상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

[청솔]

상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

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참 고

상생임대주택 양도세 특례 확대․개편 관련 10문 10답

(질문1)“상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세거주요건2년+장특공제 거주요건2년이 면제되는 것인가요?

(답변1)아닙니다.상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로양도되는1주택의거주요건만 면제되는 것입니다.

□ 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여
다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나,

ㅇ 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로,

ㅇ 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음

< 조정대상지역 1세대 3주택자인 임대인인 경우 >

구 분	주택A	주택B	주택C
취득 시점	2018년	2019년	2020년
양도 시점	2022년	2024년	2026년
과세 여부	과 세	과 세	2년 거주 시 비과세(1세대 1주택)
양도 시 2년 거주요건	-	-	상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제

(질문2)“상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약”대비 ‘임대료5%이하’ 인상을 준수해야 하는데,이 때“직전 임대차계약”이 무엇인가요?

(답변2)“직전 임대차계약”이란 거주자甲이주택을 취득한 후,임차인과새로이 체결한 계약을 의미합니다.즉,甲이 주택을 취득하기전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.

※이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절

< 주택을 매입하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 不인정 >

< 주택 매입 후 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정 >

(질문3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이
동일해야 하나요?

(답변3)아닙니다.“직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의
임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.
즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

※임대료5%이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로
저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요

< 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 계약주체: 임대인 동일, 임차인 상이한 경우 >

< 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 계약주체: 임대인 동일, 임차인 동일한 경우 >

(질문4) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적
공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

(답변4)그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

< 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 공백이 있는 경우 >

(질문5)“상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?

(답변5)2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중체결해야 하며,계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

※금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우2024년 중 계약기간이종료(일반적 임대기간이2년인 점 감안)되므로,이러한 주택도2024년에상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을2022년12월31일에서2024년12월31일로2년 연장

< 상생임대차계약 체결 기간 >

(질문6)계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?

(답변6)가능합니다.

※1세대1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한2년 거주요건을
채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지

(질문7)등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?

(답변7)가능합니다.

※등록임대주택사업자는 임대료5%이하 인상뿐만 아니라,장기간의의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합

(질문8)임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?

* 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택

(답변8)추후 양도계획에 따라 다릅니다.다가구주택 전체를양도할계획인 경우모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다.그러나 다가구주택을호별로 양도할 계획인 경우각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로
인정받을 수 있습니다.

※다가구주택은주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를1주택으로 보고,독립구획별 양도 시 해당
양도 구획을 1주택으로 봄

(질문9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과“상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은
어떻게 판정하나요?

(답변9)해당 계약에 따라실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

□ “직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상”이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을
기준으로 판정

< 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 >

구 분	사례➊	사례➋	사례➌
계약 기간	2년	2년	1년
실제 임대기간	1년 7개월	2년 2개월	2년
의무 임대기간	인 정	인 정	인 정

➊2년 계약하였으나,서로 합의 등을 통해1년7개월만 실제 임대한 경우

➋2년 계약하였으나,서로 합의 등을 통해2개월 더 임대한 경우

➌1년 계약하였으나,묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제2년 임대한 경우

< 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 >

구 분	사례➍	사례➎	사례➏
계약 기간	2년	1년	1년
실제 임대기간	1년	8개월	1년 2개월
의무 임대기간	불 인 정	불 인 정	불 인 정

➍~➏ 실제 임대기간이1년6개월에 미치지 못하는 경우

□ “상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로,
계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을
기준으로 판정

< 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 >

구 분	사례➊	사례➋	사례➌
계약 기간	3년	2년	1년
실제 임대기간	2년 6개월	2년 2개월	2년
의무 임대기간	인 정	인 정	인 정

➊3년 계약하였으나,서로 합의 등을 통해2년6개월만 실제 임대한 경우

➋2년 계약하였으나,서로 합의 등을 통해2개월 더 임대한 경우

➌1년 계약하였으나,묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제2년 임대한 경우

< 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 >

구 분	사례➍	사례➎	사례➏
계약 기간	2년	1년 6개월	1년
실제 임대기간	1년	1년	1년 6개월
의무 임대기간	불 인 정	불 인 정	불 인 정

➍~➏ 실제 임대기간이2년에 미치지 못하는 경우

(질문10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는
월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

(답변10)민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.

* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율

□ 예1*) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함

□ 예2*) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함

출처 : 기획재정부