재건축 개요 및 정비계획

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE>                        재건축 개요 및 정비계획   □ 재건축 개념      ,노후,불량한 주택을 철거하고 그대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 시공권이 있는 등록 업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업으로 주택의 공급 및 주거환경 개선에 기여   □ 재건축 대상 [안전진단 신청요건]    ○ 건물이 훼손.멸실되어 도괴 기타 안전사고 우려가 있는 경우  ○ 20년이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우, 주거 환경이 불량하여 재건     축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우  ○ 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고  시장 등이       인정하는 경우  ○ 단독, 다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우   ※ 도시및주거환경정비법(2003.7.1시행) : 준공후 20년 이상으로서 도조례가 정한 허용 년수를 지난 건축물, 도시미관, 건축물의 기능적 결함, 부실시공, 구조적  결함 등으로 철거가 불가피한 건축물로서 급수, 배수, 오수설비 등이 노후화 되어 수선만으로는 기능을 회복할 수 없는 건축물(도조례로 정할 경우)   □ 재건축 절차(도시및주거환경정비법:2003.7.1시행)    ○ 도시. 주거환경정비 기본계획수립(시장) : 주민공람→지방의회의견청취→도시계획위원회      심의→도지사승인 → 공보고시  ○ 정비구역지정 및 정비계획 수립(도지사) : 주민공람→지방의회의견청취→도시계획위원회      심의→구역지정(도지사)→공보고시  ○ 재건축 추진위원회 승인 (시장) : 소유자 1/2 이상 동의  ○ 재건축결의 : (동별2/3, 전체5/4)  ○ 안 전 진 단    - 안전진단 실시여부 결정 (현지조사,건설안전전문가의견청취)    - 안전진단기관지정, 재건축 여부결정  ○ 재건축조합설립인가 (시장) : 전체4/5, 동별2/3동의(재건축결의)-30일이내 등기  ○ 지구단위계획심의,  ○ 건축심의  ○ 사업계획승인  ○ 사업시행인가(시장)  ○ 공보 고시  ○ 인가후 시공사선정  ○ 공개입찰(법규명시)  ○ 관리처분계획 인가(시장)  ○ 기존건축물 철거  ○ 분양공고 및 착공  ○ 일간신문 분양공고(사업시행자),  ○ 착공신고  ○ 사용검사  ○ 준공인가(시장)  ○ 공보고시   □ 단계별 추진사항   ◈ 재건축 추진위원회    1. 추진위원회 역할      재건축추진위원회는 사업계획서 작성, 조합규약(안) 작성, 창립총회 개최 준비,  조합설립인가 준비 등의 역할을 수행한다.  ※ 도시및주거환경정비법(2003.7.1시행) ; 추진위원회는 1/2 이상 소유자의 동의를 받아 시장인가(인가는 정비구역 지정후 가능)    2. 재건축 결의     ○ 결의 요건     - 공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자의 각 2/3이상,     - 전체 구분소유자의 각 4/5이상 결의     ○ 결의 내용     - 신축건물의 설계개요     - 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 개산액 및 비용분담 사항     - 신건축물 구분소유권 귀속에 관한 사항    3. 안전진단신청      재건축을 결의한 노후, 불량주택 등 소유자는 재건축을 하기 위하여 시장 등에게 안전진단 신청    시장 등은 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부 결정   ※ 도시및주거환경정비법(2003.7.1시행) ; 안전진단 실시여부는 필요시 도지사 사전평가후 결정(사업시기조정, 노후불량 정도 평가)     ○ 안전진단절차 : 안전진단신청(주민) ⇒ 안전진단실시여부결정 ⇒ 안전진단기관선정  ⇒       안전진단실시 ⇒ 안전진단보고서제출(진단기관) ⇒ 재건축여부 결정     ○ 안전진단기관     - 시설물의안전관리에관한특별법의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 시설안전기술공단     - 정부출연연구기관등의설립운영및육성에관한법률에 의한 한국건설기 술연구원     - 안전진단 수수료는  시설물의안전관리에관한 특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 대가        준용     ○ 안전진단항목     - 건물의 구조안전 및 설비에 관한 사항     - 건물의 가격, 수선유지비 및 관리비에 관한 사항     - 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성 판단에 관한 사항     - 재해의 위험여부에 관한 사항     - 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함, 또는 부실시공 등의 여부     - 재건축에 관한 종합의견   ♣ 시장 등은 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여  재건축 허용 여부 결정 ※ 도시및주거환경정비법(2003.7.1시행) ; 안전진단결과보고서 필요시 시설안전기술공단 검증 요청 가능 * 안전진단결과 : 일상적 유지관리, 개보수(리모델링), 재건축유보, 재건축으로 구분    4. 재건축 조합 설립인가     ○ 재건축 대상이 되는 노후, 불량주택 소유자는 관할시장 등에게 조합설립인가 신청      ※ 도시및주거환경정비법(2003.7.1시행) ; 조합설립인가후 법인등기 의무화     ○ 인가신청시 구비서류     - 조합인가(변경)신청서     - 창립총회의 회의록 및 조합장 선출동의서     - 조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가에 한함)     - 사업계획서(설립인가에 한함)     - 재건축 결의 사항을 증명할 수 있는 서류(설립인가에 한함)     - 변경의 내용을 증명하는 서류 (변경인가에 한함)     - 조합원 명단     ○ 재건축조합 구성원 자격기준     - 노후,불량주택(당해주택에 부속되는 대지포함)의 소유자     - 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지포함)의 소유자     ○ 재건축조합 구성원 교체 및 신규가입 요건      - 조합원 사망     - 입주자로 선정된 지위가 양도?증여?판결로 변경된 경우     - 당해지역 노후.불량주택 소유자가 추가 가입하는 경우  5. 사업계획승인(사업시행인가)     ○ 사업계획승인 대상은 20세대(호)이상의 주택건설   ○ 재건축조합은 주택건설 등록업자와 공동으로 사업계획승인을 신청   ○ 사업계획 승인권자는 정당한 사유가 없는한 신청 받은 날부터 60일(협의기간  제외) 이내       그 결과를 사업주체에게 통보   ※ 도시및주거환경정비법 : 정비계획 수립후 인가 신청     ○ 사업승인 신청시 구비서류     - 주택건설 사업계획서     - 설계도서     - 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류     - 건설업등록증     - 도시계획시설 설치계획도서     - 기존주택의 철거계획서 및 주택처분계획서     - 간선시설 설치 계획도     - 토지등기부등본     - 공동사업주체 약정서     - 매도청구소송 증빙서류-주택조합설립인가서 사본     - 관계전문기술자 관련서류     - 에너지 절약계획서 등 기타 관련서류       ※ 도시및주거환경정비법(2003.7.1시행) ; 정비사업시행계획서(토지등 소유자의  4/5이상         동의)를 작성하여 시장의 사업시행인가를 득해야 함   □ 지역(아파트단지)별 가이드라인      =========================================================================    ○ 저밀도 아파트지구(5층이하)의 용도지역 및 지구 단위 계획을 변경하여 용적률을 높일        경우에는     ☞ 시 전체 아파트지구는 초고밀,고층화에 따른 난개발 및 시가지 과밀화로  도시기반시설        부족, 주거환경악화, 교통문제, 학교문제 등 계획도시의 근간을 훼손할 것임.    ==========================================================================    1. 지역별 도시계획 및 관련기준        (경남도 고시 제159호(2003.5.29) 도시계획변경결정)     가.『제2종전용주거지역,아파트지구』      ○ 용지,가음정,신월,대원,양곡지구 등 대부분 5층 아파트 해당    ○ 국토의계획및이용에관한법률 : 용적률(100~150%)범위내 조례 제정    ○ 도시및주거환경정비법 : 정비계획수립, 정비구역지정후 재건축 가능   나. 『준공업지역』      ○ 내.외동 주공아파트 해당(창원대로변)    ○ 지구단위계획에 의한 기준 적용      - 창원대로 전면부 : 최고층수 15층, 용적율 250% 이하      - 창원대로 후면부 : 최고층수 5층, 용적율 130% 이하     다. 『기타지역』 : 아파트지구 미지정      ○ 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역 : 명곡아파트 해당    ○ 지구단위계획에 의한 기준 적용      - 특별계획구역 지정 관리[지구단위계획수립 도심의]      - 평균층수 10층, 최고층수 15층, 기본용적율 180%, 최고 220% 이하   □ 향후 조치계획    1, 도시, 주거환경정비 기본계획 수립     ○ 근 거 : 인구 50만 이상의 시지역은 의무사항임(법제3조)   ○ 내 용    - 정비 사업의 기본방향    - 정비사업의 계획기간    - 정비구역의 개략적 범위    - 단계별 정비사업 추진계획    - 건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획    2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정     ○ 근 거 : 기본계획의 범위내에서 정비계획을 수립(법제4조)   ○ 정비구역 지정 : 정비계획을 수립하여 도시계획결정 절차를 밟아 지정   ○ 정비계획내용    - 정비구역 및 그 면적    - 정비 사업 시행 예정시기    - 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률, 높이, 연면적 등에 관한 계획    - 도시경관 및 환경보전계획   ○ 지구단위계획이 수립된 것으로 간주하여 철저한 사후관리   ○ 계획수립권자 : 시장.   ○ 지 정 권 자 : 도지사   ------------------- 단계별 정비계획 추진 -------------------   ♧ 정비계획 수립 및 정비구역 지정은 다음 순위에 의거 추진   1. 13평 이하의 소규모아파트단지 2. 20년이 경과하고 구조적 결함 등으로 안전이 우려는 아파트 3. 기능적 결함, 건축 설비 등의 노후로 수선만으로는 기능 회복이 어려운 아파트 4. 도시미관을 저해하고 주거환경이 불량하며, 재건축시에 현저한 효용 증가가  예상되는     경우 [자료출처:창원시청]2003.06.07