농지를 거래할 때에 기존의 농지 임대차 관계를 취득자가 승계하여야 하는지 판단

[농지오케이]

농지를 거래할 때에 기존의 농지 임대차 관계를 취득자가 승계하여야 하는지 판단

농지는 자경을 원칙으로 하고 있으나

현실에서는 이런저런 사정으로 임대차가 존재하고 있다.

오늘은 농지거래를 할 때에

임대차에 따른 문제나 주의 사항을 살펴보려는 것이 아니라

농지법이나 민법 등에서 허용하는 임대차의 승계 등에 대하여 알아보고자 한다.

농지를 어떠한 사유나 방법으로 취득하려고 하는데,

이미 농사를 짓고 있는 임차인이 있다면 어떻게 하여야 할까?

대부분의 사람들은 좋은 것이 좋은 거라고

‘기존 임대차 계약을 그대로 인수하면 되겠지’라고 막연히 생각하 수 있다.

매도인이나 임차인 또한 ‘새 주인이 내 지위를 승계할 것’이라며

임차인을 안심시키거나 그렇게 믿고 있는 경우가 많다.

과연 그럴까.

농지 매매 등에서 기존 임대차 계약은

농지법 제26조에 따라 원칙적으로 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.

다만 임차인이 대항력 요건(등기 또는 관할관청 확인 및 인도)을 갖추었는지가 분쟁의 핵심 쟁점이 되며,

판례는 이를 엄격히 요구하는 경우가 많다

최근 대법원은 이러한 통념에 경종을 울리는 중요한 판결을 내놓았다.

최근 대법원 판례(2025.4.24. 선고, 2024다 277687)는

농지 매매 시 임대차 승계가 자동으로 인정되지 않으며,

임차인이 대항력 요건(등기 또는 관할관청 확인 + 인도)을

갖추었을 때만 승계가 성립한다고 명확히 했다.

투자자 입장에서는

임차인의 대항력 여부를 철저히 확인하는 것이 리스크 관리의 핵심이다

해당 법률조항을 다시 한번 살펴보자면

농지법 제26조는 농지 양도 시 기존 임대차 관계를 어떻게 처리할지 규율합니다.

정당한 임대차 계약이 존재한다면, 농지 소유권이 이전되더라도

임차인은 계약 기간 동안 농지를 계속 사용할 수 있고,

양수인은 임대인의 권리·의무를 승계한다고 명시하고 있다.

이는 농업 경영의 안정성과 임차인의 권리 보호를 위한 입법 취지이다.

그럼 대항력 요건과 판례의 입장을 살펴보자면

대항력의 의미는 임차인이 제3자(새 소유자)에게

임차권을 주장할 수 있는 법적 요건이라 할 수 있으며

법적 요건은 임대차 계약 등기, 또는 관할 시·군·읍·면장의 확인을 받고

농지를 인도받은 경우라 할 수 있다.

그동안의 일부 판례는 농지법 제26조에 따라

대항력 요건과 무관하게 승계가 이루어진다고 보았으나,

최근 대법원은 임차인이 대항력을 갖추지 못하면

새 소유자에게 임차권을 주장할 수 없다고 판시했다.

즉, 단순 계약서만으로는 부족하며, 관할관청 확인 절차가 필수적이라는 것이다..

투자자와 임차인의 실무적 시사점

구분	투자자(매수인)	임차인
확인사항	기존 임대차 계약 존재 여부, 대항력 요건 충족 여부	계약 등기 또는 관할관청 확인 필수
위험요소	대항력 없는 임차인은 승계되지 않아 분쟁 발생 가능	대항력 미비 시 권리 주장 불가
대응전략	매매 계약서에 ‘임대차 승계 특약’ 명시	농지 인도 후 관할관청 확인 절차 이행

투자자 관점에서의 시사점

투자 단계	체크포인트	투자자에게 유리한 전략
매수 전	임대차 계약 존재 여부 확인	계약서만 있는 경우 → 대항력 미비 가능성 높음
매수 시	임차인의 대항력 요건 충족 여부 검토	관할관청 확인 없으면 승계 거부 가능
매수 후	임대차 존속 여부 관리	직접 경작 또는 신규 임대 계약으로 수익 극대화

농지 투자자가 알고 대비해야 할 사항으로는

대항력 없는 임차인은 보호받지 못한다

→ 투자자는 임대차 승계를 거부하고 자유롭게 활용 가능

대항력 있는 임차인은 존중해야 한다

→ 계약 기간 동안 안정적 임대료 수익 확보 가능

실무적으로는 매매 계약서에

‘임대차 승계 여부’ 특약을 반드시 삽입해 분쟁을 예방해야 한다.

농지 투자에서 임대차 관계는 단순히 "승계된다"라는 통념으로 접근할 수 없다.

임차인의 대항력 요건 충족 여부가 법적 분쟁의 핵심이며,

투자자는 이를 반드시 확인해야 한다.

임차인 역시 계약서 작성만으로 안심할 것이 아니라,

관할관청 확인 절차를 통해 권리를 공고히 해야 하는 것이다.

결론적으로

그래도 매도 증여 상속 등과 같이 당사자가 서로 인지 할수있는 경우에는

그래도 어느 정도 임대차에 대하여 조율이나 협상이 이루어질 수가 있다.

하지만 경. 공매 등으로 농지를 취득하게 되는 경우에는

임대차 관계를 파악하기도 쉽지 않을뿐더러

임차인이 임대차 계약서를 내밀면서 무리한 주장을 하거나

유치권 비슷하게 여러 가지 보상 등을 요구하는 경우가 흔하다

따라서 농지투자를 하는 현장이나 실무에서는

농지 투자에서 임대차 승계 문제는 단순한 법률 해석이 아니라

현실적인 문제와 해결방안 등도 감안해야 할 것이며

투자자의 수익성과 리스크 관리에 직결되는 요소가 되므로 중요하다.

이번 대법원 판례는 투자자에게 유리한 기준을 제시했으며,

앞으로는 임차인의 대항력 요건 충족 여부가 투자 판단의 핵심 지표가 될 것이다.

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

카페 http://cafe.naver.com/dabujadl

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유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크

https://www.youtube.com/channel/UClvCJZ_aNvnQYITqtIItX7Q

아래는 농지 임대차 등과 관련한 질의응답 등 자료이니

참고해서 함께 보는 것도 나쁘지 않다고 본다

아는 것만으론 부족하다, 농지 임차인의 '대항력'

https://cafe.naver.com/dabujadl/207672

농지 임대차계약을 등기하지 않고 대항력을 보유할 수 있는지?

https://cafe.naver.com/dabujadl/207226

농지 임차인이 무단 휴경한 경우

농지 소유자에게 농지처분의무를 부과할 수 있는지 및 임차인에 대한 조치는?

https://cafe.naver.com/dabujadl/207885