부동산 [부동산] 용산구 도원 삼성래미안

[장승현]

[부동산] 용산구 도원 삼성래미안

2001년 09월 26일

글 최현정/ 부동산114


한강 내려보며 남산 야경 조망
서울 용산구 도원 삼성래미안, 도심 가까워 교통 편리하고 채광·통풍도 잘돼
조망권이 확보된 아파트는 분양 때 청약률이 높고, 분양 이후에는 프리미엄 상승으로 가치가 증대되는 경우가 많다. 같은 단지라도 조망권이 좋으냐 나쁘냐에 따라 그 가치는 크게 달라진다. 분양 건설업체에서도 조망권을 고려한 부지 선택에 신중을 기하고 있다. 특히 서울에서는 한강 조망권 확보가 중요하며, 지금까지 한강 조망권을 갖고 분양에 나선 건설업체는 실패한 적이 없을 정도다. 한강 조망권은 수요자들에게 1순위 관심 대상이기 때문이다.

서울 용산구 도원동 삼성래미안 아파트도 비록 층과 방향에 따라 부분적이기는 하나 한강을 볼 수 있어 수요자들의 관심을 끌고 있다. 도원삼성은 20~22층 높이, 17개동, 1992가구로 구성된 대단지다. 이 아파트는 1998년 서울 6차 동시분양 때 청약 접수를 받은 뒤 3년간의 공사를 거쳐 지난 7월말부터 입주가 시작됐다.

도원삼성은 입주한 지 얼마 되지 않았을 뿐 아니라, 한강과 남산이 보이는 자리에 있어 특히 인기가 더 높다. 또 고층부를 중심으로 한강, 여의도, 남산의 야경을 거실에서 즐길 수도 있다. 재개발 단지이기 때문에 지형의 고도 차이가 있어 주민들의 이동에 다소 불편함을 주고 있지만, 이런 지형이 채광과 통풍을 원활하게 해 위생과 생활환경에는 도움이 된다는 평이다.


생활여건 좋지만 교육시설은 미비
교통 여건도 상당히 좋다. 지하철 5, 6호선 환승역인 공덕역이 도보거리 10분 거리에 있는 등 대중교통 수단을 이용하기에 편리한 입지다. 또한 마포로와 원효로가 인접해 있어 여의도, 시청, 신촌, 남대문 등 서울 시내 주요 지역으로 연계가 가능하다. 하지만 단지로 진입하는 주출입로 한곳과, 보조 출입로 세곳만으로는 2천여가구나 되는 이 단지의 교통을 완전히 소화하기에는 다소 어려운 상황이다. 또한 주요 간선도로에서 단지로 접근하는 도로도 많지 않고, 도원삼성 인근에 대단지 아파트들이 편중돼 있어 병목현상이 예상된다는 점도 단점이다.

도원삼성의 주변 여건을 보자. 도원삼성은 단지 그 자체만으로도 2천여가구에 이르는 대단지인 데다 단지에 바로 접해 있는 마포구 도화동 현대1차(1021가구), 현대2차(1707), 삼성(982가구), 우성(1222가구) 등 대부분의 주변 단지들이 1천가구에 가깝거나 그 이상이다. 일대가 매머드급 대규모 아파트촌을 형성하고 있는 것이다.

일반적으로 대규모 아파트촌이 형성되면, 다양한 편의시설을 공유할 수 있다는 장점이 생긴다. 그러나 많은 단지가 밀집되면, 갖가지 공공시설 부족이나 교통체증, 주차난 같은 문제점이 생길 가능성도 있다. 따라서 주택을 선택할 때 주변 여건을 잘 따져보고 신중을 기해야 한다.

도원삼성 인근의 교육시설은 반경 500미터 안에 원효초등, 금양초등, 이광실업고, 성심여고 등이 있다. 하지만 대규모 아파트촌을 형성하고 있는 지역적 특성으로 볼 때 교육시설은 다소 빈약한 편이다. 그럼에도 각종 은행이나 상업시설, 용문재래시장이 가까운 거리에 있어 주민의 실생활은 편리할 것으로 보인다. 용문동사무소, 용문파출소 등 공공시설과 치안시설도 고루 갖추고 있다. 게다가 차편을 이용해 명동 신세계백화점과 롯데백화점, 신촌 현대백화점, 영등포 롯데백화점 등을 이용할 수 있어, 생활 여건은 비교적 우수한 편이다. 앞으로 공덕로터리에 롯데 마그넷이 들어설 예정이다.

도원삼성은 분양 당시 용산구의 매매 평당가와 비교해 분양가가 비교적 낮았다. 비교적 저렴한 땅값 덕분이었다. 도원삼성은 행정구역상 용산구에 속하지만 거리로는 오히려 마포구와 가까워 분양가가 용산구보다는 낮고 마포구보다는 높게 책정됐다.

9월 현재 도원삼성의 시세는 분양가보다 큰 폭으로 오른 상태다. 24평형은 분양가보다 8100만원, 32평형은 1억1천만원, 42평형은 1억1천만원 가량 올랐다. 특히 입주를 앞둔 3~4개월간 매맷값이 크게 오른 것으로 나타났다.


비조망권 상승폭 적을 듯
도원동에는 대부분 노후 소규모 단지들만 있을 뿐 비교대상이 없다. 마포구 도화동 현대2차(98년 10월 입주)가 비교 가능한 단지로 꼽힌다. 도원삼성의 시세는 현대2차보다 다소 높은 편이다. 분양 당시 마포구 평당가보다 분양가가 높았을 뿐 아니라, 신규단지 선호도가 반영돼 비교적 높은 시세를 보이고 있다. 앞서 지은 단지들은 입주 시기가 이미 꽤 지나 매력이 떨어진 반면, 도원삼성은 입주한 지 얼마 되지 않은 단지라 앞으로 추가상승 여력이 있는 것으로 보인다. 또 한강과 남산타워, 여의도공원 등을 조망할 수 있는 아파트는 지속적인 상승세를 보일 전망이다.

그러나 조망이 좋지 않은 비인기층은 앞으로 시세가 급등하지 않을 것으로 보인다. 조망권을 따지지 않는 실수요자와 여의도, 마포 방면에 직장이 있는 수요자라면 외부 연계가 뛰어난 교통과 우수한 생활여건을 고려해 그동안 시세 상승 폭이 적었던 매물을 찾아보는 것도 한 방법이다.






주택 전문 리츠 “아직은…”



매매보다 임대 가능성 커… 정부 제도완화 선행돼야

주택리츠는 다른 리츠 상품에 비해 수익률이 높지는 않지만, 대신 위험성이 낮은 상품이다. 이에 따라 미국에서 초기 리츠 시장에서는 크게 주목을 받지 못했지만, 점차 그 비중이 커지면서 리츠 산업에서 주요 분야로 성장했다. 1998년말 현재 아파트를 중심으로 하는 주택리츠의 시가총액은 전체 리츠 시가의 18%에 이르는 247억달러에 이른다. 이 가운데 조립식주택을 제외한 공동주택 리츠는 27개, 224억달러로 펀드의 평균 규모가 8억3000만달러에 이른다. 이런 공동주택 리츠는 91년 5만가구에서 시작해 96년 말에는 65만가구의 아파트를 소유하기에 이르렀다.

우리나라의 주택리츠도 미국 주택리츠의 전략적 방향을 수용하면서 나름대로의 특성을 가미하면 앞으로 가능성이 충분하다. 우선 우리나라 주택시장의 특성에 맞는 리츠전략을 채택해야 한다. 무엇보다도 매매시장과 임대시장을 구분해야 한다. 매매시장은 기본적으로 개발에 의한 분양시장이고, 임대시장은 개발 뒤 소유하면서 임대한다는 점에서, 두 시장의 성격 차이는 뚜렷하다. 그리고 기존 시장이 개인의 매매시장 위주로 발전해왔고, 이 시장에서는 보유보다는 처분에 중점을 두기 때문에 주택리츠의 본래적 형태와는 상충되는 측면이 있다. 더욱이 개발사업만으로 리츠 펀드를 구성할 수 없기 때문에 매매시장에 초점을 맞출 수 없다는 제도적 한계도 있다.

그렇지만 분양시장이 가장 큰 주택시장을 형성하고 있고, 재개발이나 재건축을 비롯한 고수익사업이 가능하다는 점에서 개발 후 분양하는 사업을 리츠의 투자대상에 포함시켜야 할 것이다. 이를 위해서는 직접 개발사업을 리츠에 포함하는 것만이 아니라 개발사업을 부동산 투자신탁, 신탁수익권, 자산담보부 증권(ABS) 등의 형태로 전환해 리츠가 다시 투자하는 방법도 검토해볼 만하다.

매매시장 위주임에도 불구하고 주택리츠의 주요 대상은 역시 임대주택 운용이라고 할 수 있다. 우리나라에는 비록 규모가 크지는 않지만 임대주택 시장이 존재해왔고, 이에 대한 세제와 금융 혜택이 다양한 형태로 주어지고 있다. 따라서 이런 제도를 활용한 임대주택 리츠의 가능성이 높다. 그렇지만 이 경우 장기간 보유를 해 수익을 회수하기는 쉽지가 않다. 이런 점에서 월세제도가 확산되면서 전세보다 수익성 있는 주택임대 사업이 확대되고 있기 때문에 이를 이용한 리츠를 시도해야 할 것이다.

리츠법이 7월에 시행되면서 건설교통부에 리츠 설립 신청이 증가하고 있지만, 현재 리츠 설립의 주력은 운영에 초점을 둔 일반 리츠가 아니라, 자산처분에 중점을 둔 구조조정 리츠다. 그렇기 때문에 편입시키려는 부동산도 대규모 부동산이 중심이 되고 있다. 그중에서도 가장 주목받고 있는 부동산은 역시 오피스빌딩이라고 할 수 있다.

물론 우리나라 실정에서는 임대주택 사업자가 제공하는 주택이 5% 수준에 불과하며, 그나마 대부분은 단기간 운영하고 분양 전환되는 것이 일반적이기 때문에 아직은 시장이 형성되어 있지 못한 상태이다. 또한 임대주택은 기존의 전세제도, 개인 시장적 특성 등이 반영되어 좀처럼 활성화되지 못하고 있다. 더군다나 우리나라의 일반 리츠에 대한 투자대상 제한, 세제혜택 축소나 차입 규제 등 제도적 요인이 있어 주택 리츠가 본격화하기엔 아직 한계가 있다.

그러나 정부에서 일반 리츠에 대한 세제, 금융, 투자 등에서 더 적극적인 유인책을 내놓는다면, 주택리츠가 활성화할 가능성이 있다. 특히 현재의 전월세 문제와 관련해 임대주택을 활성화시키기 위해서는 리츠를 활용한 임대주택 사업의 활성화가 필요하다.

이상영/ 부동산114 사장