부동산 매매계약에서 매매 대금을 매도자 담보대출로 지불하자고 하는 경우

[농지오케이]

부동산 매매계약에서 매매 대금을 매도자 담보대출로 지불하자고 하는 경우

부동산을 취득을 하는 방법에는 여러 가지 방법이 있다.

상속이나 증여처럼 무상으로 하는 방법도 있고

시효취득 등 예외적인 방법으로 하는 경우도 있지만

당사자 간 매매로 인한 것이 대부분이다.

부동산 매매 계약서에는

대상 물건, 거래가 액, 매매 당사자 등 기본적인 사항과

그 외에 물건 상황이나 매매 대금 지급 조건 등

각종 사항들을 특약으로 기재를 하기도 한다.

오늘 함께 살펴보고자 하는 사항은

거래대금 지급 방법에 대한 것이다.

일반적으로 총 매매 대금을 협의를 하고

계약금과 잔금으로 단순하게 하는 것이 대부분이지만

계약금과 잔금 그리고 소유권이전을 동시에 하기도 하고

계약금과 중도금(중도금도 몇 차례로 나누어서) 잔금으로 하는 경우도 있다.

거래대금 지급은 매수자가 전액 현금으로 지불하기도 하지만

임대차 승계와 보증금을 잔금으로 대체하기도 하고

자금은 대상 물건을 담보로 매수자가 대출받아서 지불하기도 한다.

이번에 살펴보고 생각해 보자는 것은

이러한 일반적이고 누구나 법적이나 상식으로

통용되고 이해되는 이런 거래대금 지급 방법이 아니라

계약금이나 중도금 지급을

매도자가 돈을 지불하는 방법이 아닌

임차보증금이나 매도자의 대출금으로

지불하는 형식을 빌리는 계약을 하는 경우가 있다.

이때 계약이 순조롭게 이행이 된다면 아무런 문제가 없다.

원래 계약이 성립되고 그 이행이 완료된다면

계약서의 작성 유무나 대금 지급 방법 등은 아무런 문제가 없는 것이다

계약서 작성이나 조건 등은 이행이 원만하지 못하여

다툼이 있을 때 계약 성립 여부나 조건 등에 대하여

매도자와 매수자의 의무 이행이나 책임 입증을 위한 요식행위다.

그럼 계약금이나 중도금을

당해 부동산의 보증금이나 매도자의 대출로 하는 계약에서

매수자가 중도금이나 잔금을 지불하지 않아서

매매계약이 이행되지 않는 경우에 문제점을 살펴보고자 한다.

계약금만 보증금이나 대출금으로 한 경우라면

일반적인 민법 등 계약에서처럼 매도자는 계약금을 포기하고

위약금이나 손해배상금을 지불하면 된다

이때 설사 매수자가 위약금 등을 못 받았다고 하더라도

그동안의 이지 비용 정도의 손해이므로 큰 손해는 없다 할 수 있다.

문제는 중도금을 보증금이나 매도자 대출금으로 한 경우이다

이런 경우는 법에 대해서 익히다들 잘 알고 있다시피

중도금을 받은 이후에는 설사 계약을 이행하지 않고 있더라도

일방적인 해약은 불가하고 당사자 합의에 의해서만 가능하다.

그럼 여기서 심각하게 판단해 볼 것이

이 계약의 이행이나 해지가 안될 때 누가 얼마나 피해를 보는 가이다

매수자는 사실상 보증금이나 매도자 대출금으로

계약금과 중도금을 지불하였으므로 실제로 부담한 것이 없어 손해가 별로 없다

하지만 매수자는 대출금 이자 등과

잔금 지연에 따른 이자비용 손해나

다른 투자를 하였다면 이에 따른 피해도 우려된다

이러한 계약들은 누가 하는가

우선 매수자가 대출 등에 시달리는 경우 악마들이 접근하고

매도자는 빚의 그늘에서 벗어나고자 하는 급한 마음에 이루어진다

다른 그러나 아주 많은 사례는

매수자가 전문가 또는 기업이나 법인 등이

실제 또는 거래를 위해서

자기 돈은 하나도(별로) 안 넣고

매도자의 대출금 등을 활용하여

계약금과 중도금 또는 계약금 조금과 중도금을 하는

이런 계약을 하고 당해 사업을 질질 끌면서 잔금 지급을 미루거나

매수자가 지쳐떨어져서 헐값에 넘길 때까지 기다리는 작전을 펴는 수법이다.

매도자라면 정상적인 계약금 수령과

중도금 잔금 수령과 소유권 이전등기를 동시 이행하면 된다

매수자라면 이러한 방법으로 토지를 매수하는 것도

특히나 개발 등 매매계약한 후에 그 이행 작업이 미정인 상태에서 구입할 때

이러한 방법으로 한다면 초기 대출이자 정도만 부담하고

토지매수와 개발 그리고 소유권이전 등을 할 수 있는 방법으로 활용한다면

매우 유리한 매매계약이라 할 수 있다

부동산 매매계약에서는

거래대금은 매수자가 직접 돈을 지불하는 것을 원칙으로 삼고

토지 거래 허가 나 농지취득 자격 증명 발급 등 해정절차 이행이 있어야 하는 경우

개발행위 등 매매 이외에 다른 조건이 추가적으로 이행되어야 하는 경우 등에

대하여는 인허가 등에 따른 불허가나 허가 시에 대한

잔금 기일 연장이나 해지와 손해배상에 대한

특약을 명확히 정하는 것이 매우 매우 중요하다.

오늘은 매매 대금 지급 관련한 것에 대한 것이므로

인허가에 대한 조건이나 해약 사유 등은 생략하니

이점은 널리 양해하여 주기를 바란다.

결론적으로

부동산 매매 계약서 작성은 물론이고

거래대금 지급 방법 등에 따라서도 이익이나 유리한 위치에 있을 수도 있고

잘못하면 손해나 불리한 작용으로 인하여 고통을 겪을 수도 있으니

가급적 공인된 중개사무소에서 거래 당사자 확인이나

물건에 대한 현황과 계약사항 이행 안전 여부를 확인받고

부동산 매매 계약서를 작성하고 그래도 의심 가면

전문가에게 교차 상담하여 안전한 거래로 내 재산을 지키기를 바란다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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