신탁등기된 주택에서 임차인이 대항력을 갖는 경우와 없는 경우

[김태희]

신탁등기된 주택에서 임차인이 대항력을 갖는 경우와 없는 경우

01 신탁등기된 주택에 입주해서 보증금을 떼인 임차인!

신탁등기 이후에 입주해서 임차인이 보증금을 손해 보는 사례가 증가하고 있다. 이는 신탁공매로 낙찰 받은 매수인에게 대항할 수 없어서 보증금을 손해 볼 수밖에 없기 때문이다.
수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 손해배상사건(2심 : 서울고등법원 2010. 7. 14. 선고 2010나8039호)도 신탁회사 동의 없이 위탁자와 임의로 임대차계약을 하고, 그 임차보증금을 다른 곳에 유용하고, 케이비신탁에게 지급하지 않은 상태에서 2007년 4월경 부도가 났고, 케이비신탁은 원고의 임차권을 인정할 수 없다면서 원고에게 이 사건 아파트에서 퇴거를 통보하였고, 아파트에서 명도 당하게 된 임차인(원고)이 공동중개인들에게 손해배상 책임을 청구한 사건이다.

그러나 신탁등기된 주택에 입주했더라도 수탁자와 우선수익자 등으로부터 동의를 얻어 계약했다면 주임법으로 보호받을 수 있다. 즉 대항력이 있어서 새로운 매수인이 인수하게 되므로 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 사실도 알고 있어야 한다. 다만 동의를 얻었더라도 다음 <알아두면 좋은 판례>의 다항과 라항처럼 동의를 받은 경우에는 수탁자, 우선수익자, 신탁공매 절차에서 낙찰 받은 자에 대해서는 대항력을 주장하지 못하고, 위탁자에게만 대항할 수 있다는 판례도 있다는 사실을 참고하기 바란다.

<알아두면 좋은 판례>
대법원 2019다300095(본소) 건물명도 2019다300101(반소) 보증금 반환
1. ~ 생략
2. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다(가항은 생략함).

나. 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고(제9조 제2항 및 제10조 제3항), 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다.
다. 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4.경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 ‘OOO의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고, 한국토지신탁은 이를 위탁자 OOO에 교부하였다.
라. 피고(임차인)는 2007. 7. 3. 위탁자 OOO와 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 오피스텔을 인도받아 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였다.
마. 원고는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건 오피스텔을 취득하였다.

3. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 OOO로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 OOO를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 판결했다.

02 수탁자 동의 없이 계약했더라도 신탁귀속 즉시 대항력이 발생한다?

신탁등기 후에 수탁자와 우선수익자 동의 없이 위탁자와 계약한 임차인은 수탁자와 우선수익자에게 대항할 수가 없어서 주임법상 대항력이 없다. 이렇게 위탁자와 계약해서 대항력이 없는 임차인이더라도 신탁재산이 위탁자 명의로 귀속되면(신탁귀속=위탁자 명의로 소유권이전등기되면), 귀속 즉시 대항력과 우선변제권이 발생한다.
주민등록이 2014. 1. 27.부터 소유자가 아닌 상대방이 거주하는 것으로 나타나 있어 제3자들이 보기에 상대방의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 상대방이 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이므로, 상대방은 이 사건 주택에 관하여 대운산업개발 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다(대구지방법원 2017라272호 부동산인도명령 결정).

03 신탁등기된 주택에서 임차인이 대항력을 갖는 경우
① 신탁등기 전에 소유자와 임대차 계약을 체결하고 대항요건을 갖춘 후 신탁등기가 이루어졌다면 임차인은 대항력이 있다.
② 신탁등기 이후에 입주한 임차인이 수탁자와 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자와 계약을 체결한 경우
③ 수탁자가 우선수익자의 동의를 얻어 임차인과 임대차 계약을 체결한 경우 등은 주임법상 대항력과 우선변제권(최우선변제권, 확정일자부 우선변제권)으로 보호 받을 수 있지만 앞의 1)번처럼 수탁자와 우선수익자 동의 없는 임대차로는 대항력을 행사할 수 없다.
결론적으로, 위탁자를 임대인으로 임대차계약을 하려면 수탁자와 우선수익자의 동의를 얻어 계약해야 한다. 그런데 문제는 수탁자와 우선수익자가 보증금 반환채권까지 동의한 경우만 대항력이 인정되는 것이지, 앞의 <알아두면 좋은 판례> 처럼 동의가 이뤄졌다면 대항력이 없다는 것이다.
필자가 상담하는 과정에서 수탁자와 우선수익자가 동의하는 방식에 대해서 많은 사례를 분석했는데, 임대차계약에 동의하는 과정에서 보증금 반환채권은 수탁자와 우선수익자가 책임지지 않고, 위탁자에게만 청구할 수 있다는 조건으로 동의해 주는 사례가 많다는 사실을 알 수 있었다. 이렇게 동의를 받아 임대차계약을 하면 임차인은 대항력이 없다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

[부자와 낙타바늘]

신탁등기된 주택에 입주했더라도 수탁자와 우선수익자 등으로부터 동의를 얻어 계약했다면 주임법으로 보호받을 수 있다. 즉 대항력이 있어서 새로운 매수인이 인수하게 되므로 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 사실도 알고 있어야 한다. 다만 동의를 얻었더라도 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고(제9조 제2항 및 제10조 제3항), 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다.
다. 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4.경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 ‘OOO의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고, 한국토지신탁은 이를 위탁자 OOO에 교부하였다.

[부자와 낙타바늘]

신탁부동산에 임창하는 경우에는 신탁원부도 꼼꼼하게 검토해야 하겠네요 ㅠㅠㅠ 무섭습니다.

[부자와 낙타바늘]