스크랩 부동산 개발 전문가 과정

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부동산 개발 전문가 과정

1.  부동산 개발의 이해

2.  신국토제도 및 부동산관련제도 및 법규의 해설

3.  도시개발사업, 뉴타운개발사업

4.  단지개발계획의 수립 개발전략분석

5.  2종지구단위계획의 수립과 그 절차

6.  개발행위허가, 토지의 용도 및 형질변경

7.  별장 전원주택 펜션 관광농원의 개발방법

8.  한계농지의 활용  한계농업정비지구

9.  토지개발과 풍수지리 및 부동산개발사업의 분석

10. 부동산시장의 전망과 투자전략

1.  부동산 개발의 이해

1) 부동산 개발의 종류

개발사업이란 토지의 개발계획을 수립하고 부지활용을 가능케 하는 개발시설을 설치하는 등 건축 전 단계까지의 행위를 말한다.

개발을 통해 실제 활용가능하고, 수익성을 창출할 수 있는, 부동산 상품을 생산, 운영하는 행위이다. 개발사업은 4가지의 주요한 Point를 갖는다

  4 POINT: ○ 경제성 ○ 편리성 ○ 환경성 ○ 가치 창출성

부동산개발의 유형 중에 토지개발은 일반적으로 신개발과 재개발로 나누어지며,

신개발은 토지개발사업, 아파트지구개발사업, 토지형질변경사업이 있고 재개발은 도심재개발, 주택재개발, 공장재개발이 있다.

용지의 취득방식에 따라 개발방식을 분류하면, 단순개발방식, 환지방식, 매수방식, 혼합방식 등으로 나눌 수 있다.

단순개발방식: 토지형질변경 등 토지소유자에 의한 자력개발을 의미하는 것으로 전통적인 개발방식

환지방식: 우리나라에서 택지개발의 방법으로 널리 활용되는 도시개발사업, 레저위락단지사업을 말한다. 이는 택지화, 상업화가 되기 전의 토지의 위치, 지목, 면적, 등급, 이용도 등 기타 필요사항을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다.

매수방식: 대상토지의 전면매수를 원칙으로 하여 개발하는 방식이기 때문에 사업시행자에 의한 수용절차가 필요하다. '택지개발예정지구의 지정에 의한 택지공영개발사업'이 대표적인 예이다.

혼합방식: 대상토지를 전면매수 또는 환지하는 방식을 혼용하는 개발방식으로 도시개발법에 의한 도시개발사업, 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업 등이 대표적인 예이다.

(1) 개발사업의 분류

개발사업의 종류별로 분류해보면

가. 개발시설별 분류

◇주거시설: 공동. 단독. 전원주택 ◇상업시설: 판매. 업무. 숙박 등

◇공업시설: 공장. 발전소 등.     ◇공공시설: 공공청사. 도로. 항만시설

◇기타(복합시설): 민자역사. 주상복합 등

나. 개발방식에 의한 분류

◇재개발 ◇재건축 ◇공영택지개발사업 ◇지주공공사업 ◇SOC사업

다. 분양(운영)방식에 의한 분류

◇분양사업 ◇임대사업 ◇직영사업

라. 기업활동중심 분류

◇업무용 . 생산시설(공장) .업무시설(빌딩, 연수원, 기타)

◇사업용  주택건설 .빌딩(신축, 재개발), 레저, 교통(물류)  기타

(2) 토지 개발에 있어서 주의할 사항

보이지 않는 권리의 분석

최적의 입지를 선정했다고 해도 「보이지 않은 권리」를 정확히 파악하지 못한 경우 세입자명도가 어렵게 되고, 소유자이외의 제3자가 점유권이나 유치권 등을 행사할 경우 사업이 지연 또는 최악의 경우 불가능하게 될 가능성이 높다.

부동산의 규모나 가치 등에 비추어 사업이 지연된다는 것은 사업수익성의 악화를 의미한다. 소송 등의 법적절차를 밝게된다면 기업이미지 실추가능성이 있다.

보이지 않는 권리는 노력하지 않으면 파악하기 어려운 권리로서 깊은 주의력을 가지고 파악한다. 등기할 수 없는 권리 및 공법상규제 등의 「보이지 않는 권리」를 파악함으로써 권리 분석의 완벽을 기하고 매매계약의 이행을 원활히 하는데 있다. 등기부나 각종 공부에 의해 확인되지 않는 보이지 않는 권리는 다음과 같다.

 보이지 않는 권리

물 권

 유치권, 법정지상권, 분묘권, 채석권, 온천권, 광산권 등

채 권

 임차권으로 등기하지 않은 것

(3) 토지에 대하여 알면서 개발을 시도해야 한다.

개발을 시도하려면 토지에 대한 지식을 어느 정도는 갖추고 시도해야 한다.

예를 들어 관리지역을 보자.

2006년 연말이면 같은 관리지역(옛 준농림지)이라도 투자가치가 그야말로 '하늘과 땅'만큼이나 달라질 전망이다.

따라서 관리지역 땅은 신중하게 선별투자를 한다는 게 전문가들의 지적이다.

최근 토지 투자 바람이 불면서 관리지역 땅들이 잘 팔리 고 있지만 수도권 등에선 연말까지 관리지역이 '개발용도'와 '보존용도'의 땅으로 구분되기 때문에 무턱대고 관리지역 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수 있다.

토지 투자자들이 가장 일반적으로 사는 땅이 도로에 붙은 관리지역 땅이다.

관리지역 땅은 아파트 등으로 개발이 가능한 까닭이다.

하지만 내년부턴 관리지역이라고 해서 무조건 개발이 가능한 것은 아니다.

건설교통부는 '토지적성평가'를 통해 전국 2만7，239㎢(전국토의 27%) 의 관리 지역을 계획관리 생산관리 보전관리 등 세 종류로 구분한다.

이 중 계획관리지역으로 편입되는 50% 정도는 투자가치가 높아지지만 생산관리 지역이나 보전관리지역으로 지정되는 땅은 개발규제가 강화돼 투자 매력이 낮아진다.

수도권 광역시 및 광역시 인근 지자체47개 시군)는 올해 말까지，그 외 지역(101개 시. 군)은 2007년까지 관리지역을 세분화해야 한다.

이에 따라 지자체들은 토공 등에 용역을 줘 토지적성평가 작업을 진행하고 있다.

토지 투자자들은 관리지역 세분화를 염두에 두고 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 곳을 선별적으로 매입해야 할 것이다.

관리지역 세분화의 기준은 토양 입지 활용가능성 등이다

2). 부동산개발의 전체적 구상

사업자는 사업에 대한 구상과, 사업을 하려는 의지가 있어야 한다.

그리고 자금 조달에 대한 대책이 서야 한다. 그리고 나서는 유능한 컨설턴트을 만나야 한다.

컨설턴트는 사업자와 수 차례의 미팅을 통해 사업자가 의도한 방향을 메모해 가면서 사업기획서을 만들어야 한다.

인허가문제. 행정문제. 컨설팅 합의의 도출문제. 운영준비에 만반의 준비을 해야 한다. 그리고 설계를 작성하고, 기본 계획을 만들어 토론하고, 공사 마무리까지 문제없이 이끌어갈 준비를 해야한다.

기본적으로 입지분석, 시장분석, 사업전략, 시설계획, 판매전략, 그 지자체의 행정조사, 시설계획, 사업전개전략, 사업수지 분석, 재무나 회계까지도 조사해야 한다.

(1). 개발 기획의 진행

개발하려는 도시의 인구와 소득, 생활환경을 조사해야  소규모일시에는 그 지역의 소규모 조사도 병행해야 한다.

개발하려는 토지의 형태나 관련  법규, 조건, 개발 테마 선정이 적당한가?

타사영업현황, 최적규모, 운영방식, 투자비, 자금조달, 수입추정, 손익분석, 현금흐름 분석, 사업자의 개발  건축상의 문제점 등을 조사. 분석해 두어야 한다.

(2). 기획과 컨셉

입지분석, 사업  시설계획 타당성으로 나뉘어 조사한다.

지역특성, 교통, 상권특성, 장래성, 입지 적합성  주력사업과 비주력 사업성 등의 입지 분석이 있어야 하고, 관련법규, 시설이미지, 사업의지, 사업환경 분석의 concept의 설정이 뒤따르며, 시설규모, 부대시설, 이미지 제고의 사업 시설 계획이 투자비 산정, 수입과 지출의 비용 산정 손익분석의 사업 타당성 분석이 있어야 한다.

(3). 조사해야 할 사항 총정리

입지분석에서부터 사업적 가치 분석, 시설계획, 타당성 검토에 필요한 선 조사가 이루어져야 한다.

도시형태에서부터 경쟁관계, 고객유치, 도시개발 정책, 규제사항, 손익분석의 타당성, 시설규모로 적정한가 등등이다.

유휴토지를 개발하는데는 부동산만 있다고 개발되는 것은 아니다.

지역의 특성을 조사해야 한다.

지역민들이 과연  사업의 소비자가 될 수 있는 수준인 가를 연구 분석해야 한다. 상류층인데도 중산층 기준으로 사업을 해서는 아니된다.

소비 패턴이 형성되어야 한다.

이러한 단계를 거쳐 조사해야 한다.

 3). 부동산개발 진행절차요약(사업성검토에서 건축설계)

(1) 규모검토

규모검토란 일단의 대지에 대하여 그 대지 안에 어느 정도 규모의 건물이 들어설 수 있는지를 사전에 모색해 보는 작업을 말한다.

대지 안에 건물을 지어서 실제로 얼마만큼의 수익이 가능할지를 알아보는 사업성검토를 위해서 필수적으로 사전에 거쳐야 할 단계이다.

그러기 위해서는 대지의 위치, 조건 등 법적인 문제를 해결하고 또 건축적으로 해결, 충족해야할 여러 문제들을 살펴보고 가능한 건물의 크기를 뽑아보는 일이다.

먼저 내 땅의 상황을 알아보기 위해서 도시계획확인원이란 서류를 해당주소지관할구청의 민원실에 가서 신청하여 발급 받는다.

거기에 내 땅의 지역지구, 면적, 도시계획관련제약사항들이 적혀있다.

지역지구에 따라 층수제한, 높이제한이 걸려있는 경우도 있으므로 이 부분은 관청에 직접 확인을 하여야 한다.

또한 자치단체의 조례를 통해 건폐율, 용적율, 조경면적, 대지 안의 공지 등에 대한 사항이 어떻게 기준 되어있는 지 확인해야 한다.

또한 주차조례를 기준으로한 주차장 설치기준도 검토해보아야 한다.

예를 들어 갑이라는 사람이 서울지역 미관지구인 1종 일반주거지역에 1000제곱미터(약300평)대지를 하나 소유를 하고 있다고 하자.

여기에 우리가 흔히 알고 있는 상가주택의 형태로 건물을 지어 임대를 하고싶다는 생각을 했다.

간단하게 검토해야할 내용을 나열해 보자

(1). 지역지구 관련:

주점이나 안마시술소를 제외한 대부분의 근린생활시설용도가 가능하다.

미관지구의 경우 통상 도로경계로부터 2-3m를 후퇴해서 건축해야 한다.

(2). 건폐율, 용적율

건폐율이란 대지 내에 건축물이 차지하는 면적을 말한다.

1종 일반주거지역의 경우는 대지면적의 50% 까지 가능하다.

용적율이란 대지 내에서 건축물이 차지하는 부피를 말한다. 즉, 지상층 각층의 바닥면적의 합계라고 이해하면 됩니다. 1종 일반주거지역의 경우는 대지면적의 150% 까지 가능하다.

(3). 대지 안의 조경

조경면적은 법적으로 정해져 있다.

이는 지역지구와 상관없이 건축물 바닥면적의 합계(지하층면적포함)가 2000㎡(약600평)이상이면 대지면적의 15%이상, 2천~1천㎡이상이면 대지면적의 10% 이상, 1천㎡미만이면 대지면적의 5% 이상을 조경 가능한 면적으로 확보하여야 한다.

(4) 주차장 설치

설치해야할 주차대수는 건축물의 용도에 따라 달라진다.

1종및 2종 근린생활시설인 경우 시설면적 134㎡당 1대이상을 확보해야 하며 단독주택의 경우 시설면적 120㎡초과~180㎡이하는 1대, 시설면적 180㎡ 초과의 경우는 1대에 180㎡를 초과하는 120㎡당 1대를 더한 대수로 계산한다.

자 이제 이정도 사항을 검토한후 실제로 내 땅에 적용해 보자.

일단 건폐율 60%를 적용하면 600㎡까지 가능하다. (1000x0.6=600)

용적율이 150%니까 1500㎡까지 건물을 지상으로 지을 수 있다. (1000x1.5=1500)

그러면 한 층이 건폐율에 의해 600㎡니까 2.5층을 지을 수 있다는 결론이 나온다 . (1500/600=2.5)

물론 한 층 면적을 작게 해서 전체 바닥면적을 1500㎡만큼만 지어도 가능하다.

500㎡씩 3층으로 지을 수도 있다는 것이다.

조경면적은 지하층이 없다는 가정 하에 용적율에 의한 바닥면적 1500㎡가 2천~1천사이므로 대지면적의 10% 즉, 100㎡를 할애해야 한다.(1000x0.1=100)

그리고 3층으로 지을 때 1층, 2층은 상가로(근린생활시설)하고 3층은 주인이 사는 단독주택으로 한다면 1, 2층 합한 상가면적이 1000㎡로 주차대수가 7대(1000/134=7.4), 단독주택은 4대(1대+(500-180)/120=1대+2.6대->3대) 도합 10대의 주차장면적이 확보되어야 한다.

이렇게 주차장, 조경, 미관지구 후퇴 등의 면적을 제하고 난 범위 내에서 위에서 구한 1500㎡를 확보하는 것이다.

상당히 복잡하지만,  관련법에 의한 상관관계가 있기 때문에 조건들에 따라 상황이 유동적으로 변한다.

그러기에 건물을 짓기 위해 사업성검토를 하기 이전에 이렇게 규모검토를 하는 것이다. 규모검토에 의한 결과가 사업성을 결정짓는 바로미터가 되는 것이다.

이러한 사항들은 일반인들이 해결하기엔 어려운 일이다.

전문가의 도움을 청하는 것이 시간적으로나 결과를 얻는데 좋으리라고 생각된다.

@1 사업목적 설정단계

토지소유자는 무엇보다, 토지를 계속 보유할 것인가, 매각할 것인가, 개발할 것인가부터 결정해야 하며 개발하지 않고 보유하거나 매각한다하더라도 스스로 토지에 관한 최유효부지활용 방안을 수립하는 것이 바람직하다.

토지가 무엇인지도 모르면서 무엇인지도 모르는 토지를 팔려고 들면, 토지를 잘 아는 사람에게 제값보다 못한 값으로 넘어가거나 토지를 모르는 사람에게 제값으로 넘어가든지 할텐데, 앞으로의 부동산시장에서는 토지를 모르는 사람을에게 땅을 팔기가 어렵다.

왜만하면 땅을 사기전에 건축사무소에 들러서 가설계를 해본 후에 토지매입계약을 하려는 것이 현재의 실태이기 때문이다.

그러므로 토지를 팔든, 보유하든, 개발하든, 토지의 최유효활용방안이 무엇인지를 분석해야 하며, 그 활용방안 계획서를 갖고 있는 것이 좋지 않을까?

만약에 토지를 개발한다고 전제할 때에는 먼저 개발한 후, 나중에 분양할 것인가?

임대를 주고 관리할 것인가?

직접 사업을 경영할 것인가와 관련된 ?사업목적?부터 설정해야 한다.

사업 목적에 따라 최유효부지활용 방안이 달라질 수 있기 때문이다.

예를 들어 종류별로 주택은 분양목적에 적합한 상품이며, 업무용 빌딩은 임대사업에 하기에 적합할 것이며, 상업시설. 상가는 분양. 임대 모두 가능하며 토지소유자가 원하면 특정사업을 직접 경영하는 것도 가능하다.

그러므로 사업목적 또한 중요한 첫 단계 의사결정이 되는데, 사업 목적을 설정하는 데에 있어 전문가의 조언이 필요한 것은 사실이지만, 최종적으로는 토지소유자 스스로 결정해야 한다. 사업목적은 자금사정, 사업의지, 주변환경, 지역개발의 성숙도 소유자의 성격 등과 관련하여 결정해야 하기 때문이다.

@2 최유효부지활용계획 단계

법규검토 

국토이용계획에 관한 법률 및 지방자치단체의 조례, 건축법 등에서 일부 꼭 알아야 할 내용을 숙지하면 토지에 법규여건상 어떤 용도의 건물을 최대 어느 정도 규모로 지을 수 있을지를 알게 되었을 것이다.

개발용도선정 

법규검토를 끝낸 결과 토지가, 주택, 상가, 스포츠시설, 호텔…등 15개 용도의 건물을 건축할 수 있다고 가정하자. 그렇다면 이제는 토지의 입지특성 및 기타 제반 여건을 고려할 때 15개 용도 중 어느 용도가 개발이익을 극대화할 것인가를 결정해야 한다.

따라서 상기 15개 용도. 업종의 시장상황을 모두 조사해야 한다.

시장조사 및 상권분석을 수행할 능력이 있거나 휘하에 능력 있는 조직을 두고 있다면 스스로 시장조사 및 상권분석을 수행할 수 있을 것이다. 

그렇지 못한 경우에는 전문가의 조언을 듣는 것이 바람직하다.

주변의 토지개발 경험이 있는 친지. 친척의 조언도 참고사항은 되겠으나 토지개발 사업전체의 성패를 판가름하는 것이 바로 개발용도 선정 작업이라는 점을 상기해야 한다.

개발규모 결정 

과거의 토지개발 사업에서는, 법률이 허용하는 범위 내에서 법정 최대규모의 건물을 건축하는 사례가 대부분이었다.

이러한 현상은 토지소유자인 지주의 입장에서, 기왕 건물을 짓는 바에야 법정최대 규모의 건물을 지어야 하겠다는 욕심에 기인하기도 했고, 한편 건물규모에 따라 설계 용역비가 증가하는 건축설계사무소의 조언에 따라 그러한 현상이 벌어지기도 했다. 

그런데 건폐율이란 대략 한정되어 있으므로 큰 규모로 건물을 짓는다는 것은 대개 용적율에 따라 고층빌딩을 짓는 결과로 된다.

그러나 아파트와 고급 업무빌딩, 호텔등을 제외하면, 대부분의 경우 고층부분일수록 분양가격이나 임대료가 낮아지게 되므로, 해당토지의 입지여건에 따라 최대 이익을 창출하는 최적의 층수, 즉 건물규모가 정해지는 것이다. 

따라서 해당토지의 입지여건을 정확히 분석하여 개발이익을 극대화하는 규모의 건물을 건축하는 것이 바람직하며, 입지여건의 분수를 넘어, 무턱대고 법정 최대규모의 건물을 건축하는 것은 위험이 따르는 일이기도 하다.

(2). 사업성검토

사업의 규모를 검토한 내용을 바탕으로 과연 건물을 지었을 때 얼마만큼의 수익이 발생할 것인가에 대한 검토작업이 사업성 검토이다.

큰 맥락은 이렇다.

초기투자비 및 유지관리비를 계상하여 예상되는 손익분기점의 시기를 판단해 본다.

손익분기점 이후 순수익으로 돌아서는 시점에서 유지관리비를 제외한 고정수익이 어느 정도가 될지를 판단해야 한다.

또한 손익분기점 이후의 운용방안에 대해서도 사전검토가 이루어져야 한다.

증축 등에 의한 재투자 또는 용도변경을 통한 사업성 증대방안을 모색해 볼 수도 있으며 지주공동사업을 통해 시공자가 공사비를 대고 이익금을 지주와 공동분배하는 방법, 장기임대를 통해 이익실현 후 지주에게 건물을 기부하는 방법,

분양과 임대비율을 통한 원금회수방안 등 사업의 방법은 참으로 다양할 것이다.

현재 많은 시행사와 개발컨설턴트들이 지주와 투자자 시공자관계를 네크워크화하여 서로의 이익을 실현하기 위해 많은 노력을 기울이고 있다.

가장 안전한 방법은 자기 땅에 자기자본으로 자기건물을 지어 분양이나 임대를 통해 이익을 실현하는 것이다.

소규모의 건물투자라면 가능하겠으나 일정규모 이상의 건물을 독자적인 개발사업으로 성공시키기엔 많은 위험부담과 자금부담이 생긴다.

그래서 시행사와 지주, 투자자, 시공자, 분양대행사 등이 힘을 합쳐 사업시행을 하고 이에 대한 이익의 지분을 나누는 방식을 취하는 방법이 일반적이다.

하지만 공동개발방식의 경우의 맹점은 각자 분야별 참여자들의 입장이 상반된다는 점이다.

시공자의 경우 공사비 절감과 공기단축을 통해 이익실현을 해야하므로 시공자의 지분이 커지는 경우 졸속공사의 우려가 발생되기도 한다.

또한 투자자의 경우 원금회수기간의 단축을 통해 이익실현이 가능한 경우이므로 이쪽의 지분이 커지는 경우도 기간단축과 무리한 분양시행들을 종용케 되는 경우도 있으며 최악의 경우 경매처분 등을 통해 원금회수를 기도할 시 다른 참여자들에게 선의의 피해를 입히는 경우도 발생한다.

이처럼 사업성검토는 건물을 짓고 난 후 실질적인 이익과 관련되어 있으므로 그 방향의 설정이 매우 중요하다.

자칫하다가는 산으로 가야할 양떼를 바다로 몰고 가 몰살시키는 결과가 나타날 수도 있는 것이다.

 시간을 되돌릴 수 없듯이 잘못 지어진 건물은 부수고  다시 지을 수도 취소할 수도 없는 노릇이다.

빈 대지에 건물을 지어 그 땅의 가치가 상승하는 경우도 있으나 방향을 잘못 잡아 지어진 건물 때문에 땅의 가치가 떨어지기도 한다.

철거비용의 부담으로 차라리 빈땅만 못하다는 말로 이해하면 될 것이다.

개발컨설팅 업체들은 투자자들을 대상으로 이러한 사업성 검토서를 작성해주고 사업방향의 지침을 준다.

A4 보고서 몇십장만으로 규모 있는 건물들에 대한 보고서 비용으로 수억 원이 청구되는 경우도 많다. 사업성 검토에 대한 중요성을 보여주는 실례라고 할 수 있다.

사업성검토에는 많은 노력이 필요하다.

사업부지의 사업타당성을 이끌어 내기 위해 많은 시간을 들여 시장조사가 이루어져야 한다.

상권분석, 교통량분석,  도시계획적 측면, 향후발전 가능성, 유동인구분석, 인구구성비율, 사용자특성, 역세권 분석 등이 통합적으로 검토되어 투자 후 성공가능여부를 판단한다.

그래서 그 지역, 그 위치에 걸맞는 건물의 용도는 어떤 것인지를 추출해내고 이에 대한 수익성을 또한 예상해봐야 한다.

또 분양에 대한 마케팅전략도 병행되어야 한다.

하지만 이 모든 것들이 합리적으로 이루어졌더라도 그 성공여부는 아무도 확신을 할 수 없는 것이다.

단지 성공의 가능성을 최대한 높이는 것일 뿐이다.

여기에도 역시 요행이나 운은 없다. 철저한 분석과 정보수집을 통해 얻은 확신으로 행동한 결과에 대한 보답이 있을 뿐이다.

사업수지분석 

건물용도와 규모가 결정되면 사업수지분석이 가능하다.

사업수지분석은 어차피 여러 가지 상황을 가정하여 수행되므로 여러 상황별로의 시나리오별 사업수지분석을 수행하는 것이 바람직한데 그 예를 들어보면 아래와 같다 : (전문용어로는 ?민감도분석?이라고 한다).

분양율이 100%. 90%. 70%. 60%일 때 각각 사업수지가 어떻게 될 것인가?

분양가격을 평당 600만원. 500만원. 400만원으로 할 때 각각 사업수지가 어떻게 될 것인가?

건축비 수준을 평당 350만원. 300만원. 250만원으로 할 때 각각 사업수지가 어떻게 될 것인가? 

상기 시나리오와 같이, 개발사업의 중요한 핵심요인별로 여러 상황을 가정하여 사업수지를 계산해 보면서 첫째 사업성과를 예측도 하며, 둘째 해당 핵심요인 별로의 최종의사결정도 해 볼 필요가 있는 것이다.

전문가 자문 시 유의사항 

개발사업의 성패는 최유효부지활용계획에 달려있으므로 토지 소유자는 반드시 이 단계에서 전문가의 조언을 들어야 한다.

그러나 유능하고 성실한 전문가이어야 하며, 토지개발과 관련하여 기획단계부터 설계. 건설.분양. 임대. 사후관리 단계까지 모두 경험한 전문가이어야 한다.

또한 이론에만 강한 이론 전문가의 조언은 부분적인 참고사항으로 들을 필요가 있고 실무 경험만 있는 사람의 조언도 조심해야 한다. 이론과 실무를 겸비한 전문가가 바람직하다. 

한편 이 단계에서 설계사무소나 건설회사의 조언을 참고할 필요는 있으나 이들만에 의존해서는 아니 된다.

설계사무소나 건설회사는 건물용도나 특히 건물규모와 관련하여 그들의 이해득실이 관계되어 있기 때문에 왜곡된 자문을 해줄 수 있고 또한 그들은 근본적으로 이 분야의 전문가가 아니라는 사실을 유념해야 한다.

최유효부지활용 계획의 바람직한 전문가 

이 단계에서의 전문가는 응당 ?부동산 컨설턴트?를 지칭하지만 다양한 분야에 대한 전문지식을 보유한 자이어야 한다. 즉, 법규검토를 위해서는 부동산. 건축관련 법규에 관한 지식을 갖춰야 하고 특히 개발용도 선정이 매우 중요하므로 마케팅분야에도 해박한 지식을 가져야 하며, 사업수지분석을 위하여 회계. 세무분야 또한 상당한 지식을 갖추어야 한다.

물론 국내실정으로 볼 때 토지소유자가 그러한 ?종합지식?을 갖춘 부동산컨설턴트를 구하는 것이 매우 어려운 일이지만, 만일 귀하의 토지 규모가 크고 개발프로젝트가 수백억원 이상의 대형 프로젝트라면 그러한 컨설턴트를 반드시 구해야 한다.

그렇다고 해서 선진국의 외국인 컨설턴트를 생각한다면, 그것은 더욱 어리석은 일이다. 

국내대기업들이 선진국 컨설턴트를 선호하는 경향이 있어서 외국인 컨설턴트를 고용한 사례가 많은데, 건축설계. 건설감리등 기술적인 분야에서는 만족스러운 사례가 다수 있지만, 최유효부지활용계획에 대하여 외국컨설턴트를 고용하여 만족스러운 결과를 얻은 사례를 찾아보기 어려우며, 대단히 실망스러운 사례가 대부분이다.

국내 부동산시장은 특이하고 비합리적이고 왜곡된 것이 많고 선진국 부동산시장과는 구조 자체가 매우 다른 면이 있다.

더구나 복잡한 국내 부동산관련 법률들을 알 수가 없으며, 외국인들은 분양이 무엇인지 잘 모르고, 권리금이란 개념조차 모르며, 오피스텔이 무엇인지도 모른다. 국내 백화점이 사실상 임대업이라는 사실은 더욱 더 모르고, 그 점은 일반 국내인들도 모른다. 그러니 그들이 어떻게 우리 부동산의 최유효활용 계획을 수립할 수 있겠는가? 

@3 사업분석의 여러 여건

 경 제 성 분 석

1. 지역 및 도시분석

?지역의 경제활동

?인구 및 소득분석

?성장과 개발의 유형

?경제기반 분석

?교통망의 분석

2. 근린분석

?근린지역의 경제활동

?교통의 흐름

?개발사업의 근린지역에서의 경쟁력(현재. 미래)

?인구특성 

3. 부지분석

?지역지구제 및 건축규제

?편익시설, 접근성

?부지의 크기와 모양

?지형 

4. 수요분석

?경쟁 

?인구 

?추세분석 

5. 공급분석

?공실률 및 임대료수준

?도시시설의 공급

?건설비용 및 금융상태

?착공량 및 건축허가수

(3). 건축설계

일단 사업성이 있다고 판단되면 지을 건물에 대한 구체적인 대안을 마련하며 이것이 건축설계이다.

설계단계에서도 역시  여러 사람들의 이권이 팽팽히 대립될 수 있다.

사업주 측에서는 한 뼘의 면적이라도 더 찾고 단돈 일원이라도 더 싸게 건물을 짓기를 원한다.

투자의 측면에서 당연한 일이다.

하지만 사업성은 초기투자비용에서 발생하는 것보다는 유지관리차원에서 발생되는 이익부분이 더 중요하다.

지나친 더 넓게  더 싸게 주의는 그 건물이 가질 수도 있는 생명력을 빼앗을 수도 있는 위험한 태도이다.

예로 근교에 분위기 있는 카페를 하나 만든다고 가정하자.

극단적인 초기투자비 면에서 본다면 컨테이너 박스를 몇 개 연결한 값싸게 일정공간을 확보할 수 있는 방법도 생각할 수 있다.

하지만 아무도 그런 시도는 하지 않는다.

보이지 않는 부가가치, 분위기와 쾌적함을 지닌 건물을 만들기 위해서는 뭔가 범상치 않은 창의력이 필요하기 때문이다.

그렇다고 디자인을 위해서는 반드시 돈이 더 든다는 말은 아니다.

최소의 비용으로도 극도의 아름다움을 지닌 건물들은 주변에서도 많이 발견 할 수 있다.

경제성과 건축적인 아름다움, 기능과 미가 조화된 건물이야말로 최상의 설계라 할 수 있을 것이다.

설계과정 또한 많은 노력이 필요하다.

일단은 사업의 취지에 맞는 건물의 성격을 부여해야 한다.

또 설비, 전기 등의 기술적인 문제도 외면할 수 없다.

또한 재료의 선정 색상의 선정까지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

국지적이지만 주변과의 연관성도 고려해야 하며 도로와의 관계, 인근건물과의 관계, 소음문제, 일조문제, 주차문제 등도 해결해야 한다.

건물의 외형이 가지는 주변에 대한 랜드마크적 이미지도 심각하게 고려할 것이다.

이러한 문제들을 해결하고 나서야 총체적인 건물의 부가가치가 실체를 드러내는 것이다.

건축설계란 이익을 창출하기 위한 부가가치의 총체적인 결합체이기도 하다.

잘못된 설계의 결과로 건물은 유지관리과정에서 많은 문제를 일으킬 수도 있다.

사전에 고려치 않은 설비, 전기사항과 관련하여 배관과 배선이 실내에서 얼기설기 노출되는 경우,

단열이 되지 않아 겨울의 추위와 여름의 더위를 이겨내기  힘든 경우나 벽에서 물이 흘러내리는 경우도 있을 수 있다.

하중을 견디지 못해 보강을 위해 철골기둥이 설치되기도 하고, 벽이나 천정면에 구조보강으로 인한 흉칙한 흉터가 남기도 한다.

이처럼 잘못된 설계의 결과로 나타나는 문제들은 건물의 가치를 하락시키며 임대료, 매매가격은 떨어지게 된다.

열손실로 인한 관리비는 늘어날 수 있으며 보수비용으로 지속적인 자금이 투여되기도 한다. 건물을 이용하는 사람들은 불편을 겪으며 불평하다가 떠나간다.

충분한 사업성에도 불구하고 잘못된 설계로 인해 사업상의 손실이 심각하게 발생하게 마련이다.

보이지 않는다고 존재하지 않는 것은 아니므로 보이지 않는 부가가치를 찾아내는 것이 가장 적은 돈으로 가장 큰 수익을 만들 수 있는 방법입니다

(a) 건축설계 단계

국내건축설계사무소의 수준 

국내 건축사들의 개인적인 수준은 실로 선진국수준 이상이라 해도 과언이 아니다. 그러나 조직으로서의 설계사무소의 수준은 선진국수준 이하라고 평가할 수밖에 없다. 워낙 다양한 용도. 종류의 건물을 설계해야 하므로 용도, 종류별로 데이터베이스가 축적되어야 하는데 국내업체의 경우 그러한 데이터베이스가 미흡하고, 그러다 보니 선진국의 데이터베이스에 의존하는 경우가 자주 있는데, 선진국 특히 구미의 데이터베이스는 국내 실정에 맞지 않는 사례가 많이 있다.

대형상업시설 설계의 문제 

한편 백화점, 테마파크 등과 같은 대형상업시설의 경우에는 데이터베이스의 문제가 더욱 대두되고, 또 한가지 문제로서, 국내 설계사무소들은 상업시설의 영업활동에 관한 지식이 미흡하다는 점을 지적하지 않을 수 없다.

대형상업시설을 설계하기 위해서는, 건축설계에 관련된 물리적인 기술만 있어서는 아니 되고 그 시설의 타겟고객층이 누구이며 그들이 언제 어떠한 동선으로 움직이는지, 한국백화점은 어느 부분이 직영이고 어느 부분이 수수료매장인지, 그리하여 상품동선, 직원동선등이 구미 백화점과 어떻게 다른지 하는 등의 해당 상업시설의 영업활동 자체에 관한 지식과 데이터베이스가 있어야 한다.

국내 대부분의 대형백화점이나 롯데월드와 같은 대형상업시설들은 대부분 일본이나 미국업체들이 설계하였음은 주지된 사실이나, 그러한 현상의 원인은 첫째로는 국내설계업체들의 데이터베이스가 미흡하다는 점에 있으나 다른 한편 선진국을 선호하는 대기업들의 편견에 기인하기도 한다.

이제는 국내 설계업체들이 상당한 수준에 와 있으며 다만, 대형 상업시설의 경우 상업시설의 business process에 관한 지식을 습득하는 것이 국내 설계업체들의 시급한 과제인 것으로 보인다.

적정 설계사무소 선택 

토지개발프로젝트가 중소규모인 경우에는 위에 언급한 대형상업시설 등에 관련된 국내설계업체의 문제점등은 덜 중요하게 된다.

오히려 대형설계업체보다는 중견설계업체를 선택하는 것이 바람직할 수도 있으며, 특히 설계와 감리를 동일한 업체에게 맡기는 경우에는 능력도 중요하지만 신뢰가 더욱 중요할 수 있기 때문이다.

일부 몰지각한 감리업체와 건설회사를 선정하면, 그 둘이 한통속이 되어, 귀하의 건물을 싸구려 건자재와 기준 미달의 마감자재로 구성된 건물로 만들어 버릴 수도 있다는 점에 유의해야 한다.

오너의 철학과 의지

사업의 구상에 따라 주인의 개발 철학이나, 핵심 Point, 의지를 담아 설계의 방향을 정한다. 모든 설계는 사업자(발주자)의 표상과 품위가 건물의 외관이나 내부공간계획에 잘 표현되어야 하며 주위환경에 조화되고, 내방고객의 편리성을 감안하며 공사비와 유지관리비 등을 비교 검토하여 경제성 있는 건물이 되도록 하여야 한다. 한편으로 진보하는 과학기술, 변화하는 도시환경에 대응할 수 있는 융통성을 고려하여 미래지향적인 제반 시설을 갖추도록 해야 한다.

설계사무소와 설계자를 선정하여 계약하게 되면 실시설계도와 시설설계도를 작성하는 작업에 들어가게 된다. 무엇보다 중요한 점은 사업주의 기본컨셉에 대한 이해를 통해 설계에 정확히 반영되어지는 것이 중요하다. 설계자는 일반적으로 아이디어나 기술면에서 자부심을 갖고 있어, 사업계획이나 관리측면에서 사업자와 충돌하는 일이 있는데 이 경우에는 서로의 입장을 고수하는 것보다는 양자간 협의를 통해 최선의 컨셉을 도출할 수 있도록 하는 것이 중요하다.

(b)설계업무의 프로세트

기본설계는 기본계획단계에서부터 시작되어 부지내의 배치도, 각층의 평면도, 입면도 ,

 단면도 등을 제시하고 사업수지에 대한 전망을 파악해 나가면서 계획을 완성시켜나가게 된다. 또한 기본설계에 의거해 개략적인 공사비를 산출하고 기본설계도가 승인되면 실시설계에 들어간다. 실시설계는 건축기준법에 의거한 건축확인 신청을 하는데 필요한 일이다. 추후 큰 폭의 수정이나 후퇴가 없도록 사업자는 충분한 협의를 거치면서 실시설계작업을 진행시켜나가야 한다.

1 기획설계(Predesign)

기획단계와 기획설계단게를 통칭 기획설계로 분류한다. 건축가능여부의 조사와 사업성(규모)검토를 하는 단계로서 이에 필요한 최소한의 자료조사 및 법규검토가 선행되며, 조사분석된 자료를 바탕으로 사업계획이 수립된다.

기획설계단계는 프로젝트에 관련된 일체의 사회적, 법률적, 환경적, 제 문제를 조사분석하고, 건축주 또는 이용자가 제시하는 일체의 설계조건에 관한 사항과 설계자가 제안하는 창작의도에 관한 사항을 협의 조정한다. 그리고 조사분석과 협의, 조정된 내용을 프로그래밍하는 단계까지를 포함한다.

2 계획설계(Schematic Design)

건물에 관한 설계의 기본 CONCBPT가 방향을 수립하는 설계의 가장 중요한 단계이다.

건축에 관한 기본방향은 건물의 기능, 규모, 형태, 구조, 재료 등 건물자체에 대한 종합적인 계획 방침을 수립한다. 더 나아가서는 대지조건과 잘 조화를 이루기 위해서는 대지계획 개념과 상응하는 계획이 수행되어야 한다.

3 기본설계(Design Development)

기본설계는 계획설계에서 설정된 기본구상이 실시설계에 일관되게 반영되도록 충분한 연구검토를 통하여 구체적인 개념으로 나타내는 지침을 결정하는 단계이다.

배치, 평면, 입면, 구조, 재료, 설비시스템, 예상공사비산정, 공사기간 등의 기본적인 내용을 설계도서에 표기하여 실시설계에 착오가 없도록 하고, 결정된 사항을 건축주와 최종 합이 한다.

현 단계에서는 교통영향평가나 건축심의 등 인. 허가 과정에서 지적된 사항들을 검토 반영하여 인. 허가의 다음 단계인 건축허가를 진행한다.

4 실시설계(Construction documents)

실시설계 단계는 기본설계를 바탕으로 구성되며 기본설계를 구체적으로 도면에 나타내어 실제로 공사가 가능하도록 하는 단계이다. 따라서 실시설계도서는 시공단계에서 건축주, 시공자간에 정확한 커뮤니케이션이 되도록 도면구성, 표현방법, 치수크기, 등의 논리적이고 정확하게 구성되어야 한다. 기본설계 원칙의 확장적용, 공사와 공사비산출기준, 계약에 준하는 일체의 설계도서와 완성되어 건축주에게 최종적으로 전달된다.

5 공사감리(Construction Administration)

공사감리는 건축물이 설계도서와 일치되게 시공되는가의 여부를 확인하고 지도하는 업무 과정으로서 설계자가 지닌 감각적인 분야를 공사시공자에게 전달하여 시공내용이 설계자의 설계의도와 일치할 수 있도록 노력하고, 관계법규의 준수, 시공계획의 검토, 안전관리의 지도, 시험성과의 확인 등의 업무를 통하여 건물의 질적 향샹을 도모한다.

4).  건설 단계

(1)건설회사 선정 

건설회사는 매우 주의 깊게 선정해야 한다.

사업목적이 ?개발분양?일 때에는 가능한 한 인지도가 높은 대기업건설업체를 선정하는 것이 당연하다.

그러나 인지도가 높은 대기업일수록 공사단가가 비싸고 공사비 총액이 최소한 70~150억원 이상이 되어야 관심을 기울인다. 그럼에도 불구하고 가능한 한 인지도 높은 대기업을 시공회사로 선정해야 한다.

공사단가가 낮음을 이유로 중소건설업체를 선정하면, 분양율 저하, 부도위험 등의 위험만 있는 것이 아니다. ?

싼 것이 역시 비지떡?일 경우가 자주 있어서, 대기업보다 가격이 낮은 건축 자재를 사용할 수 있고 건물의 안정성, 기능성, 내구성 등이 대기업이 지은 건물보다 역시 못한 경우가 대부분이다. 

만일 건설업체에 외상공사를 맡기거나 지주공동사업을 벌일 때와 같이 건축비자금을 건설업체에 의존하는 경우에는 대기업 건설업체와의 공사계약에 각별한 주의를 집중해야 한다.

분양사업이 순조롭게 진행되는 경우에는 별탈이 없겠으나, 분양이 부진하던지, 무엇인가 문제가 발생하여 양자간의 갈등이 발생할 때에 귀하는 대기업 건설업체와의 싸움 내지 경쟁에서 이기기 어렵다. 그들은 경험이 있고, 힘이 있고, 자금도 있고 단련되어 있다.

그들은 오랜 동안 지주와 싸워온 경험이 있으며 대기업으로서의 힘이 있고 자금도 있다. 그리고 건설회사라는 것은 공사현장에서 사람이 죽어 나가는 심각한 상황을 종종 겪어야 하는 매우 단련된 업종의 회사임을 알아야 한다. 

그러므로 건설업체와 외상공사, 지주공동사업 등과 같은 프로젝트를 수행하고자 하는 경우에는 그 공사 계약을 체결하는 데에 있어 각별히 조심해야 하고 법률전문가의 자문을 반드시 받아야 한다.

문제 발생 시 계약서 문장구절하나 때문에 건설업체에게 자신의 토지를 헐값으로 넘길 수밖에 없었던 지주들이 많다는 사실을 염두에 두어야 한다. 

(2) 감리회사 선정 

감리회사의 자격으로서, 능력과 신뢰성 두 가지가 중요하건대, 대형프로젝트의 경우는 능력위주로, 중소프로젝트의 경우에는 신뢰성위주로 감리회사를 선정할 필요가 있다.

대형프로젝트의 경우에는 어차피 제대로 된 감리회사에게 거의 모든 업무를 맡길 수밖에 없으나, 중소프로젝트의 경우에는, 신뢰성 있는 감리업체에 기술적인 업무를 맡기면서 지주 스스로의 재산을 돌보아야 하기 때문이다.

주인만큼 자기 재산을 챙기는 사람은 세상에 없다는 사실을 명심해야 한다. 주인이 직접 챙기느냐 여부에 따라 재산의 가치가 최소한 5~10%정도 이상 차이 나게 된다. 주인이 비록 기술적 지식이 없다 하더라도 주인이 직접 챙긴다는 사실 자체를 관련업체들에게 인식시켜야 한다. 

(3) 인테리어 회사선정 

중소프로젝트나 주거. 업무시설 등 일반 건물의 경우에는 건설업체 공사 범위에 인테리어공사까지도 포함되는 것이 대부분이다.

그러나 이 경우에도 인테리어부분이 어느 정도까지 공사계약에 포함되어 있는지 계약서내용에 주의하고 귀하가 직접 확인하는 것이 바람직하다.

추후 준공 시에 그 부분은 공사계약 범위가 아니다라고 하여 갈등이 벌어질 경우가 있기 때문이다. 

한편 대형프로젝트나 대형상업시설의 경우는, 건설공사와 인테리어공사를 분리하여 발주하는 경우가 자주 있으며, 이 경우에는 인테리어회사를 조심스럽게 선정해야 한다. 국내 인테리어업계가 영세하여 전문성부족으로 인한 문제가 자주 발생하기 때문이다.

국내백화점. 특급호텔의 경우 인테리어 공사는 국내업체가 수행했지만 중요한 인테리어 설계는 선진국 인테리어 업체가 수행했음을 상기할 필요가 있다.

멋드러진 인테리어만이 중요한 것이 아니다.

해당 상업시설의 목표고객특성, 영업방법, 고객 서비스기능 등을 고려한 인테리어가 상업시설의 경우에는 특히 중요하기 때문이다. 

명심해야 할 것은 고급인테리어와 고가인테리어는 반드시 동일한 개념이 아니라는 점이다. 역량 있는 인테리어 디자이너는 비교적 저렴한 자재로써 고급 분위기를 연출 해주는 설계를 할 수 있는 능력이 분명히 있다.

하지만 그러한 좋은 방법을 꼭 도입해 줄 것인가 여부는 그 디자이너의 신뢰성의 문제이다. 신뢰성 있는 디자이너를 선정해야 한다. 건물의 골조 및 구조원가는 의외로 낮다. 대부분의 공사비가 마감재 및 인테리어 자재원가라는 점을 귀하가 알아야 한다.

(4) 자금계획 

건물 하나 신축하다 보면 생각지도 않은 비용이 자주 발생한다.

꼼꼼하게 자금 계획을 수립했다 하더라도 총원가의 5-10%정도는 반드시 여유자금 내지 비상예산으로 책정하는 것이 바람직하다. 특히 장기간 지속되는 대형프로젝트의 경우에는 돌발사태가 발생하는 경우도 미리 예상할 필요가 있기 때문이다.

건설회사 등에 외상공사를 의뢰하거나, 지주공동사업을 진행하는 경우, 돌발사태 혹은 갈등이 생기는 경우, 공사가 지연되는 경우 등을 예상하여, 스스로 버틸 수 있는 예산을 최소한 확보해야 한다. 문제가 발생할 시 최소한 시간 끌며 버틸 수 있는 힘은 있어야 하기 때문이다. 그렇지 않으면 상대방에게 끌려가거나, 상대방의 무리한 주장까지 받아들여야 하는 억울함을 당할 수 있기 때문이다

(5) 조직계획 

개발사업에 관한 전문조직을 갖춘 법인이라면 그 조직 중에 한 사람정도 심복직원을 배치할 필요가 있다.

조직을 갖추었으나 개발사업 전문조직이 아니라면 개발사업 전문가인 PM(Project Manager)을 고용하면 된다. 개인이면 스스로 PM이 되거나 전문가를 PM으로 고용해야 할 것이다.

중소프로젝트의 경우에는 사실 스스로 PM이 되는 것이 바람직한데, 스스로 PM을 할 경우에는 개발사업에 대해 부지런히 배우고 관련 전문가들을 부지런히 만나면서 조언을 받아야 한다.

5)  분양단계

사업목적이 ?개발분양? 혹은 ?개발임대?라면 분양대행사를 고용할 것인가 여부에 대해 깊이 그리고 또 깊이 생각해야 한다.

분양, 임대를 위한 홍보, 판촉비등을 지불하기로 하면 분양대행사가 수수료를 총분양금액의 3-5%정도 요구할 것이고 그들에게 홍보, 판촉비를 부담하라고 하면 10%내외를 요구할 것인바, 엄청난 금액이라고 생각할 수 있으며 사실 상당한 금액이다.

그러나 건물이 만일 분양, 임대가 부진할 경우에는 분양, 임대 부진으로 인한 금리비용발생, 이미지 손상 등의 비용이 훨씬 더 심각할 수 있다. 더구나 사업초기에 상당부분을 분양, 임대하지 못한 건물은 시간이 갈수록 더욱 부진하게 된다. 건물은 특정입지에 고정된 것이어서 그 주변에 나쁜 소문이 나기 때문이다.

한편 분양대행사는 정말로 조심스럽게 선정해야 한다.

어떻게 하던지 분양하고 수수료를 받는 것이 그들의 주된 목적이기 때문에, 모든 수단을 동원하는 것이 그들의 장점이기도 하지만 때로는 피분양자에게 무리한 약속이나 거짓약속을 하면서 그들의 목적만을 달성하기도 한다.

예컨대 분양 받으면 특정금액이상으로 재임대하여 고수익을 보장하겠다는 각서까지 - 거짓으로 혹은 과장으로 - 써주고 분양하고는 추후 그들은 사라져 버린다.

그 후 피분양자는 사업주에게 그 각서를 보이고 책임지라고 주장 할 것이다.

부동산업계에서는 분양대행사와 관련하여 기가 막힌 에피소드도 많다.

따라서 신뢰성 있는 분양대행사를 선정해야 한다.

그렇다면 부동산 건설업계에서 왜 분양회사를 활용하는가?

첫째 과거 부동산 활황기에는 국민 모두가 부동산에 관심이 높았었다.

그래서 분양 대행사가 수십 명의 분양요원을 모집하여 사람 많이 다니는 길거리에서 분양팜플렛을 들고 온종일 길거리를 다니며 집요하게 설득하면 분양성과가 상당히 올라갔었다.(부동산업계에서 말하는 소위, ?인해전술?)

둘째(일부 경우일지는 모르겠으나) 분양은 응당 분양대행사가 담당하는 것으로 분위기가 조성되면, 분양성과가 부진할 경우, 그 결과는 분양대행사의 책임인 것으로 논의될 수 있다.

즉, 건설회사 임직원들의 간접적인 면피수단이 되는 것이다.

셋째(일부 경우이기는 하겠으나) 분양대행사는 종종 분양의뢰 회사측에게 역코미션을 주는 경우가 많았다. 분양의뢰회사의 사주나 최고경영자가 그러한 사실을 아는 경우도 있고 모르는 경우도 있는데 아는 경우에는 그 역코미션 금액은 비자금의 역할을 하는 경우도 있었다.

그러나 어쨌든 분양이 수월하지 않을 경우, 분양대행사 고용은 필수적이며 실제로 탁월한 분양능력을 발휘하는 분양조직이 있는 것은 사실이다.

예를 들어 상가를 분양하는 경우, 국내 주요 종합병원별로 인턴?레지던트가 몇 명이고 그중 조만간 개업의지가 있는 사람이 누구인지에 관한 정보를 소유하고 그들을 집중적으로 접촉하여 의원, 클리닉 점포를 분양하는 분양요원을 본 적이 있다. 그러한 요원을 모집하여 분양하는 경우와, 건물표면에 ?상가분양?이라고 써 붙이고 피분양자를 앉아서 기다리는 경우 와는 분양성과에 있어 큰 차이가 날 수 밖에 없다.

결론적으로 분양대행사를 선정하는 데에 있어 유의할 점을 요약하면 아래와 같다.

첫째 프로젝트의 분양, 임대가 풀전략(pull전략)과 푸쉬전략(push전략)중 어느 것이 적당한지부터 파악해야 한다.

타겟 고객층이 불특정다수일 경우에는 일반적으로 ?풀전략?이 적당하며 특정고객층이 목표고객일 경우에는 ?푸쉬전략?이 적당하다.

푸쉬전략이 필요하거나 중요한 경우에는 분양회사고용이 거의 필수적이다.

둘째 신뢰성 있는 분양회사, 특히 10년-20년 계속해서 사업을 해온 지속성 있는 회사를 선택해야 한다.

셋째 ?인해전술?식 방법을 동원하는 분양대행사는 과거시대에 필요했던 조직이다. 앞으로는 ?위에서 예를 든 의사들에 관한 정보를 가진 요원?과 같은 조직, 정보네트웍 그리고 고객 데이터베이스를 갖춘 분양대행사를 선정해야 한다.

(1) 분양, 임대 혼재의 문제

애초의 사업목적이 ?개발분양?이었다 하더라도 준공 후 100%분양된다는 보장이 없으며 결국건물의 일부는 분양되고 일부는 분양이 되지 않아 임대관리하는 경우가 자주 발생한다. 한 건물에 분양된 부분과 임대된 부분이 혼재하면 건물관리상의 문제가 발생하는데 특히 고객을 상대로 영업을 하는 상가 등 상업시설의 경우에는 이 문제가 보다 심각하게 대두 될 수 있다.

다시 말하면 상가의 경우, 상가 내 모든 점포가 특정한 목표고객층을 대상으로 일관된 이미지와 서비스방식 및 수준을 유지해야 하는데 주인이 제각기인 분양상가의 경우 상가전체의 일관적 관리가 매우 어렵기 때문이다.

그러므로 토지개발초기부터 사업목적(분양, 임대)을 확실히 정해야 하며, 분양을 목적으로 한 경우에는 가능한 한 건물전체를 모두 분양하도록 하고, 추후 미분양 부분에 대해서는 분양 가격을 과감히 낮추는 한이 있더라도 건물 대부분을 분양해 버리는 것이 장기적 관점에서 볼 때 귀하에게 유리할 수 있다.

이러한 분양, 임대 혼재 문제와 관련하여서도 분양대행사를 조심스럽게 선정해야 한다.

목표 분양율 등 계약조건을 엄격히 규정해 놓아도, 분양대행사는 무조건 자신 있다고 호언장담하면서 분양을 시작한다. 그리고 건물전체 중 위치 좋은 몇개 부분만 분양해 버리고는 수수료를 받고 사라져 버린다. 그렇게 되면 나머지 부분은 임대하는 수밖에 없고, 결국 분양, 임대가 혼재됨으로 해서 발생하는 문제는 고스란히 사업주의 몫이 되어 버린다.

6). 관리, 경영 단계

(1) 국내 부동산의 임대관리 

국내에서 부동산임대업을 한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 

특히 상가의 경우는 더욱 그러하다. 임차인들은 가능한 한 임대료를 늦게 내려고 하며 소유주가 만약 점잖고 조용한 성격의 소유자라면 부동산 임대업을 영위하기가 쉽지 않다. 또한 부동산 임대업 관련 세금이 엄청나기 때문에 적지 않은 임대인, 임차인이 서로 동의하여 임대료를 낮추어 세무서에 신고하는 경우가 있는데 그렇게 하면 세금을 덜 내는 대신 항상 불안 속에서 살아야 한다.

특히 임차인이 7-8명 이상 되는 경우에는 그들이 집단 행동을 해오는 경우도 자주 있다. 국내 부동산 임대업의 실상을 이해한 후 임대업을 시작해야 한다

(2) 향후의 임대관리 

지금까지 한국부동산시장에서 임대관리란, 단순한 건물관리에 지나지 않았다.

아파트, 업무빌딩 같은 경우에는 관리사무실 같은 것이 있어 건물경비, 보수관리 등을 수행하며 상가건물의 경우에는 ?상가번영회?같은 조직이 결성되어 그 역할을 수행해 온 것이다.

그러나 앞으로는 선진국형 자산관리를 해야한다.

앞으로 부동산투자신탁회사(리츠 :REITs), 자산관리회사 등이 등장하면 부동산관리의 개념 자체가 바뀔 것이다. 예를 들어 미국 리츠회사들은 아파트의 경우에도 브랜드 개념을 도입하는 등 고도의 마케팅 전략을 구사하고 있으며, 따라서 단순한 건물관리만을 행하는 아파트단지는 브랜드개념의 자산관리를 하는 아파트단지에 비해 그 가치가 떨어질 수밖에 없으며, 따라서 그 가격도 떨어지게 됨을 유의해야 한다. 

앞으로의 부동산 관리는 단순한 건물관리를 탈피하여 마케팅개념의 자산관리로 이동해야 하며 그러한 추세가 국내시장에도 등장할 것이다. 즉 ?부동산의 상품화?가 진행되는 것이다. 

(3)사업경영 

토지 위에 건물을 개발하여 귀하가 직접 사업을 경영하고자 하는 경우도 있을 것이 다. 즉, 백화점, 할인점, 수퍼마켓 등의 도소매업 혹은 예식장, 테마파크, 스포츠센터, 볼링장, 음식점 등 수 없이 다양한 업종을 생각할 수 있으며 이 경우 대부분이 상업시설의 범주에 속한다. 

7). 인. 허가 업무

(1) 인. 허가 업무의 추진절차

① 인. 허가 신청 및 서류 작성

② 인. 허가 과정과 절차 및 일정 계획

③ 인. 허가 행정부서 업무협의

④ 각종 심위 위원회 심의 업무 지원  ⑤ 민원해결  ⑥ 인. 허가 및 고시

(2) 인.허가 업무의 개념

부동산관련 인. 허가 프로젝트의 사업추진과정에서 토지가 확보되면 그 용도에 맞도록 사용할 수 있게 관청으로부터 인.허가를 받는 것을 말한다.

부동산관련 인. 허가업무의 범위는 토지에 관련된 인. 허가와 건축에 관련된 인. 허가로 구분된다. 부지조성 또는 토지의 형질변경. 산림훼손. 농지전용 등의 허가를 말하며, 더 나아가 국토이용관리법상의 용도지역변경과 도시계획시설 결정 및 그 시행 허가를 득하는 것으로 한정한다.

이는 지목이 田등의 상태에서는 관청의 허가 없이 무단으로 부동산의 형질을 변경하거나 건축물을 신축할 수 없고 관청으로부터 인. 허가를 받아 건축허가가 가능한 지목인 대지로 조성할 수 있는 단계까지를 말하며 이 단계가 완료되면 목적사업을 위한 건축허가 및 공사를 시행하게 되는 것이다.

건축에 대한 인.허가는 건축허가에 관련된 교통영향평가, 입지심의, 건축허가로 구분되며 재개발지구는 재개발사업에 따른 절차를 병행하여 인. 허가를 받게되어 있다.

(3) 주요 인.허가 종류

a 국토이용계획의 변경  b 도시계획시설결정  c 도시계획사업 시행허가  d 산림훼손허가 사도개설허가  e 농지전용허가  f 국공유지용도페지  g분묘이장허가  h구거점용허가

(4) 인허가의 사전검토

(a) 법규검토

인허가와 관련한 법령의 검토는 토지관련 법령과 그 사업에 관련된 법령으로 구분하여 검토하여야 한다.

예를 들어 노인촌사업과 같은 실버산업인 경우 그 사업을 위한 부지형질변경에 관련한 토지관련 법령과 실제적으로 노인촌을 운영하는데 필요한 목적사업에 대하여 당해 토지가 그 사업을 위한 법상 허용이 가능한가를 먼저 검토하여야 한다.

인허가 법규는 먼저 도시계획구역내인지 아니면 구역 외인지 여부를 파악하고, 도시계획구역내의 부지인 경우 용도지역을 국토이용계획확인원에 의하여 파악하고 국토이용관리법의 용도지역에서 허용 가능한 시설인가를 확인한다.

다음에 부지의 면적을 확인하여 개별법으로 처리할 것인가, 또는 통합법을 적용할 것인가를 파악해야 한다. 도시권내의 부지인 경우 도시권정비계획법을 확인하여 허용가능시설인지를 확인하여야 하는데 특히 인구집중유발시설에 대하여 유의하여야 한다. 농지가 편입되어 있는 경우 100% 농민만 전용할 수는 없으므로 각 시.도별 농지 전용억제지침을 참조하여야 한다.

※ 예시 도시계획 구역

˚10,000㎡ 이하: 토지형질경허가(96.11)

˚10,000㎡ 이상: 도시계획사업시행허가

˚30,000㎡ 이하: 전용. 훼손허가(현재)

˚30,000㎡ 이상: 국토이용계획변경 

① 토지의 지목별 적용법률 (개별법)

지 목                                         적 용 법 률

농지  전, 답, 과수원, 구거                    농지법

임 야                                        산림법

목장용지                                     초지법

대?잡종지                                   건축법

공장용지                                     공업배치 및 공장시설에 관한 법령

학교용지                                     학교시설 사업촉진법

국공유지, 도로, 철도용지                      국유재산법 ?도로법 ?사도법 ?                                               철도법

하천, 제방, 구거, 유지,

수도용지

                                            사방사업법?하천법. 공유면관리법.                                              방조제간리법 ?수도법

공원, 체육용지 유원지, 종교지                 도시공원 ?지연공원법 ?국민체육                                               진흥법 ?체육시설의 설치 및 이용                                               에 관한 법률

 사 적 지                                    문화재산보호법

묘 지                                        매장 및 묘지등에 관한 법률

② 부지의 용도지역에 의한 적용법률

◇. 도시계획구역내 부지 : 도시계획법 (건축법).

◇. 도시계획구역의 부지 : 국토이용관려법

◇. 수도권내 부지 :      수도권정비계획법

(3) 우리나라 부동산 법령체계도

◇.수도권정비계획법 

과밀억제권역 : 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역

성장관리권역 : 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구 및 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

자연보전권역 : 한강수계의 수질 및 녹지 등 자연환경의 보전이 필요한 지역

(과밀억제권역?성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다)

◇.기타 :관광지개발: 관광진흥법,  공원: 자연공원법,    공장설치: 공법배치 및 공장설립에 관한 법률, 농지: 농지법, 농어촌발전특별조치법,  초지: 초지법, 임야: 산림법, 도로법, 하천법, 공유수면관리법 ,등

☆.공통:?건축법 ?토지수용법?지적법?측량법?공공용지취득및 손실보상에관한법률

☆.수도권정비계획법: 과밀억제권역. 성장관리권역. 자연보전권역 

(4) 인. 허가 업무추진

(a) 추진방안의 결정

앞절에서 예시한 사전검토가 완료되면 인. 허가추진을 이한 세부추진방안을 결정하기위한 본격적인 준비를 하여야 한다. 세부적인 사항은 다음의 예시하는 항목을 구체적인 추진계획을 수립한다.

<인.허가 추진을 위한 세부준비 사항>

◎부동산매매계약서상 매수조건 이행. ◎사업지 내 미매수 부동산매수. ◎지장물의 명도 ◎진입도로 개설 등에 따른 부동산매수. ◎행정부의 사전 추천이 필요한 경우 추천업무 수행. ◎사업부지의 시설배치계획 및 배치도면. ◎사업계획에 따른 조감도 제작. ◎시설물의 세부계획 수립 및 이용계획. ◎ 이용대상 및 인원수의 파악. ◎사업의 운영계획의 수립. ◎인. 허가용 토목설계의 시행. ◎인?허가용 사업계획의 수립. ◎인?허가 추진일정 수립. ◎인?허가관련 서류구비. ◎인?허가 종합추진계획의 결정

(b) 행정부처의 사전 협의

사업추진계획 방침서의 형태 및 배치를 행정부처에 설명할 수 있는 내용만 발췌하여 작성하고 행정부처의 관할 부서에 사전 협의를 하여 추진하고자 하는 사업이 허가 가능성과 허가가 불가할 경우에 대해 대비하여 허가서류에 필수적인 사항이 누락여부와 계획안 인?허가 추진일정은 정확성 등에 대해 검토를 할 필요가 있다.

※ 주무부서의 예

① 산림훼손 허가 :산림과

② 농지전용 허가 :산업과

③ 국토이용계획변경 :도시과

④ 도시계획사업시행 :도시과

(c) 인. 허가서류의 작성

인?허가용 토목설계는 인. 허가용 서류 및 대관청 설명 및 보완자료의 작성 제출을 포함하여야 한다. 따라서 인?허가용 토목설계의 업자 선정이 인?허가업무의 성패를 좌우하므로 신중히 선택하여야 한다.

 계금액에 대한 NEGO를 마친 후 <계약금의 지급 및 이행보증보험증권 징구>계약금은 업자로부터 동 금액에 대한 이행보증보험증권을 발급 받아 제출하게 한 연후에 지급하여야 한다.

(d) 인. 허가용 사업계획서의 구성 사업계획서

Ⅰ.서론 

1. 사업시행자 소개

2. 사업의 목적 및 취지

3. 사업시행지

4. 사업의 종류 및 명칭

5. 사업시행자의 주소 및 성명

6. 사업시행 기간

Ⅱ. 사업계획의 배경

1. 계획의 목적

2. 계획의 범위

Ⅲ. 지역분석

1. 입지특성

2. 자연적 특성

가. 지형, 지세

나. 토지이용현황

다. 지적법에 의한 지목별 토지현황

라. 산림법에 의한 토지구분현황

 Ⅳ. 개발계획

1. 토지이용계획

가. 기본방향

2. 동선계획

3. 시설배치계획

가. 기본방향

나. 시설배치계획

4. 기반시설계획

가. 상수도계획

나. 하수도계획

다. 쓰레기처리시설계획

라. 도로계획

마. 전기, 통신계획

Ⅴ. 사업계획

1. 시설운용기본계획

2. 세부시설운용계획

3. 운영PROGRAM

Ⅵ. 투자계획

1. 투자내역

2. 년차별 자금계획

「오수정화시설 설계산출 및 사양서」는 지방환경청에 오수정화시설 설계. 시공업의 등록을 필한 업자만 작성할 수 있음.

인?허가용 토목설계시행에 있어 계약업체의 현장측량 시에는 반드시 측량 후 사업부지경계를 페인트 또는 헝겊 등으로 표시토록 하여 향후 현장 확인 시 사용토록 한다. 또한 측량의 범의를 진입도로를 포함한 주변까지 가능한 한 넓게 하도록 하여 설계변경 등 여건 변동이 있을 때 다시 하는 사례가 없도록 한다.

업자가 토목설계를 진행할 경우에 토지설계의 지휘감독으로 선정된 토목기술담당자는 수시로 정확한 설계가 진행되고 있는지를 확인하여야 한다.

특히 법면의 처리방법, 도로의 배치 및 경사도, 잔여 토량의 처리 등 인.허가와 관련된 문제점을 처리하여야 한다. 개략적인 설계도면이 완성되었을 경우, 내부적인 사전 검토를 통하여 완성되도록 하여 시간과 경비를 절감하도록 한다. 일단 인.허가설계가 완료된 후 「시설물의 세부계획」 및 「사업의 운영계획」을 접수한 연후에 "인?허가용 사업계획서"를 작성한다.

(e) 인. 허가 업무신청

○ 인. 허가 신청서의 접수

완료가 된 신청서는 인. 허가 관청과 협의하여 접수 시에 무리가 없다고 판단될 경우 시민봉사실에 있는 유기한 민원담당자에게 접수시킨다.

○ 신청서 선람

결재권자(군수, 구청장, 도지사, 시장 등)에게 당해 사업의 취지 및 목적을 설명하여야 하는지를 협의하여야 한다. 대부분 인.허가는 선람 시에 그 가능성여부가 타진되므로 선람이 완료되면 즉시 선람 시 문제점을 파악하여 그에 상응하는 조치를 취하여야 한다.

선람 시의 문제점은 대략 2가지유형, 즉 허가, 불가 판정과 조건부허가로 나눌 수 있다. 우선불가의 판정을 받을 경우는 그 사유와 원인을 파악하여 취하여부를 결정하고 조건부허가가 가능할 경우 그에 대응하는 자료를 제출하여 설득을 할 필요가 있으며 항시 서류 또는 차트로 설명, 소명자료를 만들어 제출하여 하라고 참조 할수 있도록 하여야 한다.

○ 복합심의 업무의 처리

선람이 완료되면 허가청의 담당자는 즉시 당해 청의 각 부서에 공문을 발송하고 복합심의를 진행한다. 이 때에 인?허가 담당자는 허가청의 담당자에게 문의하여 복합부서를 파악하고 사전에 설명하여야 할 것인지 아닌지를 구분하여 조처를 취한다.

○ 인?허가

인. 허가는 허가조건을 첨부하여 행정청의 장이 인. 허가 한다.

◆ 복합심의 부서별 검토내용

- 문화재관리법 …………   문화재 보호구역

- 수도권정비계획법 ……… 인구집중 유발시설 등

- 국토이용관리법 ………   허용범위

- 건축법 ………           건축사항

- 공업배치 및 공장설립에 관한 법률 ……… 공장

- 중소기업창업지원진흥법 ……… 공장의 허용범위

- 광업법 ……… 광권설정지역

- 농지확대개발촉진법 ……… 개간촉진지역

- 도시교통정비촉진법 ……… 교통영향평가

- 초지법 ……… 초지전용여부

- 산림법……보전임지.준보전임지.전용여부.천연보호림.채종림.시험림. 자연휴양림.기               타

- 수도법 ……… 상수도 보호구역

- 도로법, 사도법 ……… 접도구역, 연도구역

- 관광진흥법 ……… 관광지

- 체육시설의 철체 및 이용에 관한 법률 ……… 체육시설

- 군사시설보호법 ……… 군사시설지

- 사방사업법 ……… 사방사업지정지

- 환경정책기본법,수질환경보전법,소음진동규제법,유해화학물질관리법 공해발생시설

2. 신국토 구상 및 부동산 관련제도

1) 신 국토구상에 대하여

I. 머리말

2003년 3월 27일 건설교통부 업무보고에서 건설교통부장관은 현안 및 쟁점과제에 관한 4가지 사항과 주요 정책과제 5가지 사항을 노무현 대통령에게 보고하였다. 이들 보고 사항들 중에 새 정부의 토지정책과 직접적으로 관련이 있는 사항은 첫째, 新행정수도 건설 및 국토의 균형발전, 둘째, 집값 안정과 주거복지 실현, 셋째, 친환경 개발과 국민참여 확대 등으로 요약할 수 있을 것이다.

?신 국토관리전략

?개발제한구역의 해제

?아파트 후 분양제

Ⅱ. 新행정수도 건설 및 국토의 균형발전

1. 신 행정수도 건설과 수도권의 계획적 관리

참여정부 임기 내에 신 행정수도 부지조성에 착수할 수 있도록 입지선정, 건설계획 수립 등을 추진

? 청와대에 설치될 신행정수도 기획단의 업무를 실질적으로 뒷받침하기 위한 지원단을 건교부에 설치하고, 상반기 중 관계기관 합동으로 현지조사에 본격착수

행정수도의 본격적인 건설에 앞서 지방분산효과가 큰 중앙부처 산하 공공기관의 지방이전이 필요

? 수도권내 공공기관을 지방으로 이전시키는 방안을 국가균형발전위원회 및 관계기관과 협의?추진

수도권은 신행정수도 건설이 본격화될 때까지는 집중억제기조를 유지

? 수도권내 중앙부처의 청사신축 금지, 공공법인의 입지허용범위 축소 등 공공청사에 대한 입지제한을 강화

다만, 기업의 경쟁력 강화를 위해 공장 총량제를 다년단위로 전환하고 경제특구는 총량적용 대상에서 제외

정부는 참여정부 임기중 신 행정수도 부지조성에 착수하기 위해, 금년 상반기 중 건설교통부, 지자체, 토지공사 등 관계기관 합동으로 현지조사에 착수키로 하였다.

이를 위해 청와대에 [신행정수도 기획단]을 설치하고, 기획단의 업무를 실질적으로 뒷받침하기 위하여 [실무지원단]을 4월중 건설교통부내에 설치키로 하였다.

건설교통부는 3.27일 오전 이러한 내용을 중심으로 대통령 업무보고를 하였다.

또한, 건설교통부는 신행정수도 건설과 병행하여 지방 분산과 지역발전효과가 큰 중앙부처 산하 공공기관의 지방이전 추진을 검토키로 하였다.

이를 위해 국가균형발전위원회 및 관계기관 등과 함께 범정부적으로 협의, 추진하기로 하였다.

한편, 수도권에 대하여는 신 행정수도 건설이 본격화 될 때까지는 집중억제 기조를 유지키로 하였다.

이를 위해 수도권내 중앙부처의 청사신축을 금지하고, 공공법인의 입지허용범위를 축소하는 등 공공부문에 대한 수도권 제한을 강화하되,

기업의 경쟁력 강화를 위하여 공장총량제의 운영방식을 매년 규제방식에서 3년 단위로 전환하고, 경제특구는 총량제 적용대상에서 제외하는 등 탄력적으로 운영하기로 하였다.

정부는 참여정부 임기중 신 행정수도 부지조성에 착수하기 위해, 금년 상반기 중 건설교통부, 지자체, 토지공사 등 관계기관 합동으로 현지조사에 착수키로 하였다.

이를 위해 청와대에 [신 행정수도 기획단]을 설치하고, 기획단의 업무를 실질적으로 뒷받침하기 위하여 [실무지원단]을 4월중 건설교통부내에 설치키로 하였다.

건설교통부는 3.27일 오전 이러한 내용을 중심으로 대통령 업무보고를 하였다.

또한, 건설교통부는 신 행정수도 건설과 병행하여 지방 분산과 지역발전효과가 큰 중앙부처 산하 공공기관의 지방이전 추진을 검토키로 하였다.

이를 위해 국가균형발전위원회 및 관계기관 등과 함께 범정부적으로 협의, 추진하기로 하였다.

한편, 수도권에 대하여는 신 행정수도 건설이 본격화 될 때까지는 집중억제 기조를 유지키로 하였다.

이를 위해 수도권내 중앙부처의 청사신축을 금지하고, 공공법인의 입지허용범위를 축소하는 등 공공부문에 대한 수도권 제한을 강화하되,

기업의 경쟁력 강화를 위하여 공장총량제의 운영방식을 매년 규제방식에서 3년 단위로 전환하고, 경제특구는 총량제 적용대상에서 제외하는 등 탄력적으로 운영하기로 하였다.

2. 국토의 균형발전

행정수도 이전을 차질 없이 지원하면서 권역별?도시별로 특성화된 개발전략을 적극 추진

경제특구 개발과 병행하여 전국 8대 광역권 개발계획을 보완하여 지방대도시를 경쟁력있는 [산업별 수도]로 육성

문화?관광자원이 풍부한 지역과 간선고속도로주변의 새로운 국토축을 [특정지역]으로 지정, 체계적으로 개발

제주도를 국제자유도시로 개발하기 위하여 관광단지 조성 등 7대 선도프로젝트 사업계획을 금년중 마련

지방분산을 선도할 거점도시를 시범 육성

'04년 개통될 경부고속철도와 연계하여 아산신도시를 주거?산업?교육기능을 고루 갖춘 복합도시로 본격 개발

충북 오송 생명과학단지에 식약청?국립보건원 등을 이전하여 바이오산업의 핵심지역으로 육성

중소업체가 저렴하게 입주가능한 [국민임대산업단지]를 향후 10년간 420만평을 공급(금년중 200만평 조성착수)

이러한 균형발전전략을 차질 없이 추진하기 위하여 향후 5년 간의 국토관리방향을 담은 [新국토관리전략]을 수립

3. 신국토관리전략의 수립

건설교통부는 새 정부 출범에 맞춰 향후 5년간(2003～2007) 참여정부의 국토관리에 대한 기본방향을 마련하고, 신 행정수도 건설, 지방분권화, 동북아 경제중심지 건설 등 참여정부의 주요 국정과제를 구체화하기 위해 신 국토관리전략을 수립하기로 하였다.

금년 1월부터 시행중인 국토기본법은 국토계획의 실천력 강화를 위해 5년 단위의 실천계획 수립을 의무화

이번에 수립될 신국토관리전략의 중점 추진방향은 다음과 같다.

－ 첫째, 국가균형발전을 도모하기 위해 신 행정수도건설을 통한 수도기능의 분산과 산업별 수도화 및 전문기능도시화를 통한 지방의 특성화 발전을 도모한다.

?수도권은 현재의 집중억제 기조를 유지하되 동북아의 경제중심지로 육성하기 위하여 필요한 거점은 전략적으로 개발하고,

?지방은 특성화 발전을 유도하기 위해 지자체와 협의하여 권역별 전략산업을 선정하고 공공기관 지방이전시책과 연계하여 지방도시의 산업별 수도화를 유도하며,

?지방대학을 R&D 센터로 육성하고 특화산업의 클러스터화를 유도하기 위하여 도시첨단산업단지를 조성하고 지역혁신 거점화를 추진한다.

?이를 위해 기존의 광역권 계획을 기반시설위주에서 지역특성화발전을 유도하는 계획으로 보완할 예정이다.

－ 둘째, 자연재해 및 인위재난에 효율적으로 대처하기 위해 도시, 해안, 산지 등 국토의 모든 영역에 대한 사전 예방적인 방재계획을 수립하여 재해에 강한 국토관리체제를 형성한다.

－ 셋째, 동북아 경제중심국가로의 도약을 위해 경제자유구역 등 신 개방거점을 개발하고 동북아 물류 허브 육성을 위해 국내외 고속교통망을 구축한다.

－ 넷째, 환경과 개발이 조화를 이루는 지속 가능한 국토관리체제를 확립하고 [선계획－후개발]원칙에 의한 질서 있는 국토이용체제를 구축한다.

－ 다섯째, 남북한 교류협력사업을 추진하고, 단절된 남북연계교통망을 단계적으로 복원하여 남북교류협력의 기반을 조성한다.

이상과 같은 중점 추진방향을 구체화하기 위해 관계부처 및 연구기관과 협의하여 제4차 국토계획의 주요내용 중 10개 분야 100대 과제를 선정하고, 소관부처 및 지자체와 공동으로 향후 5년 동안의 추진계획을 수립하기로 하였다('03. 3. 12).

이를 위하여 현재 건설교통부와 국토연구원은 신 국토관리전략 수립을 위한 지침을 마련 중에 있으며, 3월말 관계부처 및 지자체에 지침을 시달하여 6월말까지 소관별 추진계획을 제출 받고 이를 기초로 10월말까지 전략 수립을 마무리지을 예정이다.

신 국토관리전략은 매년 기관별로 추진실적을 점검하여 그 성과를 정기적으로 평가하고 그 결과를 국토종합계획의 재검토 및 조정에 반영할 계획이다.

추진 배경

새 정부의 출범에 맞춰 향후 5년간(2003 ～ 2007) 참여정부의 국토관리에 대한 기본방향을 제시하고,

－ 신 행정수도 건설, 지방분권화, 동북아 경제중심국가 건설 등 참여정부의 주요 국정과제를 구체화하기 위해 신 국토관리전략을 수립

'00.1월부터 21세기 새로운 국토관리의 기본방향과 전략을 담은 [제4차 국토종합계획(2000～2020)]을 시행중 으로,

－ 금년 1월 발효된 국토기본법은 국토계획의 실천력 강화를 위해 5년 단위의 실천계획 수립을 의무화

중점 추진방향

新지방화 시대의 국가균형발전 촉진

－ 수도권 집중의 국토구조를 재편하고 국가균형발전을 도모하기 위해 수도기능의 분산과 신 행정수도 건설을 추진

－ 수도권은 현재의 집중억제 기조를 유지하되 동북아의 경제중심지로 육성하기 위하여 필요한 거점은 전략적으로 개발

－ 신 지방화 시대를 선도할 수 있도록 기존 광역권 계획을 기반시설위주에서 지역특성화발전을 유도하는 계획으로 보완

?지자체와 협의하여 권역별 전략산업을 선정하고 공공기관 지방이전시책과 연계하여 지방도시의 산업별 수도화 유도

?지방대학을 R&D 센터로 육성하고 특화산업의 클러스터화를 위하여 도시첨단산업단지를 조성하고 지역혁신 거점화

광역권별 특성화 방향(지자체와 협의하여 확정)

부산?경남권: 부산신항 주변의 경제자유구역개발과 연계하여 환태평양권의 국제해양물류수도를 지향

광주?목포권: 서해안고속도로 주변지역 개발과 연계하여 광?디자인 등 전략산업을 육성하고 한국문화를 선도하는 문화수도를 지향

대구?포항권：기존산업의 고도화를 통해 섬유패션산업과 철강 및 신소재산업의 국제허브로 육성

대전?청주권：국가중추관리기능을 수용하고 동북아 과학기술연구?개발의 중심지를 지향

아산만권：서해안 신산업지대 개발과 연계하여 수도권 산업?물류기능의 분산 거점으로 육성

군산?장항권：기계?자동차(부품) 산업의 집적지로 육성하여 환황해권의 신산업거점을 지향

광양만?진주권：광양항 주변의 경제자유구역 및 대전-진주 고속도로 주변지역 개발과 연계하여 물류?항공산업의 중심지로 육성

강원동해안권：남북교류협력의 거점 및 환동해권의 국제 관광?휴양거점으로 육성

방재형 국토관리체제의 구축

－ 도시, 해안, 산지 등 국토의 모든 영역에 대한 사전 예방적인 방재계획을 수립하여 재해에 강한 국토체제를 형성

－ 태풍, 홍수 등 자연재해의 피해를 최소화하고 시설물 안전을 위해 방재종합정보망 등 국토안전관리시스템을 구축

동북아 경제중심국가 기반의 구축

－ 동북아 경제중심국가로의 도약을 위해 경제자유구역, 자유무역지역, 제주국제자유도시 등 신개방 국토거점을 개발

－ 동북아의 물류 허브 육성을 위해 국제교통망을 구축하고 이와 연계한 고속철도 등 지역 간 고속교통망을 형성

지속 가능한 국토환경의 보전 및 관리

－ 산-하천-연안을 연계한 국토생태통합네트워크를 구축하고 환경과 개발이 조화를 이루는 지속가능한 국토관리체계를 확립

－ [선계획－후개발]원칙에 의한 질서 있는 국토이용체계를 구축하고 자연?인간 친화적인 주거 및 도시환경을 조성

남북한 교류협력 기반의 조성

－ 남북한 교류협력사업을 추진하고, 단절된 남북연계교통망을 단계적으로 복원하여 남북교류협력의 기반을 조성

계획수립 범위 및 방식

시간적 범위 : 2003～2007년(5년)

대상 분야 : 중점 추진방향을 구체화하기 위해 관계부처와 협의하여 10개 분야 100대 과제를 선정할 계획

10개 분야：지역개발, 교통 및 정보인프라, 토지이용 및 관리, 도시개발 및 관리, 주거환경, 환경보전 및 관리, 수자원 및 방재, 남북한 및 동북아, 재정, 시?도 분야

계획작성방식：100대 과제를 소관부처 및 지자체별로 분류하여 해당 기관에서 직접 계획 작성

－ 계획은 과제별로 현황 및 문제점, 목표 및 추진전략, 실천과제 및 세부추진계획 순으로 작성하되,

－ 예산사업의 경우 연도별 투자계획을 첨부하고 비예산사업의 경우 연도별 세부추진일정을 제시

향후 추진일정

실행계획 지침 작성 및 시달 : 3월말

중앙부처 및 지자체 계획 작성 및 제출 : 3월～6월

관계부처 의견 조정 및 계획안 작성 : 7월～9월

－ 관계부처 의견 조정(7월～9월초)

－ 실행계획안 자문회의 개최 및 확정(9월 말)

국토정책위원회 심의 및 확정 : 2003년 10월

Ⅲ. 집값안정과 住居福祉 실현

1. 주택정책 방향의 재정립

그동안 주택공급 확대로 양적인 문제는 거의 해소되었으나, 수도권 집 값 문제나 주거의 질적 문제 등은 상존

? 수도권은 주택보급률이 90%(서울 83%)수준으로 집값?전세값은 여전히 불안한 실정

－ 서울지역 집값은 작년에 22.5% 상승하고 금년 3월 들어서도 봄 이사철 영향으로 매주 0.2% 내외 증가

330만 가구(전체가구의 23%)가 지하셋방 등 최저주거기준 이하 주택에 살고 있고, 이중 112만 가구가 단칸방에 거주

?최저주거기준 : 3인 가구의 경우 8.8평 이상, 방 2, 전용 화장실

?1인당 주거면적(평) : 한국 6, 미국 17, 영국 12, 일본 9

계층별 부담능력에 맞는 주거복지 지원체계 확립 필요

2. 중점 추진과제

저소득층에 대한 주거복지 지원을 강화

국민임대주택을 금년에 8만호(5년간 50만호) 건설하고, 택지부족 등 애로사항을 해소하기 위해 特別法 제정을 추진

* 택지개발 절차 간소화, 각종 부담금 및 조세감면 근거마련

무주택 서민?근로자에 대한 주택자금 지원금리를 인하하고, 생애최초구입자금 지원규모를 확대(6,225억원 1조원)

486개 달동네에 대해 도로, 상하수도, 공원 등 주거환경을 정비하고, 이를 위해 금년중 3천억원을 지원

주택보급률 외에 최저주거기준 등 질적 수준을 반영한 주거복지지표를 정책지표로 도입하고, 주거생활의 질적 향상을 위한 [주거복지종합계획]을 금년 상반기중 수립

수도권의 집값안정을 위해 매년 30만호 이상을 건설하고, 이를 위해 약 600만평의 公共宅地를 개발?공급

판교신도시를 조속히 개발하고, 금년 상반기 중 2～3개의 신도시 후보지를 선정

집값 동향을 매주 점검하고, 집값이 급등하는 지역을 投機過熱地區 또는 투기지역으로 지정하여 투기수요를 차단

주택정책에 있어서는 그동안의 주택공급 확대로 양적인 문제는 거의 해소되었으나,

수도권 집값 문제나 저소득층의 주거환경 열악 등 주거의 질적 문제 등은 상존하기 때문에

* 330만 가구(전체가구의 27%)가 지하셋방 등 최저주거기준 이하 주택에 살고 있고, 이중 112만 가구가 단칸방에 거주

* 주거면적, 난방설비 등 주거 질도 선진국 수준에 미흡

?1인당 주거면적(평) : 한국 6, 미국 17, 영국 12, 일본 9

주거의 질적 문제를 고려하여 계층별 부담능력에 맞는 주거복지 지원체계를 확립해 나가기로 하였다.

[저소득] 계층에게는 최저주거기준을 제도화하여 국민임대 주택공급, 달동네 주거환경 정비 등의 시책을 추진하고

?국민임대주택 건설을 원활히 추진하기 위하여 [국민임대주택특별법]을 금년중 제정하여 개발절차 간소화, 각종 조세?부담금 감면을 추진

[중산화가능] 계층은 내집마련 지원을 강화하여 5년 임대주택 및 소형분양주택 공급, 주택금융 확대시책을 펴고,

?무주택 서민?근로자에 대한 주택자금 금리를 인하하고, 생애최초 주택구입자금 지원규모 확대(6,225억원 1조원)

[중산층이상] 계층은 공공택지의 원활한 공급을 통해 집값안정을 도모할 수 있도록 하였다.

판교신도시를 조속히 개발하고, 수도권에 건설키로 했던 2-3개 신도시는 후보지를 상반기 중 선정하기로 하였다.

아파트를 시공한 뒤 분양하는 '아파트 후분양제' 도입을 적극 검토하라고 건설교통부에 지시했다.

노 대통령은 이날 청와대에서 있은 건교부 업무보고에서 "단기적 시행이 어려우면 장기적 전망을 갖고 목표 연도를 세우고, (후분양제로) 언제 바꾸겠다는 정책목표가 나와야 한다"고 말했다. 아파트 후분양제는 부동산 투기를 막고 주택가격을 안정시키기 위해 대통령직 인수위에서 검토했으나, 금융비용 부담 등을 이유로 건설업체들이 부정적 반응을 보였다. 노 대통령은 "부동산 가격폭등 우려가 있는 정책은 어떤 경우에도 실시해선 안 된다"고 말했다.

시민단체와 정부 등이 갈등을 빚고 있는 경부고속철도 천성산~금정산 구간, 서울외곽순환도로 북한산 터널, 경인운하 등 3대 국책사업에 대해 노 대통령은 "합리적인 방향으로 검토하고 최대한 납득할 수 있는 과정을 거치되, 가능하면 금년 상반기 안에 결론내 달라"고 건교부에 주문했다.

노 대통령은 행정수도 건설과 관련, "건교부가 주관해 여러 부처 사이에서 수평적 협력과 협의가 이뤄질 수 있도록 올림픽조직위원회같이 운영하라"고 지시했다

불과 2년 전 1억5000만원이던 분양가가 배가 넘는 3억원으로 올랐다.

10년 동안 저축해 7000만원을 모았는데, 앞으로 3억원을 채우려면 20년 이상을 더 모아야 한다니…."(ID : 건폭파)

"국민의 절반이 무주택자다. 그들이 밤낮을 괴로워하며 화병에 찌들고 있다. 어떻게 집값이 1년에 100%가 오를 수 있나? 희망까지 도둑맞은 기분이다."(ID : 용서못해)

"누군가 그러더군요. 탈출구가 없다고. 천정부지 부동산에 할 말 잃고, 주가폭락?초저금리?물가불안까지…. 그래서 만들어 준 탈출구가 로또복권이라고."(ID : 삿갓)

최근 건설교통부 인터넷 홈페이지에는 아파트 분양가 급등을 성토하는 네티즌들의 글이 연일 쏟아지고 있다. 한결같이 '분양가 인상을 막아달라'고 호소하는 내용이다.

하지만 분양가 폭등에 책임이 있는 건설교통부, 건설회사, 시행사 등은 서로 '네 탓이오'라며 책임 떠넘기기에 급급한 모습이다.

건설회사 역시 '우리는 아파트를 짓기만 할 뿐이지 분양가 결정 권한이 없다'는 논리를 펴고 있다.

시행사(부동산개발업체)가 분양가를 올리면 건설사는 따라갈 수밖에 없다는 주장이다. 하지만 시행사도 할 말이 많다. 시행사 사장은 "원재료인 땅값이 천정부지로 뛰고 있는데 분양가를 동결하면 왜 사업을 하느냐"고 항변한다.

건교부는 '분양가 규제는 시장경제에 역행한다'며 건설업계의 자정(自淨) 노력만 기대하는 무책임한 태도로 일관한다. 한 술 더 떠서 올들어 분양가가 평균 3%쯤 내렸다는 믿기 어려운(?) 자료까지 내놨다. 더구나 시민단체들이 분양가 원가 공개를 요구하자, 건설?시행사의 편에 서서 소비자들의 요구가 '부당하다'고 야단을 친다.

건설교통부는 수많은 무주택자의 한숨소리가 얼마나 절실한지를 깊이 깨달아야 할 때이다.

저도 아파트 분양가 규제 대책을 도입하고 싶다는 유혹을 느낍니다. 하지만 분양가 규제는 장점보다는 부작용이 더 많은 정책으로, 누구에게도 도움이 되지 않습니다."

주택정책을 총괄하는 건설교통부 이춘희(李春熙) 주택도시국장은 최근 시민들로부터 따가운 질책을 받고 있다.

분양가를 규제하지 않아 신규 분양아파트는 물론 기존 아파트 가격도 오르고 있다는 것이 그에게 쏟아지는 비판이다. 이 국장은 "분양가를 시세보다 싸게 책정하도록 강제할 경우, 시세차익을 노리고 너도나도 아파트 청약에 나서 분양시장이 과열될 것"이라고 단언했다. 장기적으로는 건설업체들이 주택을 많이 짓지 않아 수급 불균형을 초래, 전반적으로 아파트 가격이 다시 오르는 악순환이 되풀이될 것이라는 논리도 내세웠다.

건설업체가 폭리를 취하는 데도 정부가 방관하는 것 아니냐는 지적에 대해 이 국장은 "폭리는 세금으로 환수, 국민 전체를 위해 쓰는 것이 사회정의에 맞는다"며 "규제를 할 경우, 일부 아파트 당첨자들에게만 이익이 돌아간다"고 말했다. 중산층의 주택문제는 시장 원리에 맡기고 저소득층의 주거문제는 국민임대주택 등을 통해 국가가 책임진다는 것이 정부의 주택정책이라고 강조했다. 국민주택기금이 지원되는 서민용 소형주택에 대해서는 정부가 가격을 규제하고 있다는 점을 알아 달라고 했다.

그는 "소비자 알 권리를 위한 시민단체의 아파트 원가(原價)공개운동을 지원하고 소비자들이 마감재를 선택할 수 있도록 해 분양가 인하효과를 낼 수 있는 '옵션제도'를 확대할 방침"이라고 말했다. 그러나 분양 원가공개를 법제화하는 것은 다른 상품과의 형평성 문제 때문에 채택할 수 없다고 했다.

아파트를 지어 놓은 후 분양하도록 하는 '선(先)시공 후(後)분양제도' 도입에 대해 이 국장은 "현재도 일부 업체는 후분양을 하고 있으며 정부가 선 분양을 강제하는 것은 아니다"라며 "당장 선시공을 의무화할 경우, 토지 구입비와 공사비 등을 조달할 능력이 없는 건설업체들이 아파트 건설을 포기, 주택공급이 급감할 것"이라고 말했다. 때문에 선시공 후분양제는 주택금융제도의 발전에 맞춰 단계적으로 도입돼야 한다고 했다.

건설교통부 인터넷 홈페이지(www.moct.go.kr)에 주택정책을 비판하는 시민들의 글이 쇄도하고 있다. 건교부는 최근 분양원가 공개를 요구하는 시민단체 주장에 대해 "주택도 상품인 만큼, 원가공개를 강제할 수 없다"고 밝혔다. 또 건교부는 올 들어 분양가가 크게 올랐다는 부동산 정보제공업체의 발표에 대해 서울아파트 분양가가 평균 3% 정도 하락했다는 반박 자료를 내놓았다.

이에 대해 소비자들은 인터넷 게시판에 "건교부는 주택업계의 파견 이중대", "건교부는 부동산 투기부인가"라고 비난하면서 분양가 규제를 요구했다. 한 시민은 "분양가 인상이 기존주택의 가격을 인상시키는 것을 건교부만 모르는 것 같다"며 "건설회사에 손해보면서 집 지으라는 것이 아니라 이윤의 적정선은 지켜 달라는 것"이라고 주장했다. 건설업체 직원이라고 밝힌 한 시민은 "분양가를 턱없이 올리는 것은 누가 봐도 사실"이라며 "정부가 가격 규제를 하지 않겠다면 조세정책으로 세금을 적정하게 걷고 원가를 투명하게 공개할 수 있도록 해야 한다"고 주장했다. 이 같은 시민들의 비난에 난감해진 건교부는 조만간 시민단체 업계 대표들이 참여하는 토론회를 열어 의견을 수렴하기로 했다.

"후분양 전환 공급자 금융 68조원 필요" (2003.03.26)

Ⅳ. 친환경 개발과 국민참여 확대

開發을 우선한 국토관리에서 탈피하여 [환경 없이 개발 없다]라는 원칙 하에 [선계획－후개발] 체제를 구축

토지적성평가를 실시하여 전국토를 保存할 땅과 開發할 땅으로 구분하고, 보존할 땅은 철저히 보존

－ 개발가능한 땅은 도로?공원 등 기반시설을 충분히 확보하고, 경관?환경심의를 강화하여 난개발을 방지

도로?철도?댐 등 사업유형별로 자연생태계 복원기법을 개발하는 등 친환경적 개발기준을 전면보강

입지선정 등 초기단계부터 환경전문가, 지역주민의 參與를 확대하여 사업도중의 환경논란을 최소화

－ 건교부내에 전문가, 환경단체 등이 참여하는 [환경검토자문단]을 구성하여 주요사업 및 계획수립시 자문

건설교통행정 전반에 걸쳐 國民參與를 확대

SOC 등 예산편성 과정에 연구기관?시민단체를 참여

- [예산자문위원회]를 구성(4월중)하여 금년도 예산편성부터 시행

건축?토지이용 등 국민생활과 밀접한 분야에 대한 인터넷 정책제안을 활성화하여 제도개선에 적극 반영

[개발과 보전의 조화]라는 원칙하에 쾌적하고 편리한 國土를 만들어 나가면서, 국토의 균형발전, 서민주거안정 등 참여정부의 國政課題를 차질없이 추진

건설교통부는 개발 우선의 국토관리정책에서 탈피하여 [환경없이 개발없다]라는 원칙하에, [선계획－후개발] 체제를 구축해 나가기로 하였다.

이를 위해 토지적성평가를 통해 전국토를 보존할 땅과 개발할 땅으로 구분하여 보존할 땅은 철저히 보존하고

* 광역시 및 인접 시?군 : 2005년까지, 기타 : 2007년까지

개발가능한 땅은 도로?공원 등 기반시설을 충분히 확보하고(기반시설연동제), 개발사업시 경관?환경심의를 강화키로 하였다.

그리고, 대형사업의 입지선정 초기단계부터 환경전문가, 지역주민의 참여를 확대하여 사업도중에 환경문제로 중단되는 사례를 최소화하기로 하고, 이를위해 금년 5월중 건설교통부내에 [환경검토자문단]을 구성, 운영할 계획이다.

Ⅴ. 맺는말

신도시 주변지역 난개발 '원천봉쇄' (2003.03.02)

판교 및 화성신도시, 또 상반기 후보지가 결정될 수도권 2～3개 신도시 등의 주변지역이 건축허가제한지역 등으로 지정돼 난개발이 원천봉쇄된다.

건설교통부는 대규모 신도시 주변에서의 난개발을 원천적으로 막기 위해 신도시 개발사업에 들어가기 전에 `주변지역 관리방안'을 마련하기로 하고, 우선 이를 판교신도시에 적용하기로 했다고 2일 밝혔다.

건교부는 따라서 난개발이 예상되는 주변지역 범위를 정해 이 지역에 대해 지방자치단체와 협조해 조례 등을 통해 개발행위허가제한지역으로 지정하는 한편 개발행위 허가기준을 강화하고 필요하면 건축허가제한지역으로 고시하는 방안도 추진할 예정이다.

또 장기적으로는 이들 지역을 지구단위계획구역으로 정해 보전지역 및 정비지역으로 구분한 뒤 녹지지역 등은 보전지역으로 지정하고 기존 취락지역과 인접한 최소한의 개발 가능지는 정비지역으로 지정해 먼저 도로, 상하수도부터 정비하도록 하기로 하고, 관련 연구용역을 실시할 계획이다.

건교부는 판교신도시(280만평)에 대해서는 올해 동쪽 140만평에 대한 개발계획을 마련하기 전에 경기도 및 성남?용인시와 함께 난개발이 우려되는 북쪽 80만평 및 남쪽 770만평 등 850만평에 대한 대책을 강구하기로 했다.

그동안 미리 추산된 수요에 맞춰 공공시설과 편익시설 등을 갖춘 대규모 신도시가 개발되면 연접지역에 소규모 아파트, 빌라, 연립주택, 음식점 등이 무계획적으로 건축돼 이들 시설을 무임승차, 교통혼잡 및 경관 파괴 등 난개발을 초래하고 있다는 지적이 많았다.

분당과 일산 등 90년대 개발된 5대 신도시가 "실패했다"고 비판받는 가장 큰 이유도 이 같은 주변지역 난개발이 주범이라는 게 건교부 자체 판단.

건교부 관계자는 "판교 주변지역이 토지거래허가구역 등으로 묶여 있으나 일정한 조건을 갖추면 지자체가 건축을 불허하기 곤란해 지난해에만 97건의 건축물이 허가됐다"며 "개발행위 허가기준을 강화, 지하수를 이용한 개발행위를 불허하는 등 강도높은 조치를 취할 방침"이라고 말했다.

 2) 국토개발계획의 역사

(1) 제1차 국토종합개발계획 (1972-1981)

제 3 ?4차 경제개발 5개년계획 기간(1972~1981년)에 해당되는 이 계획은, 산발적인 하천유역개발이나 자원개발에서 탈피하여 경제 ?사회적인 권역(圈域)을 개발 대상으로 하는 지역개발로 전환하는 한편, 도로 ?철도 ?용수 ?전력 ?통신 등 사회간접자본(社會間接資本)의 확충으로 경제성장을 뒷받침하고, 또 공업화를 지원하기 위하여 경제성이 높은 대규모사업을 우선적으로 실시하여 그 개발효과가 전국토에 연쇄적으로 파급되게 하는 거점개발(據點開發)의 방식을 취하였다.

그리하여 남동임해공업 벨트를 중심으로 한 창원(昌原) ?여천(麗川) ?온산(溫山) ?포항(浦項) ?옥포(玉浦) 등지에 중화학공업기지를 건설하고, 또 권역별로 선정된 인천(仁川) ?성남(城南) ?춘천(春川) ?원주(原州) ?청주(淸州) ?대전(大田) ?광주(光州) ?목포(木浦) ?대구(大邱) ?구미(龜尾) 등지에 지방공업단지를 조성함으로써 332km2의 공업용지를 확충하고 그 결과 1977년에는 수출 100억 달러의 선을 돌파하게 되었다.

그와 같은 지방공업단지의 확충은 서울 ?부산을 비롯한 대도시의 급속한 성장에 따른 지역격차의 심화현상을 시정하는 데 크게 기여하고, 또 인구 ?산업의 과밀화(過密化)에서 오는 병폐 및 안보(安保) 저해요인 제거를 위해 입안(立案)된 수도권(首都圈) 정비개발계획과도 상호 관련을 갖는 것으로, 특히 이 기간 중에 추진된 광주권(光州圈) 개발계획은 산업 재배치에 의해 지역 간의 균형발전을 도모하려는 정책을 실현하기 위한 것이었다.

그 밖에 지역개발사업으로 중점을 둔 것 중에는 문화유적을 바탕으로 관광기반시설을 확충하기 위한 경주(慶州)종합개발계획과 부여(扶餘)～공주(公州) 개발계획이 있으며, 또 자연경관을 바탕으로 관광 주도적인 개발을 실시한 제주도 종합개발계획과 영동(嶺東) ?동해안(東海岸) 개발계획이 있다. 사회간접자본 확충에서 가장 두드러진 건설성과를 보인 것은 고속도로로, 계획기간 종료와 함께 그 총연장이 1,225 km에 달하게 되어 전 국토를 1일 생활권화 하기에 이르렀고, 또 소양강(昭陽江) ?안동(安東) ?대청(大淸) 등 대단위 다목적 댐의 건설로 수자원의 종합적 개발이 이루어졌다. 이런 개발실적은 총체적으로 계획목표의 90% 이상이 된다.

(2) 제2차 국토종합개발계획 (1982-1991)

제2차 계획(1982～1991년)은 제2의 경제도약단계의 발판을 구축하고, 아울러 종래에 추구하여 왔던 개발성과를 거울삼아 보다 새로운 국토개발과제, 즉 국민생활의 편익성 제공에 그 근본목표를 두고 있다. 그와 같은 근본목표를 달성하기 위해서는 국토의 균형된 개발이 전제되어야 하며, 특히 그 선행수단(先行手段)으로 제1차 국토종합개발계획에서 야기된 수도 서울을 비롯한 대도시의 과밀화현상 및 국토의 양극화(兩極化)현상이 시정되어야 한다.

따라서 제2차 국토종합개발계획에 있어서는 1970년대의 집적이익추구(集積利益追求)의 방식에서 그것을 확산(擴散)하는 광역개발정책(廣域開發政策)으로 전환하고, 또 제1차 국토종합개발계획에서 추구해 온 생산환경(生産環境) 중점개발에서 탈피하여 국민의 생활환경(生活環境)개발에 중점을 두고 지역생활권의 거점(據點)을 육성해 나가는 것을 주된 과제로 삼고 있다. 아울러 에너지난?토지자원 부족에 능동적으로 대처하고, 상대적으로 낙후된 생활환경시설을 대폭 확충하여 국민생활의 최저복지수준(最低福祉水準)을 확보하는 한편 공업화과정에서 파생된 환경오염문제를 중요하게 다루었다.

제2차 국토종합개발계획의 투자실적은 다음과 같다.

① 국토 공간구조 개편 부문(권역개발, 특수지역 개발, 도시 및지역 개발)에 1985년 가격기준으로 9조 7,560억 원을 투자하여 전체 투자의 7.0%를 나타냈으며, ② 국토개발 기반확충 부문(도로?철도?공항?항만?지하철?통신?공업용지 등)에 24조 7,940억 원을 투자, 18.0%를, ③ 자원개발과 환경보전 부문(농업?산림?환경?수자원?에너지?간척 등)에 32조 9970억 원을 투자, 24.0%를, ④ 국민 생활환경 정비 부문(주택?의류?교육?문화?상하수도?택지조성?휴양?위탁 등)에 70조2,050억 원을 투자, 51.0%를 각각 나타냈다.

2차 개발 10년 동안에 총 137조7,510억 원을 투자, 동기간 중 총자본 형성 투자의 41.8%를 기록하였다.

(3) 제3차 국토종합개발계획 (1992-2001)

1992년 1월 확정?공고되어 추진 중인 제3차 개발계획(1992～2001년)은, ① 지역의 균형개발, ② 국토 이용체제의 확립, ③ 국민복지의 향상, ④ 국토환경의 보전,⑤ 통일기반의 조성 등에 기조를 두고 있다. 특히, 도시와 농촌에 적합한 개발을 위해종래의 소극적인 억제정책을 지양하고 수도권집중형 국토골격을 지방분산형으로 개발하는 데 3차 계획의 기본전략과 목표를 두고 있다.

이를 위해 첫째, 서해안 중심의 산업거점을 형성하기 위해 아산(牙山:충남), 군장(群長:군산과 장항), 전남의 대불(大佛)?광양(光陽)을 집중 개발, 앞으로 조성될 공업지의 60%를 이 지대에 배치할계획을 세우고 있으며, 둘째, 계획기간 중에 540만 호의 주택을 건설하고 90% 수준의상수도 보급을 달성함으로써 선진형 국민생활의 기반조성을 목표로 삼고 있다.

(4) 제4차 국토종합개발계획(2002-)

지역간 통합?개발과 환경의 통합?동북아지역과의 통합?남북한 통합 추진

-제4차 국토종합계획은?21세기 통합국토?라는 대원칙의 실현을 위해 4가지 목표를 설정했다. 더불어 잘사는 균형국토(지역간 통합), 자연 속의 녹색국토(개발과 환경의 통합), 경쟁력 있는 개방 국토(동북아지역과의 통합), 역동적인 통일국토(남북한의 통합)이다.

이 4가지를 기치로 내건 4차 계획안이 제대로 추진되면 우리나라의 지도는 완전히 바뀌게 된다. 국토연구원은 이 목표를 달성하기 위한 전략으로 차세대 국토골격 형성 등 7가지 세부전략을 제시했다.

1.차세대 국토골격 형성

동북아의 전략적 관문기능을 적극 활용해 한반도를 동북아 교류중심지로 육성하고 전국이 골고루 잘살 수 있도록 신국토 축을 형성한다는 구상이다. 동?서?남 등 바다 3면을 활용하는 3개의 연안국토축과 남부?중부?북부 등 내륙지역의 균형발전을 촉진하는 3개의 동서내륙축으로 구성된다. 환남해축은 부산～광양?진주～목포～제주를 연결하는 축으로 국제물류, 관광, 산업지대로 육성된다. 환동해축은 동해경제권의 중심지 역할을 하기 위해 부산～울산～포항～강릉?속초를 연결하는 축으로 국제관광 및 기간산업의 고도화를 유도한다.

환황해축은 황해경제권으로 뻗어 나가기 위한 축으로 목포?광주～전주?군장～아산～인천을 연결하는 축으로 중국의 성장에 대응하는 신산업벨트를 조성한다. 내륙의 균형발전을 위한 3개의 동서간 내륙중 인천～원주～강릉?속초를 잇는 중부내륙축에는 수도권기능을 분산 수용하면서 산악, 연안이 연계된 관광산업이 육성된다. 군산?전주～대구～포항을 잇는 남부내륙축은 영호남의 균형 및 지역간 연계를 강화하는 역할을 하게되고, 통일이후에는 평양～원산을 잇는 북부내륙축도 추진된다. 이와함께 기존의 경부축은 고부가가치 산업위주로 재편된다.

2.지역별 경쟁력 고도화

지방에 중심도시와 인근지역을 포괄한 9개의 광역권을 지정, 독자적인 경제권으로 종합개발하고 국제교류 기반을 구축해 지방의 세계화를 촉진한다. 아산만권은 수도권 산업분산 거점역할을 하고 전주?군장권은 영상산업, 광주?목포권은 첨단 광산업 및 지식산업, 광양?진주권은 항만?항공산업, 부산?경남권은 국제물류?교역기능을 강화한다. 또 대구?포항권은 섬유 및 지식 기반산업, 강원?동해안권은 휴양 및 관광거점, 내륙의 대전?청주권은 과학기술 및 첨단사업, 제주권은 국제자유관광지역 및 생명공학산업을 각각 육성하기 위해 집중 지원한다.

지방의 대도시들은 수도권기능의 분담을 위해 부산은 국제물류산업수도, 대구는 섬유패션산업수도, 광주는 첨단광산업수도, 대전은 과학기술수도, 전주는 영상산업수도 등의 산업별 수도로 적극 육성한다. 이들 수도에는 본사기능과 거점기능 시설들을 적극 유치, 각각의 산업에서 한국을 대표하는 도시로 성장할 수 있도록 지원된다. 아울러 인천 국제공항과 부산?목포 등 국제항만지역을 중심으로한 국가적 전략지역에 비관세지역인 ?자유항지역?을 지정해 물류, 조립, 수출입활동의 신개방 거점으로 활용할 계획이다.

3.친환경적 국토관리

전 국토에 토지적성평가를 실시, 보전과 개발지역으로 구분한 후 보전지역은 개발에서 원칙적으로 제외해 철저히 보전하고, 개발가능지역에 대해서는 ?선계획 후개발?원칙아래 질서 있고 지속적인 개발을 추진한다. 하천과 연안지역으로부터의 일정거리 내에서는 개발을 억제하고 건축허가 시에는 건축물의 고도제한 등 계획기준을 엄격히 적용하는 ?수변역관리제도?가 도입, 실시된다. 아울러 백두대간을 민족생태공원으로 관리하며 서남해안의 주요 갯벌을 생태보전지역으로 지정 관리한다.

4.고속교통?정보망 구축

인천국제공항을 2020년까지 동북아 허브공항으로 육성함과 아울러 부산항과 광양항을 동북아 중심항만으로 한다. 경부고속철도를 2010년까지 완공하고 호남고속전철의 건설도 이 기간안에 추진한다. 전국을 하나의 생활권으로 묶기 위해 전국 어디에서나 30분내에 고속도로망에 접근할 수 있도록 남북 7개축, 동서 9개축의 격자형 고속도로망 골격을 완성한다.

아울러 대도시에서는 순환고속도로, 중소도시에서는 우회도로 건설이 적극 추진된다. 철도의 경우 기존 철도망은 복선전철화하고, 장기적으로 서남선(광양～인천)과 동해북부선(포항～삼척)을 건설하고 경전선 연장(목포～보성) 등을 통해 연안연계 철도망을 형성한다. 공항시설 확충을 위해 김포, 김해, 대구, 무안, 양양, 청주, 제주공항을 거점공항으로 육성하며 울진에는 경비행장을 건설한다. 디지털 국토 형성을 위한 정보인프라 구축을 위해서는 광케이블, 디지털 전화망, 무선통신망 등으로 국내외정보에 신속하게 접근할 수 있는 광속의 통합국토를 형성한다.

5.선진 생활공간 확립

주택정책의 기조를 ?내집 마련?에서 ?살기 좋은 우리동네? 정책으로 전환한다. 이를 위해 중저밀도 위주의 주택공급으로 신규주택 중 아파트가 차지하는 비율을 현재의 90%에서 2020년 50%로 낮춘다. 저소득층을 위해 공공임대주택 공급을 확대하고 주택보급률(97년에 92%)을 2008년 100%, 2020년 106%를 유지한다. 도농통합에 따른 도시의 광역화를 반영해 국토이용관리법과 도시계획법의 용도지역제를 통합해 새로운 용도지역제를 도입한다. 아울러 도시계획체계를 도시와 농촌을 통합한 기본계획-관리계획-상세계획의 3단계로 재편하고, 도시계획 결정권을 지방자치단체에 이양토록 한다.

6.문화?관광국토의 구현

부산에서 목포로 이어지는 다도해 지역에 남해안 국제관광벨트를 구축하고 접근성을 높이기 위해 이들 지역에 연육?연도교 투자를 강화한다. 제주도지역을 아?태지역의 국제관광 자유지역으로 육성하고 백제, 신라?가야, 중원, 강화, 안동유교지역 등을 특색있는 역사문화권으로 조성한다. 금강산-설악산을 연계한 국제관광지역을 개발하며 DMZ을 평화생태공원으로 관리한다.

7.남북한 교류협력기반 조성

남북한 접경지역을 생태계를 보전하는 보전지역, 휴양시설이 들어서는 준보전지역, 남북교류협력사업을 맡게될 정비지역으로 구분해 관리한다. 이를위해 접경지역관리에 특별법을 제정하고 단절된 국도 6개노선과 철도 4개노선을 복원하는 등 육상, 항공, 연안 교통망을 단계적으로 구축해 나간다.

3). 국토개발과 부동산 투자전략     엄수원(한국토지공사 토지연구원)

Ⅰ. 우리나라 토지문제의 흐름을 이해하자

우리나라는 전후 폐허의 잿더미에서 경제부흥의 기치를 내걸고 강도높은 경제개발계획을 추진하였다. 한정된 국가재원의 최유효활용을 위해 우리의 경제개발정책은 성장거점개발이라는 공간개발전략의 추진으로 구체화된다.

성장거점개발이란 경제적 효율성을 제고하기 위한 정책으로 분산투자가 아닌 몇 개의 거점지역에 대한 집중적인 투자방식을 의미한다. 이로 인해 우리 국토는 급속한 도시화현상을 경험하게 되었고 이는 곧 서울을 중심으로 한 대도시의 출현을 가져왔다.

이러한 현상은 모든 선진외국에서도 공통으로 나타나는 산업화과정의 부산물이다. 그러나 우리나라는 그 산업화?도시화과정이 너무 빠르게 짧은 기간내에 이루어졌다는 점에서 다른 외국의 경우와 차별화되며, 바로 이 점이 다양한 토지문제의 발생원인이 되고 있다

?97년 12월말까지 지난 20여년간 소비자물가지수는 약 7배 상승한데 비하여 지가는 평균 17배까지 상승하였으며, 지가총액은 우리나라의 경우 GNP대비 4.3배수준인데 비하여 미국 0.7배, 영국 1.6배, 일본 3.9배인 것으로 나타나 우리나라의 지가문제가 얼마나 심각한 수준에 있는지 짐작할 수 있다.

특히 ?80년대말 3저현상에 따른 무역수지흑자는 국내유동자금이 부동산시장으로 급격히 유입되는 현상으로 이어져 심각한 지가 및 주택가격의 폭등현상을 가져왔으며 고지가문제가 국가사회적인 문제로까지 대두되었다.

이 시절 압구정동에 있는 모 아파트를 팔아 미국 이민을 가면 그곳에서는 곧바로 백만장자가 될 수 있었다. 50만불로 저택을 구입하고 나머지 50만불을 밑천으로 다시 50만불을 융자받아 훌륭한 레스토랑을 오픈하였다.

그 정도면 미국에서는 부자의 범주에 들 수 있었다. 최근 TV 인기드라마 ?왕룽의 대지?속의 주인공 역시 지금으로부터 10년전 전형적인 농부로서 성실한 농경생활의 주인공이었으나, 지금은 수십억원의 보상금을 받은 말 그대로 ?쫄부?가 되어 있다. 이도 역시 부동산에 의한 불로소득의 전형적인 예를 보여주고 있는 것이다.

이와 같이 높은 지가는 원가상승으로 이어져 국가경쟁력을 약화시키는 주요원인이 되고 있으며, 고밀화 및 건축물의 질적 하락 등 주거환경 악화의 원인이 되고 있다. 또한 도시성장에 따라 요구되는 사회간접자본시설의 확충이라든지 기타 공공용지를 확보하는데 저해요인으로 작용하여 적절한 토지공급을 어렵게 하는 요인으로 작용하고 있다.

나아가 상대적으로 지가가 저렴한 도시주변부 토지이용의 촉매재적 역할을 하여 도시의 외연적 확산을 초래하고, 이 과정에서 교통혼잡문제, 도시공해문제, 도심 空同化현상, 자연환경훼손문제, 난개발문제 등 각종 국토이용상의 문제를 야기하게 된다.

한편 IMF로 시작된 국가경제 위기사태는 우리에게 과거 경험하지 못했던 급격한 자산디플레이션현상을 경험토록 해주었으며, 부동산가격에 대한 새로운 인식의 계기를 마련해 주었다. 이 시기를 거치면서 주택가격 및 토지가격은 무려 30%이상 폭락하였다.

전세금과 융자금을 빼면 오히려 집값이 이보다 낮은 경우가 속출하였으며, 극심한 건설경기 침체는 주택업체의 대량 부도사태를 야기하였다. 부동산시장에 존재하고 있었던 거품경제가 상당부분 제거되었고 새로운 시장질서가 정립되고 있는 것이다.

Ⅱ. 부동산투자 타이밍이 중요하다

(1) 부동산시장경기 어떻게 될 것인가 ?

부동산시장경기는 매우 다양한 요인들에 의해 영향을 받게 되는데 그중 일반경기의 변화와 밀접한 관계를 형성하고 있다. 일반적으로 부동산경기는 일반경기에 1?2년 정도 후행하는 특성을 지니고 있다.

또한 그 변화의 진폭이 일반경기에 비해 상대적으로 심한 것으로 나타나고 있는데 이는 그만큼 부동산시장이 불안정하다는 것을 의미한다. 그 순환주기에 있어서는 여러 견해가 있으나 대체적으로 5?10년의 라이프사이클을 지닌 것으로 볼 수 있다.

경기순환주기는 저점?확장기?정점?수축기?저점을 한 주기로 한다. 부동산시장경기에 대한 전망은 이와 밀접한 상호관계에 있는 일반경기의 순환패턴을 전망해보는 데에서 ?을 수 있을 것이다.

물론 부동산시장에 영향을 주는 다양한 개별지표들을 분석함으로써 부동산시장경기를 전망할 수도 있겠지만, 다양한 변수들을 종합적으로 함축하고 있는 경기순환사이클을 대상으로 현재의 위치와 향후의 전망을 추정하는 거시적 판단이 보다 더 현실적인 예측방법이라 할 수 있다.

외환위기이후 우리 경제는 예측이 불가능할 정도로 급변하고 있는데, 외환위기 첫해인 ?98년에 경제성장률이 -5.8%로 급감했다가 ?99년에는 10.2%로 급반등하였다. 2000년도에는 어느 정도의 변동이 있을지 단정할 수 없지만 대체적으로 완만한 성장세를 예상하는 것이 대체적인 시각이다.

우리나라는 ?70년대 이후 6번의 경기사이클을 경험하였고 지금은 7번째 사이클하에 있는데 대체적으로 상승국면에 있다. 경기사이클의 특징을 보면 먼저 순환주기가 평균 53개월(약 4년)이고, 저점에서 정점까지의 확장기는 평균 34개월, 정점에서 저점까지의 수축기는 19개월의 특징을 보이고 있다.

현 사이클은 ?98년 8월에 시작된 것으로 볼 수 있는데, 이 시점을 저점으로 V자형의 급속한 경기회복패턴을 보이고 있다. 과거의 평균 확장기 34개월을 적용하면 정점은 2001년 4월경이 될 것으로 전망된다. 단, 외환위기의 충격으로 우리 경제의 경기사이클은 기존의 패턴에서 벗어난 상태이며, 이에 따라 현 경기사이클의 정점도 과거와는 다른 모습을 보일 가능성이 높다.

즉, 대내외 환경의 급변으로 경기상승국면이 단축될 수도 있으며, 정보화산업 및 디지털화의 급진전으로 경기호황이 전개될 경우 상승국면은 확대?연장될 수 있다. 오늘날 미국?일본 등 주요 선진국들의 경기사이클패턴도 글로벌화, 금융개방과 실시간거래, 디지털화 등으로 과거의 순환과정과는 상이한 양상을 보이고 있다.

특히 미국의 경우 인터넷산업 발전 등으로 ?91년 3월이후 108개월째 장기호황을 구가하고 있는데, 이는 과거 베트남특수에 의한 최장호황기간 106개월(?61-69년간)의 기록을 상회하고 있는 것이다.

그렇다면 부동산경기는 앞으로 어떻게 전개될 것인가를 예상해 보자. 앞에서 설명한 바와 같이 부동산경기와 일반경기와의 상관관계를 고려해 보면 향후 부동산경기의 변화패턴을 전망해 볼 수 있다.

일반경기(회복시기:?98.8)와의 시차 1년을 감안하면 부동산경기의 회복시점은 작년 ?99년 중반이후를 기점으로 회복기에 진입하였음을 알 수 있다. 이는 지난 ?99년부터 수도권을 중심으로 부동산경기의 회복세가 두드러지게 나타나고 있음에서 잘 알 수 있는 현상이다.

그렇다면 부동산경기의 정점은 언제가 될 것인가?

예상되는 일반경기의 정점이 2001년 4월경으로 예상되고 있다. 더불어 경기확장기간이 대체적으로 34개월임을 감안하면 부동산경기의 정점은 2002년 상반기경이 될 것임을 추정할 수 있다.

부동산시장경기는 앞에서 언급한바와 같이 여러 가지 변수들에 의해 영향을 받게되기 때문에 여건변화의 여지가 여전히 존재하고 있으나, 종합적으로 볼 때 부동산시장은 본격적인 상승국면이라는 대세에 진입했다고 볼 수 있다.

게다가 경기회복에 대한 기대심리, 정보통신산업의 성장, 2002년 월드컵 등의 호재를 고려하면 이와 같은 부동산경기의 상승국면은 보다 확대?연장될 가능성도 있는 것이다. 그렇다면 부동산투자의 적절한 시점은 언제로 보아야 할 것인가?

일반적으로 적절한 투자타이밍이라함은 경기저점을 통과하여 회복세로 가는 과정에서 이루어짐을 의미한다. 이와 같이 볼 때 경기순환주기상 부동산경기가 침체기를 거쳐 전반적인 상승기류에 진입한 지금의 국면이 적절한 투자타이밍이 아닌가 조심스럽게 추정할 수 있을 것이다.

(2) 상존하고 있는 부동산시장의 불안요인 어떻게 볼 것인가?

한편 언급한 바와 같이 부동산시장에 영향을 줄 수 있는 부정적인 영향요인들에 의해 부동산시장은 다소 이상기류가 전개될 수도 있음을 간과해서는 안될 것이다. 따라서 제반 주변환경요인들이 가져올 수 있는 부정적인 측면을 생각해 보면서 부동산시장경기의 부정적 변화의 정도를 생각해 보는 일은 부동산투자에서 가려운 곳을 긁어주는 일이 될 것이다.

우리는 세계경제의 흐름이 우리의 경기변동에 많은 영향을 주고, 이러한 상황이 부동산경기에 직접적인 영향을 미친다는 점을 IMF체제 이후 경험하였다. 지금도 세계경제에는 많은 변수들이 도사리고 있다.

미국의 장기경기호황에 따른 미국경기의 과열현상 그리고 이의 급격한 붕괴 우려, 일본의 장기복합불황, 국내 금융시장의 불안지속 등 많은 불안요인들에 대한 우려가 언론매체에서 자주 거론되고 있음을 볼 수 있다.

특히 우리경제는 아직도 대외여건에 취약한 구조를 가지고 있기 때문에 이와 같은 대외적 여건변화는 우리에게 적지 않은 영향을 줄 것이다. 그렇다면 세계경제의 불안요인들이 현실화되어 우리 경제에 영향을 주고 나아가 회복세에 있는 부동산경기에 찬물을 끼얹는다면 그 효과는 어느 정도가 될 것인가 하는 데에 우리의 관심은 집중되지 않을 수 없다.

이를 위해서 우리는 과거의 경험을 유추해 판단해 볼 수 있을 것이다. 이를 위해서는 ?90년대 중?후반 전반적인 세계경제의 침체속에 발생한 우리나라의 경제위기가 부동산경기의 급격한 하락으로 이어지는 구조적 특성을 먼저 이해할 필요가 있다.

외환위기에서 시작된 금융위기는 신용경색을 초래하였으며, 신용경색에 따른 기업도산 등이 이어지면서 전체적인 실물경기의 침체를 가져왔다.

경기전반의 성장률의 둔화는 부동산경기를 위축시키며 부동산가격 하락요인으로 작용하였고, 정부부문에서의 재정지출 축소로 인한 SOC투자의 위축으로 부동산에 대한 구매력 저하와 투자심리가 위축되었으며, 기업의 경우 기업도산에 따른 매물의 증가, 경기침체와 구조조정으로 투자심리가 위축되면서 부동산수요가 크게 감소되었다.

가계는 실업증가, 임금하락으로 가처분소득 증가의 둔화 및 감소로 주택수요 감소현상이 나타났으며, 금융부문의 통화증가율의 축소는 인플레이션 요인을 제거함으로써 부동산가격의 하락요인으로 작용하였다

우리의 경제가 아직 대외경제에 취약한 구조를 지니고 있음을 감안할 때 이와 같은 대외적 경제여건의 악화(미국경제의 연착륙 실패가능성, 일본의 경기불황 지속가능성 등)가 현실화될 경우 우리의 경제는 다시 한번 어려움에 직면할 소지가 있으며 부동산경기에도 좋지 않은 영향을 미칠 것이라는 점을 생각해 볼 수 있다.

그러나 그 파급효과의 정도는 IMF이전과 같이 크지 않을 것이라고 전망할 수 있다. 왜냐하면 IMF이후 정부는 경제적 순환고리를 차단하기 위한 노력을 지속적으로 추진해 오고 있기 때문이다.

금융 및 기업구조조정이 지금도 진행 중에 있으며, 부동산경기 및 실물경기회복을 위한 다양한 정부정책이 지속적으로 추진되고 있다. 즉, 우리의 경제구조는 여전히 대외적으로 취약한 구조적 특성을 지니고 있으나 IMF이전과는 분명히 구별된다고 볼 수 있는 것이다.

따라서 제반 대외적 경제여건이 악화된다 하더라도 그것이 부동산시장으로까지 이어지는 파급효과는 상당히 감소되어 나타날 것이라는 점이다. 경제위기가 부동산시장의 경기침체로 이어지는 연결고리에 대한 개선 및 개혁작업이 지속적으로 이루어지고 있기 때문에 그 영향은 그다지 크지 않을 것이라고 전망할 수 있는 것이다.

더욱이 부동산경기가 라이프사이클상에서 회복국면에 진입하고 있음을 감안할 때 부동산시장에의 영향은 그다지 크지 않을 것으로 보인다.

Ⅲ. 부동산투자환경이 변하고 있다.

(1) 부동산가격 폭등의 시대 지났다.

전후 ?80년대까지 부동산가격이 높은 상승세를 지속해 온 것은 고도의 경제성장에 1차적인 원인이 있었다. 빠른 경제성장은 부동산에 대한 수요를 급증시키기 때문에 부동산가격은 높은 상승세를 보이게 된다.

그러나 우리경제가 IMF구제금융을 계기로 과거와 같은 고성장을 마감하고 중?저성장체제로 바뀜에 따라 부동산가격의 상승여력도 계속 낮아질 것이다. 일반적으로 한 국가가 고도성장기에서 안정성장기로 넘어가면서 부동산가격 상승세는 크게 둔화된다.

일본의 경우 ?70년대와 ?90년대 성장률의 구조적인 하락을 겪으면서 지가상승율이 큰 폭으로 떨어진 바 있다. 또한 장치산업을 중심으로 한 성장이 한계에 이르고 경제의 소프트화가 진행되는 것도 부동산가격의 폭등가능성을 줄여주는 요인이 될 것이다.

장치산업의 성장이 둔화되면 토지의 투입이 둔화되고 이에 따라서 생산요소로서 토지의 기여도가 상대적으로 낮아지고 아울러 신규수요증가율도 감소하게 된다. 주택의 경우 주택보급율이 100%수준으로 높아지는 점도 가격을 안정시키는 요인으로 작용할 것으로 예상된다.

또한 2020년경에는 인구증가도 정체되는 단계에 진입할 것으로 전망되고 있어서 부동산시장에서 과거와 같은 폭등현상은 더 이상 발생하기 어려울 것으로 예상된다.

(2) 주택보급율 100%시대가 다가오고 있다.

정부는 2002년까지 주택보급율 100%를 목표로 택지 및 주택공급정책을 추진하고 있다. 주택보급율이 100%수준에 도달하게 되면 주택시장에서 항상 존재하던 초과수요가 사라져 가격은 안정된다. 또한 주택의 기본수요가 충족되면 투기자산으로서 주택의 가치가 낮아져 투기적 수요에 의한 가격상승도 기대하기 어려울 것이다.

또한 주택보급율이 100% 가까이 도달하면서 공급자 중심의 시장은 수요자 중심의 시장으로 바뀌고 있다. 주택보급율이 100%달성되면 초과수요보다 초과공급이 문제가 된다. 연간 신규수요는 약 30만호 정도이지만 연간공급능력은 40?60만호에 이르고 있어 공급자들은 수요자들의 선택을 얻기 위해 치열한 노력을 펼쳐야 할 것이다.

수요자들은 자신의 선호에 맞는 주택을 ?을 것이고 공급자들은 이러한 선호를 충족시켜주기 위해 노력할 것이기 때문에 다품종 소량생산체제에 의한 주택공급이 이루어질 것이며 개인의 선호도가 주택의 품질에 반영되는 추세가 일반화될 것이다.

생활공간으로서 주택의 가치가 인식될 것이다. 투기적 구매의 소멸로 실수요 위주의 주택시장이 정착될 것이다. 쾌적성과 정보인프라가 주택가격을 좌우하는 주요 요인으로 등장할 것이다. 대량생산된 획일적인 아파트에 대한 수요는 점차 감소할 것이다.

라이프스타일을 고려한 주문형 주택에 대한 수요가 증가할 것이다. 도심 초고층 아파트와 교외지역의 세컨드 하우스가 동시에 증가하는 패턴을 보일 것이다. 여기에다 경제의 지식화?정보화가 진전되고 재택근무가 일반화되면 교통비용이 주거지 선택에 절대적 역할을 하지 못하기 때문에 교외지역의 전원형 주거지의 선호도가 증대되는 계기가 될 것이다.

또한 주거요인으로서 쾌적성과 환경의 질이 중요시되면서 종래의 평수, 방향, 입지, 단지규모적 측면보다는 전망, 녹지율, 정보통신망 등이 중요한 주거선택요인으로 작용할 것이다. 더불어 정보화시대에 부응할 수 있는 사이버아파트 수요가 증대될 것으로 보이며, 오늘날의 집주소와 함께 사이버공간상의 네트워크 주소이용이 광범위하게 이용될 것이다.

한편 이와 같은 변화를 감안할 때 향후의 주택정책방향도 상당수준 변화될 것이다. 먼저, 주택부족문제 해결을 위한 대량공급방식에서 탈피하여 교체수요에 초점을 둔 주택공급이 이루어질 것이며, 이를 위해 획일적인 용적율 규제 및 층고 규제 등의 제도도 완화될 것이다.

또한 부동산투기방지 및 건전한 거래질서 유지를 유도하기 위한 제도들, 양도소득세?취득세?등록세 등과 같은 거래과세도 필요에 따라서는 폐지되거나 대폭 완화될 것으로 전망할 수 있다.

또한 노인주택, 임대주택, 전원주택, 주거복합 등 다양해지는 주택수요 수용을 위해 각종 주택공급제도들도 개선될 것이며, 세컨드 하우스에 대한 수요변화 수용을 위한 2주택 중과세 제도 등도 폐지될 것으로 전망할 수 있다.

(3) 부동산투자도 증권처럼 하게 된다.

이제 우리나라도 부동산금융제도가 활성화될 전망이다.

선진외국에서 부동산금융제도는 광범위하게 활용되고 있는 제도인데 우리나라의 경우는 이제 도입초기단계에 있다. 부동산은 일반적으로 거래단위가 크기 때문에 소액투자자들이 투자하기에는 적합하지 않은 상품이어서 재력이 있는 소수의 투자자에 의한 거래가 일반적이었다. 그러나 현재 정부에서 검토하고 있는 부동산투자신탁제도가 도입되면 부동산의 간접투자가 가능해져 소액투자자들에 의한 부동산 투자가 용이하게 될 것이다. 직접 부동산에 투자하기 어려운 소액투자자들은 부동산투자신탁회사의 주식을 구입함으로써 증권처럼 부동산에 투자할 수 있게 되는 것이다. 이 제도가 활성화되면 부동산시장에서 투기적 수요가 줄어들게 될 것이다. 또한 다수의 소액투자자들이 부동산을 분산 보유하는 것과 같은 효과가 발생하기 때문에 가격의 급락현상이 줄어들게 되고 부동산가격은 상대적으로 안정적인 변화를 보일 것이다. 우리는 IMF체제 하에서 부동산가격의 급락현상을 경험하였는데 이는 경기가 안좋을 때 거래가 이루어지지 않는 유동성의 문제에서 비롯된 것이라는 점을 감안하면 부동산가격 급락현상은 줄어들게 될 것이다. 그리고 직접투자시대에는 경기가 회복되어야 부동산에 대한 수요도 회복되어 부동산가격이 상승하였지만 간접투자시대에는 증권의 경우와 같이 부동산에 대한 실질적인 수요증가 없이도 부동산가격이 상승할 수 있어 부동산경기가 일반경기에 선행하는 모습을 보일 수도 있다. 실례로 부동산투자신탁제도가 활성화되어 있는 미국의 경우 일반 주식가격이 상승하면 부동산투자신탁회사의 주가도 같이 상승하는 현상을 보이고 있다.

(4) 전세제도와 선분양제도가 사라진다.

이제 도입초기에 있는 부동산금융제도는 크게 두가지 측면에서 분류할 수 있다. 부동산공급측면에서의 금융제도와 부동산수요측면에서의 금융제도가 그것이다. 전자의 경우는 앞에서 살펴본 부동산투자신탁제도가 그 대표적인 유형이라고 할 수 있는데, 투자자들로부터 수집된 투자금액을 활용하여 부동산개발공급의 재원으로 활용하게 된다.

이렇게 되면 우리나라에서 시행중인 주택의 선분양제도가 사라지게 된다.

선분양제도는 주택에 대한 초과수요가 존재할 때 필요한 제도이다. 또한 부족한 공급재원을 보완하는 차원에서 건설자금을 조달하는 수단으로 사용되어 왔다.

즉, 선분양제도는 분양 받은 사람이 건설자금을 제공하고 건설업자는 분양받은 대금으로 주택을 건설하는 방식이다. 그런데 부동산투자신탁제도의 도입으로 개발금융이 원활해지면 건설업자 역시 분양 받는 사람의 자금에 의존하지 않아도 건설자금 조달에 무리가 없기 때문에 선분양제에 대한 필요성이 줄어들게 된다.

선분양제도가 사라지면 건설업체의 명성보다는 품질이 분양성공을 좌우하게 될 것이다. 특히 남들과 차별화될 수 있는 품질을 제공해야만 분양에 성공할 수 있다. 개발공급하면 무조건 분양되는 시대는 지나갔다.

질적으로 우수한 소비자 욕구를 충족시킬 수 있는 상품의 개발과 공급만이 생존할 수 있게 되는 것이다. 한편 부동산수요측면에서의 금융제도로는 금년말 발행예정으로 있는 주택저당채권(MBS)을 들 수 있다. 이 제도는 주택을 담보로 하는 장기대출제도이다. 금융기관은 주로 단기자금을 모아 대출을 해주기 때문에 가능한한 장기대출을 늘리지 않으려고 한다.

그러나 주택저당채권으로 장기대출금을 조기에 회수할 수 있기 때문에 장기대출을 늘릴 수 있고, 이에 따라 장기주택금융이 원활하게 이루어진다. 이렇게 되면 주택소유자는 금융기관으로부터 이자가 싼 자금을 빌릴 수 있기 때문에 굳이 전세제도를 이용할 필요성이 줄어들게 된다.

주택소유자가 사실상 월세가 아닌 전세를 선호하는 것은 목돈은 필요한데 금융기관으로부터 돈을 빌리기가 어렵기 때문이다. 월세가 전세에 비해 금리면에서 상대적인 수익성이 있다는 점을 감안하면 금융기관으로부터 자금순환이 원활해질 경우 주택소유자는 당연히 월세를 선호하게 될 것이다.

전세입자 역시 주택금융을 이용하여 주택구입을 할 수 있게 되기 때문에 전세에 대한 수요는 줄어들게 된다. 이에 따라 월세제도가 일반화되고 확대될 것으로 예상된다. 부동산금융제도가 활성화되어 있는 외국의 경우 전세제도는 거의 ?아볼 수 없고 월세제도가 활성화되어 있음에서도 그러한 변화는 쉽게 예상될 수 있다.

(5) 부동산서비스업이 새로운 지식산업으로 부상한다.

지금까지 부동산서비스업은 단순한 중개업에 치중되어 왔다. 그러나 주택저당채권, 부동산투자신탁제도 등이 도입되면서 부동산도 증권처럼 투자하는 경향이 일반화될 것이다. 이러한 변화는 투자자로 하여금 다양한 부동산유형에 대한 투자정보를 필요로 하게 될 것이다.

따라서 향후의 부동산서비스업은 다양한 부동산정보를 체계적으로 분석하고 소비자가 원하는 투자정보를 다각도로 제공해 주어야 할 것이다. 이에 따라 현재 원시적인 수준에 머물고 있는 부동산시장정보에 대한 체계적인 개발이 요구된다.

부동산 유형별로 과학적으로 분석된 투자정보가 제공되어야 한다. 더불어 부동산투자분석에서부터 개발?이용?평가 등에 이르기까지 부동산서비스업은 이제 다원화되어야 할 것이고 종합적이고 전문적인 지식을 필요로 하는 종합서비스업으로 발돋움하게 될 것이다.

이러한 맥락에서 부동산시장정보산업이 무한한 성장산업으로 대두되고 있으며, 종합부동산서비스업 또한 미래의 지식산업으로서 대두되고 있는 것이다.

Ⅲ. 부동산투자 : 새로운 마인드를 가져야 한다.

(1) 뚜렷한 투자목적과 합리적 계획을 세워라.

계획을 세우고 하는 일과 그렇지 않은 일은 그 결과가 엄청나게 다르다. 부동산 투자도 마찬가지다.

첫째, 자신의 재정상황을 면밀히 검토?분석하는 자세가 필요하다. 수입과 생활비, 자산과 부채, 향후의 수입변화전망 등 자신의 현재와 미래에 대한 재정적 상황을 분석해야 한다.

둘째, 투자의 목표가 뚜렷해야 한다. 예를 들어 단기이익이 목표가 될 수도 있고 장기적인 측면에서 투자할 수도 있다. 또한 내집마련이 목표일 수도 있다. 투자의 목표를 정할때에는 가족의 라이프사이클(Life Cycle)을 면밀히 검토해야 한다.

결혼하고 자식을 낳아 기르고 그리고 인생의 목표는 무엇인지 그를 위한 재원마련방안은 어떠한지 또한 은퇴후에는 어떻게 여생을 보낼 것인지 등 인생의 파노라마를 그려보고 인생의 매듭마다 어디에 큰돈이 소요될 것이지를 충분히 예상하고 검토하여 그에 대비한 투자계획을 세워야 한다. 그 목표는 가급적 구체적일수록 좋다.

셋째, 목표달성을 위해 가능한 방법을 다각도로 검토하고 구체적으로 설정한다. 예를 들어 아파트 투자를 할 경우 청약통장을 이용할 것이지, 분양권 전매를 활용할 것인지, 미분양 아파트에 투자할 것인지 등 여러 선택가능한 방법을 면밀히 검토?분석하는 것이다.

넷째, 선택한 실행방법에 대한 위험도를 다각도로 분석해야 한다. 집값동향, 금리변화, 시장의 변화가능성, 기회비용, 실행과정에서 올 수 있는 위험 등에 대한 신중함이 요구된다. 다섯째, 투자환경은 계속해서 변하기 때문에 투자계획과 실행방법도 지속적으로 보완하고 수정해야 한다.

합리적인 투자계획이란 끊임없이 문제점을 보완하는 순환과정이라 할 수 있다. 끝으로 보다 적극적인 사고를 가져야 한다. 목표가 뚜렷이 설정되면 자기 자신의 인생을 설계할 수 있는 보다 적극적인 자세에서 투자를 설계해야 할 것이다.

(2) 수익성과 환금성을 높이는 안목을 갖자.

부동산시장질서가 새롭게 변화되면서 부동산투자에 대한 인식도 바뀌어야 한다. 부동산신화가 붕괴되고 급격한 부동산가격 상승을 기대하기 어려운 시대로 접어들고 있는 만큼 이에 부응하는 투자마인드를 가져야 한다.

투자자 스스로 일확천금을 기대하는 마음가짐에서 벗어나 자금흐름이 원활히 발생할 수 있는 상품에 대한 선호를 가져야 한다. 즉, 막연한 땅값상승에 대한 기대심리를 버려야 하며 수익성과 환금성을 고려하는 투자의 안목을 넓혀야 한다.

원활한 자금흐름이 예상되는 상품에 관심을 갖어야 한다는 것이다. 부동산 공급자들도 과거 경쟁적으로 우선 짓고 보자는 심리에서 벗어나야 한다. IMF이후 대규모 자금이 토지매입에 잠기면서 기업경영의 어려움을 뼈저리게 경험하였는 바, 이제는 무리한 사업전개보다는 자금흐름을 원활히 할 수 있는 신중한 사업전략을 모색해야 할 것이다.

선진 외국의 경우 부동산의 가치를 보는 시각은 이와 같이 해당부동산에서부터 발생할 수익성과환금성에 비중을 두고 이루어지고 있다. 부동산시장이 개방되고 시장의 안정성장 추세가 예견되는 지금 이제 우리도 이들 요인들을 눈여겨보는 투자마인드로 무장해야 할 필요가 있다.

(3) 분산투자를 생각한다.

옛말에 한 가족이 같은 배를 타지 말라는 말이 있다. 이 말은 만일의 경우를 대비하여 위험성을 최소화하자는 것이다. 부동산투자 시에도 이점을 고려해야 한다. 잘된 경우는 집안이 일어서지만 잘못된 경우에는 애물단지로 전락하는 게 부동산이다.

그리고 미래를 정확히 내다보고 투자한다는건 사실상 어렵기 때문이다. 부동산 투자시 개별부동산에 분산투자함으로써 투자위험을 축소시킬 수 있다. 투자자가 여유자금을 한 장소 한 종류에 집중적으로 투자하지 않고 분산투자하는 지혜를 가져야 한다.

이것이 흔히 말하는 포트폴리오효과(portfolio effect)이다. 예를 들어 부동산가격이 정반대로 움직이고 있는 경우를 생각해 보자. A부동산의 수익률은 경기변동에 정비례하고 B부동산은 그 반대라고 하자. 이 경우 투자자가 A, B 어느 하나에만 투자하지 않고 이들 두 부동산에 나누어 투자하게 되면 그의 투자 포트폴리오의 기대수익율은 상당히 안정적인 상태를 유지할 수 있을 것이고 투자위험은 감소한다.

(4) 환경이 중요시되고 있다.

수도권의 광역화와 함께 도시규모가 확대되고 소득증대에 따른 자동차이용의 증가는 매연 및 소음 등의 도시교통공해를 증가시켜오고 있으며, 쓰레기와 폐기물의 증가 및 한강상수원의 오염 등 서울의 도시환경은 날로 악화되고 있다.

대기오염의 원인중 대표적인 것은 자동차이용에 의한 배기가스와 공장 등에서 발생되는 매연이다. 서울시 대기오염물질 배출 기여도를 살펴보면 ?97년말 현재 수송에 의한 대기오염이 85.6%나 차지하고 있다.

이에 따라 환경문제는 이미 광범위하게 인식되고 있으며, 이의 중요성은 향후에도 지속적으로 증대될 것이다. 이러한 연유에서 환경성과 쾌적성 등이 인간 삶의 터전에서 매우 중요한 고려인자가 되고 있다.

삶의 질이 중요시되고 있는 것이다. 이러한 경향은 서울에서 출퇴근이 가능한 30km 정도의 근교에 있는 토지이용이 주거용도로서 생활의 기반으로서 그 수요는 증대되고 있음에서 잘 알 수 있으며, 이러한 현상은 앞으로도 계속될 것이다. 이러한 점을 감안할 때 서울근교지역의 교외형 전원주거단지형태의 주거수요는 갈수록 증대될 것이다.

(5) 부지런해야 한다.

다리품을 팔면서 현지를 부지런히 다녀야 한다. 교통망이 어떻게 되어있는지 앞으로는 어떤 도로망들이 계획되고 있는지 등에 대한 정보를 수시로 수집해야 하고 현지답사를 면밀히 해야 한다.

그리고 부동산투자에 성공하려면 지도를 많이 활용해야 한다. 자기가 원하는 곳에 대한 객관적인 시각을 갖어야 한다. 이를 위해서 지도는 동서남북의 개념정립을 도와주며 내가 어디 쯤에 있는지 거시적인 안목을 가질 수 있게 해 준다.

Ⅴ. 국토상식을 알아야 부동산투자의 감이 선다

(1) 국토는 이렇게 이용되고 있다 .

국토는 크게 도시지역과 비도시지역으로 분류된다.

도시지역은 도시계획이 수립되어 있는 땅을 의미하고 비도시지역은 그렇지 않은 땅을 말한다. 도시지역의 땅은 도시계획법의 적용을 받게 되고 비도시지역의 땅은 국토이용관리법상의 적용을 받는다.

도시지역의 땅은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류된다. 비도시지역의 땅은 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역으로 분류된다. 농림지는 농사짓는 땅을 말하고, 준농림지는 농사를 짓거나 산림을 육성할 수 있고 개발도 가능한 땅을 말한다.

자연환경보전지는 말 그대로 보전하려는 땅을 말한다. 한편 도시지역에 있건 비도시지역에 있건 모든 땅은 전, 답, 대지, 하천 등 24개의 지목으로 나뉘어지고 그러한 용도로 활용된다. 농지는 농지법에 의해서 규제되고 임야는 산림법에 의해서 규제된다.

농림지는 한마디로 농사짓는 땅으로서 가격상승에는 한계가 있으며, 전 국토가 거의 비슷한 가격대를 유지하고 있다. 준농림지는 경작이나 산림육성을 원칙으로 하되 개발이 가능하다. 즉, 공장, 집, 근린생활시설, 위락시설의 설치가 가능하다. 이러한 이유로 준농림지는 수요가 많고 비교적 가격도 비싸고 거래도 활발한 편이다.

준농림지는 ?93년에 토지공급을 활성화시키 위한 목적으로 탄생했다. 그러나 최근 수도권을 중심으로 해서 이 지역에서의 무분별한 개발행위로 국토훼손이 심각한 사회문제로까지 대두되고 있다.

자연경관이 좋은 곳에는 어김없이 숙박시설, 음식점 들이 생겨나고 있고, 기반시설이 구비되지 않은 채 소규모 주거단지개발행위가 무분별하게 이루어져 교통혼잡 및 공공시설의 부족문제, 자연환경훼손문제 등이 발생하고 있다.

이에 따라 최근 들어 허가조건이 강화되고 있다. 따라서 주변환경, 해당지역의 특성, 경제여건, 개발방향 등 부동산투자의 입지선정 과정에서부터 종합적인 판단이 선행되고, 실제로 활용가능한 토지가 아니면 장기간 방치상태가 계속되기 때문에 대규모 자금이 묶이게 되는 등 오히려 금융소득보다도 못한 손해를 볼 수 있으므로 부동산투자시 신중한 분석과 판단이 요구된다.

준농림지는 대체적으로 도로와 가깝고, 나무는 별로 없고, 목도 좋고 경사가 완만한 땅이다. 그린벨트는 도시지역의 외연적 확산방지와 자연환경보전을 위한 목적에서 제정된 땅으로 도시계획지역 안에 있는 땅이다.

최근 그린벨트지역 재조정이 활발하게 이루어지고 있는데, 풀리면 도시계획에 의해 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류된다.

그러니까 풀리더라도 녹지지역으로 분류되면 이용하는데 한계가 있게 된다. 대체적으로 나무가 많고 경사가 급하며 도로로부터 멀리 떨어진 땅들은 녹지지역으로 분류될 가능성이 높다고 할 수 있을 것이다.

(2) 토지정책의 흐름을 알자.

우리나라 토지정책의 요체는 지가안정에 있다. ?90년대 이전까지만 해도 고도의 경제성장과 함께 개발이익 기대심리 등으로 인한 투기가 만연하여 지가는 기형적으로 높은 수준에 있었다.

높은 지가문제는 국가사회적인 문제로까지 대두되었고 정부는 이의 안정을 위한 다각도의 정책을 추진하게 되었다. 정부는 지가문제의 원인을 수요부문에서 ?았고 지가안정을 위해 수요조절?억제 등 각종 규제정책을 추진하였다.

그러나 수요억제 및 조절정책만으로는 지가문제를 안정시키는데 한계가 있었다. 즉, 증가하는 인구수요에 부응하는 적절한 양의 토지공급이 필요하게 되었던 것이다. 이에 따라 ?90년대 상반기에 국토이용관리법을 개정(전 국토의 5%에 불과한 개발가용면적을 약 43%수준으로 확대)하여 토지공급을 활성화할 수 있는 제도적 기반을 만들었으며, 수도권정비계획법상의 권역도 5개 권역에서 3개 권역으로 조정하여 토지이용규제를 완화하였다.

특히 수도권의 경우 ?90년대 이후 국제경쟁력강화 차원에서 규제완화정책이 강구되면서 수도권정책방향의 기조가 크게 달라지고 있다. 즉, ?90년대 이후 정부의 토지정책은 수요조절정책과 더불어 적정수준의 토지공급 활성화정책도 병행 추진하고 있는 것이다.

이와 같은 토지이용상의 규제완화정책은 최근 도시계획법 개정, 도시개발법 제정, 개발제한구역관련 임시조치법 제정 등으로 지속적으로 추진되고 있다. 토지공급활성화정책 및 규제완화 정책이 부동산시장에 당장 큰 변화를 초래하는 것은 아니지만 근본적인 토지이용의 변화를 가져오게 되기 때문에 부동산투자자는 주의 깊게 관찰할 필요가 있다.

예를 들어 토지공급활성화를 위해 어떤 제도들이 어떻게 변화되고 또한 어느 부문의 토지이용이 활발히 이루어지겠는가 등은 부동산 투자자들이 중장기적으로 고려해야 할 투자요인이 될 것이기 때문이다.

오늘날 집과 공장, 도로 등 기반시설 및 각종 공공시설과 같은 도시적 용도로 이용하는 토지면적은 전 국토의 4.9%에 불과하여 우리와 국토여건이 비슷한 일본 7%, 대만 6%, 영국 13%에 비해 크게 협소한 실정이다.

?95년말 기준으로 4.9%인 도시적 용지의 비율을 2011년까지 7.2%, 2020년까지 9.0%로 확대하기 위하여 4천km2이상의 새로운 토지개발이 필요한 실정이다. 그렇다면 이와 같이 필요시되는 토지공급을 활성화시키기 위한 방안은 무엇이겠는가?

상식적으로 생각해 볼 수 있을 것이다.

먼저 우리나라는 전체 국토면적의 약 2/3가 산지로 구성되어 있다. 도시용 토지공급을 위한 우량농지의 잠식행위는 자제되어야 한다. 그렇다면 산지의 적극적인 토지이용 및 활용은 우리가 쉽게 생각해 볼 수 있는 대안이 될 수 있을 것이다.

또한 자연환경보전 문제가 중요한 이슈가 되고 있는 만큼 자연친화형 주거단지 등의 이용이 활성화 될 것을 예상할 수 있을 것이다. 최근 경기도는 고밀도?고층아파트를 건설하던 현재의 주택건설정책에서 탈피, 경사가 완만한 산지?구릉지를 이용한 저밀도?환경친화형 주택건설촉진정책을 제시하고 있다.

최근의 주거수요패턴에서도 나타나고 있지만 환경성과 쾌적성을 고려한 교외형 전원주거단지의 매력은 향후에도 꾸준히 증가될 것이다. 또한 최근 사회문제화 되고 있는 준농림지역 토지이용에 있어서의 변화도 예상할 수 있을 것이다.

준농림지역 토지이용문제는 최근 난개발 등으로 규제가 다소 강화될 것으로 예상되고 있으나 그럼에도 불구하고 토지공급원으로서 준농림지역 외에는 적절한 땅이 없다는 이유로 그 개발수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.

최근 문제가 되고 있는 용인시 주변지역은 교통문제가 심각한 문제로 제기되고 있다. 이에 따라 정부차원에서 대책이 마련되고 있는데 그중 하나가 광역교통망체계의 구축이다. 토지이용은 교통체계가 구축되어 접근성이 양호한 지역에서 활발히 이루어지게 된다.

광역교통망이 구축되는 시점에서 광역교통망이 통과하는 지역들은 서울에서 반경 30-50km 인근에 해당하는 지역들로서 향후 개발가능성 및 개발수요가 예상되는 지역들이라고 볼 수 있다.

또한 기반시설이 구비되지 않은 채 이루어지는 개발행위로 난개발 문제가 대두되면서 소규모 개발에 대한 규제와 함께 신도시개발차원에서의 계획적 토지이용 및 개발의 필요성이 제기되고 있음을 감안할 때 공기업 등에서 시행하는 일정규모이상의 택지개발수요 역시 증대될 것으로 예상된다.

다음은 대도시지역 내에서의 토지이용문제이다. 이 지역에서의 가용토지는 이미 고갈된 상태이다. 따라서 대도시지역 내에서의 토지이용은 향후 재개발?재건축분야에서 활발하게 이루어질 필요가 있는 것이다.

최근 서울의 경우 아파트부지의 고갈로 인하여 신규 공급이 극히 제한되어 전체 아파트 공급물량의 대부분이 재개발 아파트 지역에서 차지하고 있음을 알 수 있다. 재개발 아파트는 쾌적한 한강변 조양권지대, 지하철 역세권 등 편리한 교통망에 인접된 지역, 도심지에 인접된 지역 등에서 선호도가 높음도 알 수 있다.

(3) 제4차 국토계획 이해하기

부동산투자환경을 이해하기 위해서는 먼저 국토의 장기발전구상 및 국토개발방향에 대해 이해 할 필요가 있다. 국토계획은 헌법 등에 명시된 법정계획으로 국토 및 지역정책의 지침이 되는 최상위계획으로서 2000년에서 2020년까지를 계획기간으로 하는 장기적 국토발전의 가이드라인 역할을 한다.

제4차 국토종합계획은 "21세기 통합국토"의 실현에 기본방향을 두고 지역 간의 통합, 개발과 환경의 통합, 동북아지역과의 통합, 남북한의 통합을 지향하는 국토미래상(캐치프레이즈)의 4대 목표를 제시하고 있다. 나아가 이러한 목표달성을 위한 7대 전략을 제시하고 있다. 첫째, "차세대 국토골격"을 구축한다.

차세대 국토골격이란, 한반도가 환태평양과 대륙의 전략적 관문(Gateway)이라는 지리적 강점을 활용하여 한반도를 동북아의 교류중심지로 육성하고, 전국이 골고루 잘살기 위한 국토골격이다. 이는 바다 3면을 활용하는 '연안국토축' 과 내륙지역의 균형발전을 촉진하는 '동서내륙축' 으로 구성된다.

연안축은, 환남해축, 환동해축, 환황해축으로 구성된다. 환태평양으로 뻗어가기 위한 환남해축은 부산?광양?진주?목포?제주를 연결하는 축이다.

환동해축은 환동해경제권의 중심지 역할을 하기 위해 부산?울산?포항?강릉?속초를 연결하며 통일후에는 나진?선봉으로 이어지고, 환황해축은 환황해경제권으로 뻗어가기 위한 축으로서 목포?광주?군산?전주?인천을 연결하며 통일후에는 신의주로 이어지고, 동서내륙축으로는 인천?원주?강릉?속초를 잇는 중부내륙축, 군산?전주?대구?포항을 잇는 남부내륙축, 장기적으로 통일이후에는 평양?원산을 잇는 북부내륙축을 고려한다. 국토축별 발전방향을 보면, 환남해축은 국제물류'관광'산업특화지대로 육성하며, 환황해축에는 중국의 성장에 대응하는 신산업벨트를 조성하고, 환동해축은 환동해권 국제관광 및 기간산업을 고도화하도록 한다.

중부내륙축에는 수도권 기능을 분산 수용하면서 산악?연안이 연계된 관광산업을 육성하며, 남부내륙축은 영호남의 균형 및 지역간 연계를 강화한다. 그리고 기존의 서울?부산축은 산업구조 개편을 위한 정비기반을 구축한다.

둘째, 지역별 경쟁력의 고도화를 위해 지방을 적극 육성한다. 지방에 중심도시와 인근지역을 포괄하여 광역권을 개발하되 독자적인 경제권으로 종합 개발하고 국제교류기반을 구축하여 지방의 세계화를 촉진한다.

?진주권, 아산만권, 전주?군장권, 광주?포권, 대구?포항권, 강원동해안권, 대전?청주권, 제주권을 육성한다. 수도권 기능의 분담을 위해 지방대도시를 "산업별 首都"로 육성한다. 특정산업군의 본사기능, 거점기능 시설을 지방도시에 적극 유치하여 한국을 대표하는 도시로 육성한다.

예를 들면 국제물류산업수도, 섬유패션산업수도, 첨단광(光)산업수도, 과학기술수도, 메카트로닉스수도, 영상산업수도 등으로 육성한다. 중소도시의 경우 도시별로 그 특성에 따라 주력산업군집을 집중적으로 육성하여 국제적 경쟁력을 갖도록 한다.

농산어촌지역은 지역특성과 잠재력에 따라 특색있게 개발하여 "新자원활용지역"으로 활성화하여 새로운 활로를 개척토록 한다. 외국인 투자기반 구축을 위하여 외국기업의 입지선호를 반영하여 외국인 투자지역을 육성하고, 국제공항, 국제항만지역을 중심으로 국가적 전략지역에 비관세지역인 '自由港지역'을 지정, 육성하여 물류, 조립, 수출입활동의 신개방거점을 구축하도록 한다.

서해안?남해안으로 이어지는 신산업지대망을 구축하며, 지역특성에 따라 테크노파크, 미디어밸리, 벤처단지 등"지식산업단지"를 조성하고, 이를 연결하는 전국적 네트워크를 구축하여 한국 전체가 실리콘밸리로 나아가는 "한국형 실리콘밸리"를 형성하도록 한다.

셋째, 친환경적 국토관리의 강화를 위해서는, 전 국토의 토지적성평가를 실시하여 보전지역은 개발에서 원칙적으로 제외하고 개발가능지역에 대해서는 "선계획?후개발"원칙을 확립토록 한다.

넷째, 고속교통?정보통신망을 구축한다. 동북아 관문기능 수행이 가능토록 국제교통인프라를 구축하도록 한다. 인천국제공항을 2020년까지 동북아 허브공항으로 육성함과 아울러 부산항과 광양항을 동북아 중심항만으로 육성하고 국토연안축과 연계하여 권역별로 거점항만을 확충토록 한다.

경부고속철도를 2010년까지 완공하고 호남고속철도의 건설을 추진토록 한다. 전국을 하나의 생활권으로 묶을 수 있는 기간교통망 구축을 위해서는 격자형의 고속도로망을 건설하여 전국 어디에서나 30분내에 고속도로망에 접근할 수 있는 체계를 구축한다.

철도의 경우, 기존 철도망은 복선전철화에 주력하여 고속철도망의 지선으로 활용함으로써 고속철도 수혜지역을 확대하도록 한다. 장기적으로는 서남선(광양?인천), 동해북부선(포항?삼척) 건설, 경전선 연장(목포?보성) 등을 통하여 연안연계 철도망을 형성한다.

고속교통수요 증가에 대비하여 공항시설을 확충하기 위해 권역별 거점공항(김포,김해,대구,무안,양양,청주,제주공항)을 육성하며, 지역공항을 확충?신설하고 커뮤터 항공수단을 실용화하기 위해 울진 등에 경비행장을 건설한다.

다섯째, 선진 생활공간의 확립을 위해서는 주거커뮤니티 조성 및 다양한 주거공간을 창출토록 한다. 이를 위해서는, 주택정책의 기조를 "내집마련"에서 "살기좋은 우리동네" 정책으로 전환하며, 중저밀도 위주의 주택공급으로 신규주택 중 아파트가 차지하는 비율을 현재의 90%에서 2020년까지 50% 수준으로 낮추도록 한다.

저소득층을 위해 공공임대주택 공급을 확대토록 한다. 우량농지의 보존을 위해 준농림지역의 토지적성평가를 실시하여 보전지역과 개발가능지역으로 구분하고 개발가능지역에서는 '선계획 후개발?체계를 강화하여 난개발을 방지한다.

토지소유권과 개발권을 분리하는 문제를 장기과제로 검토한다. 여섯째, 문화?관광국토의 구현을 위해서는, 천혜의 다도해와 남해안지역 특유의 역사' 문화자원을 활용하여 부산?목포를 연계한 남해안 국제관광벨트를 구축하며 해양관광자원으로의 접근성을 높이기 위해 연육?연도교 투자를 강화한다. 제주도를 아?태지역의 국제관광자유지역으로 육성한다.

또한 백제?신라?가야, 중원, 강화, 안동유교지역 등 특색 있는 역사문화권을 조성하도록 하며, 문화?관광지대를 지자체간에 공동으로 조성토록 유도한다. 사례로 전북?전남?경남 지리산 일대의 지리산통합문화권, 무주?금산?영동?김천?거창을 잇는 5道 문화관광지대, 태백?영주?안동?단양을 잇는 3道 관광지대 사업을 추진한다.

남북협력 및 동북아 차원의 국제관광지역 개발을 위해서는 금강산?설악산을 연계한 국제관광지역을 개발하며 DMZ의 평화생태공원을 관리하고, 국제크루즈관광을 활성화하기 위해 국제미항기반을 확충하며 한?중?일?러 등을 연계하는 국제관광루트를 개발하도록 한다. 일곱째, 남북한 교류협력의 기반 조성을 위해서는, 남북한 접경지역의 종합적인 관리를 도모한다.

접경지역을 보전지역, 준보전지역, 정비지역으로 구분하고 남북교류 활성화를 위한 교류협력거점사업을 추진토록 한다. 접경지역의 생태계보전과 주민생활기반 확충 등을 위해 접경지역관리에 관한 특별법을 제정하여 관리토록 한다.

(4) 수도권 이해하기

수도권이란 서울시, 인천시를 포함한 경기도를 말한다. 수도권은 우리나라 전체인구의 약1/2이 집중거주하고 있는 메가톤급 시가지이다. 이러한 연유로 인하여 활발한 토지이용이 이루어지고 있으며, 부동산경기를 선도하는 지역이기도 하다.

수도권에는 수도권의 토지이용 및 개발방향을 장기적인 관점에서 제시해주는 수도권정비계획이 있다. 현재 제2차 수도권정비계획이 수립되어 있는데 2011년을 목표년도로 한 15년계획이다. 수도권의 부동산 투자환경을 알기 위해서는 수도권정비계획에서 제시하고 있는 개략적인 토지이용방향을 이해할 필요가 있다.

수도권정비계획은 수도권을 북부교류벨트, 전원도시벨트, 국제교류벨트, 서해안산업벨트 등 4개축으로 분류하여 개발방향을 설정하고 있다. 북부교류벨트는 파주-포천-연천을 축으로 남북교류 및 경제협력의 거점으로 개발된다.

파주의 출판단지, 포천의 중소공단 등 전문단지 조성을 통해 자족기반을 확충할 예정이다. 또 남북통일에 대비하는 평화의 공간과 함께 접경지역의 환경보전 및 관광자원화 방안도 함께 강구한다. 동부전원벨트는 이천-가평을 축으로 양평, 여주, 광주 등을 포함하며 전형적인 주거도시로 개발해 실버촌, 휴양촌, 주말농원 등의 유럽형 주거공간으로 개발할 예정이다.

무공해 소규모 공단과 연구단지를 조성해 자족기반확충을 도모한다. 또한 한강수변과 댐을 이용하여 여가공간화 하고 자연관광지와 연계하여 종합 휴양관광지로 조성한다. 농업특화단지, 도예산업 등을 관광자원화하고 다양한 관광루트를 광역적으로 개발한다.

수도권내 관광지개발사업에 대한 규제도 완화될 예정이다. 남북산업벨트는 안산-아산을 축으로 화성, 오산, 안성, 평택, 용인 등을 포함한다. 이들 지역은 수도권의 개발압력을 분산수용하는 산업벨트의 역할과 수도권과 지방을 연계해주는 물류유통 거점지역의 역할을 수행하게 된다.

아산만의 개발사업이 본격 추진되며 아산항과 인천항간의 물류연계 및 구축을 통한 수도권과 지방의 물류거점이 조성된다. 국제교류벨트는 서울-인천-영종도를 축으로 무역, 금융, 국제회의 등 복합수송 기능이 경인운하건설과 서울 외곽순환고속도로망 구축을 통해 확충된다. 수도권은 한반도의 중심지이자 동북아시아의 중심지로서 위치한다.

수도권은 대륙과 해양의 관문으로서 동해안시대(러시아, 일본, 한국), 황해안시대(한국, 일본, 중국), 태평양시대(동북아시아, 동남아시아, 중남미, 북미, 대양주)에 이르기까지 국제화시대의 중심지에 서있다.

21세기 무한경쟁시대에서 수도권의 역할과 기능은 지속적으로 확대될 것으로 예상된다. 국제기능과 수도기능을 효율적으로 수행할 수 있는 경쟁력 있는 수도권 공간구조로의 변화가 요구된다. 또한 통일 후를 고려했을 때 한반도 공간구조상 서울을 중심으로 한 수도권의 공간구조상의 위상은 매우 중요한 지리적 위치에 있다고 볼 수 있는 바, 지속적인 성장을 위한 정책이 요구된다.

이와 같이 수도권 기능의 중요성을 감안할 때 수도권 인구는 적절한 수준에서 성장할 것으로 예상되며, 이로 인한 수도권 토지이용의 수요는 꾸준히 증가될 것으로 예상된다.