농지를 8년 이상 임대를 하면 사업용 토지로 양도세 감면도 받을 수 있나요?

[농지오케이]

농지를 8년 이상 임대를 하면 사업용 토지로 양도세 감면도 받을 수 있나요?

그랬으면 얼마나 좋을까요?

농지는 소유와 이용에 대하여는

다른 여타의 부동산들과는 달리

헌법과 농지법에서 정하고 있습니다.

헌법과 농지법에서 농지는 경자유전의 원칙을 정하고 있다.

다만, 불가피한 경우에 임대차와 위탁경영을 정하여 인정하고 있다.

헌법 제121조 ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.

②농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.

농지법 제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).

그래서 자경을 하는 자만이 소유를 할 수가 있고

예외적으로 불가피한 경우에 임대차를 허용하고 있으며

그 외에는 농지은행에 위탁하는 경우에만 소유할 수 있도록 하고 있는 것이다.

그래서 조세 관련 법에서도 재촌과 자경을 하는 농업인은 보호지원하고

자경만 하거나 임대차나 위탁하는 경우에는

세율이나 감면에서 차별을 두고 있다고 보면 된다.

소유 농지에서 일정 기간 재촌자경을 하면 사업용 토지로 보고

사업용 세율인 6~45% 세율로 양도세 등을 신고 납부하면 된다

비사업용 토지에 대하여는 10% 가산한 16~55%의 세율을 적용한다.

일정 기간 재촌자경 한 경우에는

양도세 등 세금을 감면을 해 준다.

그러나 이런 조건을 충족하지 못하면 감면을 받을 수 없다.

이만큼 농지는 재촌자경이 매우 중요한 요건이 되는 것이다.

임대를 하는 경우에는 소유는 할 수 있지만 다른 혜택은 없고

96년 농지법 시행 이후에 취득한 농지 등

개인 간 임대차가 허용되지 않는 농지는 반드시 농지은행에 위탁해야 소유할 수 있고

많은 질문과 궁금증을 자아내는 농지은행 8년 위탁하는 경우에

이때에는 비사업용 토지 예외사유로 사업용 세율을 적용해 줄 뿐이다.

이를 정리해 보자면

개인 간 임대차를 하면 언제나 비사업용 세율이고

농지은행에 8년 미만 위;탁을 한 경우에도 비사업용 토지 세율이지만

8년 이상 농지은행 위탁한 경우에는 사업용 세율을 적용받을 수 있으나

임대차나 농지은행 위탁 등에서는 감면은 없고

오로지 자기 소유농지를 일정 기간 재촌자경한 경우에만 감면을 받을 수 있다.

소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

농지를 어떠한 방법으로든 취득하여 소유하게 된다면

무조건 자경을 하여야 한다는 생각을 갖는 것이 가장 좋은 방법이다.

그래야 법에 맞게 소유하고 관리할 수가 있으며

농업인으로 지역농협 조합원 가입 등 농업인 혜택을 받을 수 있고

특히 추가로 농지를 더 살 수도 있다

(소유농지를 전부 임대하고 있으면 추가로 농지취득 자격 증명을 받을 수 없다)

농지를 소유하게 되었다면 자경이 아니라 가급적 재촌자경을 하여야 한다.

재촌자경을 하면 사업용 토지로 각종 세금에서 유리하고

특히나 취득세 양도세 증여세 상속세 등 감면 혜택을 받을 수가 있는 것이다.

취득세는 50% 감면, 양도세, 증여세는 1년에 1억 5년에 2억까지 감면받을 수 있다,

상속세는 30억까지 상속 공제를 받을 수가 있다.

사업용 토지에 대하여 정리해 보자면

보유기간 중 60% 이상 재촌자경 하거나

매도 일 직전 5년 중 3년 이상 재촌자경하거나

3년 중 2년 이상 재촌자경 한 경우가 사업용 토지가 된다.

양도세 감면 요건은 여러 가지가 있고 조건들이 다 다르지만

8년 이상 재촌자경 하였으면 1년에 1억 원 5년간 3억 원까지 감면

4년 이상 재촌자경하고 농지를 대토하면 1년( 5년) 간 양도세 1억 원 감면

공익사업으로 수용보상을 현금으로 받으면 15% 양도세 감면

채권으로 받으면 25~40%까지 감면을 받을 수 있고

대토로 받으면 앞에 감면과 초과 금액은 이월과세도 가능함

여기서는 취득세 증여세 상속세 감면은 생략하고자 한다.

부동산 투자를 하면서

어느 한 꼭지의 단편적인 정보나 지식 상식으로 접근하면 안 된다.

그 부동산에 대하여 전반적인 취득 보유 관리 처분에 이르기까지 전 과정과

그리고 이러한 과정에서의 세금 등에 대하여

허용하는 사항과 제약하는 사항 등 관련 법률 등에 대하여도

종합적으로 연계하여 판단을 해보는 습관을 가져야 한다.

절대로 어느 한 꼭지를 나에게 유리한 부분으로 접목시켜서 해석하는

우를 범하지 말기를 간곡하게 바란다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

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