땅고르기 집 지을 수 있는 땅 찾기

[e-이장]

집 지을 수 있는 땅 찾기(1) - 땅의 속성

[농지와 관련해 이전에 이미 연재를 한 내용들이지만 최근들어 많이 변동되었기에 다시 정리해 올립니다.]

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 땅은 크게 '도시지역' '농림지역' '관리지역' '자연환경보전지역' 등 네 개의 용도지역으로 구분해 놓고 있습니다.

2002년까지는 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 준도시지역, 준농림지역의 종류가 있었는데 새로 4개 용도지역으로 바뀌었습니다.

이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 또는 정해진 주인에 의해 이용되거나 개발되어야 하고 다른 용도로 이용될 때는 까다로운 허가절차를 거쳐야 합니다.

그렇지 않을 때는 제재를 받게됩니다.

예를 들어 농지가 농민이 아닌 도시인의 손에 넘어가려고 하면 제재가 따릅니다.

즉 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유하여야 하기 때문에 그렇지 않은 사람은 취득할 수 없다는 것이 법의 기본 입장입니다.

그러므로 농지를 취득할 때는 농지취득증명이란 것을 받아야 합니다.

농지취득증명은 해당 면소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람이라고 확인해 주는 것'입니다.

증명을 받기 위해서는 '일년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용을 농지매매취득신청서에 서명날인을 해야 합니다.

지적법상 땅들은 한 필지마다 나름대로의 지목을 갖게돼 있습니다.

지목은 그 땅의 쓰임, 즉 용도인데 예를 들어 '대지'라 하면 '건축물의 부지'고 '학교용지'라 하면 '학교와 부속시설용 토지'로 쓸 수 있는 땅이란 뜻입니다.

그 종류는 모두 24가지입니다.

집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 '대'로 되어 있어야 문제가 없습니다.

그러나 다른 지목으로 되어 있는 땅이라 하여 모두 집을 못 짓는 것은 아닙니다.

해당 시 군 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있습니다.

앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽습니다.

그래서 전원주택을 지을 경우 대지를 구할 수 없을 때는 관리지역(예전의 준농림지역)의 전이나 답, 임야 등을 구입해 대지로 변경하여 집을 짓는 경우가 일반화돼 있습니다.

그러나 농민은 1가구 1주택에 한해 농림지역에서도 농가주택을 지을 수 있습니다.

한마디로 농민일 경우에는 농가주택에 한해 어떤 땅이든 집을 지을 수 있다고 보면 됩니다.

농지법에서 정한 '농민'이란 ▲303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 자 ▲농지에 1백평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사. 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자 ▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자를 말합니다.

특히 주의할 점은 외지인이 농촌에서 땅을 구입할 경우 303평 이상을 사야만 농사를 짓는 것으로 인정받아 소유권이전등기를 할 수 있다는 것입니다.

이렇듯 땅은 다양한 얼굴을 하고 있습니다.

그 땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.

만약 땅을 새로 구입해 전원주택을 짓고자 한다면 땅을 구입하기 전에 더욱 서류에 대해 챙겨보아야 합니다.

필히 확인해야 할 사항은 토지이용계획확인서와 지적도, 토지대장 등입니다.

이들 서류를 확인하고 의심나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 합니다.

서류상 문제가 없는 땅이라 하더라도 현장에 직접 가보고 자신의 눈으로 확인해 보아야 실수가 없습니다.

집 지을 수 있는 땅 찾기(2) - 4개의 용도지역

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 땅은 '도시지역' '농림지역' '관리지역' '자연환경보전지역' 등 네 개의 용도지역으로 구분해 놓고 있는데 나름대로 특성이 있고 쓰임도 다릅니다.

전원주택이나 펜션은 관리지역 중 계획관리지역에서 개발이 쉽습니다.

허용 행위가 엄격히 제한되는 생산ㆍ보전관리지역 및 농림지역ㆍ자연환경보전지역 중 주민이 집단으로 거주하는 지역은 취락지구로 지정하여 계획관리지역 수준으로 허용행위를 완화하였습니다.

땅의 용도지역별 특징을 알아보았습니다.

◇ 도시지역

도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역입니다.

1. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

2. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역

3. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역

4. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역

◇ 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수요하기 위해 도시지역에 준해 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 유해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역입니다.

전원주택이나 펜션 등은 일반적으로 여기에 해당되는 땅을 전용이나 형질변경을 통해 짓게 됩니다.

2003년 1월 1일 이전 준농림지역(농업진흥지역 밖)은 '국토의계획및이용에관한법률' 에 의한 관리지역에 해당하며, 개발할 곳과 보전할 곳으로 구분하는 토지적성평가를 실시해 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 세분됩니다.

수도권내 시ㆍ군과 광역시, 광역시와 인접한 시ㆍ군은 2005년말까지 세분토록 하고 그 밖의 시ㆍ군은 2007년 말까지 세분화 하도록 했습니다.

이들 중 계획관리지역이 가장 규제가 적으므로 다목적으로 개발되기 위해서는 계획관리지역에 편입된 땅이 바람직하며 개발용도인 계획관리지역에서만 아파트단지ㆍ공장건설 등이 가능합니다.

관리지역(종전 준농림지역)에서 허용되는 행위는 녹지지역 수준으로 규정하고, 녹지지역과 동일하게 관리지역도 4층 이하 건축물만 허용하고 있습니다.

1. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.

2. 생산관리지역 : 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.

3. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

◇ 농림지역

도시지역에 속하지 않는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역입니다.

이들 지역에서는 주택신축에 상당한 제제를 받습니다. 우선 토지 소재지로 주소를 이전하여 현지인이 되어야 하며 농지원부를 만들어 농업인이 되면 농가주택은 가능하지만 무주택자라야 합니다.

◇ 자연환경보전지역

자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자연의 보호 육성 등을 위해 필요한 지역입니다.

자연환경보전지역의 대지에는 집을 지을 수 있으나 전용은 거의 불가능합니다.

단독적으로는 농가주택이나 복지시설, 농업시설 등은 쉽게 지을 수 있어도 규제는 까다롭습니다.

지목이 대지라 하더라도 음식점·숙박업소 설치가 원칙적으로 금지됩니다.

다만 수질오염이나 경관훼손 염려가 없고 지목이 대지인 경우에 한해 시·군·구 조례에 의해 다양한 적용을 하고 있으므로 해당 시군청의 확인이 필요한 지역입니다.

공원보호구역의 경우에는 집을 지을 수 없다고 보면 됩니다.

집 지을 수 있는 땅 찾기(3) - 농지에 집 짓기

땅이 있다 하여 아무 땅에나 집을 지을 수 있는 것이 아닙니다.

집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 '대지'로 되어 있어야 합니다.

그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수만 있다면 집을 지을 수 있습니다.

전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이러한 두 가지의 경우 즉 '대지'이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에 들어야 가능합니다.

이 두 가지 경우 중에서도 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입해 전용허가를 받아 집을 짓습니다.

관리지역(종전의 준농림지) 내의 농지나 임야를 구입해 전용이나 형질변경을 한 후 집을 짓는 것이 일반적입니다.

거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법에 의한 것입니다.

그 이유는 대지가 흔치 않고 대지가 있다 하더라도 가격이 비싸기 때문입니다.

개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 땅값이 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격대를 형성해 투자이익도 챙길 수 있기 때문입니다.

● 농민이 집 지을 수 있는 땅

농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있고 그곳에는 농사만 지어야 합니다.

농지를 구입할 때는 농지자격취득증명 등 까다로운 허가를 거쳐야 하고 전용허가도 어떤 땅이든 모두 가능한 것이 아니고 관리지역이라야 수월합니다.

특히 도시인이 관리지역이 아닌 곳의 농지를 전용하는 것은 거의 불가능합니다.

그러나 농민은 어떠한 농지에도 집을 지을 수 있습니다.

특히 농지전용허가를 하지 않고 농지전용신고으로 건축이 가능합니다.

신고로만 전용이 가능한 농민이란 농지법상 농업인 즉 ▲303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 사람 ▲농지에 100평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 사람 ▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 1백두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람들 모두 해당하는 것은 아닙니다.

예를 들어 303평 이상의 농지를 소유하고 '위탁영농'을 통해 농사를 짓고 있는 사람의 경우에는 해당되지 않습니다.

농지법에서 신고만으로 전용이 가능한 농민과 전용면적의 범위는 ▲농업인 1인 이상으로 구성되는 세대의 농업, 임업 또는 축산업수입액이 당해 세대의 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대 ▲농업인 1 이상으로 구성되는 세대로서 당해 세대의 농업, 임업 또는 축산업경영의 근거가 되는 농지, 산림, 축사 등이 소재하는 시, 구, 읍, 면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면의 관할구역 안에 거주하고 있는 무주택세대라야 합니다.

이런 자격을 갖춘 농민이 농업인주택과 부속건물을 짓고자 할 때는 200평까지 신고만으로 농지전용이 가능합니다.

이런 자격이 주어지려면 최소한 현지에 주민등록을 옮겨 1년 이상 거주해야 합니다.

농업인주택은 관리지역이 아닌 농지에서도 지을 수 있으며 특히 농지전용 때 지불하는 비용 즉 대체농지조성비와 농지전용부담금이 전액 면제됩니다.

● 밭은 논보다 임야는 농지보다 전용 수월

관리지역의 농지를 구입해 전용한 후 전원주택을 짓는 것이 신축 전원주택의 일반적인 유형입니다.

지목이 전(밭)인 경우 답(논)보다 전용하기가 쉽습니다.

정책적으로 우량농지는 규제하는 방향으로 가고 농사 짓기 적당치 않은 농지나 임야는 완화하는 방향이므로 가고 있으므로 관리지역 중에서도 농지보다 임야가 전원주택을 짓는데 유리합니다.

집 지을 수 있는 땅 찾기(4) - 농지의 정의와 구분

농지는 '경자유전(耕者有田)'을 원칙으로 관리 운영되고 있습니다.

즉 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있다는 것을 기본으로 하여 농지정책이 수립되었고 무분별한 개발을 막아냈으며 농지를 보호하였습니다.

이러한 농지가 2003년 들어서면서 흔들리고 있습니다.

예를 들어 도시인이 주말농장용으로 농지를 소유할 수 있도록 한 것은 농지정책의 기본 틀이 바뀌고 있음을 시사하는 내용이라 하겠습니다.

농지는 농민만이 소유할 수 있도록 한다는 것은 비현실적이고 효율적이지 못하다는 것, 농지를 농사만 짓는 땅으로 남겨두기에는 비경제적이란 점을 정책이 인식하고 있다는 인상입니다.

농지거래를 활성화시키고 도시민에게 농지투자 기회를 주는 방향으로 농지 소유 및 거래 규제를 완화한다는 것이 변화되는 농지정책의 큰 줄기인 것으로 보입니다.

그렇다고 농지를 무작정 개방할 수 없어 농사를 지어 경쟁력이 있다고 판단되는 우량농지는 확실하게 보호하고 그렇지 못한 농지들은 도시민들이 접근하기 쉽게 풀어주겠다는 쪽으로 정책이 가닥을 잡고 있는 듯 합니다.

또한 주5일근무제 확대 실시로 시간적 여유가 생기면서 도시민들이 휴가나 노후를 준비하는 차원에서 농지 소유의 필요성을 느끼는 경우도 많아지고 있습니다.

교통망의 발달은 상대적으로 멀었던 지역까지 접촉 빈도를 높여 숨어있던 농지들이 속속 볕으로 나오고 있어 수요자들을 꾸준히 자극하고 있습니다.

이렇게 볼 때 앞으로 거리는 좀 멀더라도 교통이 좋은 곳이나 관광지 주변의 주말농장용 소규모 농지, 펜션, 전원주택용지로 이용이 가능한 농지 등을 찾는 실수요자들이 늘어날 것으로 보입니다.

그렇다고 아무 농지나 사면 큰 낭패를 봅니다.

◇ 농지법에서 정한 '농지'의 의미

농지법에서 정한 '농지'라 함은 ▲ 전답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지와 ▲ 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식온실, 버섯재배사 등 농업 생산에 필요한 시설 중 다년성식물의 재배지로 이용되고 있는 ▲ 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설 ▲ 농막 또는 간이퇴비장 등이 설치된 토지로 정의하고 있습니다.

단 ▲ 지적법에 의한 지목이 전답, 과수원이 아닌 토지로 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 ▲ 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물의 재배에 이용되는 토지 ▲ 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지에 해당되지 않습니다.

다년성식물 재배지는 ▲ 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목 ▲ 과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물 ▲ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(판매를 목적으로 하는 경우에 한함)을 재배하는 토지입니다.

정리해 보면 전답이나 과수원 등의 지목은 당연히 농지로 보며 이런 지목이 아니더라도 실제 현황이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는 농지로 본다는 것입니다.

임야의 경우에는 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을 재배할 경우에는 농지가 아닙니다.

● 다년성식물이란

· 목초, 과수, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목

· 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물

· 판매를 목적으로 재배되는 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(단 판매목적이 아니거나 판매를 목적으로 하더라도 제초, 시비, 전지 등 지속적인 관리행위가 이루어지지 않을 경우 제외)

◇ 농지의 구분

농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역 외)으로 구분하는데 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역 등 두 개의 용도구역으로 구분됩니다.

농업진흥구역은 농업의 진흥을 위해 사용되어야 하는 지역으로 ▲ 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역과 ▲ 이 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역 등 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말합니다.

농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말합니다.

● 한계농지

올해부터 농촌에 살지 않는 도시민 등 개인들도 농업생산성이 떨어진 한계농지를 구입해 주택은 물론 콘도미니엄이나 호텔 실버타운 등을 지을 수 있게 되었습니다.

작년까지만 해도 한계농지정비사업이라 하여 한계농지와 그 주변 산지 등을 포함한 10㏊(약 3만평) 미만의 땅을 다양하게 개발할 수 있도록 하고는 있었지만 난개발을 막는다는 차원에서 해당 지방자치단체나 농업기반공사, 농협, 임협 등으로 사업주체를 제한했었습니다.

또 설치 가능한 시설도 주택, 문화체육시설, 축산단지, 양어장, 관광농원 등으로 제한했었습니다.

그러던 것을 올부터 개인이 개발할 수 있도록 하였으며 전시장, 박물관, 호텔, 콘도미니엄 등 관광시설과 병원, 실버타운 등 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발에 필요한 시설을 설치할 수 있도록 했습니다.

한계농지 정비지구를 지정할 때도 이제까지는 지자체의 농정심의회 심의와 농림부 장관의 승인을 얻어야 했지만 앞으로는 지자체장의 승인만 얻으면 가능합니다.

또 민간사업자의 사업비 부담을 덜어주기 위해 농지조성비 및 대체조림비를 감면해주고 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등 24개 법률에 의한 인허가도 일괄처리 되도록 하여 민간투자자의 활발한 투자를 유도하고 있습니다.

한계농지란 '농업진흥지역밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지'를 말하며 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2㏊ 미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 등을 말합니다.

2000년말 기준으로 전국의 총 경지면적 188만9천ha 중 약 20%인 38만ha가 한계농지인 것으로 조사되고 있습니다

집 지을 수 있는 땅 찾기(5) - 농지의 구입절차

농지취득자격증명을 먼저 받아야 가능

우리나라의 헌법에서 농지는 '경자유전의 원칙'을 규정하고 있고 농지의 소작제도를 금지하고 있습니다.

따라서 헌법의 '경자유전 원칙'에 따라 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하여 농지법에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없도록 규정하고 잇습니다.

그러나 ▲ 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 ▲ 초중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 기관이나 단체에서 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험, 연구, 실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 ▲ 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말함)을 하고자 농지를 소유하는 경우 ▲ 상속(상속인에게 하는 유증 포함)에 의하여 10,000㎡ 이내의 농지를 소유하는 경우 ▲ 장기간(8년 이상)농업경영을 하던 자가 이농 당시 소유하고 있던 농지 중 10,000㎡ 이내의 농지를 계속 소유하는 경우 ▲ 농·수·축협, 은행 등 농지 저당기관이 경매를 2회 이상 진행하여도 경락인이 없는 담보농지를 취득하는 경우 ▲ 농지전용허가(신고)를 한 사람이 해당 농지를 취득하는 경우나 농지전용협의를 완료한 농지 ▲ 96년 1월 1일(농지법 시행일) 이전부터 소유하고 있는 농지 ▲ 토지수용에 의하여 농지를 취득하는 경우 ▲ 공유수면매립법에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 ▲ 기타 관련법에 의하여 취득하는 경우 등에는 농업인이나 농업법인이 아니더라도 예외적으로 농지의 소유를 허용하고 있습니다.

◇ 농지구입 절차

농지구입을 하기 위해서는 우선 농지취득자격증명서를 취득해야 합니다.

농지취득자격증명서를 취득할 수 있는 자격은 ▲ 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 사람이나 농업법인 ▲ 초·중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교 및 규칙에 정한 공공단체 등(농림부장관으로부터 농지취득인정서를 발급 받은 경우) ▲ 주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하고자 하는 경우 ▲ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사람으로 해당 농지를 취득하는 경우 ▲ '농업기반공사및농지관리기금법' 규정에 의한 농지의 개발사업지구 안에서 농업기반공사가 개발하여 매도하는 사람으로 도·농간의 교류촉진을 위한 1,500㎡ 미만의 농원부지, 농어촌관광휴양지에 포함된 1,500㎡ 미만의 농지를 취득하는 경우 ▲ 한계농지 등의 정비사업시행자로부터 1,500㎡ 미만의 농지를 분양 받는 사람 등입니다.

농지법에서 정한 농업인의 범위 ▲ 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람 ▲ 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 농막, 간이퇴비장 등의 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 사람 ▲ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람 ▲ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 사람 등입니다.

● 농지취득자격증명서 발급 신청서류

① 농지취득자격증명신청서

② 농업경영계획서 - 농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한하며 주말·체험영농 취득 목적의 경우에는 해당되지 않음

③ 법인인 경우에는 법인 등기부등본

④ 농지취득인정서 - 초·중등학교교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위해 필요로 하는 실험, 연구, 실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의해 농지를 취득하여 소유하는 경우.

⑤ 농지임대차(사용대)계약서 - 농업경영을 하지 않는 사람이 취득하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡ 미만 또는 시설면적이 330㎡ 미만인 경우

⑥ 농지전용허가를 받았거나 농지전용신고를 한 사실을 입증할 수 있는 서류

◇ 농지 구입 가능 면적

도시민이 처음 농지를 구입하고자 할 경우에는 농지 구입면적이 1,000㎡ 이상이 되어야 합니다. 취득면적이 1,000㎡ 미만일 경우에는 임차면적을 포함하여 농업경영에 이용하는 농지, 면적이 1,000㎡ 이상이면 취득 가능합니다.

고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등과 같이 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 할 경우에는 농지 면적이 330㎡ 이상이면 가능합니다.

기존에 농지원부가 있는 농가는 최소면적의 제한 없으며 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농 목적으로 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡ 미만이어야 합니다.

◇ 농지 구입할 때 염두에 둘 내용

농지는 농민만이 소유하여야 하고 농지에는 매년 농작물을 심는 등 농업 관련 작업을 해야 합니다.

그렇지 않을 경우에는 정당한 사유가 있어야 하고 사유가 없을 경우에는 법적인 제재를 당하게 됩니다.

이러한 피해를 당하지 않기 위해서는 다음 사항에 특히 유의해야 합니다.

첫째, 농업 목적으로 농지를 구입한 경우에는 농지를 취득할 때 제출한 농업경영계획서 대로 반드시 본인이 직접 농사를 지어야 합니다.

만약 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 농지를 놀리거나, 남에게 빌려주거나 또는 농작업의 전부를 남에게 위탁한 경우에는 해당 농지를 처분토록 통지를 합니다.

농지를 취득한 후 불가피하게 발생하는 사유, 예를 들어 군 입대, 질병에 의한 입원, 공직 취임 등의 경우에는 직접 농사를 짓지 않아도 됩니다.

농지를 농업 이외의 목적으로 사용하고자 할 경우에는 먼저 농지전용허가를 받거나 전용신고를 한 후 취득해야 합니다.

주택을 지을 목적일 경우 농지전용허가를 받아 취득하기도 합니다.

둘째, 직접 농사를 짓지 않아 처분 통지를 받은 후에 농지를 처분하지 않으면 이행강제금부과 등 불이익을 받게 됩니다.

한번 처분통지를 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분을 해야 합니다.

농지처분명령은 ▲처분사유 발생 후 1년 이내 처분할 것을 통지(처분 통지)하고 ▲그 기간 내 처분하지 않을 경우 6개월 이내 처분 할 것을 명령(처분명령)하고 ▲처분명령기간 내에도 처분하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 처분할 때까지 매년 부과합니다.

셋째, 농지를 적법한 절차를 거치지 않고 허위나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면, 고발되어 3년 이하의 징역 또는 벌금에 처하게 됩니다.

농지를 농업이외 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용허가를 받거나 전용신고를 한 후에 취득할 수 있습니다.

전용허가를 받았거나 신고를 한 농지는 농지로 보지 않기 때문에 농사를 짓지 않아도 처분명령의 대상이 되지 않습니다.

집 지을 수 있는 땅 찾기(6) - 땅 구입 때 확인할 서류

토지거래에 있어 꼭 확인해 보아야 할 서류로는 토지이용계획확인서와 등기부등본이 대표적입니다.

성격과 확인할 수 있는 내용들을 정리해보았습니다.

◇ 토지이용계획확인(신청)서

토지이용계획확인(신청)서는 해당 토지의 이용과 관련한 사항들을 한꺼번에 확인할 수 있는 서류입니다.

그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지이용계획확인서를 발급 받아 본 후 토지 구입을 결정하여야 하며 전문가 상담을 위해서도 꼭 필요한 서류입니다.

토지이용계획확인(신청)서는 누구나 열람이 가능하고 신청을 하여 발급받을 수도 있습니다. 행정서류 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시·군·구청과 동사무소 등에서 발급받을 수 있습니다.

시·군·구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서가 있는데 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획확인서를 체크하면 발급받을 수 있습니다.

이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인 할 수 있습니다.

토지이용계획확인서에 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용이라 하여 8~9가지 내용이 있는데 해당되는 사항에 해당있음, 해당되지 않은 경우에는 해당없음으로 표시됩니다.

확인 가능한 내용은 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 기타 등입니다.

1. 도시관리계획

도시관리계획은 지역, 지구, 구역, 지구단위계획구역, 도시계획시설, 기타 등으로 세분화 되어 있습니다.

'국토의계획및이용에관한법률'에 의해 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려해 ▲ 도시지역 ▲ 관리지역 ▲ 농림지역 ▲ 자연환경보전지역 등으로 그 용도지역을 나누어 놓았습니다.

2. 군사시설

군사시설보호구역인지의 여부를 알 수 있는데 보호구역에 해당될 경우 군부대의 동의가 있어야 건축 등 다른 용도로 사용할 수 있으며 해당 없음으로 되어 있으면 제한을 받지 않습니다.

3. 농지

농업진흥지역구역과 농업보호구역의 해당사항을 알 수 있는 곳으로 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위가 정해져 있으므로 제한을 많이 받습니다.

해당사항이 없으면 농업진흥지역 밖 농지이므로 제한을 많이 받지 않습니다.

4. 산림

보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있습니다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으려면 '해당 없음' 판정을 받아야 합니다.

보전임지의 경우 개발이 거의 불가능합니다.

5. 자연공원

공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있습니다.

전원주택을 짓기 위해서는 '해당 없음' 판정을 받아야 문제가 없습니다.

공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분이다.

이런 곳은 주택건축이 거의 불가능합니다.

공원지역 내 취락지역으로 된 지역 중에는 건축이 가능한 지역도 있습니다. 해당지역 공원관리사무소에 확인하면 됩니다.

6. 수도

상수도보호구역과 수질보전대책특별지역인지의 여부를 확인할 수 있습니다.

말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 개발이 까다롭습니다.

수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 주택건축에 규제가 많습니다.

7. 문화재

문화재인지 문화재보호구역인지를 확인할 수 있는데 이곳에도 '해당 없음' 판정을 받아야 개발을 할 수 있습니다.

8. 토지거래

토지거래허가구역 여부를 확인할 수 있습니다.

토지거래허가구역에서 도시인이 농지 3백3평(1천㎡) 이상, 임야 6백6(2천㎡) 이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 합니다.

토지거래허가를 받아야 하는 면적은 도시계획구역안과 도시계획구역밖에서 각각 다릅니다.

1) 도시계획안 ▲ 주거지역 180㎡ 초과 ▲ 상업지역 200㎡ 초과 ▲ 공업지역 660㎡ 초과 ▲ 녹지지역 200㎡ 초과 ▲ 지역 지정이 없는 구역 500㎡ 초과

2) 도시계획구역밖 ▲ 농지 1,000㎡ 초과 ▲ 임야 2,000㎡ 초과 ▲ 농지 및 임야 이외의 토지 500㎡ 초과

◇ 등기부등본

등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데 땅이 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있느냐의 여부를 알 수 있습니다.

토지거래에서 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보아야 합니다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나누어져 있는데 표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등을 확인할 수 있습니다.

갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최초의 소유자와 중간 소유자 등과 압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있습니다.

을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있습니다.

표제부의 번지와 면적, 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인합니다.

그리고 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는지를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지도 알 수 있습니다.

등기부등본은 계약직전은 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 발급 받아 보는 것이 좋습니다. 

집 지을 수 있는 땅 찾기(7) - 농지의 이용

농지구입을 한 후 어떻게 이용하느냐에 따라 농지는 다양한 쓰임이 있습니다.

단지 농사용으로만 사용할 수 있고 전용을 통해 다른 용도로 사용할 수 있습니다.

농지구입 후 첫 번째 할 일은 농지원부를 만드는 것이며 농민으로 인정받을 수 있는 지름길입니다.

◇ 농지원부 만들기

농지를 취득하거나 임차한 후 농작업과 관련하여 사용되는 시점부터 농지원부의 작성이 가능합니다.

농지원부는 실제 경작을 하고 있는지에 대한 내용을 파악하는 것으로 농지원부가 있을 경우 농민과 관련된 정책적인 혜택을 받을 수 있고 주택을 짓기에도 수월한 부분이 많습니다.

농지원부는 농지의 소유 및 이용실태를 파악하기 위해 작성하는 것으로 행정관서에 비치해 놓는 서류입니다.

농업인이나 농업법인, 준농업법인 등이면 누구나 농지원부를 만들 수 있으며 자신이 소유한 농지가 아닌 임대한 농지로도 가능합니다.

즉 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 상관이 없습니다.

경작현황을 확인해 본인이 직접 영농할 경우에는 농지원부를 작성할 수 있습니다.

작성하는 방법은 우선 농민일 경우 소유권을 증명 할 수 있는 서류(등기부등본, 토지대장, 지번)나 임대차를 확인할 수 있는 서류(토지주 확인 필요)를 주소지 시구읍면동에 제출해야 합니다.

등재되는 내용은 농업인의 인적사항과 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 경작현황 등입니다.

◇ 농지의 임대차

농지는 원칙적으로 농사를 지을 사람만 소유하여야 하고 임대를 하는 것도 불법으로 보고 있습니다.

그러나 농업생산성의 제고와 합리적인 농지의 이용을 위해 부득이한 사정이 있는 경우에 한해 법률이 정하는 바에 의해 임대도 인정을 합니다.

농지법 제22조에는 다음의 경우 농지 임대를 예외적으로 허용하고 있습니다.

▲ '96. 1. 1이전부터 소유하고 있는 농지

▲ 국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 농지

▲ 1ha미만의 상속받은 농지(1ha를 초과하는 면적은 처분해야 함.)

▲ 8년 이상 영농한 사람이 이농당시 소유하던 1ha미만의 농지(1ha를 초과하는 면적은 처분해야 함)

▲ 농지이용증진사업시행계획에 의해 임대하는 농지(시장 군수가 일정한 구역을 정해 농지소유자와 이용자간에 농지의 매매, 임대차, 교환, 분합 등을 알선 조장하고 이에 필요한 지원을 함께 실시하는 사업)

▲ 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직 취임, 부상으로 3개월 이상 치료가 필요한 경우, 교도소나 구치소 또는 보호감호소에 수용 중인 경우, 3개월 이상 국외여행을 하는 경우, 농업법이 청산중인 경우

▲ 60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 시군 또는 이에 연접한 시군에 소재하는 소유농지 중 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과한 농지

▲ 농지저당권자가 취득하여 소유하는 담보 농지

▲ 농지전용허가나 신고를 한 농지

▲ 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우

▲ 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 등

▲ 주말 체험농장을 하고자 하는 사람에게 임대 또는 사용대하고자 하거나 주말 체험농장을 하고자 임대하는 것을 업으로 하는 사람에게 임대 또는 사용대 하는 경우

◇ 농지의 타용도일시 사용

농지를 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배 및 농지개량 외의 목적에 일시적으로 사용하고자 할 때는 허가를 받아야 합니다.

농지법에서 정한 농지의 타용도 일시사용허가 대상은 ▲건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고대상시설이 아닌 간이농업용시설과 농수산물의 간이처리시설을 설치하고자 하는 경우 ▲주목적사업(당해 농지에서 허용되는 사업에 한한다)을 위하여 현장사무소 또는 부대시설 ▲기타 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치 매립하는 경우 ▲대통령령이 정하는 토석 및 광물을 채굴하는 경우 등입니다.

시장 군수 등은 주무부장관 또는 지방자치단체의 장이 다른 법률에 의한 사업 또는 사업계획 등의 인가나 허가 또는 승인 등과 관련해 농지의 타용도일시 사용 협의를 요청하는 경우, 그 인가나 허가 또는 승인 등을 할 때 해당 사업을 시행하고자 하는 사람에게 일정기간동안 해당 농지를 사용한 후 농지로 복구하는 조건을 붙일 것을 조건으로 협의할 수 있습니다.

농지를 타용도로 사용하다 허가기간을 연장하고자 할 경우에는 농지의 타용도일시사용 허가기간은 통산하여 3년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 연장이 가능합니다.

[호야호야]

넘 잘 보았습니다. 기초지식에 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

[푸른솔]

저도 진흥지역에 집터를 사 놓아서 어렵게 농지원부를 신청해 놓고 기다리고 있는 중입니다. 도움 컸습니다 고맙습니다.

[산사에]

중요한 상식,잘 새겨 읽을께염..