2005년 달라지는 주택정책 ~~

[내집마련전략]정부, 집값 잡기는 계속된다 2005년 달라지는 주택정책 남창균 기자 | 11/16 09:35 | 조회 3535 부시가 '强 달러' 천명했지만… 주택시장 1년내 위기가능성 40% 환율전쟁‥지는 마음으로 응하라 규제완화 조명받는 분양시장 [투자만화]비싼거야 싼거야 ? 내년에도 부동산 시장은 호재보다 악재가 많다. 부동산 관련 세금이 껑충 오르고, 재건축 아파트의 경우 임대주택 건축이 의무화된다. 현재 시행되고 있는 규제책은 그대로 유지될 가능성이 높다. 정부가 3대 규제책(△투기과열지구 △투기지역 △주택거래신고제)을 일부 완화하기는 했지만 추가적인 해제조치는 기대하기 힘들다. 정부 관계자는 “정부 정책은 어디까지나 10ㆍ29대책의 기조를 유지하는 것”이라며 “규제책의 탄력운용을 방향 선회로 보는 것은 잘못”이라고 못 박았다. 다만 아파트 신규 분양 대기자는 희망을 가져도 된다. 택지지구에 분양가 상한제가 도입돼 싼 값에 분양을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 이들 아파트는 분양권 전매금지는 물론이고 입주 후에도 상당기간 전매를 하지 못한다는 점을 염두에 둬야 한다. 내년부터 새로 도입되는 부동산 정책을 정리해 본다. ◇분양가 상한제 도입된다 = 내년 4월 이후 공급되는 택지개발지구에는 분양가 상한제(전용면적 25.7평 이하)가 적용된다. 정부가 정한 표준건축비 이상을 받지 못하게 되는 것이다. 이에 따라 아파트 분양가가 현재보다 20%가량 떨어질 것으로 보인다. 내년에 이 제도가 적용되는 택지지구는 판교신도시와 파주 운정지구가 대표적이다. 특히 판교신도시의 경우 분양가 상한제 적용으로 분양가가 당초 예상치(평당 1000만원선)보다 저렴한 평당 800만원선이 될 전망이다. 반면 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우는 택지를 공급할 때 채권입찰제가 적용되기 때문에 분양가가 다소 비싸질 것으로 예상된다. 채권입찰제는 택지를 분양할 때 채권금액을 가장 많이 써낸 업체에게 분양권을 주는 제도이다. ◇재건축 규제강도 높아진다 = 지난 2~3년간 주택음장을 주도해 온 재건축에는 고강도 규제가 가해진다. 내년 4월부터 재건축단지에 대해 임대주택 건축이 의무화되기 때문이다. 법 시행일 현재 사업계획승인을 받지 못한 단지의 경우 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 지어야 한다. 또 지난해 5ㆍ23조치에서 도입된 후분양제(공정 80% 이후 분양)가 내년부터 본격적으로 적용된다. 이와 함께 조합설립인가가 떨어진 단지의 경우 조합원 지위 양도금지 조치 또한 유지된다. 이에 따라 재건축 아파트 값은 좀 더 하락할 가능성이 높다. 전문가들은 “재건축을 구입하기 어려워져 수요가 차단된 데다 개발이익환수제와 후분양제 등으로 조합원들의 추가부담금이 늘어나기 때문에 수익성이 떨어지는 단지의 경우 가격 하락이 불가피할 것”으로 내다봤다. ◇거래세 보유세 오른다 = 정부는 내년 1월부터 보유세는 올리는 대신 거래세는 인하하기로 했지만 실제로는 거래세도 상당 폭 오를 전망이다. 정부와 당, 청와대가 거래세의 추가인하를 놓고 활발히 토론을 벌이고 있어 변수가 있지만 현재로는 거래세(등록세)를 1%포인트 인하해도 과표가 인상되기 때문이다. 내년 1월부터 아파트의 경우 거래세 과표가 `지방세 과세시가표준액`에서 국세청 `기준시가`로 바뀌는 까닭이다. 또 4월30일 단독주택에 대한 공시가격이 발표되면 이 공시가격이 거래세 과표로 활용된다. 내년부터 기준시가 9억원 이상 주택에 대해 종합부동산세가 부과됨에 따라 강남 대형아파트의 경우 보유세 부담이 올해보다 1.5배 정도 늘어난다. 또 보유세 과표도 기준시가의 50%로 바뀌기 때문에 기준시가 9억원 미만의 중소형아파트도 재산세가 오르는 곳이 상당수에 달할 것으로 보인다. 이런 요인으로 내년 집값은 하락폭이 커질 가능성이 높다. 건설산업연구원은 내년 아파트 값 변동률을 -3.5%로 전망했다. 건산연 김현아 부연구위원은 “거래세가 지나치게 높아 실수요자들의 구매력이 살아나지 않고 있다”며 “정부가 과감하게 규제를 풀지 않는 이상 주택시장이 살아나기는 힘들 것”으로 내다봤다. 　 　 2005년 도입되는 정부의 부동산 정책 　 1월 - 등록세 1% 포인트 인하, 거래세 과표 국세청 기준시가 활용 4월 - 재건축 개발이익환수제 도입 (임대아파트 의무공급) 　- 상가 오피스텔 후분양제 시행 (3/2이상 지은 후) 　 - 택지지구 내 분양가 상한제 및 채권입찰제 시행 　 - 단독주택 등 주택가격 공시(4월30일) 7월 - 주택 실거래가 신고제 도입 　- 재산세 부과 (7, 9월 2차례 나눠 부과) 12월 - 종합부동산세 부과(기준시가 9억이상 주택, 6억 이상 나대지)< 저작권자 ⓒ머니투데이(경제신문) >