건설 1군 건설사도 무너졌다… '레고랜드 2라운드' 시작

[Gangnam]

대우건설 시공권 포기… 부동산PF 위기론 급부상

이종우 이코노미스트 "건설사들, 미분양 날 것 같으면 발 빼버리는 일 잦아질 것"

"모럴헤저드 부추기는 증권사 손실 보전 절대 안돼"

◆…지난 13일 방영된 KBS1라디오 홍사훈의 경제쇼 '부동산 PF.. 지금은 2라운드 개막훨씬 고통스러울 것'. 왼쪽부터 홍사훈 기자와 이종우 이코노미스트. (사진 = 유튜브 캡처)

최근 대우건설이 수백억의 손실을 감수하고 울산 주상복합아파트 시공권을 포기하자 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 부동산PF)발 위기론이 부상하고 있다. 부동산 시장 전반으로 악화된 심리가 번지면서 '레고랜드 2라운드'가 시작될 것이라는 전망이 나온다.

이종우 전 IBK투자증권 리서치센터장 지난 13일 방영된 KBS1라디오 홍사훈의 경제쇼 '부동산 PF.. 지금은 2라운드 개막훨씬 고통스러울 것'에 출연해 이같이 밝혔다.

대우건설은 최근 울산의 한 주상복합아파트 개발사업의 후순위 대출 보증(브릿지론) 440억 원을 자체 자금으로 상환하고 시행사측에 시공권 포기를 통보했다. 브릿지론 금리가 급등한 데다 전국적으로 미분양이 증가하면서 사업성이 없다고 판단한 것이다.

시행사는 자금력이 크지 않기 때문에 시공을 하는 건설사가 보증을 해줘야 금융사가 대출을 해주는데, 이를 '브릿지론'이라고 한다. 이후 금융사는 공사비를 포함한 전체 사업비에 대한 대출인 이른바 '본PF'를 진행한다. 이 전 센터장은 "대우건설은 브릿지론을 하면서 사업성이 안 좋아지고 미분양이 커질 가능성이 생기자 발을 빼버린 것이다. 1000억 원을 들여서 부동산을 샀을 텐데, 그중 100억 원은 시행사가 돈을 모은 거고 나머지 900원 억은 돈을 빌린 것이다. 이에 900억 원에 대한 이자를 내야하는데 이자가 100억 보다 커지는 형태가 되면 시행사가 부도가 나버리게 된다"고 설명했다.

이어, "건설사가 책임지고 아파트를 만들어주겠다는 것이 '책임준공'이라고 하는데, 이번에 대우건설은 책임준공은 권장사항이지 의무사항은 아니라고 얘기했다. 이로 인해, 앞으로는 건설사들이 미분양 날 것 같으면 발을 빼버리는 일이 잦아질 것"이라고 전했다.

이 전 센터장은 "정부가 미분양이 일어나지 않도록 정책을 발표하고 있지만 3기 신도시 재건축의 경우, 조합원이 가능한 비싸게 분양을 해서 분담금을 낮추려하고 있기 때문에 집값이 내려가기 어렵다. 그렇다면 미분양이 늘어날 수밖에 없고 정부 정책은 효과를 보지 못해 미분양은 늘어날 것이다"라고 분석했다.

그는 "건설사도 아파트가 안 팔리면 악성 재고가 쌓이는 것이기 때문에 살기 위해서 그냥 빠지는게 낫다고 판단한 것이다. 앞으로 시공사들이 부도날 가능성이 높아지면, 부동산PF에도 위기가 찾아와 '레고랜드 2라운드'가 시작될 수 있다"고 주장했다.

이 전 센터장은 공적 자금을 투입해야 한다는 일각의 주장에 대해선 반대입장을 밝혔다.

그는 "과거 증권사에 있을 당시 주식 매매 수수료로 살아가야 하는 증권사들이 수수료를 0으로 만들고, 대신에 부동산PF 같은 리스크 큰 사업들로 진출해서 먹고살게 되면 문제가 될 수밖에 없다고 주장해왔다"고 전했다.

그러면서 "증권사들이 문제가 생길 것이란 지적에도 멈출 수가 없다면서 지속해 온 건데, 이걸 왜 국민 세금을 통해서 보전해줘야 하냐. 이건 단순히 어떤 트렌드가 생겼다가 반대로 가는 과정 속에서 해결해야 하는 찌꺼기라고 생각해야 한다"고 주장했다.

그는 "문제가 있는 회사들이 어려워지면서 부도나는 것은 당연한 것으로, 그런 회사들을 다 살려주는게 오히려 문제"라며, "모럴헤저드를 부추기는 공적자금 투입은 안 된다"고 밝혔다.

김온유(onyoo@joseilbo.com)
 
 

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1군 건설사도 무너졌다… '레고랜드 2라운드' 시작

[센트로폴리스]

ㄴㄴ
레고랜드 사태 (×)
김진태 사태 (○)

[The#CENTUMSTAR]

여기는 건축 마천루 카페라면서 정치글 어쩌고 징징거리는 분들이 이 사안에 대해서 조용한게 진짜 웃기네 ㅋㅋㅋ 자기들 말처럼 건축 마천루 목적에 순수하려면 이 이슈에 정말 민감하게 반응해야 하는건데 ㅋㅋㅋ

[La Defense]

본인은 과거 레고랜드관련 일을 한 사람으로서 3선 지사인 최문순이 본 사건을 만들었고 결국 이것이 곪아 곪아터진 것이 현 김진태 도지사에서 입니다. 즉 사건의 본질은 최문순씨 자신의 영달을 위해 강원도민과 국민혈세의 막심한 피해를 보는것이 명확함에도 영국 멀린사의 일방적인 MOA 체결로 인한 사건이 본질입니다. 사건의 진실을 알기 위해서는 전후사정을 이해하려는 노력이 필요합니다. 선전선동에 당하지 말려면 말입니다.

[The#CENTUMSTAR]

본인은 과거 La Defense의 활동을 계속해서 지켜본 사람으로서 합리적 보수 코스프레로 점잖고 있어보이는 말로 선전선동 하려하지만 항상 팩트로 쥐어터지고 잠수타는 패턴이 반복되는 모습을 볼수 있었습니다 ㅋㅋㅋ

[La Defense]

불쌍한 젊은이. 아 그리고 본인은 우익이라네. 보수라는 말은 좌파 젊꼰들이나 쓰는 말이네.

[Tera]

활동을 계속해서 지켜본 결과 센텀스타님은 정치댓글을 꾸준하게 공격적으로 나오시네요
말씀을 좀 예쁘게 하는건 어떠신가요

[꼬북칩]

일단 총괄개발협약을 의미하는 'MDA'를 'MOA'로 오타를 내는 것만 봐도 레고랜드 관련 일을 했었다는 주장에 실소를 금치 않을수 없네요. MOU인지 MDA인지 구분이 안되어서 적당히 섞어서 쓰셨나봅니다.

[꼬북칩]

작금의 소위 '김진태 사태'에서 최문순 시장에게 책임을 전가하기 위한 가장 흔한 논리가 레고랜드 사업의 PF를 문제삼는건데, 일단 멀린사에 유리한 독소조항이 있는건 사실이지만 그건 어디까지나 수익이 났을 때 수익배분 측면에서 멀린사에 과도한 수익비중을 몰아주는게 문제되었지 사업 진행 및 금융에 대한 문제제기는 없었습니다.

MDA 당시 최문순 도지사의 레고랜드 사업 방식에 문제를 제기했던 자유한국당 소속 도의원들도 어디까지나 외국계 자본에 과도한 수익을 몰아주고 도민에게 분배되는 수익이 적다는걸 문제삼았지, PF와 지급보증에 대해서 문제삼은적 없습니다. 심지어 과도한 수익배분에 대한 문제는 중도에서 선사유적지가 발견되고 이로인해 사업이 지연 및 축소되며 사업 자체가 좌초위기에 봉착하자 당시 국회의원이던 김진태 의원은 사업의 신속한 추진을 성토하며 최문순 지사를 압박하기까지 했고, 이 과정에서 발을 빼려는 멀린사를 직접투자로 확실하게 끌어들이기 위해 수익배분을 몰아주는 형식이 된겁니다.

한마디로 과도한 수익배분 문제마저도 빠른 사업 추진을 성토하며 최문순 도지사를 압박한 김진태 당시 의원의 책임이 없다고 말할 수 없습니다.

[꼬북칩]

김진태 도지사가 소위 '레고랜드 사태'라고 불리는 '김진태 사태'를 초래한건 사업을 위해 PF를 구성한 과정에서 나오게 됐는데, 레고랜드 건설을 위해 강원도와 멀린사 등이 지분을 소유하고 있는 강원중도개발공사라는 회사를 설립하고 사업비 차입을 위해 2050억원을 빌리면서 이 금액에 대해 강원도가 지급보증을 서는 형태가 되었습니다. 그리고 지방자치단체의 대형사업을 위해 자회사를 설립하고 지방자치단체가 지급보증을 서는건 대한민국에서 지극히 일반화된 보편적인 사업방식입니다. 이 방식 자체가 문제시된다면 대한민국에서 서울시 제외하고 이정도 대형프로젝트를 진행할 지자체는 전무하고, 사업추진의 속도감을 이유로 서울시에서도 즐게 사용했던 방식입니다. 김진태 도지사는 지금 이걸 문제랍시고 물고 늘어지는데, 자신의 책임회피를 위해 마치 불법인 양 선전선동하는건 같은 당 소속 다른 지자체장들 면상에 엿먹이는 꼴 밖에 안됩니다.

[꼬북칩]

그런데 김진태 도지사는 엄연히 계약상으로 분명히 명시된 강원도의 지급보증을 무시하고 일방적으로 강원중도개발공사의 기업회생을 선언했고, 이렇게 되면서 강원중도개발공사의 주식은 휴지조각이 되고 강원도의 지급보증을 통해 발행된 공사채가 허공에 날아가는 결과를 초래하게 된겁니다. 이게 무슨 문제냐면, 대한민국 지방자치단체가 지급보증을 해서 공기업이 발행한 공사채는 지방자치단체의 지방채에 준하는 안전성을 갖고 있었는데, 공사채의 안전성이 완벽하게 무너지게 된겁니다. 채권시장에서 가장 안전하다고 여겨지는건 건실한 국가가 발행하는 국채이고, 그 다음이 바로 지방채와 공사채인데 김진태 도지사가 이 공사채를 날려버림으로서 채권시장에선 '공사채도 믿을 수 없는데 뭘 믿고 채권을 매입하냐'라는 불안심리가 급속도로 퍼지게 되며 채권시장 전체가 투자자의 불신으로 인해 무너지게 된겁니다. 지방자치단체의 신용은 국가 신용등급에 준하는데, 김진태 도지사의 한마디로 인해 지방채와 공사채에 대한 신용도 박살나고 지방자치단체에 대한 신용이 완벽하게 박살나버린겁니다.

[꼬북칩]

문제가 된 채무 2,050억은 연간 8조 규모인 강원도 예산 내에서 충분히 조달 가능한 금액입니다. 심지어 채권단에서 먼저 "만기 연장을 해주겠다"며 천천히 갚으라고 제안한 상황이었으나, 김진태 도지사는 채권단의 호의도 거절하고 이를 걷어차버린겁니다. 즉 섣부르게 국채에 준하는 지방채를 안 갚겠다 선언해버려서 신용으로 움직이는 자본시장에서 어렵게 쌓아올린 AAA등급의 신용도를 심각하게 훼손하고, 그로인해 채권시장에 엄청난 혼란과 위축을 가져왔으며, 가뜩이나 고금리로 유동성 문제에 봉착한 건설업계에 불을 끄지는 못할 망정 석유를 끼얹은 겁니다.

이건 그 누구의 잘못도 아니고 오롯이 김진태 도지사 본인의 잘못이 맞습니다. 그런데 전임 최문순 도지사의 레고랜드 사업 자체에 문제가 있었기 때문에 어쩔수 없었다는 양 책임을 회피 하는건, 전후사정과 전혀 상관없는 요소를 끌어들여 물타기함으로서 사태의 본질을 흐리는 선전선동에 불과합니다. 사건의 진실을 알기 위해서는 전후사정을 이해하려는 노력이 필요합니다. 선전선동에 당하지 않으려면 말입니다.

[Sechin]

김진태를 직권남용죄로 처벌해도 모자를 판에 누구에게 책임을 전가시키나요?

도가 보증을 서고 대출을 벌인 사업을 도지사가 나서서 안 갚겠다고 선언만 하면 그게 가능합니까? 어차피 법적으로 가도 뻔히 지게되어 있는 사안을 가지고?

걍 이재명 따라 모라토리움 선언해 스타되려다가 개피만보고 금융시장을 아작낸 주범이죠.

[실파]

어우 살살하세요 저분 우시겠어요 ㅋㅋ

[The#CENTUMSTAR]

좌파 젊은 꼰대 아니고 보수도 아닌 나이드시고 꼰대 아닌 우익 선생님~ 왜 피드백이 없으신가요 ㅋㅋㅋ 이번에도 헛소리로 대충 선동하려다가 팩트로 신나게 뚜까맞았으니 또 귀막고 한동안 잠수타시려구요? ㅋㅋㅋ

[두바이박]

김진태도 다음 정권에서 기소 되것네 ㅋ

[초박이다]

안 그래도 불안한 pf시장에 김지사가 불땡긴건 다 인정하는 사실이죠.이걸 물타기한다고 부정하는건 너무 뻔해 보이는 의도 입니다 ㅎㅎ 1군급 건설사들도 자금난 겪어서 난리인데 pf시장 무너지면 사업 하지 말자는 것 밖에는 안 됩니다.관급수주나 해외사업 돌린다고 그게 다 커버 될까요?소수 업체만 가능한 일이죠.