이 필요한 경우 → 여러 명에게 나눠 팔 수 있어 매도 속도 증가

- 도로 접면이 충분할 때 → 각 필지가 도로에 접하면 건축 가능성↑

합병이 유리한 경우

- 소형 필지가 너무 작아 건축이 불가능할 때 → 합병으로 건축 가능한 면적 확보

- 대규모 개발이 필요한 경우 → 상가, 물류센터, 공동주택 등 고부가가치 개발 가능

- 세금 및 관리 효율화가 필요한 경우 → 재산세, 종부세 등 절세 효과 가능

분할 절차

- 지자체에 분할 가능 여부 확인

- 지적측량 및 설계

  - 개발행위허가 또는 건축 허가

- 지적공부 정리 및 등기

* 주의: 도로 접면 2m 이상, 최소 면적 기준(예: 주거지역 60㎡ 이상)

합병 절차

- 동일 소유자, 동일 지목, 인접 필지 확보

- 지자체에 합병 신청

- 지적공부 정리 및 등기

분할합병하려는 투자자에게 드리는 팁

- 분할은 수요자 맞춤형 전략, 합병은 개발자 중심 전략이에요.

- 지자체 도시계획과 용도지역 변경 가능성을 미리 파악하고

향후 개발 가능성이 있는 지역을 선점하세요.

- 맹지 탈출이나 못난이 토지 개선으로

분할 시 도로와 접한 면이 많을수록 가치가 높아져서

분할·합병은 강력한 도구가 될 수 있어요.

- 세무 상담 필수이고 양도소득세 등 세금 이슈를 꼭 체크해야 한다.

토지의 분할이나 합병은

분명히 도로 접근성을 좋게 하거나 못생긴 땅을 예쁘게 하는 효과로 인하여

땅의 가치를 높이는 데에는 크게 도움이 되는 것은 사실이다.

대부분의; 일반 투자자들은 농지를 구입하기 전부터 또는 구입하자마자

토지를 분할하거나 합병을 하여야만 하는 것으로 알고

서둘러서 분할 합병을 하거나 개발 등에 열을 올린다.

하지만 분할이나 합병은 서둘러서 바로 할 수도 있지만

웬만하면 시간을 갖고 보유하면서 주변 상황도 보면서 분할 합병이나

개발을 구상하고 보유기간 중에 진행을 할 수도 있고

매도를 할 때에 매수자의 구매의욕을 돋우는 방법으로 해 주는 방법도 있다

결국 보유기간 중에는 모든 것을 내 돈으로 해야만 하지만

매도 시에는 매수자의 요구에 따라 필요한 면적 등으로 분할 합병 개발해 주면서

내 돈이 아닌 그 사람 매수자의 돈으로 해주는 것도 투자에서는 고수의 비법이다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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