일반분양 실거주의무 개시시점 3년 유예(3.19)에 따른 안내사항 & 최초 입주가능일로부터 입주준비기간 90일(올림픽파크포레온)

[조폭마누라]

둔촌주공 드림공인 조폭마누라의
거주의무 개시시점 3년 유예(3.19)에 따른 안내사항 및 입주준비기간 90일 인정 예외 사유(분양가상한제 올림픽파크포레온 일반분양)

안녕하세요?
둔촌주공(올림픽파크포레온) 드림공인 조폭마누라입니다.

최초 입주 가능일이 2024.11.27.이었으니 3년 유예기간 마지막 날이 2027.11.26.인가요?

입주 1년 지났으니 일반분양다 3년 유예기간은 2년 남았습니다. 일반분양자들은 입주 계획을 미리미리 세워야 할 것입니다. 

어제 웹서핑 중에 실제와 다른 정보를 전달하는 곳이 상당히 많다는 것을 알았고, 저희 단톡방에서도 일반분양 거주의무 개시시점 3년 유예에 대한 설전(안내?)이 있었는데요 부득이한 경우에 적용되는 90일을 일반화하는 분들이 있었습니다. 아는 만큼 보인다고 글을 읽는 이가 자칫 본인이 아는 만큼만 입력하는 오류를 범할 수 있으니 깔끔하게 정리하겠습니다.

궁금하면 못 참는 조폭마누라 그 밤중에 웹서핑을 하고, 주택법을 찾아보고, 주택법시행령을 찾아보고 그랬습니다.
"조폭마누라, 싸라 있네. 살아 있어!"
신축 올림픽파크포레온으로 입점하면서 젊은 공인중개사들이 대거 개업하고 오래된 저희들은 뒷방 늙은이로 전락하는 느낌이라 우울했었는데 간만에 할 일이 생겨 기뻤습니다. 잿밥(돈)보다는 공염불(중개 지식)에 관심이 더 많은 조폭마누라 밤잠 설쳤습니다.ㅋㅋ 쿨쿨 꿈나라 여행 중인 옆지기가 이런 제 모습을 봤더라면 이놈의 마누라가 오밤 중에 캄캄한데서 이불 뒤집어쓰고 뭐 하나 했을 겁니다.

덕분에 입주장 하느라 놓쳤던 부분을 다시 한 번 확인하게 되었고, 세계 여러나라 언어 중에 우리 한글이 제일 어렵다는 것도 새삼 깨달았습니다. 같은 단어도 속뜻이 다른 단어가 왜 그리 많은지 세종대왕님 정말 나빠요!ㅋㅋ 더군다나 베베 꼬아 놓은 법은 일반인이 알아듣기에는 힘든 부분이 너무나 많습니다. 쉽게 풀어 쓰면 좋으련만 꼬으면 있어 보이나?ㅋ 국가공인자격증인 공인중개사 자격증을 소지하고 있는 저희들도 어려운데 일반분양자 등 소비자들은 얼마나 어려울까 싶습니다.

거주의무 개시시점 3년 유예는 저희 드림공인 카페나 블로그에서 한 번 쯤은 다뤘어야 하는 중요한 부분이며 부동산 시장의 전반적인 상황을 선도하는 입장에 있는 공인중개사들은 제대로 알고 있어야 하기에 늦었지만 오지랖을 부려봅니다. 내용 보시고 틀린 부분이나 추가할 부분이 있다면 전화, 문자, 댓글 부탁드립니다.

본론으로 들어가기 전에 한 말씀 드리자면,
○ 모든 경우의 최종 결정권자는 본인 자신입니다.
○ 카페, 블로그, 유튜브 등 나름 그 부분의 전문가라고 해도 무조건적 맹신하지 마세요.
○ 질문에 따라 답이 다른 쳇GPT도 전부는 믿지 마세요.
○ 물론 조폭마누라도 백프로 믿지 마세요.
○ 관련 법 조문 찾아보시고, 관할구청, LH, 국토부, 기획재정부, 세무사무소, 세무서, 국세청 등에 문의하시기 바랍니다.
○ 쳇GPT는 물론이고, 공공기관도 질문이 똑똑해야 답을 똑똑하게 해줍니다.
○ 대부분은 옳게 안내하고 있지만 나를 알고 적을 알면 백전백승, 혹시 모를 오보에 대비해서 크로스 체크하셔야 합니다.

드림공인 조폭마누라가 1년도 더 지난 내용을 이제서야 재조명하는 이유는 분양가상한제 지역 일반분양 당첨자라면 응당 알아야 할 내용이기 때문입니다. 반드시 관련 법 원문 찾아보시고 거주의무 개시시점 입주 3년 유예기간을 확실하게 숙지하시기 바랍니다.

실거주 의무기간은
수도권 분양가상한제 주택과 토지임대부 분양주택에 적용되며, 분양가와 인근 시세 비율에 따라 최초 입주가능일부터 2~5년 거주해야 합니다.(2021.02.도입)
「주택법」 제57조의2제1항 및 「주택법 시행령」 제60조의2제1항)에 의거한 실거주 의무기간은 위의 표 참고하시기 바랍니다. 올림픽파크포레온은 2년 실거주 의무 있습니다.

거주의무자가 거주의무기간 중 세대원의 해외 체류, 근무 등의 이유에 해당되어 LH에 확인을 받아야하는 경우로 거주 인정 예외 사유가 되는 케이스는 4page에서 다루도록 하겠습니다.

거주 인정 부득이한 사유

실거주 의무 이행이 어려운 예외 사유(주택법시행령 제60조2의2항)가 해당되면 해당 기간동안 실거주 한 것으로 인정합니다.(주택법 제57조2의1항)
여기에서 일반화의 오류를 범하는 경우가 많은데요
거주의무 개시시점 3년 유예+90일이 아닙니다.
실수하지 않으려면 뭐를 본다? 목차를 본다. 무턱대고 내용으로 훅 들어가지 말고 목차를 확인합니다.
★최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해서 2년 실거주해야 합니다.
아주아주 중요합니다. 별표하시고 밑줄 쫙~~~~그어주세요.
엉뚱한데 밑줄 치지 말고 ★최초 입주가능일부터 3년내 입주에 밑줄 쫙~~~~!!!


최초 입주가능일부터 3년 유예+입주준비기간 90일이 필요한 부득이한 사유는 다음과 같습니다.

제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. <개정 2021. 7. 6., 2024. 6. 18.>
1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년
2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년
2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년
2. 삭제 <2024. 6. 18.>
3. 삭제 <2024. 6. 18.>
4. 토지임대부 분양주택의 경우: 5년
② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제73조, 제73조의2 및 제82조의2에서 같다)의 확인을 받아야 한다. <개정 2021. 7. 6., 2024. 6. 18.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지(최초 입주가능일부터 3년이 되는 날 전에 입주하는 경우에는 입주일 전날부터 역산하여 최초 입주가능일까지의 기간으로 하되, 90일을 한도로 한다)로 한다.
나. 법률 제20393호 주택법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택에서의 거주를 중단했다가 거주를 재개하기 위해 입주하는 경우로서 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 거주를 중단한 날의 다음 날 이후 3년이 되는 날부터 90일까지(거주를 중단한 날의 다음 날부터 3년이 되는 날 전에 입주하는 경우에는 입주일 전날부터 역산하여 거주를 중단한 날의 다음 날까지의 기간으로 하되, 90일을 한도로 한다)로 한다.
다. 토지임대부 분양주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다.
2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자(이하 “거주의무자”라 한다)가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 항에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우
3. 거주의무자가 주택의 특별공급(「군인복지기본법」 제10조에 따른 공급을 말한다)을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우
4. 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.
5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다.
7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우. 다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다.
8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일까지로 한정한다.
<생략>
⑦ 법 제57조의2제5항 전단에 따른 부기등기에는 “이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무기간을 거주한 후 같은 조 제6항에 따라 부기등기를 말소하여야 양도할 수 있으며, 이를 위반하는 경우 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자)가 해당 주택을 매입함”이라는 내용을 표기해야 한다. <개정 2024. 6. 18.> [본조신설 2021. 2. 19.] [제목개정 2021. 7. 6.]
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제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. <개정 2021. 1. 5., 2021. 4. 13., 2024. 3. 19.>

1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택

2. 삭제 <2024. 3. 19.>

3. 삭제 <2024. 3. 19.>

4. 토지임대부 분양주택

② 거주의무자는 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다)할 수 없다. 다만, 거주의무자가 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조, 제78조의2 및 제106조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다. <개정 2024. 3. 19.>

③ 한국토지주택공사는 제2항 단서 또는 제8항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자 및 제7항에 따라 주택을 공급받은 사람(이하 “거주의무자등”이라 한다)이 제1항 또는 제7항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다. <개정 2024. 3. 19.>

④ 한국토지주택공사가 제3항에 따라 주택을 매입하는 경우 거주의무자등에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2024. 3. 19.>

⑤ 사업주체는 제1항에 따른 주택을 공급하는 경우에는 거주의무자가 거주의무기간을 거주하여야 해당 주택을 양도할 수 있음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. 이 경우 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다. <개정 2024. 3. 19.>

⑥ 거주의무자등은 거주의무기간을 거주한 후 지방자치단체의 장으로부터 그 거주사실을 확인받은 경우 제5항에 따른 부기등기 사항을 말소할 수 있다. 이 경우 거주사실의 확인 등의 절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2024. 3. 19.>

⑦ 한국토지주택공사는 제3항 및 제4항에 따라 취득한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급하여야 하며, 주택을 재공급받은 사람은 거주의무기간 중 잔여기간을 계속하여 거주하지 아니하고 그 주택을 양도할 수 없다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서의 사유에 해당하는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. <개정 2024. 3. 19.>

⑧ 제7항에 따라 주택을 재공급받은 사람이 같은 항 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다. <신설 2024. 3. 19.>

⑨ 한국토지주택공사가 제3항 및 제4항에 따라 주택을 취득하거나 제7항에 따라 주택을 공급하는 경우에는 제64조제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2024. 3. 19.>

[본조신설 2020. 8. 18.]

[제목개정 2021. 1. 5.]

제60조의3(거주사실의 확인) ① 법 제57조의2제6항 전단에 따라 부기등기 사항을 말소하려는 거주의무자등은 국토교통부령으로 정하는 거주사실 확인 신청서에 거주사실을 확인할 수 있는 서류(법 제57조의3제2항에 따라 제공받은 주민등록 전산정보로 거주사실을 확인할 수 없는 경우만 해당한다)를 첨부하여 지방자치단체의 장에게 제출해야 한다.
② 제1항에 따라 거주사실 확인 신청서를 접수한 지방자치단체의 장은 거주사실이 확인되면 해당 신청서를 접수한 날부터 14일 이내에 국토교통부령으로 정하는 거주사실 확인서를 발급해야 한다.
③ 법 제57조의2제6항에 따른 거주사실 확인을 위한 구체적인 거주기간 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
[본조신설 2024. 6. 18.]

거주기간 개시시점 3년 유예 기산일은?
3년 유예 및 부득이한 경우  거주기간 인정되는 90일?
일반분양 2년 실거주 후 양도세 비과세 계산은?
조합원분양 양도세 비과세 계산은?
올림픽파크포레온 종부세 보유기간 특례계산은?

이상 드림공인 조폭마누라가 알려드립니다.
궁금한 점 문의해 주시면 아는 한도 내에서 친절하게 상담해드리겠습니다.

02-478-9800 드림공인중개사사무소 박대표
010-9133-8705 드림공인 조폭마누라

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