일본 잃어버린 30년에서 배우는 한국 투자 교훈

[농지오케이]

일본 잃어버린 30년에서 배우는 한국 투자 교훈


주식으로 또는 가상자산으로
돈을 벌었다는 이야기가 주변에서 파다하고
이런사람들이 수십억 아파트에 투자를 하여
강남아파트가 천정부지로 오른다하니
몸달은 사람들이 영끌하여 부동산 투기판에 뛰어들고
여기에 갭투자가 성행하며 전세사기꾼도 가세하니
부동산이 하늘높은줄 모르고 치솟다가
정부의 대출규제로 잠시 쉬어가는 모습이다.

부동산 주식의 자산 인플레는
공급부족등으로 향후 계속될것이라는 기대가
일반인은 물론 전문가들도 상당수 전망하는가 하면
일부에서는 버블 붕괴로 침체가 되어
우리도 일본의 잃어버린 30년과 유사한 길을 갈것이라고
우려하는 목소리도 아주 작게나마 들려온다
따라서 지금 이시점에서
일본의 잃어버린 30년을 되짚어 반추해보고
우리의현실과 대응책을 함께 생각해 보는 시간을 갖고자 한다


일본 경제의 추락과 ‘잃어버린 30년’

1980년대 후반
일본은 세계가 부러워하는 경제대국이었다.
도쿄의 땅값은 뉴욕 맨해튼 전체보다 비쌌다는 말이 있을 정도로,
부동산과 주식시장은 거품의 정점에 달해 있었다.

그러나 1990년대 초반 거품은 무너졌다. 부동산 가격은 절반 이상 폭락했고,
닛케이 주가지수는 1989년 38,915포인트에서 폭락하여
무려 20년 넘게 회복하지 못했다.
일본은 장기 불황과 저성장의 늪에 빠졌고,
이 시기를 사람들은 “잃어버린 30년”이라 부른다.

하지만 모든 사람이 몰락한 것은 아니었다.
이 불황의 시기에도 살아남은 기업과 투자자,
그리고 오히려 기회를 잡아 성장한 이들도 있었다.

자산 붕괴 속에서도 버틴 투자자들의 공통점

일본 버블 붕괴의 가장 큰 피해자는 부동산과 주식에 시세차익만을 노리고 투자한 사람들이었다.
은행 대출을 최대한 끌어다 투자한 이들은
자산가치 하락과 함께 파산을 맞았다.

반면, 장기적 관점에서 안정적인 현금흐름을 확보한 투자자들은 버텨낼 수 있었다.
배당을 꾸준히 지급하는 내수기업 주식, 임대료가 안정적으로 들어오는 도심 핵심 상권 건물,
고령화 사회의 수혜를 입는 의료·간병 산업 등이 그 예이다.

불황 속에서도 꾸준히 들어오는 현금흐름이야말로 최고의 방어막이었다.

배당주 투자 – 시세차익보다 현금흐름

일본의 잃어버린 30년 동안 주식시장은 침체했지만,
꾸준한 배당을 지급한 기업은 투자자들에게 안정적인 수익을 안겨주었다.

대표적 사례로 교세라(Kyocera)와 일본전산(Nidec)이 있다.
경기 불황에도 기술력과 내수 기반을 바탕으로 꾸준히 성장했고,
주주들에게 배당을 지급했다.
단기 시세차익을 노린 투자는 실패했지만,
장기 배당주 투자는 위기 속에서 ‘버팀목’ 역할을 했다.

이는 한국 투자자에게도 중요한 교훈을 준다.
“주가는 흔들려도 배당은 남는다.”

불확실성이 큰 시대에는 주식투자의 무게중심을 시세차익에서 현금흐름으로 옮겨야 한다.

도심 핵심 입지 부동산의 생존력

버블 붕괴 이후 일본의 지방 부동산은 끝없는 하락세를 보였다.
그러나 도쿄 긴자, 신주쿠, 오사카 신사이바시와 같은
도심 핵심 상권 부동산은 달랐다.

세계적 자본, 특히 싱가포르·홍콩 펀드들은
불황기에 오히려 일본 도심 빌딩을 매입했다.
이들은 장기적으로 안정적인 임대 수익을 얻었고,
시간이 지나면서 자산가치 회복까지 누렸다.

이 사례는 한국 투자자에게 분명한 메시지를 준다.
“위기에도 살아남는 것은 핵심 입지 자산”이라는 것이다.
지방의 외곽 부동산은 위험할 수 있지만,
수도권의 도심 핵심 입지는 불황에서도 버티고 결국 살아남는다.

엔화 강세와 해외 분산 투자

일본은 잃어버린 30년 동안에도 무역흑자를 이어갔고,
그 결과 엔화는 강세를 유지했다.
이를 활용한 일부 투자자와 기업은
해외 부동산, 해외 기업 인수에 나섰다.

소프트뱅크는 미국의 스프린트, 영국의 ARM을 인수하며
글로벌 기업으로 발돋움했다.
일본의 전통 제조업 기업들도
동남아 현지 법인을 세우며 내수침체의 한계를 극복했다.

교훈은 명확하다.
“내수시장에만 의존하지 말라.”
한국도 저성장 시대에 들어서면서,
해외 자산 분산이 생존과 성장의 필수 조건이 된다.

고령화와 필수소비 산업의 성장

일본은 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화 사회로 진입했다.
청년 인구는 줄었지만, 노인 인구의 증가는 새로운 수요를 만들었다.
의료, 간병, 제약, 저가 소비재 산업은 불황에도 꾸준히 성장했다.

대표적 사례로 편의점 산업을 들 수 있다.
세븐일레븐은 고령자와 1인 가구 증가라는 사회 변화를 정확히 읽고,
점포 수와 매출을 늘려갔다.
또한 유니클로(Fast Retailing)는 저가·실용 의류를 앞세워
불황 속에서도 폭발적인 성장을 이뤄냈다.

이는 우리에게도 시사하는 바가 크다.
“불황 속에서도 줄지 않는 수요를 찾아라.”
한국 역시 고령화와 1인 가구 증가가 본격화되고 있다.
의료, 헬스케어, 간편식품, 저가형 소비 산업은 불황 속에서도 기회가 될 수 있다.


현금 유동성 확보의 힘

버블 시기 일본의 많은 기업과 개인은 빚을 끌어다 투자했다.
하지만 자산가치가 폭락하자 빚을 감당하지 못하고 몰락했다.

반대로, 도요타와 교세라 같은 기업은 ‘현금 중심 경영’을 택했다.
위기 상황에서도 막대한 현금을 보유하고 있었기에,
기회가 왔을 때 과감히 투자할 수 있었다.
위기 속에서도 ‘기회를 잡을 수 있었던 이유’는
바로 현금 유동성 덕분이었다.

한국 투자자에게도 이는 동일하게 적용된다.
레버리지는 최소화하고,
위기를 견딜 수 있는 현금을 확보하라.
위기는 언젠가 반드시 찾아온다.
그러나 현금이 있다면,
그것은 위기가 아니라 기회가 된다.

한국 투자자에게 주는 다섯 가지 교훈

1. 시세차익보다 현금흐름 중심 투자
농지연금, 상가임대, 배당주처럼
매달 안정적으로 들어오는 수익이 답이다.
2. 핵심 입지 부동산 집중
지방 외곽보다는
수도권과 도심 알짜 입지를 잡아야 한다.
3. 글로벌 자산 분산
해외 ETF, 외화 자산,
해외 부동산을 통해 내수 리스크를 분산하라.
4. 불황에도 줄지 않는 산업 투자
의료, 에너지, 식품, 저가 소비재 산업은
경기와 무관하게 성장한다.
5. 현금이 왕이다
위기 때 버티는 힘은 곧 현금이다.
현금을 확보하면 위기는 기회가 된다.


결론적으로 일본은 ‘잃어버린 30년’, 우리는 ‘잃지 않는 30년’

일본의 잃어버린 30년은 실패의 역사가 아니라,
위기 속에서 어떤 투자자가 살아남았는가를 보여주는 귀중한 교과서다.

현금흐름 자산에 집중한 투자자,
핵심 입지 부동산을 지킨 투자자,
해외 분산으로 내수 한계를 극복한 투자자,
고령화와 필수 소비 산업의 변화를 읽은 투자자,
현금을 확보해 기회를 잡은 투자자.
이들이야말로 진정한 생존자이자 승리자였다.

한국 역시 저성장과 고령화라는 일본과 닮은 길을 걷고 있다.
그러나 우리는 일본의 실패와 성공에서 교훈을 얻을 수 있다.
이제 우리의 과제는 분명하다.
“잃어버리지 않는 30년”을 준비하는 것이다.

이글을 읽고 함께 생각해 보신 여러분은
지금 그리고 앞으로 어떻게 자산관리를 하여야 하고
투자를 해야 하는지에 대하여 많은 생각을 갖게 되었을 것이다.
이를 바탕으로 나에게 맞는 현명한 투자관리 시스템을 만들어서
호황에도 불황에도 잘 대응할수 있는 능력을 배양하기 바란다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

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농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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