대출받아 투자하는 레버리지 투자의 함정, 정말 괜찮을까?

[농지오케이]

대출받아 투자하는 레버리지 투자의 함정, 정말 괜찮을까?

요즘은 임대차를 하든, 집을 사든, 사업을 시작하든,

"내 돈"보다 "얼마나 대출을 받을 수 있느냐"에 초점이 맞춰져 있는 듯하다.

특히 젊은 투자자들 사이에서는 '영끌'(영혼까지 끌어모은 투자)이라는 말이 유행할 정도 아닌가.

물론 자본이 부족한 상황에서 남의 돈을 활용하는 건 자연스러운 전략이다.

하지만 문제는 대출 자체가 목적이 되어버리는 경우이다.

상환 능력이나 리스크는 뒷전이고,

"일단 많이 빌려서 크게 벌자"는 생각이 앞선다는 것이다.

물론 내가 가진 돈이 없으니 남의 돈을 빌려서 지렛대로 활용하여

돈을 쉽고 빠르게 많이 벌고자 하는 것에는 동감한다.

하지만 전세나 집을 사는데 대출은 생산적인 요소에 필요한 돈은 아니다.

임대수익이나 사업장 활용을 위한 상가나 공장 등 구입이나 보증금은

어느 정도 생산적 요소이니 이해가 간다.

하지만 이때도 내가 벌수 있는 그리고 상환할 수 있는 범위 내라야 한다는 것은 다들 알고 있다.

하지만 처음 일을 시작할 때는 아무 쓸모도 없는 체면 자존심 때문에

크고 멋지고 웅장하고 화려하게 무리하게 투자하는 경향이 너무나 심하다.

과거 얘기 들먹이는 꼰대 같은 이야기는 더 이상 하지 않으련다.

거주나 사업장 등으로 사용하는 경우에는

투자라는 개념보다는 실사용 수익에 초점을 맞추게 되므로

투자금에 대하여는 논외로 하고자 한다.

그러나 수익형이나 자산형 등 투자 수익을 얻고자 하는 투자에서는

투자금(대출 포함)에 대하여 그 비용을 반드시 따져 보아야 하며

대출 등 남의 돈을 활용하는 경우에는 그 비용에 대한 상환 방법도 꼼꼼히 살펴야만 한다.

먼저 일반적으로 단순하게 하는 계산법으로 살펴보자.

5억 원 하는 부동산에 투자를 하였다고 가정을 하기로 한다.

5년이 지남 후에 매도하니 10억 원이라고 하면

내 돈으로 투자한 경우라면 100% 수익을 보았다고 하고

대출을 50% 받아서 했다고 하면 투자수익률은 200%라고들 한다.

그러나 이는 주먹구구 산식이고 좀 더 들여다보자면

내 돈이든 남의 돈이 든 투자금에 대하여는 이자를 계산을 해야 한다.

이렇게 하였을 경우 이자를 연 4%로 하면

내 돈으로 한 경우에는 4억이 올랐으니 80% 수익률이 되는 것이고

남의 돈의 한 경우에는 160%의 수익률이 나오는 것이다.

어쨌든 간에 대출 즉 레버리지를 하면 상승한 경우에는 그 수익률이 더 많다.

그럼 이번에는 본전인 경우로 해 보자.

내 돈으로 한 경우에는 이자로 1억 원이나 지출된 것이나 다름없으니

-1억 원 즉 20%의 손해를 본 것이 된다.

그럼 대출을 50% 받은 경우에는 어떠할까?

-1억 원이 되었고 투자금 대비 손해는 40%의 손해를 본 것이 된다.

이번에는 아예 투자에 손실을 보아서 손해 본 경우로 살펴보자.

20% 손해인 1억 원 정도의 마이너스 수익이 되었다고 하면

내 돈만 투자했을 경우에는 손해 20% 그리고 이자 부담이 20% 즉 40% 손해가 된다.

하지만 50% 대출을 끼고 투자를 한 경우 알고 하면

손해가 40% 이자 부담이 40% 즉 80%를 손해를 본 것이 되는 것이다.

이렇게 다시 보아도 이익을 볼 때는 배로 보는 것 같지만

본전이나 손해를 보는 경우에는 그 피해가 훨씬 크다는 것을 알 수가 있다.

지금까지는 주먹구구식으로 단순하게

내 돈은 빼고 대출 등 남의 돈에 대한 이자만 생각을 하거나

아예 그 중간 비용은 생각조차도 하지 아니하고 투자 수익을 판단하는 경우로 알아보았다.

또 실제 현지 투자에서도 다들 그렇게 판단을 하고 하는 경우가 대부분이라고 보면 된다.

하지만 투자를 할 때에는 납의 돈이 든 내 돈이든 투자금에 대하여는

최소한의 아니 어느 기준의 비용을 계산에 넣어야만 한다.

최근 같은 경우 금융권의 대출이자가 4~7% 정도가 대부분이니까

아주 보수적으로 잡아도 5% 정도의 이자 비용을 계상하여야 한다.

그러므로 10년간 투자를 했다면 복리가 아니라 하더라도

투자금에 대한 이자 등 비용이 약 50%가 이미 들어간 것으로 보아야 한다는 것이다,

그럼 10년간 50% 오른 것은 오른 것이 아니고 오히려 물가 상승률만큼 마이너스가 난 것이다.

이를 보기 쉽게 정리를 해 보자면 다음과 같다.

조건	투자 방식	수익률 계산
5년 후 10억에 매도	내 돈 100% 투자	수익 5억 → 100% 수익률
대출 50% 활용	내 돈 2.5억 + 대출 2.5억	수익 5억 → 200% 수익률

하지만 이건 이자 비용을 고려하지 않은 단순 계산이다..

이자 4%를 고려하면?

• 내 돈 투자: 5년간 이자 비용 없음 → 실수익 5억 → 수익률 100%

• 대출 활용: 5년간 이자 약 5천만 원 → 실수익 4.5억 → 수익률 약 180%

이처럼 상승장에서는 레버리지가 수익률을 높여주는 건 맞다.

하지만 반대로 손실이 발생하면 피해도 배가 된다.

손실이 날 경우엔?

예시: 1억 손해 발생

투자방식	손실 계산
내 돈 100% 투자	손해 1억 → -20% 손실
대출 50% 활용	손해 1억 + 이자 5천만 원 → -60% 손실

즉, 레버리지는 상승장에서는 득이지만, 하락장에서는 독이 될 수 있다.

지금 이건 투자금에 대한 이자도 비용으로 계상하여야 한다는 것이고

사실 투자자라고 하면 실물에 의한 투자 수익을 올려야 하는 것이므로

최소한의 이자비용 그리고 물가 상승률 그리고 기회비용이든 위험부담이든 하는

이러한 모든 비용을 어느 정도 반영을 하고 설계하고 실행하여야 하는 것이라고 본다.

따라서 이러한 것을 최소로 잡아도 연간 10% 이상 비용을 제하고

그 이상이 진짜 투자 수익으로 회수할 수 있는 그런 투자를 해야 한다는 것이다.

이러한 것을 굳이 계산으로 설명으로 하지 않더라도

우리 독자님들은 이미 너릿속에서 어느 정도가 되어야 본전인지

수익 분기점이 되는지를 벌싸 통박을 굴려서 찾아냈으리라고 본다.

그래서 난 투자금에 대한 수익 분기점을

최소한 연간 10%로 단순하게 잡고

그 이상의 기대수익이 있을 것이라고 판단이 되는 경우에 투자를 결정한다.

이렇게 되었을 때는 10년에 배 즉 100%가 오르면 본전인 것이고

그 이상인 두 배 세배가 오르는 부동산 등에다가 투자를 한다고 보면 될 것이다.

이 투자금이 전부 내 돈이냐 아니면 대출 등 레버리지를 활용하는냐는

투자물건이나 투자금 회수 가능 시기 등에 따라서 달리 결정을 한다.

적어도 이자 부담을 레버리지 할 수 있는 수익형이나 상환가능한 구조가 된다면

기간이나 규모에 상관없이 대출 등 레버리지를 활용하지만

그런 수익구조가 없는 자산증식형이고 장기간 투자가 요구되는 물건이라면

이때는 단기 대출 활용은 할지 모르지만 장기적으로 레버리지를 활용하지는 않는다.

내가 강의에서 사용하는 화면인데

이는 실제로 내가 글로벌 위기 때 경험했던 것을 강의자료로 활용한 것이다.

그리고 레버리지 투자 관련하여 썼던 과거의 글들도 아래에 올렸으니 참고해 보았으면 한다.

대출 레버리지 영끌 투자가 과연 최선의 방법일까?

https://cafe.naver.com/dabujadl/180772

대출은! 투자가 아니고, 금융기관의 머슴이 되는 것이다. 레버리지 투자는 잘하면 득이고 잘 못하면 독이다.

https://cafe.naver.com/dabujadl/170516

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

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농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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