임대차가 있는 농지의 거래에서 주의할 사항

[농지오케이]

임대차가 있는 농지의 거래에서 주의할 사항

농지를 취득을 하는 경우에

농지소유자가 자경을 하고 있다면 크게 문제가 될 사항은 없다.

농지를 거래할 때 기존 임대차 계약이 존재한다면,

거래 과정에서 놓쳐선 안 되는 몇 가지 핵심 포인트가 있다.

특히 임차인이 농지를 실제로 사용 중이라면

더 복잡할 수 있어서 꼼꼼한 확인이 필요하다.

농지를 취득을 하는 경우에는

다른 고려할 사항도 많이 있지만

여기서는 임대차 관련 농사짓는 부분에 대하여 살피고자 한다.

1. 임대차 계약 여부 확인

- 등기부등본, 토지대장, 농지 대장 등을 통해 실제 경작자 확인

- 실제로 농지를 경작 중인 임차인이 있을 수 있으므로 매도자 확인 설명은 물론이고

현장 확인 방문할 때에는 실제 경작자도 확인을 해야 함

2. 기존 임대차 계약의 내용 검토

- 매도자로부터 계약 기간, 종료 조건, 갱신 여부 등을 꼼꼼하게 확인

- 매매 전 임대차 계약을 승계 여부 확인과 조건을 미리 조율할 필요 있음

3. 법률적 권리관계 파악

- 임차인의 지상권이나 우선 매수권 등이 존재하는지 확인

- 계약서 외에도 관행적인 권리 주장이 있을 수 있으므로 주의

4. 농지취득자격증명 및 사용 목적

- 매수인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 조건인지 체크

- 임대 중인 농지에 대해 실경작 요건 충족 여부가 승인에 영향을 줄 수 있음

5. 임차인과의 협의

- 임대차 해지 또는 승계를 두고 사전 협의 필수

- 농지법 위반이나 분쟁 소지를 줄이기 위한 절차적 조율 중요

6. 특약사항 작성 시

- "기존 임대차 계약이 승계됨을 인정함"

또는 "매도인이 임대차 계약 해지 후 인도함" 등 명확한 특약 문구 필요

- 계약서에 분쟁 예방용 조항 삽입 추천

농지 거래 시 기존 임대차 계약을 승계하려면,

몇 가지 절차적·법률적 단계가 필요하다.

아래 내용을 참고하면 깔끔하게 처리할 수 있다.

1. 계약서에 승계 의사 명시

- 매수인이 임대차 계약을 승계한다는 특약을 매매 계약서에 반드시 포함해야 함

- 예시 문구를 들자면,

"매수인은 기존 임차인의 임대차 계약을 승계하며, 이에 대해 이의를 제기하지 않음"

2. 임차인과 사전 협의

- 임차인의 권리 보호 차원에서 승계 의사를 미리 확인하고, 동의를 받는 것이 바람직함.

- 원활한 승계를 위해 임대차 계약서 사본, 협의 내용 등을 문서로 남겨두어야 함.

3. 임대차 계약서 검토

- 계약 갱신 조건, 임대료, 기간 등을 명확히 파악한 후 승계 결정

- 임대차 계약이 농지법상 사용 목적과 맞는지도 확인해야 함

4. 농지취득자격증명 신청 시 참고사항

- 매수인이 농지를 실제로 사용하지 않고 임차인에게 계속 경작하게 한다면,

실경작 요건 충족 방식에 대한 설명이 필요할 수 있음

- 관할 행정청에 문의하거나 전문가의 자문을 받는 것도 추천함

5. 등기 및 행정처리 후 후속 조치

- 매수 후 등기 마친 다음, 임대차 계약 관련 서류를 보존해두는 게 중요하며

- 분쟁 방지를 위해 거래 후 임차인에게 서면 통지를 하는 것도 안전한 방식이다

소유자가 자경하지 않고 다른 사람이 경작을 하는 경우에는

승계 과정에서 가장 중요한 건 계약서에 명확히 남기는 것과 모든 당사자의 동의가 필수 요건이다.

1. 매매 계약 단계에서 특약 명시

- 계약서에 “기존 임대차 계약을 승계한다"라는 문구를 구체적으로 삽입

- 임대 기간, 조건, 임차인의 권리 등을 명확히 기술하면 분쟁 예방에 유리

2. 임차인과 선제적 협의

- 승계 계약 전에 임차인의 서면 동의 확보

- 임대료, 계약 기간 재협상 사항이 있다면 합의서 작성 추천

3. 계약서·증빙자료 정리

- 기존 임대차 계약서, 동의서, 매매 계약서 사본을 일괄 정리

- 향후 관공서 제출, 분쟁 발생 시 유용

4. 농지취득자격증명 신청 준비

- 임차인 경작 시에도 매수인 명의로 자격증명을 발급받을 수 있으나,

- 실경작 요건 충족 방식에 대한 설명자료를 첨부해야 할 수도 있음

5. 승계 후 임차인에게 통지

- 소유권 변경 및 임대차 계약 승계 사항을 서면 통지

- 임차인이 혼동하거나 오해하지 않도록 설명자료도 함께 제공하면 좋다

6. 실경작 여부와 위반 리스크 점검

- 실경작 증빙이 부족한 경우 불법행위로 간주될 위험 있음

- 임대차 승계 시에도 임차인의 실경작 확인서 첨부하면 안전

7. 세금 이슈 사전 검토

- 농지 양도 시 양도소득세 감면 대상인지 사전 확인

- 특히 8년 자경농지 등은 세제 혜택 많지만 요건이 까다로움

8. 전문가 상담 병행

- 농지법, 부동산 관련 규정은 자주 바뀔 수 있으므로

- 행정사 또는 부동산 전문 변호사의 자문을 병행하면 리스크 최소화

그럼 실제로 경기도 여주에서 고구마 재배하는 농지의

매매 및 임대차 승계 사례를 소개한다

물론 개인 정보는 제외한 가상의 실전 사례지만,

현실에서 자주 발생하는 유형이다

나귀향씨는 여주로 귀농을 준비 중이었고

귀농하여 고구마 농사를 주로 하려고 농지를 구입하기로 하고

현재 땅콩을 경작하고 있는 농지를 구입하기로 했는데

문제는 이 농지가 임대차 계약기간이 2년 남아 있는 것이었다

소유자는 매매를 원하지만 임차인은 임대차 기간을 주장하며 계속 경작하길 원하는 상태였다.

따라서 매도인과 매수인은 계약서에 특약으로

“기존 임대차 계약을 승계함”이라는 특약을 명시하고 계약을 체결하였다.

현재의 임차인이 계속하여 땅콩 농사를 짓겠다고 주장 희망하므로

"임대차 계약 승계 동의서"를 작성하고 매매 계약서에 서명 날인하였다.

그러고 나서 농지취득자격증명을 신청서에

현재의 임대차계약에 의한 기간인 1년 후에 자경을 하겠다고 신청을 하면서

귀농이므로 1년간 이사 등과 영농준비를 착실히 하겠다는 의견서를 첨부하여

농지취득자격증명을 발급받아서 소유권이전등기를 할 수 있었다.

소유권이전등기하기 전에

매도자와 매수자 그리고 임차인이 임대차 승계 동의서를 공동으로 작성하여

임대차 기간, 조건, 종료, 인도 등에 대한 것을 정했기에

매수인의 자격 유지로 소유권이전, 임차인의 안정성,

그리고 매도인의 매매 성공 모두 만족시키는 사례가 될 수 있었다.

아래에다가 대법원 판례와 농지법에 대하여 올린 것은

너무나 당연한 사실인데도 불구하고 자경을 입증받으려 했던 사례로

농지 매수 후 기존 경작자가 작물을 수확할 때까지 경작을 허용한 경우에

그 기간 동안 매수인이 그 농지를 직접 경작했다고 볼 수 없어

양도소득세 감면요건의 직접 경작 기간 계산에서 제외하여야 한다고 한 사례이고

농지법에서 허용하고 있는 농지 임대차 등에 관한 법률을 검토하자면

농지법 제23조에 의거 농지의 임대차나 사용대차는 허용을 하고 있는 것이고

다른 임대차법들처럼 농지법제 26조에서는

임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.라는 규정도 있고

25조에서는 묵시적 갱신도 허용하고 있다.

하지만 그렇다고 하여 과수나무나 다년생 작물 재배를 하는 데 있어서

임대차 기간을 30년 무기한으로 한다고 하고 이를 승계를 하는 것이라면

30년 이상 또는 무제한 자경 안 하고도 취득할 수 있는 방법이 있다고 주장하는 사람도 있다.

만약 이를 허용한다면 농지법에서 지경할 사람만이 취득할 수 있다는

농지법 원칙 침해 훼손되는 결과를 초래할 수 있기 때문에

통상적으로는 당해 연도 임차인 경작은 어느 정도 인정하는 수준이며

길다고 하여도 농지법에서 허용하는 임대차 기간인

3년 또는 5년을 넘길 수는 없다고 보는 것이 무방할 것이다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

카페 http://cafe.naver.com/dabujadl

http://cafe.daum.net/nongjiok

유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크

https://www.youtube.com/channel/UClvCJZ_aNvnQYITqtIItX7Q

참고 판례

[대법원 2025. 4. 24. 선고 중요판결]

농지 양수인이 대항력을 갖추지 못한 농지 임차인에 대해 농지인도 등을 청구한 사건

2011두20116 양도소득세등부과처분취소

농지 매수 후 기존 경작자가 작물을 수확할 때까지 경작을 허용한 경우에 그 기간 동안 매수인이 그 농지를 직접 경작했다고 볼 수 없어 양도소득세 감면요건의 직접 경작기간 계산에서 제외하여야 한다고 한 사례

농지법 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다. <개정 2008. 12. 29., 2009. 5. 27., 2015. 1. 20., 2015. 7. 20., 2020. 2. 11., 2023. 8. 16.>

1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

5. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

5의2. 제6조제1항에 따라 농업법인이 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

② 제1항에도 불구하고 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 아니할 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다. <신설 2015. 7. 20.>

농지법제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인) ① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다. 이하 이 절에서 같다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다. <개정 2020. 2. 11.>

② 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지임대차계약 확인대장을 갖추어 두고, 임대차계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청이 있는 때에는 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 확인한 후 대장에 그 내용을 기록하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

[전문개정 2012. 1. 17.]

농지법제24조의2(임대차 기간) ① 제23조제1항 각 호(제8호는 제외한다)의 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다. <개정 2015. 1. 20., 2015. 7. 20., 2020. 2. 11.>

② 임대차 기간을 정하지 아니하거나 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 경우에는 제1항에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다. 다만, 임차인은 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>

③ 임대인은 제1항 및 제2항에도 불구하고 질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 제1항에 따른 기간 미만으로 정할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 임대차 기간은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용한다. <개정 2020. 2. 11.>

[본조신설 2012. 1. 17.]

농지법제25조(묵시의 갱신) 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다. <개정 2012. 1. 17.>

[제목개정 2012. 1. 17.]

농지법제26조(임대인의 지위 승계) 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

농지법제26조의2(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

[본조신설 2012. 1. 17.]