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재 정 경 제 부 |
행 정 자 치 부 |
건 설 교 통 부 |
기 획 예 산 처 |
금융감독위원회 |
국 세 청 |
서 울 특 별 시 |
경 기 도 |
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< 목 차 > |
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Ⅰ. 주택시장 동향과 진단 1
Ⅱ. 주택시장 안정의 중요성 3
Ⅲ. 주택시장안정 종합대책 4
1. 주택공급의 지속적 확충과 수요분산 5 2. 자금흐름의 선순환 구조 정착 8 3. 투기행위 근절을 위한 단속강화 13 4. 부동산관련 세제 개선 16 5. 주택공급 제도 보완 20 6.「부동산시장 안정대책․점검반」구성․운영 23
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Ⅰ. 주택시장 동향과 진단
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□ ’70년대 이후 3차례에 걸쳐 부동산가격이 급등
ㅇ ’70년대 말 :『주택공급 부족 + 중동특수』
∘ ’75~’79년간 연평균 토지가격 30.6% 상승
∘ 비업무용토지 중과세, 양도세 중과 등으로 대처
ㅇ ’80년대 말 :『주택공급 부족 + 국제수지 흑자』
∘ ’88~’90년간 연평균 주택가격 16.3%, 토지가격 26.7% 상승
∘ 토지공개념 도입, 분당 신도시 등 200만호 주택 건설로 대처
ㅇ ’01년이후 :『국지적 주택공급 부족 + 부동자금』
∘ ’01.7~’03.9월간 연평균 주택가격 11.2% 상승
∘ 신도시 추가건설, 재건축 억제, 양도세 강화 등으로 대처
□ ’01년 하반기 이후 주택시장은 서울 강남을 중심으로 하는 수도권, 신도시, 신행정수도 지역 위주로 가격 상승
ㅇ 전국적으로는 ’02년 주택보급률이 100%를 넘어섰으나
서울․수도권 지역은 주택공급이 수요에 비해 부족
* 전국 주택보급률 추이 : 71.2%(’80) → 72.4%(’90) → 96.2%(’00)
* ’02년말 주택보급률 : 전국 100.6%, 서울 82.4%, 수도권 91.6%
ㅇ 재건축 과열, 수도권 고교평준화 조치(’01)에 따른 강남이주수요 증가 등으로 강남지역 주택가격 상승 촉발
* 소득증가 등에 따라 주거의 질이 중시되면서 강남지역 주택수요가 크게 증가
ㅇ 저금리 상황에서 풍부한 유동성이 신도시․신행정수도 등 개발이익이 기대되는 지역으로 유입 □ 이에 대응하여 정부는 주택공급을 확충하고 투기수요를 억제하는 주택시장 안정대책을 추진
ㅇ ’02년 67만호 건설(’01~’02 평균60만호), 신도시 2~3개 건설 추진
ㅇ 분양권 전매제한, 재건축 규제강화, 양도세 강화, 주택담보대출 억제 등 투기억제 시책 추진
□ 그러나 정부의 대책(’03. 5.23일, 9.5일 등)에도 불구, 주택가격이 일시적으로 안정세를 보였다가 다시 상승하는 모습 반복
ㅇ 특히, 9.5일 대책발표 이후 주춤하던 주택가격이 9월말 부터 강남을 중심으로 급등, 분당 등 수도권으로 확산
(前年末, 前月, 前週대비 아파트가격상승률, %)
구 분 |
’02년 |
’03.1~9월 |
7월 |
8월 |
9월 |
9.23 |
9.30 |
10.7 |
10.14 |
전 국 |
22.8 (16.4) |
8.6 (5.9) |
0.4 (0.2) |
0.6 (0.3) |
1.4 (0.8) |
0.3
|
0.5
|
0.5
|
0.2
|
서 울 |
30.8 (22.5) |
9.2 (6.8) |
0.6 (0.5) |
1.2 (0.7) |
2.5 (1.5) |
0.5
|
0.9
|
0.8
|
0.4
|
강 남 |
35.2 (27.4) |
13.3 (10.2) |
1.1 (0.9) |
1.8 (1.3) |
3.6 (2.3) |
0.6
|
1.4
|
1.2
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0.4
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* ‘( )’안은 단독․연립주택․아파트를 모두 포함한 상승률임
□ 이는 주택공급을 늘려 해결하기에는 시간이 소요되고,
보유세 강화 등도 중장기 과제로 추진되면서 정책효과를 피부로 체감하기는 미흡한데 기인
ㅇ 이와함께 경기회복 지연 등의 요인으로 부동자금이 주택부문으로 유입되면서 투기수요가 잠재
ㅇ 또한 주택가격 상승에 대한 기대심리가 만연하여 주택을 미리 확보해 두려는 가수요도 병존
Ⅱ. 주택시장 안정의 중요성
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□ 중산․서민층의 생활안정과 경제의 선순환 구조 정착을 위해서는 주택가격 안정이 필수적
ㅇ 경기회복이 지연되는 상황에서 주거비 부담 가중과 내집마련에 대한 불안감․위화감 조성은 국민통합에 장애요인
ㅇ 주택가격 상승은 임금인상 요구로 이어져 경제의 경쟁력 저하 요인이 되고, 근로의욕 저하․물가불안심리 등으로 이어지는 부작용 초래
ㅇ 부동자금이 생산적인 부문으로 흘러가지 못하고 주택부문으로 계속 유입될 경우 자금흐름과 경제구조를 왜곡
□ 현재 주택가격은 강남지역을 중심으로 거품일 가능성
ㅇ 거품이 없어질 경우 금융기관 부실, 가계파산, 소비침체 등으로 경제에 부담으로 작용
※ 국토연구원은 서울 강남권 주택가격에 40% 이상 거품이 끼어 있다고 지적 (「주택시장 진단과 전망」, ‘03.10.22)
※ 일본의 경우 ’80년대 후반 토지․주택가격 급등으로 부동산 거품이 형성되었다가 붕괴되면서 ’90년대 이후 불황이 지속
□ 따라서 신속하고 적절한 정책대응을 통해 부동산 가격의 안정을 유도할 필요
ㅇ 안정대책은 주택가격 상승에 대한 기대심리를 불식시킬 수 있도록 종합적이고 지속적으로 추진
Ⅲ. 주택시장안정 종합대책
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< 기본방향 > |
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□ 근본적으로 주택공급을 지속적으로 확충함으로써 주택시장 안정기반을 구축
ㅇ 신도시, 강북 뉴타운 등 주거여건이 양호한 양질의 주택을 공급하여 강남에 집중된 주택수요를 분산
□ 아울러, 부동산 투기 수요가 확산되지 않도록 강력히 차단
ㅇ 이를 위해 주택제도․세제․자금흐름 등 주택시장의 내․외부 여건을 실수요자 중심으로 개선
□ 안정대책은 주택시장 불안요인에 대해 적기에 사전 대응할 수 있도록 포괄적․종합적으로 마련․미리 발표하여 주택시장 안정에 대한 강력한 정책의지를 표명
ㅇ 미리 발표된 대책은 경기회복에 과도한 부담이 가지 않도록 정책 수위를 조절하여 단계적으로 추진하되
ㅇ 시장동향에 따라 지속적으로 강도를 높여가며 투기적 수요를 철저히 억제
□ 부동산시장이 안정될 때까지 관계부처, 서울시․경기도, 민간전문가 등으로 「부동산시장 안정대책․점검반」을 구성․운영
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1. 주택공급의 지속적 확충과 수요분산 |
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정 책 목 표 |
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◇ 양적 측면에서는 주택공급의 지속적 확충을 통해 수급불안에 따른 주택시장 불안요인을 근원적으로 해소
ㅇ ‘03~’12년간 총 500만호를 건설하여 ’2012년에는 전국 주택보급률 115% 이상을 달성
ㅇ 특히, 주택이 부족한 서울 및 수도권에 집중 건설
∘ ‘03~’12년간 수도권에 총 300만호를 건설하여 수도권 주택보급률을 ‘06년 100%, ’12년 112% 달성 | ||
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◇ 질적 측면에서는 소득증가․삶의질 향상 등으로 고급화된 주택수요를 충족시킬 수 있도록 양질의 주택을 공급
ㅇ 강북 뉴타운 건설, 판교등 신도시의 계획적 개발을 통해 주거격차를 해소하고 강남 주택수요를 분산
ㅇ ‘ 03~’12년간 공공임대주택 150만호(국민임대 100만호 포함)를 건설하여 무주택 서민층의 임대주택 수요를 충족
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그 동안 추진한 대책 |
□ 길음․은평․왕십리를 강북 뉴타운 시범지구로 지정(’02.10월)
ㅇ 3개 지구에서 총 33,000호의 주택을 공급
지 구 위 치 면 적 건 립 예 정
- 길음지구 : 성북구 길음․정릉동 359만㎡ 14천가구
- 은평지구 : 은평구 진관내․외동 95만㎡ 14천가구
- 왕십리지구 : 성동구 하왕십리동 32.4만㎡ 5천가구
□ 수도권 4개 신도시 건설 추진
ㅇ 화성․판교에 이어 김포․파주를 신도시 개발지로 발표(’03.5월)
<수도권 신도시 주택공급 계획(단위: 호)>
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’04 |
’05 |
’06 |
’07 |
’08 |
’09 |
합계 |
화 성 |
25,000 |
15,000 |
- |
- |
- |
- |
40,000 |
판 교 |
- |
5,000 |
12,000 |
10,000 |
2,700 |
- |
29,700 |
김 포 |
- |
- |
5,000 |
25,000 |
25,000 |
15,000 |
70,000 |
파 주 |
- |
7,000 |
13,500 |
16,500 |
10,000 |
- |
47,000 |
합 계 |
25,000 |
27,000 |
30,500 |
51,500 |
37,700 |
15,000 |
186,700 |
□ ‘03~’12년간 장기공공임대 150만호 건설계획 발표(’03.9월)
□ 서울 5개 저밀도지구를 개발하여 60천호의 주택을 공급
이번 대책 |
① 강북 뉴타운 추가 건설
ㅇ 기존 3개 지역 이외에 12~13개 단지를 추가 선정(’03.11월)
∘ 서구형 고급주택․편의시설․녹지공간․문화공간 등이 어우러지는 자족형 타운으로 개발
∘ 단지당 2,200호~18,000호의 주택을 공급할 계획
ㅇ 주요 지원시책으로는
∘ 국민주택기금에서 대지조성과 기반시설 건설자금을 지원
∘ 재개발방식보다 주민 동의를 받기가 쉬워 사업기간을 단축할 수 있는 도시개발 방식도 활용
∘ 국유지 분할상환조건을 연리 5%, 15년 분할상환에서 연리 4%, 20년 분할상환으로 개선(’04.상반기)
∘ 특목고 설립 검토
② 판교 신도시를 질 높은 주거단지로 조성
ㅇ 특목고, IT고교를 포함, 도서관․학습정보센터․체육시설 등이 구비된 「교육인프라 집적단지(Edu-park)」를 조성
ㅇ 공립 또는 사립 특목고를 설립하되, 신도시 입주시기에 맞추어 적기에 개교토록 추진
ㅇ 영덕~양재간 고속화도로, 신분당선 전철을 건설하여 교통여건을 개선하고, 충분한 녹지확보로 살기 좋은 도시 조성
③ 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지를 개발
ㅇ광명은 ’05년부터 9천호, 아산은 ’06년부터 13천호의 주택을 건설
④ 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선
ㅇ 원활한 택지확보와 국민임대주택 건설기간 단축을 위해 「국민임대주택특별법」의 재입법을 조속 추진(’03.12월)
ㅇ 민간공공임대에 대한 택지공급가 인하 등 인센티브를 제공
⑤ 신행정수도 건설과 수도권 공공기관의 지방 이전
ㅇ 연내 신행정수도의 입지선정 기준을 마련하고,
’2004년 하반기에 입지를 최종 확정
ㅇ 신행정수도와 연계, 수도권 소재 공공기관의 지방이전 추진
∘총 244개 기관, 약 64천명을 이전
∘금년 12월중 제1차 이전계획을 확정․발표
2. 자금흐름의 선순환 구조 정착 |
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정 책 목 표 |
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◇ 강남 등 투기유발지역에 대한 주택금융의 과도한 유입을 막고, 소득 등 상환능력을 고려한 신중한 가계대출을 유도
ㅇ 주택가격 급락시 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하는 등 금융기관의 건전성을 확보
◇ 이와 함께 시중여유자금이 기업이나 증시 등 생산적인 부문으로 흘러갈수 있도록 자금선순환 체제를 확고히 구축
ㅇ 주식상품에 대한 투자위험은 줄이고 수익성을 제고하는 상품개발을 지원하는 등 적극적이고 다양한 유인을 부여
ㅇ 기업의 재무제표를 신뢰하고 기업금융을 원활하게 제공할 수 있는 여건을 조성 |
그 동안 추진한 대책 |
□ 투기지역․투기과열지구내 주택담보 인정비율 축소
ㅇ 70~80% → 60%(’02.10월) → 50%(‘03.6월)
□ 부동자금의 주식시장 유입 유도
ㅇ 비과세 간접주식투자상품, 주식투자연계증권(ELS) 판매(’03.5월)
* 판매실적 : 비과세상품(6,900억원 : ’03.9월), ELS․ELF(5.5조원 : ’03.9월)
* 주식투자연계증권 : 주가지수가 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 주가지수가 상승한 경우에는 원금에 더하여 주가지수상승분의 일정부분(예 : 80%)을 원금과 함께 돌려주는 상품
ㅇ 배당실적이 우수한 기업을 중심으로 하는 「배당지수」개발(’03.7월)
이번 대책 |
① 투기지역․투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검(’03.11월)
ㅇ 주택담보인정비율 위반 행위 등에 대해서는 엄정 제재
* 점검대상 : 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점
* 집중 점검사항
: 차주의 개인신용평가 실태, 주택담보인정비율 준수 여부,
주택담보대출 대손충당금적립 적정성 여부 등
② 주택담보인정비율 하향조정․적용대상 확대(’03.11월)
ㅇ 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%→ 40%로 하향조정
* 투기지역주택담보대출/전체주택담보대출 (’03.9말) : 59.3%
투기지역․투기과열지구주택담보대출/전체주택담보대출(’03.9말): 81.3%
ㅇ 적용대상을 3년이하 → 10년이하 주택담보대출*로 확대
* 주택담보대출 만기구조 : (3년이하) 74.2%, (3~10년이하) 15.6%
ㅇ 담보가치 산정시 공신력있는 기관의 평가자료(예:국민은행)를 활용토록 유도
* 호가위주로 산정되는 일부 인터넷 부동산업체 자료 사용 제한
ㅇ 제2금융권 담보인정비율도 단계적 하향 조정 유도
* 현재는 보험 50%, 저축은행․상호금융은 70% 수준
③ 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도(’03.11월)
ㅇ 차주의 채무상환능력을 직장․소득․금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가하여 대출하고 있는지 여부를 집중 점검 후 개선
ㅇ 제2금융권도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출을 유도
⇒ 동일인(동일가구)이 복수의 신규주택담보대출을 받거나 소득이 없는 미성년자가 신규대출을 받기 어렵도록 함
④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제(’03.11월)
ㅇ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도
⇒ 담보인정비율보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 신용대출을 증가시키는 등의 대출 행태를 차단
⑤ 주식 투자 활성화
ㅇ 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선
∘ 주식담보대출과 같이 ELS를 담보로 증권사가 투자자에게 대출해 줄 수 있도록 허용(’03.12월)
∘ 증권사의 ELS에 대해서도 유가증권 발행 및 감독분담금을 면제(’04.1월)
∘ 일괄신고서 제도*를 활용하여 ELS 발행절차를 간소화(’04.1/4)
* 증권발행시마다 정식 유가증권신고서를 제출하지 않고 기간과 발행예정물량을 사전에 정하여 일괄신고하면 그 기간중에는 약식서류 제출만으로 즉시 유가증권 발행․판매 가능
ㅇ ELS 등과 같은 주식연계 투자상품은 원금이 일정부분 확실히 보장되는 만큼 은행등이 동 상품에 투자할 경우 그 비율에 상응하게 BIS 위험가중치를 조정
* 예시 : 원금보전율이 50%인 ELS는 50%에 대해서는 위험가중치를 20%로 하고, 나머지 50%는 위험가중치를 100%로 산정
ㅇ 다양한 주식투자상품 개발을 유도하고 배당제도를 개선
∘ IT지수 ETF(상장지수펀드)를 거래소에 상장(’03.12월)
∘ 재무안정성․경영투명성이 높은 코스닥기업을 대상으로 하는 지수 도입(가칭 STAR 지수, 04.2월) 및 투자상품 개발 유도
∘ 분기배당제도를 도입하고 분기별배당 투신상품 개발을 유도
⑥ 장기 주식투자 수요기반 확충을 위한 세제유인 확대
ㅇ 소액주주*에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대(’03.12월)
* 발행주식총수의 1% 또는 액면 3억원중 적은 경우
⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선
ㅇ 기업투자의 관건이 되는 회계투명성등 신뢰 확보에 필수적인 증권관련 집단소송법안, 회계선진화 법률을 조기 입법(’03.12월)
ㅇ SOC 등 수익성을 갖춘 사업에 민간자금이 원활히 지원될 수 있도록 「프로젝트금융투자회사법」의 입법 추진(’03.12월)
향후 시장동향에 따른 추가 대책 |
① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화
ㅇ 투기․투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화
∘ 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따른 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도
ㅇ 이지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환되도록 유도
② 투기지역․투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안 검토
* 그동안 사업자금․학자금 용도로 사용되는 주택담보대출자금의 예상치 못한 상환요구에 직면하는 선의의 차입자 양산 등 경제․사회적 부작용을 우려하여 신규대출분에 대해서만 적용
③ 주택담보대출 총량제 실시 방안 강구
ㅇ 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 등의 방안을 검토
3.투기행위 근절을 위한 단속강화 |
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정 책 목 표 |
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◇ 주택가격 급등기에는 실수요자보다는 전문투기세력의 불법․탈법적인 방법에 의한 가수요가 주택가격 상승을 주도
◇ 세제․금융․주택행정 등 정부 정책의 효과성을 확보하기 위해서는 투기행위에 대한 집중적인 단속의 병행이 필수적
◇ 주택시장이 안정될 때까지 국세청․지자체 등 관련 행정력을 총동원하여 전문투기세력 등에 의한 투기행위를 근절 |
그 동안 추진한 대책 |
□ 투기혐의자 2,666명에 대한 탈법행위 조사결과 발표(’03. 8월)
ㅇ 1,115억원 추징, 9개업체 검찰고발
□ ’03.1~7월 강남지역 재건축 아파트 등에 대한 거래자료 25,902건을 수집․분석 후
ㅇ 투기혐의자 448명에 대한 자금출처 정밀조사중(9.18~11.13)
ㅇ 곧 중간조사결과 발표 후 11월 중순에 최종결과를 발표하고, 조세포탈범 등을 검찰에 고발
이번 대책 |
① 투기가 진정될 때까지 자금출처등 강도 높은 세무조사 계속
ㅇ 2,000명을 투입, 과열분양현장․투기조짐지역․투기조장 중개업소 등에 대한 현장단속 및 정보수집(10.29부터)
ㅇ 검인계약서등 거래자료를 전산입력하여 국세청의 인별 소득․재산 D/B등과 연계․분석하여 조사대상자 신속 선별
ㅇ ’02.2~’03.6월 기간중 서울 강남등 투기지역의 분양권전매자,투기혐의자에 대한 세무조사 실시(’03.11월)
ㅇ 중점조사대상
∘ 전문투기꾼이 중개업소를 경영하면서 자금주를 끌어들여 아파트 매점․매석후 물량을 조정하는 행위
∘ 가족․친인척 명의로 아파트 분양권을 매집하는 행위
∘ 중개업자가 고객에게 자금융자를 알선하고, 차익실현 후 매각도 보장한다는 식으로 투기를 부추기는 행위
∘ 세금은 걱정없다며 탈법적인 거래․이중계약서 작성등의 방법으로 세금을 탈루하거나 이를 부추기는 행위
∘ 아파트 분양권 전매행위
∘ 금융기관이 규정을 위반해 부동산 취득자금등을 대출하는 행위
ㅇ 조치방향
∘투기꾼 : 탈루세금을 추징하고 포탈범은 검찰고발,
「부동산실명법」위반자는 과징금 부과, 매매취소 등
∘중개업소 : 「부동산중개업법」에 의한 자격정지․취소, 벌금 등
∘금융기관 : 대출규정 위반점포와 위반자를 금감원에 통보
∘명의대여자 :「부동산실명법」위반자 검찰고발, 분양권 취소등
∘분양권 불법전매 : 분양권 취소, 주택건설촉진법 위반 고발
② 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적) 허용
ㅇ 현재 상속․증여세 탈루혐의자에 대해 허용되는 금융재산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용
ㅇ 금년 정기국회에서 「소득세법」 개정안 심의시 「금융실명거래법」에 대한 특례규정 신설 추진
③ 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시(’03.11월)
ㅇ 투기지역 등 아파트가격 급등지역은 기준시가 수시 조정
④ 분양가 과다 책정 건설업체 조사대상자로 우선 선정
ㅇ 지자체에서 분양가격 분석 후 국세청에 통보
ㅇ 국세청은 관련업체 세무신고자료 분석 후 정밀 세무 조사
⑤ 국세청․금감원․지자체 등으로 정부합동단속반을 구성․운영하여 불법투기행위를 지속적으로 단속(’03.11월)
ㅇ 위반자 적발시 현장에서 신속 조치하여 단속의 실효성 제고
4. 부동산관련 세제 개선
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정 책 목 표 |
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◇ 부동산 과다보유와 투기행위에 대한 과세를 강화하여 부동산의 公共性을 높이고 부동산을 통한 투기적 이익을 철저히 차단
ㅇ 과다보유에 대한 실효세율을 최대한 제고하여 부동산 과다보유가 부담이 되도록 함
ㅇ 투기적 거래에 대한 이익은 세금으로 최대한 흡수
◇ 이러한 세제 개선이 효율적으로 진행될 수 있도록 DB, 전산망 등 전자시스템을 완벽하게 구축
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그 동안 추진한 대책 |
□ 양도세 강화
ㅇ 실거래가로 과세하는「투기지역」지정(53개 지역)
ㅇ 단기양도차익등에 대한 양도세율 인상(’03.9월 개정안 국회제출)
∘ 미등기 양도 : 60% → 70%, 1년미만 양도 : 36% → 50%
∘ 1~2년 양도 : 9~36%→40%, 2년이상 : 종전대로 9~36%
□ 보유과세 강화 계획 발표(’03.9월)
ㅇ 재산세는 시가를 반영하고, 종토세는 공시지가의 50% 수준까지 단계적으로 과표를 현실화(‘04.~’06.)
ㅇ 종토세 제도를 이원화하여 시․군․구에서는 관할구역내 토지를 대상으로 과세하고, 국가에서는 전국의 토지를 합산하여 누진 과세하는 「종합부동산세」를 도입(’06.1월)
이번 대책 |
① 종합부동산세 조기 시행 추진
ㅇ 시행시기를 ’06년에서 ’05년으로 단축
ㅇ 토지․주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 경우에 대한 보유세 중과 방안도 함께 추진
* 중산층 이하의 1세대 1주택에 대하여는 보유세 부담이 지나치게 늘어나지 않도록 함
② 보유과세 과표현실화 계획을 구체화
ㅇ ’04년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기확정하고 세부담 증가사례를 발표(’03.11월)
ㅇ 최근 부동산 가격이 급등하여, 토지과표현실화율(전국평균 36.1%)이 더욱 낮아진 서울 강남․경기 일부지역에 대해 우선적으로 과표 현실화 추진
③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과
ㅇ 현재 1세대 1주택은 비과세, 1세대 2주택은 기준시가 기준 9~36%, 1세대 3주택 이상은 실거래가기준 9~36%로 과세 중
ㅇ 향후 부동산 시장동향을 종합 분석․판단하여 필요한 경우 소득세법 시행령을 개정하여 15%p 범위내에서 양도세 탄력세율을 적용하되,
∘ 투기지역내 2주택 이상자에 대해서는 우선 적용토록 함
ㅇ 특히, 1세대 3주택 이상 보유자에 대해서는
∘ 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율을 60% 수준으로 인상
* 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하여 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세
∘ 법 개정 후 시행하되, 기존주택은 1년의 유예기간을 부여
∘ 1세대 3주택 보유 판정시 장기 임대사업용 주택(5호이상, 10년이상 임대), 농어촌주택, 종업원 기숙사용 주택등은 예외인정
∘ 장기임대사업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 50%감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로적용
* 예시 : 2004년탄력세율 시행시 최고세율(시행예정을 의미?)
․ 2년이상 : 9~36% → 14~51%(주민세 포함 56.1%)
․ 1~2년 양도 : 40% → 55%(60.5%)
․ 1년이내 양도 : 50% → 65%(71.5%)
․ 3주택 양도 : 60% → 75%(82.5%)
․ 미등기 양도 : 70% → 85%(93.5%)
④ 세대별 주택 보유현황 DB 구축(’03.하반기)
ㅇ 행자부의 주민․지적전산망, 건교부의 주택․토지전산망, 국세청의 양도세전산망을 연결, 인별․세대별 주택보유 현황을 정기적으로파악
ㅇ 다주택 보유에 대한 과세강화, 투기거래자 조기 색출에 활용
⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축(’04.하반기)
ㅇ 중개업소는 계약시 시․군․구에 검인계약서를 전자신고하고 시․군․구는 국세청․등기소에 거래정보를 제공
∘ 이중계약서 작성금지, 계약서 전산신고 등을 담은 「부동산중개업법」개정(안)을 금년 정기국회에 제출
∘ 프로그램 개발과 시범운영을 거쳐 ’04년 하반기부터 전자신고 제도를 시행
ㅇ 실거래가액에 의한 과세기반이 구축되는 시기에는
∘ 취․등록세 등의 세율 인하를 위해 관련 세법을 개정(’04.하반기)
향후 시장동향에 따른 추가 대책 |
① 투기지역내 고가(실거래가 6억초과) 주택의 취득세․등록세 중과
ㅇ 개인간 부동산 거래시 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하는 취득․등록세를
ㅇ 앞으로 투기지역내에서는 실거래가가 6억을 초과하는 고가주택을 취득할 경우에는 실제 취득가액을 기준으로 과세
② 실거래가 과세기반 구축에 맞추어 양도세제의 전면 개편 추진
ㅇ 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하고
ㅇ 1세대 1주택 비과세 제도는 소득공제 제도로 전환하여 중산층 이하가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상수준의 양도차익에 대하여는 비과세 하되,
ㅇ 고가주택의 초과 양도 차익은 양도세로 흡수토록 함
5. 주택공급 제도 보완 |
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정 책 목 표 |
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◇ 주택의 공급․거래 제도를 실수요자 중심으로 개선하여 중산․서민층의 내집마련 기회를 확대
ㅇ 신규주택 분양, 재건축 등 주택제도를 보완하여 단기 차익을 노린 투기적 수요를 차단
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그 동안 추진한 대책 |
□ 「투기과열지구」제도 신설(’02.3월)
ㅇ 전용 25.7평이하 분양물량의 50%를 무주택 세대주에게 우선 공급(’02.4월)
ㅇ 분양권 전매 금지(’03.6월)
□ 재건축 과열 억제
ㅇ 재건축 안전진단 강화 등 재건축 절차․기준 강화(’03.7월)
ㅇ 과밀억제권역내 재건축시 소형주택 의무건설비율을 18평이하 20%이상 건설 → 25.7평이하 60%이상 건설로 확대(’03.9월)
이번 대책 |
① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대
ㅇ 현재는 수도권․대전시 전역, 부산시 해운대구․수영구, 대구시 수성구, 충청 일부지역만 지정되어 있음
ㅇ 대구․울산․광주․부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정(’03.11월)
② 토지거래허가구역 확대(’03.11월)
ㅇ 강북 뉴타운 추가 건설 지역, 고속철도 중간역 등을 신규 지정
ㅇ 개발제한구역․판교에 대한 허가구역 지정기간을 연장(’03.11월말까지→ ’05.11월말까지)
③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 제도를 연장하고, 비수도권 지역으로 확대(’03.12월)
④ 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대
ㅇ 투기과열지구내 전용 25.7평 이하의 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급 비율을 현행 50%→75%로 확대(’03.12월)
ㅇ 20년 이상 장기저리의 주택자금대출로 조기에 내집을 마련하고, 대출금을 조금씩 갚아나가는 모기지(Mortgage) 제도를 도입(’04.1월)
⑤ 20세대 이상 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매 금지
ㅇ 주상복합 아파트 분양시장이 과열되는 것을 방지하기 위해 분양권 전매 금지 대상을 현재 300세대 이상에서 20세대 이상으로 기준을 강화 (’04.상반기)
향후 시장동향에 따른 추가 대책 |
① 분양권 전매 금지제도를 전국적으로 확대 실시
ㅇ 분양시장 과열 현상이 전국으로 확산될 경우, 분양권 전매 금지를 전국으로 확대
② 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화, 소규모 토지거래도 허가대상으로 포함
* 예시 : 주거지역(180㎡ → 90㎡), 상업지역(200㎡ →100㎡)
③ 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토
④ 투기지역에 국한하여 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 방안 검토
ㅇ 위헌 소지가 없고, 실수요자의 불편이 최소화되도록 하는 방안을 강구
6.「부동산시장 안정대책․점검반」 구성․운영 |
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◇ 주택시장 동향의 상시적 점검과 적시 대응을 위해 민․관 합동의 대책반을 설치 |
□ 대책 발표 후 추진상황․시장동향을 점검하고, 과열조짐이 있는 경우 旣 발표된 추가대책의 추진 여부 등을 결정
□ 재경부 차관(건교부 차관)을 반장으로 하고
반원은 행자부․예산처 차관, 금감위 부위원장, 국세청 차장, 서울시 부시장, 경기도 부지사, KDI원장, 국토개발연구원장으로 구성
□ 「대책반」 산하에 분야별 「실무대책반」을 설치
ㅇ 총괄반 : 재경부 기획관리실장(반장)․국민생활국장, 각 실무반 간사, 청와대행정관․국조실 재정금융심의관, 한은․KDI 관계관 등
ㅇ 제도반 : 건교부 기획관리실장(반장)․주택국장․도시국장, 교육부 교육자치지원국장, 국토연구원․주택도시연구원 박사 등
ㅇ 세제반 : 재경부 세제실장(반장)․재산소비세심의관, 행자부 지방세제관, 조세연구원 담당박사 등
ㅇ 투기감시반 : 국세청 차장(반장)․조사국장, 서울시 도시계획국장, 소비자단체 등
ㅇ 자금흐름개선반 : 재경부 차관보(반장)․금융정책국장, 금감위감독정책1국장, 금감원 부원장보, 금융연구원 박사 등
□ KDI․국토연구원 등 전문연구기관의 부동산정책 전담연구위원을 위촉, 정책협력을 강화하고 정책의 실효성을 제고
대 책 내 용 |
소관부처 |
조치사항 |
< 주택공급의 지속적 확충 > | ||
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① 강북 뉴타운 추가 건설
ㅇ 국민주택기금에서 건설자금지원
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서울시
건교부
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- 12~13곳 선정(’03.11)
- 국민주택기금 운용계획 반영(’05) |
ㅇ 국유지 분할상환조건 개선 |
재경부 |
- 국유재산법 개정(’04 상반기) |
② 판교를 질 높은 주거단지로 조성 |
건교부 |
- 지속 추진 |
③ 고속철도 역세권 주택단지 개발 |
건교부 |
- 광명(‘05부터), 아산(’06부터) |
④ 공공임대주택 건설촉진을 위한 제도개선
ㅇ 국민임대주택특별법 재입법
ㅇ 택지공급가 인하 등 인센티브 제공 |
건교부 |
- 금년내 재입법 조속 추진
- 택지개발 업무처리지침 개정(’03.11) |
⑤ 신행정수도 건설 및 수도권 공공 기관의 지방 이전
ㅇ 신행정수도 입지 확정
ㅇ 수도권소재 공공기관 지방이전 추진 |
건교부 |
- 연내 입지선정기준 마련 ‘04하반기 최종 확정
- 1차 이전계획 확정(’03.12) |
< 자금흐름의 선순환 구조정착 > | ||
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① 투기지역 중심, 주택담보실태 종합 점검 |
금감위 |
- 금감원 점검반 편성․운영(’03.11) |
② 주택담보 인정비율 하향조정․적용대상 확대
ㅇ 투기지역․투기과열지구 신규 대출 담보인정 비율 50% → 40%
ㅇ 적용대상을 3년미만 → 10년이하 주택담보대출로 확대
ㅇ 제2금융권 담보인정비율 하향 조정 |
금감위 |
- 금감원에서 금융권에 시행방안 통보(’03.11) |
③ 주택담보 대출에 개인신용 평가 결과를 적극 반영 |
금감위 |
- 금감원에서 금융권에 시행방안 통보(’03.11) |
대 책 내 용 |
소관부처 |
조치사항 |
④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제
ㅇ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도 |
금감위 |
- 금감원에서 금융권에 시행방안 통보(’03.11) |
⑤ 주식투자 활성화
ㅇ 원금보전형 주식투자 상품의 위험가중치 차별화
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금감위 |
- 은행업감독업무시행세칙 개정(‘03.12) |
ㅇ ELS 담보의 증권회사 투자자대출 허용 |
금감위
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- 증권업감독규정 개정(’03.12) |
ㅇ ELS에 대한 발행 및 감독분담금 면제
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금감위
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- 금융기관 분담금징수규정 개정(’03.12) |
ㅇ 일괄신고서 활용, ELS발행절차 간소화 |
재경부
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- 증권거래법시행령 개정 (’04.1/4) |
ㅇ 주식 투자 상품개발을 유도하고 배당제도 개선
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재경부
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- IT지수 ETF상장(’03.12) -분기배당제도 도입 (증권거래법 개정’03.12) |
⑥ 장기주식투자 수요기반 확충을 위한 세제 유인 확대
ㅇ 소액주주에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대
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재경부 |
- 조특법 개정(’03.12) |
⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선
ㅇ 재무제표의 신뢰성 제고를 위한 제도 정비 추진
ㅇ 프로젝트 파이낸싱 활성화 추진 |
재경부 |
- 증권관련집단소송법 등 입법(’03.12)
- 프로젝트 금융투자회사법 입법(’03.12) |
<향후 시장동향에 따른 추가대책> |
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① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화
② 투기지역․투기과열지구의 주택담보인정비율 하향조정을 만기연장분에도 적용
③ 주택담보 대출 총량제 실시방안 강구
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금감위
금감위
금감위 |
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대 책 내 용 |
소관부처 |
조치사항 |
< 투기행위 근절을 위한 단속강화 > | ||
① 투기가 진정될 때까지 자금출처 등 강도 높은 세무조사 계속 |
국세청 |
- 즉시 추진 |
② 투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회 허용 |
재경부 |
- 소득세법 개정(’03.12) |
③ 가격급등지역의 아파트기준시가 재고시 |
국세청 |
- 국세청 고시(‘03.11) |
④ 분양가가 과다하게 높은 건설업체는 우선 세무조사 |
국세청 |
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⑤ 국세청․금감원․지차제 등 합동으로 불법투기행위 단속 |
국세청 금감원 지자체 |
- 합동단속반 편성 (‘03.11) |
< 부동산관련 세제 개선 > | ||
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① 종합부동산세 조기 시행 추진
ㅇ 당초 ’06년에서 ’05년으로 조기시행
ㅇ 부동산 과다보유자에 대한 보유세중과 방안 추진 |
재경부 |
- 관련세법 개정(’04) |
② 보유과세 과표현실화 계획 구체화
ㅇ ’04년 적용 건물과표 조정방안 조기 확정
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행자부 |
- 지자체에 시행방안통보(’03.11) |
ㅇ 서울․경기 등 지가급등지역 토지과표를 전국 평균보다 높은 수준으로 인상
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지자체 |
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③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과
ㅇ 필요시 양도세 탄력세율 적용하되, 투기지역내 1세대 2주택자 우선 적용 ㅇ 1세대 3주택이상 보유자 60%수준 인상
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재경부 |
- 소득세법 개정(’03.12) |
④ 세대별 주택보유 현황 DB 구축 |
행자부 |
- 전산화 완료(’04.상반기) |
⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축 |
재경부 건교부 |
- 부동산중개업법 개정(‘03.12) -전자신고제도 시행(‘04하반기) |
<향후 시장동향에 따른 추가대책> |
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① 투기지역내 실거래가 6억초과 주택 취득시 취등록세를 실거래가기준으로 부과 |
행자부
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② 실거래가 과세기반 구축에 따른 양도세제 전면 개편 추진 |
재경부 |
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대 책 내 용 |
소관부처 |
조치사항 |
< 주택공급 제도 보완 > | ||
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① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 확대
ㅇ 6대광역시와 도청소재지 대상 |
건교부 |
- 건교부 고시(’03.11) |
② 토지거래 허가구역 확대
ㅇ 강북 뉴타운 추가지역, 고속철 중간역 등
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건교부 |
- 건교부 고시(’03.11) |
③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 부과 제도를 연장
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예산처 |
- 부담금관리기본법 개정(’03.12) |
④ 무주택서민의 내집마련 기회확대
ㅇ 무주택세대주 우선공급비율 확대
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건교부 |
- 주택공급규칙 개정(’03.12) |
ㅇ 20년이상 장기저리 대출의 모기지 제도 도입
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재경부 |
- 주택금융공사법제정(’03.12) |
⑤ 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 전매금지 |
건교부 |
- 주택건설촉진법개정 (’04.상반기) |
<향후 시장동향에 따른 추가대책> |
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① 분양권 전매금지 전국 실시
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건교부 |
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② 소규모 토지도 허가대상으로 포함될 수 있도록 토지거래허가기준 강화 검토 |
건교부 |
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③ 재건축아파트 개발이익 환수방안 검토
|
건교부 |
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④ 투기지역 내 일정규모 이상아파트에 대해 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 검토 |
건교부
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< 부동산시장 안정대책․점검반 구성 운영 > | ||
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ㅇ 주택시장 동향의 상시적 점검과 종합적인 대책의 수립․추진을 위해 민관합동의 대책반 설치
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재경부 건교부 |
-대책반 설립․가동 (’03.11월) |