인수조건변경 물건→요즘 유행하는 경매물건인데 뭘까?

[황사 人-박준호]

HUG 인수조건변경 물건 → 요즘 유행하는 경매물건이다

법원경매에 유행하는 'HUG 인수조건변경 물건'이란 뭔가?

최근 경매시장에서 상당한 인기를 받고있는 것이 있는데···

바로 “HUG 인수조건변경 물건”이다.

말 그대로 인수조건을 변경한 경매물건이라는 뜻으로 먼저 이해하시라~!

즉, 보통경매에서 선순위세입자를 만나면 인수하던가 그냥 살게 하던가 '골'때리는 그녀들'이었는데···

요 골때리는 인수조건을 변경해서 올라온 경매물건이란 말이다~!

경매꾼들 사이에서는 ‘로또 특수물건’이라 불릴 정도로 주목을 받고 있는데 이를 잠시 들여다 보자~!

이 “HUG 인수조건변경 물건”은 겉보다는 세심한 분석이 필요로 함을 전제로 풀어보자~!

※ 먼저 HUG 인수조건변경이란 무엇일까?

일반적으로 선순위 임차인이 있는 주택이 경매로 넘어가면 낙찰자가 그 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하는 부담이 생기는 것은 대부분 알고 있다.

선수위 임차권 보호때문인데~!

이 때문에 낙찰가는 떨어지고 유찰만 계속 반복되는 일반 경매 물건을 자주 보고 있있는데~!

그 골격은 요것이다.

구 분	내 용
배경	HUG가 임차인 대신 보증금을 돌려주고 그 임차인 권리를 대위취득
조치	HUG가 법원에 ‘대항력 포기’를 조건으로 경매진행 요청
결과	매각공고에 매각물건 명세서에 “보증금 인수없음”으로 명시된다 요때 낙찰자는 세입자(선수위임차인)인수없이 낙찰받는다

즉, HUG가 대위변제한 전세보증금을 우리는 안 받겠다고 포기한 물건이라 생각하면 100점

▶그럼 투자자인 우리 토지대학 회원들은 뭐가 좋을까?

바로 선순위 임차권 문제인 이를 해결하기 위해 등장한 제도가 바로 “HUG 인수조건변경 물건”이다.

따라서 입찰시 선수위 부담조건이 아닌 경매물건이다.

결론하자면 ‘안전하게 낙찰받을 수 있는 경매물건’이라는 점이 특색인데···

첫째, 선순위 대항력 부담이 없어진다.

즉, 우리 회원들은 선순위대항력이니 뭐니해서 머리에 쥐나는 일이 없어진다.

둘째, 쉬우니까 일반 경매물건보다 입찰이 쉽다.

셋째, 공공기관인 HUG 물건이라 법적 분쟁소지가 낮다.

<그림>

그림은 다른곳에서 잠시 빌려왔다

하지만 여기서도 반드시, 주의해야 할 내용이 있는데~!

인수조건이 변경되었다고 해서 모든 위험이 사라지는 건 아니다.

즉, 아래의 세 가지는 특히 실수하면 보증금 인수 위험으로 이어질 수 있음이 ‘포커스‘~!

임차인이 대항력을 포기하고 배당요구를 하였으므로, 낙찰자가 인수할 보증금 없음’

위 문구가 있어야 안전빵 HUG ’인수조건변경물건‘이다.

▷매각물건명세서 ‘비고란’ 반드시 확인하시라~!

즉, HUG가 요청했다고 하더라도 법원이 인수조건변경을 승인하지 않을 수도 있다.

따라서 입찰 전 반드시 매각물건명세서의 비고란을 확인하시라.

🔍 ‘임차인이 대항력을 포기하고 배당요구를 하였으므로, 낙찰자가 인수할 보증금 없음’

👉 위 문구가 명시되어 있어야 안전한 HUG 인수조건변경 물건이다.

▷경매개시결정 등기 후 전입한 임차인 확인

경매개시결정 등기 이후 새로 전입한 임차인은

대항력 요건을 취득하지 못했으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다.

그러나 현장조사에서 이 사실을 놓치면···

명도문제인 점유자 퇴거 문제로 낙찰 후 불필요한 분쟁이 발생할 수 있다.

하여, 전입세대 열람으로 “경매개시결정등기일 이후 전입자”가 있는지 반드시 확인하시라~!

실제 거주자와 등본상의 전입자 일치 여부 확인

▷ 임차권등기 후 새로 전입한 ‘신규 임차인’의 함정

이 부분이 가장 위험한 핵심 포인트~!

→기존 임차인이 보증금을 받기 위해 임차권등기 후 퇴거

→그 빈집에 새로운 임차인이 전입

→새로운 임차인이 점유 + 전입을 마치면 대항력 취득 가능

▶결론적으로 보자면 HUG의 인수조건변경은 ‘기존 임차인(HUG 대위)’에 한정된다는 점이며···

새로운 전입한 임차인에게는 싸움을 할수 없다는 말~!

그 임차인이 배당을 받지 못하면 낙찰자가 전액 인수해야 하는 상황이 된다.

보너스

임차권등기 시점과 현황조사일의 실제 거주자 비교

“새로운 임차인 존재 여부” 반드시 체크

현장 방문 또는 인근 주민 인터뷰로 점유자 확인

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