(윤정웅칼럼)전세시장과 대출 정책은 아침저녁으로 변한다

부동산 시장은 어느 날 갑자기 매매와 전세 모두 거래가 끊어지는 경우도 허다하다.어제까지 문의가 줄을 잇다가도 정부의 부동산 대책과 규제 발표 혹은 금융 위기 등의 경제 상황에 따라 갑자기 시장의 불씨가 확 꺼져버리기도 한다. 그러니 막연히 전세금과 대출만 믿고 매수 계약을 해서는 안 된다. 전세가 나가지 않거나 대출에 제동이 걸리면 계약금만 날리는 일도 있다.  A씨는 영세 식료품 공장을 운영하고 있었다. 공장 운영이 어려운 상황에서도 내 집 마련의 꿈은 늘 품고 있었다. 공장 인근 빌라에서 전세로 살고 있지만 번듯한 아파트 한 채 소유하는 게 소원이었다. 당장은 자금이 부족해서 전세를 끼고 사야 하지만, 돈이 마련되면 빌라 전세를 정리해서 아파트에 들어가 살 생각이었다. 그러던 중 마침 길 건너 부동산 중개업소 사장님이 좋은 아파트가 급매물로 나와 있으니 이걸 빨리 잡으라고 연락을 해왔다. 그는 ‘드디어 기회가 왔다’며 냉큼 달려갔다. 아파트(32평형)를 4억 원에 계약하기로 합의한 후 얼른 은행으로 뛰어가서 통장에 있는 돈 4천 만 원을 탈탈 털어 계약금으로 지불했다. 나머지 자금은 대출과 전세금으로 충당할 생각이었다. 그저 평소 절친한 중개업소 사장님께서 ‘잘 알아서 전세를 놔주겠지’라고 안심했던 것이다.  그 후 중도금 2억 원은 매도인의 양해를 받아 먼저 이전등기를 마친 후 대출을 받아 지불했다. 나머지 잔금 1억 6천만 원은 전세를 놓기로 했다. 그런데 이게 웬일인가. 갑자기 전세시장이 숨을 죽인 바람에 제때 잔금을 치를 수 없게 되었다. 대출액이 많으니 세입자 구하기가 더 어려웠다. 잔금 날짜가 1개월이 지났지만 A씨는 잔금을 마련하지 못하여 식음을 전폐하고 끙끙거리다 하는 수 없이 계약을 해제하기로 마음먹고 계약금 4천만 원을 떼인 채 맨손으로 돌아설 수밖에 없었다. 수요가 많을 때 전셋값은 부르는 게 값일 때도 있지만, 수요가 끊어지면 1년이 지나도 안 나가는 경우도 있다. 그럴 때는 전세금을 계속 낮추는 수밖에 달리 방법이 없다. 또 대출은 은행 사정이나 부동산 정책에 따라 춤을 추게 되므로 변덕스러운 시어머니처럼 믿을 수도 없다. 결국 A씨처럼 내 집 마련의 꿈은커녕 손해만 보는 경우가 허다하다.  위와 같은 계약이 해제된다면 대출을 해준 은행의 근저당권 설정은 어떻게 처리해야 하며, A씨는 어떤 방법으로 다시 등기를 넘겨줘야 할까? 이럴 때는 중개사도 뾰쪽한 대답을 내놓기가 쉽지 않다. 아래 3가지 중 어떤 방법이 정답일까? 1. 매매 계약이 해제되었기 때문에 A씨는 다시 매도인에게 등기를 넘겨줘야 하고, 선의의 제3자인 은행의 근저당권 설정은 이전등기와 상관없이 그 효력이 존속한다.  2. A씨는 매도인으로부터 다시 2억 원을 회수하여 은행에 변제하고 은행의 근저당권 설정을 말소한 후, 자신 명의의 이전등기에 대한 말소등기를 해줘야 한다. 그렇게 하려면 계약은 해제가 됐더라도 매도인이 돈을 줄때까지 기다릴 수밖에 없다. 3. 대출금은 중도금으로 원래 주인에게 지급되었으므로, 매도인이 중도금으로 받은 2억 원을 반환하든 안 하든 상관없이 A씨는 소유권이전등기 말소등기로 처리하면 된다. 매도인과 A씨의 계약 해제에 은행은 관여할 필요가 없게 되고, 이럴 때 은행을 선의의 제3자라 하는 것이다. 은행으로서는 A씨와 매도인 간에 어떤 이유로 싸우든지 상관할 바가 아니고 피해를 볼 일도 없다.  실무상 이런 사례에서는 A씨 명의로 이전된 소유권이전등기를 말소등기로 처리하면 되는 일이나, A씨의 명의로 넘긴 다음 은행으로부터 대출을 받았기 때문에 은행의 승낙 없이 무조건 A씨 명의의 등기를 말소등기로 처리할 수는 없다.  매도인이 양심적으로 먼저 은행 대출을 변제해버리고 A씨 명의의 등기를 말소하면 일도 빠르고 비용도 적게 들지만, 매도인이 이미 그 돈을 다른 곳에 써버렸다면 A씨는 이중으로 비용을 써가면서 정식으로 매도인에게 소유권을 넘겨줘야 한다. 즉, 매도인이 이미 다른 곳에 돈을 써버렸고 은행에 변제할 능력이 없게 되면 A씨는 등기 비용을 다시 지불하고 이전등기를 해줘야 하고, 매도인이 그 돈을 보관 중에 있었고 은행에 변제하게 되면 간편한 말소등기로 처리할 수 있다는 뜻이다. 정답은 2번이다.  계약이 적법하게 해제되면 계약 당사자는 원상회복의 의무를 지게 되지만 중간에 이해관계가 있는 제3자가 끼어 있을 때는 그의 권리를 침해할 수 없게 된다. 따라서 은행은 누가 지불하든지 대출금을 변제해야 근저당권을 말소해줄 것이고, 누구의 명의가 되건 상관하지 않는다.  요즘 대출과 전세와 현금으로 주택을 마련하려는 이들이라면 우선 대출의 확실성이 담보되고, 전세 계약이 이루어진 후에 거기에 맞춰 매매 계약을 체결하는 지혜를 발휘해야 할 것이다. 그래야만 손해 보는 일이 없을 것이다. 참고로 말소등기 비용은 이전등기 비용의 절반밖에 들지 않는다. 글쓴이 : 윤 정 웅 21세기부동산힐링캠프 대표 <a href="http://cafe.daum.net/2624797" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/2624797</a> 부동산산힐링캠프 중개사무소 대표 <a href="http://cafe.daum.net/6816627" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/6816627</a> 수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 031-681-6627 010-5262-4796