농지 세금! 사업용 토지와 비사업용 토지 그리고 세금 감면의 비교와 입증의 중요성

[농지오케이]

농지 세금! 사업용 토지와 비사업용 토지 그리고 세금 감면의 비교와 입증의 중요성

부동산 투자에서 자산 가치가 상승하여 얻는 수익이 가장 중요하기는 하지만

반드시 챙겨야 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법도 매우 매우 중요하다.

농지투자 상담을 하다가 보면

가장 많이 흔하게 잘 못 알고 있는 것이 있는데

농지법에 의한 농업경영체 등록 등 농업이 기준과

세법에 의한 재촌자경 사업용 토지 판정이나 양도세 등 감면 기준을

두 가지를 적용법도 다르고 다루는 행정기관도 다르니

분리하여 이해하고 판단해야 하는데

이를 혼용하어 잘못된 판단들을 하고 있다는 것이다.

오늘은 전적으로 세법에서의 재촌자경을 기준으로

사업용 토지 판단과 세금 감면기준으로 얼마나 절세가 중요한지에 대하여 알아보고자 한다.

우선 일반적으로 10% 절세가 가능한 방법으로는

재촌자경 일정 기간 충족으로 사업용 부동산으로 만드는 것이 있다.

간단하게 예를 들어 보자면

양도소득이 5천만 원이라고 하면

사업용 세율 6~15%는 624만 원 지방세 포함하면 686만 원인데

비사업용 세율 16~25%는 1124만 원이고 지방세 포함하면 1236만 원이 된다

즉 비사업용으로 세금 1236만 원이면 사업용 세율 686만 원의 180%가 된다.

이 양도세를 양도소득이 4억 원으로 올려서 보자면

사업용 세율 6~40%는 13406만 원이 되고 비사업용 세율 16~50%는 17406만 원으로 약 30%를 더 내게 된다.

따라서 비사업용 토지의 양도세 10% 가산세를 흔히들 10% 더 내는 정도로 생각하기 쉽지만

실제로 양도소득세를 계산을 해 보면 상당한 세금을 더 절세할 수 있다는 것을 알 수 있다.

위에서도 단순 10% 차이가 아닌 44.5%와 23%를 절세하게 된다는 사실을 알 수 있는 것이다.

그럼 이번에는 세금 감면에 대하여 알아보자.

우선 가장 흔한 양도세 세율별 차이와 감면에 대해서 살펴보자

양도세 산출 세액이 1억 원 미만이라면 100% 다 감면을 받아서 내야 할 세금이 없고

양도세 산출 세액이 1억 원 이상이라면 1억 원을 감면하고

그 이상에 대하여만 양도세와 지방 소득세를 내게 된다.

아래 표에서 양도차익이 7억 원인 경우에는

비사업용 토지는 양도세와 지방 소득세로 279,356,000원을 내야 하고

사업용 토지는 양도세와 지방 소득세로 218,031,000원을 내야 하는데 비해서

양도세 감면을 받는다면 총 내야 할 세금이 108,031,000원을 내게 되므로

사업용 토지의 경우 218,031,000원으로 비사업용 토지의 279,356,000원보다

세법에서 가산한 10% 세율만큼만 절세가 아니라 그보다도 훨씬 큰 22%나 절세가 되는 것이다.

양도세를 감면받는 경우에는

비사업용 토지에 비하여서는 61.3% 사업용 세율에 비해서는 50.5%나 절세할 수가 있으니

재촌자경으로 인한 사업용 세율이나 양도세 감면은 매우 중요한 투자관리법이라 할 수 있다.

10년 이상 보유한 농지연금 농지의 양도소득세 비교 분석

(매도가 액 10억 원 취득가액 3억 원 )

구 분	비사업용 농지	사업용 농지	양도세 감면 농지
양도차익	700,000,000	700,000,000	700,000,000
장기보유공제	140,000,000	140,000,000	140,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
양도소득	557,500,000	557,500,000	557,500,000
세율	16~52%	6~42%	6~42%
양도소득세	253,960,000	198,210,000	198,210,000
감면액			100,000,000
내야 할 양도소득세	253,960,000	198,210,000	98,210,000
총 내야 하는 세액	279,356,000	218,031,000	108,031,000

농지연금 농지도 가치 상승과 재촌자경 절세 방법에 따라서 상당한 차이가 있음을 알 수 있다

농지 보유 관리에서 재촌자경의 중요성은 이 외에도

수용보상이나 증여나 상속에서도 감면 등 절세 효과가 매우 크다는 것을

우리는 다른 글에서 이미 잘 보고 잘 알 고 있어 여기서는 생략한다.

그럼 이런 절세를 할 수 있는 농지 세금 사업용 인정과 세금 감면받으려면 재촌자경 입증자료를 잘 챙겨야 한다는

오늘의 주제로 돌아가서 자세하게 알아보려고 한다.

이렇게 보유기간 중에 재촌자경이 중요하다는 것은 알겠는데

문제는 재촌자경 입증자료를 언제 어떻게 챙겨야 하는 것이다.

실제로 자경한 근거는 취득하여 처분할 때까지

매년 매 순간 최대한 남기고 또한 챙겨야 할 일이지만

결정적으로 반드시 모든 자료를 챙겨두어야 할 시기는 바로 아래와 같다

취득하여 계속하여 재촌자경하다가 양도 등을 하는 경우에는

양도 등을 하는 그 시점에서 재촌자경입증자료를 챙겨서 세금신고하면 되니까

사실상 문제가 되거나 어려운 일이 없다.

가장 문제가 되거나 어려움을 겪는 사례

그리고 그에 대비하여 재촌자경입증자료를 왜 챙겨야 하는지

언제 챙겨야 하는지에 대하여 말하고자 한다.

가장 흔하디흔한 사례가

8년 이상 재촌자경을 한 이후에 농사를 안 짓고 임대를 주게 되는 경우에는

바로 농사를 안 짓게 되는 아니 더 정확히 말하자면 안 지으려고 하는 그때에

재촌자경 입증자료를 챙겨야 한다.

8년 이상 재촌자경한 농지를 증여나 상속을 받는 경우에는

증여나 상속을 받는 수증인 이나 상속인이 그 당시에

증여인이나 피상속인의 8년 이상 재촌자경입증자료를 챙겨야 한다.

왜 양도인이 수증인이 상속인이 재촌자경 입증자료를 챙겨야 하는가는

이는 이 8년 이상 재촌자경으로 인한 절세 혜택을 양도인이나

수증인 상속인이 받기 때문에 즉 수혜자가 하는 것이 맞다고 본다.

그럼 왜 바로 챙기라고 하는가에 대하여는

나중에 수증인이나 상속인이

증여인이나 피상속인이 8년 이상 재촌자경하였음을 입증하고

사업용 세율 적용받으려고 하거나 양도세 감면을 받으려고 할 때는

수증인이나 피상속인의 재촌자경 입증자료를 확보를 할 수 없거나

설사하더라도 제대로 입증자료를 다 챙기기가 어렵기 때문이다.

이쯤 되다 보니 다시 수증인이나 상속인의 전세 혜택이 궁금할 것이다

간단하게 증여인이나 피상속인이 8년 이상 재촌자경한 농지를

증여나 상속을 받은 경우에는 수증인이나 상속인이 재촌자경하지 않았더라도

사업용 세율 적용으로 10% 가산세가 붙지 않아 절세가 된다

특히나 상속 농지의 경우에는 상속인이 보유기간 중 1년 이상만 재촌자경을 하였다면

양도세 1억 원까지 감면도 받을 수 있기 때문이다.

난 강의하면서 농담으로

지방에서 농사짓던 친척이나 지인의 가족들이 돌아가시면

문상을 가서 장례 끝나고 삼우제 전에 또는 최대한 빠른시일안에

재촌자경 입증자료를 챙겨두면 큰돈이 된다고 이야기를 한다.

그리고 다른 사람에게도 이렇게 전하라고 한다.

좀 더 첨언을 하자면

재촌자경 입증자료는 8년에 한하지 말고

최대한 많은 연도 많은 자료를 확보할 수 있는 한 하는 것이 좋고

입증자료는 어느 한두 가지만 하지 말고 할 수 있는 가능한 모든 자료를 챙기라는 것이다.

그럼 몇 부 나 하는 것이 좋을까라는 생각이 들것이다

난 가급적이면 소유 필지수나 상속인 수보다 조금 더 많은 수량으로 하라고 한다.

또 하나 몇 년 몇십 년 전에 확보한 자료가 입증자료로 인정 가능한가에 대한 생각을 할 수 있는데

이러한 입증자료를 제출할 의무는 신고인에게 있는 것이고

이것의 진위 여부에 대하여는 국세 공무원들이 할 일이라고 하면 이해할 수 있을까.

나는 입증자료를 허위 작성이나 위조하지 않고 제출만 하면 다 한 것이라고 보면 된다

그 진위여부나 사실 확인은 세무공무원의 몫이라는 것이다.

농지투자에서 가장 중요한 것은

뭐니 뭐니 해도 재촌자경이고

재촌자경한 입증자료를 챙기는 것이다

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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