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재개발ㆍ재건축주택 양도소득세

채상병 참 세무법인 대표 세무사

2009년 06월 15일 (월) 10:32:35

채상병 세무사 renews@renews.co.kr

지금 서울시에는 길음뉴타운 등 시범뉴타운 3개지역을 시작으로 2차,3차 뉴타운 사업까지 26개나 되는 뉴타운들이 지정되어있다. 사업계획대로 진행된다면 재개발ㆍ재건축 전성시대를 맞이한 것이다.
이번호에서는 재개발ㆍ재건축시 발생할 수 있는 양도소득세에 대해 알아본다.
도시정비법에 의한 재개발 또는 재건축 사업이 시행되면 사업시행 단계별로 부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)로 변환되었다가 다시 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 변환된다.

양도소득세계산에 있어서 부동산과 부동산에 관한 권리는 달리 취급되므로 어느 단계에서 부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되고 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 변환되는지가 중요하다.
현행 세법상 종전부동산이 조합입주권으로 변환되는 시기는 관리처분계획인가일이다.

부동산이 조합입주권으로 변환되는 시기는 2005.12.31을 기준으로 양도소득세계산상 큰 차이가 발생하므로 주의를 하여야 한다. 관리처분인가일이(입주권취득일) 2005.12.31이전 이면 조합원의 입주권이 주택수 계산에 포함되지 않기 때문에 입주권을 보유한 1세대 2주택자가 1세대3주택 규정을 적용받지 않으므로, 입주권을 보유하였더라도 주택이 하나인 경우에는 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받았다. 그러나 관리처분인가일이 2006.1.1이후인 경우에는 입주권을 주택수에 포함하여 계산한다. 따라서 1세대1주택 비과세 규정 및 다주택 중과세율 적용시 입주권 모두를 주택수에 포함하기 때문에 관리처분인가일에 주의를 하여야 한다.

부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 변환되는 시기를 언제로 볼 것인지에 따라 비과세 여부와 세액 계산에 차이가 있다. 특히 조합원 입주권을 취득한 경우 부동산으로 변화되는 시기가 신축주택의 취득시기가 되므로 신축주택의 보유기간에 따라 과세상 차이(비과세 보유요건, 세율, 장기보유특별공제 등)와 취득가액의 계산에도 많은 영향을 미친다. 현행 소득세법에 명문규정은 없지만 입주권이 부동산으로 변화되는 시기는 준공일로 보아서 세법을 적용한다.

재개발ㆍ재건축과 관련한 양도단계별 비과세 규정은 아래와 같다.
조합원 입주권을 소유한 1세대가‘도시 및 주거환경 정비법’에 따른 관리처분계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택 철거일) 현재 1세대1주택비과세 요건을 갗추고, 양도일 현재 다른 주택이 없거나 양도일 현재 소유한 1주택(일시적 대체 취득한 주택)을 취득한 날부터 1년이내에 당해 조합원 입주권을 양도하는 경우에는 비과세 대상 1세대 1주택으로 본다.

즉 부동산이 입주권으로 바뀌는 관리처분계획인가일 현재 보유 및 거주요건을 갖추고 있었고, 양도일 현재 입주권외에 다른 주택이 없거나 입주권외에 1주택을 소유한 경우에는 1주택을 취득한 날로부터 1년이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세 한다.
거주 또는 보유하는 중에 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유 및 거주기간을 통산하여 비과세 대상인지 여부를 판정한다. 즉 거주기간을 소유한 기간 중의 실제 거주기간으로 산정하고 보유기간을 종전주택취득일과 공사기간 및 양도일까지의 기간을 합산하여 산정한다.

조합원 입주권을 취득하여 준공 후 신축주택을 양도하는 경우의 양도소득세 비과세 대상 판정은 다음과 같다. 재개발 또는 재건축사업의 의한 조합원 입주권을 취득하여 신축 후 양도하는 경우의 신축주택의 취득시기는 준공일(사용검사일, 실제입주일 중 빠른날)을 취득시기로 본다. 따라서 입주권을 취득하여 준공 후 양도하는 경우 보유 및 거주기간의 기산일은 입주권의 취득일이 아니라 신축주택의 준공일이다.
또한 관리처분계획인가일 이후 사실상 주거용으로 사용한 주택을 취득한 경우에도 종전주택의 취득으로 보지 않고 입주권의 취득으로 보아 보유 및 거주기간을 통산하지 않는점에 특히 주의하여야 한다.

재건축 입주권과 관련한 양도소득세는 이외에도 신중을 기해야 하는 부분이 많이 있다. 다음호에서 계속하여 1세대 2주택 보유 중 1주택이 주택재개발 사업이 시행된 경우 등 재건축관련 양도소득세규정에 대해 살펴보기로 한다.