둔촌주공재건축 Fact check [102탄 - 그럼에도 불구하고 가격은 오른다!!??]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 공사 현장 동영상 (2024. 9. 4.)

◆ 현재 주요 이슈

 ○ 입주 일자 확정 :  2024년 11월 27일 ～ 2025년 3월 31일.

 ○ 입주 사전점검일 : 2024년 10월 12(토)～14일(월).

 ○ 입주 박람회 : 2024년 9월 20일～29일(롯데백화점 잠실점).

 ○ 이사예약 앱 및 입주관련 업무개시 : 사전점검이 끝난 2024년 10월 15일(화).

 ○ 10월말기준 이사일정이 확정된 세대에 한하여 청소등을 하고 입주할 수 있도록 세대 개방.

 ○ 잔금대출 취급 은행 선정 : 하나, 국민, 외환, 기업, 신한, 우리, 부산, 강동농협.

   → 최근 정부 대출 규제에 따라 조합원 잔금 대출 관련한 최종 결정 사항은 미정이라 함.

   → 실질적인 상담 및 대출 자서 등은 최종 대출 조건이 결정되는 추석이후 사전 점검전부터 진행 가능 할 듯.

   → 각 은행에서는 잔금대출을 위해 은행 창구 상담 뿐만 아니라 전문 대출 상담사 배치하여 대출 진행 할 듯.

1. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 전체적인 동향

 ○ 6월 21건의 폭발적 거래이후 7월은 10건, 8월은 7건 전후의 거래량을 보임.

 ○ 8월의 경우 호가 강세가 유지 되는 모습속에서 실제 거래 가격은 신고가 수준을 유지한 상황.

 ○ 7월과 8월에 거래량이 다소 줄어든 상황은 호가 강세와 매물 품귀 현상으로 매수세가 뒤를 따르지 못한 영향. 

 ○ 그럼에도 43평과 50평의 경우 신고가 실거래 모습이 나타나는 등 실거래가는 강세 유지 중.

 ○ 올림픽파크 포레온은 조합원 매물 매수시 매수자들의 잔금 대출이 이미 기존에도 불가한 상황이였기에

    → 금번 대출 규제에 따른 올림픽파크포레온 매매 시장에 주는 영향은 실질적 영향 없음.

 ○ 전월세의 경우 일부 소폭 영향이 있을 듯 하지만

    → 서울 전체 전월세 시장이 강세이고 임차인 입장에서는 반전세도 선택 가능하기에 특별한 영향 없을 듯.

 ○ 모든 리스크가 해소되고 입주를 앞둔 올림픽파크 포레온에 대한 인기와 희소성이 가격에 반영 중이며.

 ○ 대출을 막을 수록  '똘똘한 한채' + 신축' 수요 트렌드는 더욱 강화되며 수요는 더욱 확대 예상.

 ○ 9월 추석이후 부터 점차 시원한 바람이 불어오면서 다시금 거래량 증가 할 듯.

   → 그럼에도 불구하고 가격은 오를것이기에 추석전 호가 횡보세 시장을 이용한 매수 전략 필요.

2. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 평형별 호가 및 매매 동향

 ○ 34평 호가 : 23억5천 ∼ 25억5천 / 전반적 매물 호가는 24억대 형성 중.

 ○ 37평 호가 : 26억2천～27억 /  34평 대체 평형으로 인기 / 821세대로 희소성이 가격에 반영 중.

 ○ 43평 호가 : 27억～30억 / 단지·타입·층에 따라 가격 차별적 / 우량 매물 위주론 신고가도 형성 중.

 ○ 50평 호가 : 30억～34억 / 층·뷰에 따라 가격 편차 / 실제 거래는 가격도 중요하지만 층·뷰의 영향이 큰 평형 .

 ○ 총평 및 매수 전략

   - 대출 규제 영향은 우량 지역의 톨똘한 한채 + 신축 수요를 더욱 강하게 하는 영향이 있음.

   - 따라서 어느정도 자본력 있는 매수세가 있는 지역보단 수도권 및 지방 중심으로 영향이 클 듯. 

   - 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 10월 사전 점검 전후로 구체적 실체가 드러나며 더욱 매수세 유입이 증가할 듯.

   - 대출 규제의 간접적 영향으로 호가가 횡보하는 현 시점이 매수자에게 매수 기회.

   - 결국 대기 매수자의 경우 시장을 관망할 때가 아니라 적극 매수에 나설 기회.

 ○ 9월초순까지의 매수 기회를 놓치면 이제 가을 시장은 더 큰 상승장이 이어질 듯.

3. 조합원 상생임대주택 활용법 

 ○ 1주택자로 보유는 오래 되었으나 거주는 못한 경우로서 사정상 입주후에도 거주하기 어려운 상황 일때 고려 필요.

 ○ 위 경우로서 향후 매도시 장기보유특별공제 보유부분 1년 4% 적용을 위해 2년 거주 요건을 채우고 싶은 경우 검토 필요.

 ○ 혜택 : 상생임대주택의 경우 2년 거주 인정.

 ○ 적용 기간 : 2026년 12월말까지.

 ○ 조건

   - 상생임대주택이 적용되기 위해서는 직전임대차 계약이 조건 충족 + 상생 임대 주택 조건 충족해야

   - 직전임대차 계약기간이 1년 6개월이상 유지 / 상생임대차 계약 기간은 2년이상 유지.

   - 직전임대차계약 대비 상생임대차계약은 5% 초과하지 않는 계약.

   - 2026년 12월말까지 상생임대차 계약을 체결하고 임대 개시 필요.

 ○ 둔촌주공 조합원 적용 방법

   - 입주시점 체결하는 임대차 계약은 직전임대차 계약으로 향후 연장 계약이 상생임대차 계약임.

   - 상생임대차 계약은 직전임대차 계약이 1년6월이 넘는 시점, 2026년 12월말전에 연장 계약 필요.

   - 단, 임대보증금 등은 동일금액 또는 5%이내 증액으로 계약.

   - 2026년 중 임대차 계약을 맺어 계약기간이 2년이상 유지하면 상생임대주택으로 인정되고 2년 거주 인정. 

 ○ 둔촌주공 조합원 또는 일반분양자 구체적 적용

   - 분양권 : 현재 입주전 임대차 계약은 주택 취득전 임대차 계약을 맺는 것이기에 직전 임대차 계약으로 인정 불가.

   - 관리처분전 조합원 : 준공전후 언제든지 임대차 계약하더라도 직전임대차 계약으로 인정.

   - 입주권 매수 조합원 : 사용승인일이후 임대차 계약을 체결하는 경우에만 직전임대차로 인정.

4. 결론

 ○ 지금은 재건축 리스크 없고 대단지 신축 아파트 투자가 정답.

 ○ 2024년 11월 27일 입주 예정인 (둔촌주공) 올림픽파크 포레온이 신축 투자의 정답.

 ○ 살면서 자녀 키우기 좋고 투자도 가능한 명품 대단지 올림픽파크 포레온은 가격 상승 이어질 듯.

 ○ 대기 매수자들의 경우 늦으면 늦을수록 손해 / 빠른 선택이 답.

둔촌주공재건축 Fact check [102탄 - 그럼에도 불구하고 가격은 오른다!!??]을 통해 둔촌주공의 간략한 거래 동향과 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 시세에 대해 살펴보았습니다.

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2024. 9. 4. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 아파트 추천 급매물