농지를 개발행위 허가받아서 매도하는 투자의 양도소득세 절세전략?

[농지오케이]

농지를 개발행위 허가받아서 매도하는 투자의 양도소득세 절세전략?

농지에 투자하는 목적은

당연히 농사를 짓고자 하는 것이다.

하지만 단기 투자로 접근하는 일부에서는

농지전용을 목적으로 하는 경우도 있고

농사짓겠다고 취득했으나 이런저런 사정으로 농사짓는 것이 어려운 경우에

물론 오랫동안 보유하던 농지를

좀 더 나은 가격을 받거나 절세도 하는 것을 목적으로

농지를 전용하여 매도하는 전략을 구사하기도 한다.

따라서 여기서는 농지전용에 대한 부분은 제외하고

농지를 농지전용하여 매도하는 경우 관련 세금을

어떻게 얼마나 절세가 가능한지에 대하여 설명하고자 한다.

물론 여기서 즉 글로는 다 설명이 어려우므로

일반적으로 가능한 사례들을 설명하고자 한다.

우선 농지투자에서도 다른 부동산 투자에서도

지금은 세금 즉 절세가 얼마나 중요한 요소인지를 다들 알고 있을 것이다.

부동산 등 투자에서는 투자자인 나와 정부가 반타작을 하는 느낌이 드는 것은

나만의 생각인지는 모르지만 많이도 빼앗아 가는 것이 사실이다

그러하기에 투자에서 세금 절세가 뼈저리게 중요한 요소가 되었다고 보아야 하며

그래서 절세할 수 있는 한은 절세를 하는 것이 투자 수익을 극대화할 수가 있다.

농지투자에서는 사업용 토지인 경우에는 사업용 세율인 6~45%의 세율과

비사업용 토지는 10% 가산세를 더한 16~55% 세율로 구분된다.

또한 절세에서 중요한 부분이 3년 이상 15년까지는

장기보유공제로 연간 2%씩 15년 이상 30%까지 공제를 받는다.

이도 상당한 절세가 되는 부분이라 무시할 수가 없는 것이 사실이다.

그리고 공통적으로 주어지는 필요경비와 사업용 토지나 감면받기 위한

각종 증빙자료의 확보와 입증을 하는 부분도

절세를 위하여서는 매우 매우 중요하고 꼭 해야 하는 일이다.

이렇게 보유하면서 일반적인 관리로 사업용 토지로 관리하여

비사업용 토지에서의 가산세를 피하는 절세를 하는 것은 매우 일반적인 것이다.

이제는 처음에 말했듯이 농사를 안 짓고

다른 용도로 농지전용하여 절세를 하는 방법에 대하여 알아보고자 한다.

이런 경우에는 크게 두 가지로 나누어서 살펴볼 필요가 있다.

처음부터 단기 보유를 목표로 하면서 농지전용을 하여

투자 수익을 극대화하여 수익을 챙기려는 경우가 있는데

이 경우에도 무조건 하는 것보다는

절세를 할 수 있는 조건을 충족하면 더욱 수익을 크게 올릴 수가 있다.

이왕에 하는 것이라면 후자가 더 낫다는 것은 그 누구라도 다 알고 있을 것이다.

일반적으로 구입하고 2년 이내에 농지전용을 하여 매도하거나

농지전용하고 2년 이내에 매도를 한다면

이런 경우에는 비사업용 토지로서 단기 세율 적용이나 또는 10% 가산세를 더 내야 하는 것이다.

하지만 농지로 2년 이상 재촌자경하고 매도한다든지

농지전용(개발행위허가) 받고 착공을 한 후 2년 이후에 매도를 한다면

이때에는 이는 사업용 토지로서 10% 가산세 없이 일반 세율로 내게 된다

사업용 세율과 비사업용 토지의 세율이 단순히 10% 가산세 차이가 아니라는 것은

이미 아래의 글에서 설명을 한 바 있으니 클릭하여 보기를 바란다.

"농지 세금! 사업용 토지와 비사업용 토지 그리고 세금 감면의 비교와 입증의 중요성"

https://cafe.naver.com/dabujadl/203072

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위에서도 단순 10% 차이가 아닌

44.5%와 23%를 절세하게 된다는 사실을 알 수 있는 것이다.

그럼 이번에는 좀 다른 방법

절세를 하는 방법으로 설명을 하겠습니다.

농지를 취득하고 2년 이상 재촌자경을 하고

농지전용(개발행위허가)을 받고 착공계를 내기 전에

잔금이나 소유권이전을 하고 매도하면 사업용 세율이 됩니다

매도자는 농지로 2년 이상 재촌자경으로 사업용 세율을 적용하게 됩니다.

물론 3년 이상으로 장기보유공제를 받는 방법도 있다.

다음으로는 농지의 재촌자경은 안되는 2년이 내든 그 이상이든

농지전용(개발행위허가) 하여 사업용 세율 적용받는 기간 충족 후에 매도하는 방법이다.

즉 허가 이후라고 하지만 다툼 없이 하자면 착공계를 내고 나서

2년이 지난 후에 매도를 하면 사업용 세율을 적용받게 된다.

이번에는 농지의 재촌자경을 활용하는 방법으로

양도세 감면을 받고 매도하는 절세법이다.

4년 이상 재촌자경하고 농지전용(개발행위허가) 받은 후에

매도를 하고 새로 농지를 대토를 하면 양도세를 1억 원까지 감면을 받는다

물론 좀 더 보유기간이 긴 8년 이상 재촌자경한 농지라면

농지전용(개발행위허가) 허가를 받고 착공하기 전에 매도하면

양도세 1억 원까지 감면을 받아 수익을 극대화할 수 있다.

현재 농지를 4년 이상 또는 8년 이상 재촌자경하고 있다면

농지전용과 양도세 감면 두 마리 토끼를 다 잡는 그런 투자를 적극 활용하기를 권한다.

여기서 아마도 의심이 들것이다.

왜 4년 이상 재촌자경 대토나 8년 이상 재촌자경 감면을 받는데

굳이 농지전용(개발행위허가)를 받아서 매도하는 것을 절세법이라고 할까

이것은 물론 그냥 농지로 팔아도 감면을 받는 것은 맞는 말이다.

하지만 농지전용(개발행위허가) 받는 한 단계 높인 매도기법은

매도 조건이나 수요자를 더 넓게 하고 매도가격을 더 높여 받을 수 있기 때문이다.

여기서 반드시 지키고 실수하지 말아야 할 것이 있다.

반드시 착공계를 내기전에 잔금이나 소유권이전을 해야 함을 잊지 말기 바란다.

매수자가 대출을 많이 받아서 잔금 등을 하겠다고 하여

착공계를 내고 사업을 진행 중에

잔금대출 등을 받아서 잔금 하거나 소유권 이전을 하는 실수를 현장에서는 많이 한다.

농지의 사업용 토지 판단이나 양도세 감면의 판단에서 가장 중요한 것이

매도일 현재 농지이어야 하는데

착공계를 내는 그 순간부터는 농지로 보지 않기 때문이다.

이를 간과하거나 무시해서는 엄청난 세금 폭탄을 맞게 되는 것이다.

이를 정리를 해 보자면

농지로 2년 이상 재촌자경 사업용 토지 충족한 후에 매도하는 절세법

농지로 재촌자경 안된 것을 농지전용(개발행위허가) 받아

착공 후 2년 경과 후 사업용으로 매도하는 절세법

농지로 4년 이상 재촌자경하고 농지전용(개발행위허가) 허가받아서

사업용 토지와 양도세 감면받고 매도하는 절세법

농지로 8년 이상 재촌자경하고 농지전용(개발행위허가) 받아

사업용 토지와 양도세 감면받고 매도하는 절세법

농지투자에서는 취득에서부터 보유 관리 처분에 이르기까지

그 가치를 높이는 방법들도 그리고 절세하는 방법들도 무수히 많다.

관심을 갖고 배우면 배울수록 더 많은 비결들을 얻게 될 것이다.

투자도 내가 돈을 벌려고 하는 것이다.

이왕에 하는 투자라면 절세만이 아니라

가치를 높이는 방법이나 잘 매도하는 마케팅 전략 등

모든 수단을 다 동원하여 자산증식이나 수익을 극대화하여야 할 것이다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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