부동산경매에서 선순위 가등기의 권리분석 방법

가등기(假登記)란 말 그대로 본등기의 순위를 보전하기 위한 임시적 등기이다. ‘부동산등기법’에 따라 가등기에 의한 본등기(本登記)를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다. 가등기에는 두 가지가 있다. 하나는 매매예약 내지는 매매계약에 의한 소유권이전청구권가등기이고, 다른 하나는 채권확보 내지는 대물변제예약을 위한 소유권이전담보가등기(약칭 담보가등기)이다.  부동산경매에서는 소유권이전청구권가등기가 말소기준등기보다 후순위일 때에는 매각 후에 모두 소멸되지만, 선순위인 경우에는 말소되지 않아서 매수자가 인수해야 한다. 다만, 선순위의 소유권이전청구권가등기라도 소멸시효가 10년이기 때문에, 10년이 경과되었다면 매수자가 인수하지 않아도 된다. 이때에는 매수자가 별도로 소유권이전청구권가등기권자를 상대로 소송을 통해 말소해야 한다. 여기서 소유권이전청구권가등기권자가 해당부동산을 인도받아 점유하고 있었다면 소멸시효가 적용되지 않는다는 점을 유의할 필요가 있다.   소유권이전청구권가등기와 달리, 소유권이전담보가등기는 말소기준등기로서 선순위와 후순위를 불문하고 소멸되는 것이 원칙이다. ‘가등기담보 등에 관한 법률’ 제15조에 나와 있듯이, 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. 그러나, 선순위 담보가등기권자가 청산절차(본등기를 위한 절차)를 경매개시결정 기입등기 이전에 모두 완료하였다면, 이 담보가등기는 매각으로 소멸되지 않는다.   안타깝게도 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기는 등기사항증명서에 기재된 형식으로는 구별할 수 없다. 대법원판례에 의하면, 가등기가 담보가등기인지의 여부는 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지의 여부에 의하여 결정되는 것이지 등기사항증명서상 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다(대판 1998.10.7. 98마1333).   그렇다면, 경매에 참가하고자 하는 일반인은 가등기가 소유권이전청구권가등기인지 아니면 소유권이전담보가등기인지를 어떻게 알 수 있을까? 일반적으로 경매법원에서는 해당 경매물건에 가등기가 있으면 선순위와 후순위를 불문하고 가등기권자에게 담보가등기인지 아닌지를 배당요구종기일까지 권리신고할 것을 최고(催告)한다. 따라서, 신고내용에 따라 가등기의 종류를 알 수 있다. 만약, 가등기권자가 기한 내에 권리신고를 하면 소유권이전담보가등기라고 볼 수 있다. 신고하지 않으면, 소유권이전청구권가등기로 볼 수 있다.   좀 더 구체적으로 설명하면, 선순위 가등기가 소유권이전담보가등기인지 아닌지를 확인하는 방법은 크게 세 가지이다. 첫째는 선순위 가등기권자도 저당권자처럼 경매를 신청할 수 있기 때문에, 가등기에 의해 경매를 신청했는지를 확인하는 것이다. 경매를 신청했을 경우에는 선순위 가등기라 하더라도 담보가등기가 되어 매각으로 소멸된다. 둘째는 배당요구종기일까지 채권신고내역을 확인하는 것이다. 채권신고를 하였다면 담보가등기가 되어 매각으로 소멸된다. 담보가등기 신고여부는 대한민국 법원 법원경매정보싸이트(www.courtauction.go.kr)에 나온 해당경매물건의 문건/송달내역에서 확인할 수 있다. 셋째는 해당경매물건의 매각물건명세서를 확인하는 것이다. 매각물건명세서에 가등기가 말소되지 않고 매수자에게 인수될 수 있는지 아니면 가등기권자가 채권신고하여 말소될 수 있는지가 기재되어 있다.   이처럼, 해당경매물건에 선순위 가등기가 설정되어 있으면 경매참가자들은 신경써야 할 유의사항들이 한두 가지가 아니다. 왜냐하면, 선순위 가등기가 설정되어 있는 물건을 낙찰받아 소유권을 취득하였다고 하더라도 선순위 가등기권자가 가등기에 의한 본등기를 하게 되면 매수자가 소유권을 상실할 수 있기 때문이다.   따라서, 부동산경매에 참가하고자 할 때에 선순위 가등기가 있는 경우에는 명확하게 권리분석을 하는 것이 중요하다. 단순히 선순위 가등기가 설정된 경매물건의 최저경매가격이 몇 번의 유찰로 낮게 나왔다고 해서 무조건 입찰하는 것이 능사는 아니다.