[ 토지거래허가구역 관련 정리]

[김해수[청풍]☆]

토지거래 계약 허가제도

□ 근거 및 목적

 ◦ 근거법률 : 국토의계획및이용에관한법률 제117조

 ◦ 지정목적 : 토지시장 안정 및 토지투기 예방

 ◦ 지정권자 : 건설교통부장관 

                   (동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임) 

 ◦ 지정기간 : 5년이내(연장가능)

 ◦ 대상지역 : 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역(법117조)

   - 도시계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역(이하 시행령116조)

   - 토지이용에 대한 행위제한이 완화 · 해제되는 지역

   - 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역

   - 건교부장관이 투기우려가 있다고 인정하거나 관계행정기관의 장이 지정을 요청하는 지역

 ㅇ 지정효과 

   - 허가구역내 토지에 관한 소유권․지상권 등을 대가를 받고 이전․설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 실수요목적임을 소명하여 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 함

   - 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력을 발생하지 않음 

'

'

'

'

□  (토지거래구역의 허가대상면적)

용 도 지 역		면 적	비고
도시지역	주거지역	180㎡ 초과
	상업지역	200㎡ 초과
	공업지역	660㎡ 초과
	녹지지역	100㎡ 초과
	기타지역	90㎡ 초과
비도시지역	농 지	500㎡ 초과
	임 야	1,000㎡ 초과
	기 타	250㎡ 초과

    ※ 대상면적의 3배범위내에서 공고시 허가면적 조정가능

'

'

'

□ 허가구역 지정절차

토지거래계약허가구역 입안	· 건설교통부 입안
↓
중앙도시계획위원회 심의
↓
관보 공고	· 지역, 지정기간 등
↓
시 · 도지사에 통보
↓
등기소장,시장·군수·구청장에통보	· 시 · 도지사가 통보
↓
공시(7일) 및 공람(20일)	· 시장 · 군수 · 구청장

    ※ 공고 5일후부터 효력발생

'

'

'

□ 허가기준

 ◦ 허가권자 : 관할시장 · 군수 · 구청장

 ◦ 허가대상 : 허가구역내 토지에 관한 소유권 · 지상권 등을 대가를 받고 이전 · 설정하는 계약을 체결  하고자 하는 경우

                ※ 대가가 없는 상속 · 증여 등은 허가대상에서 제외

 ◦ 허가기준 : 실수요성, 이용목적 및 대상면적의 적절성

'

'

'

□ 허가절차

	거래당사자간 합의
	허가신청서 제출					· 계약내용 및 토지
						이용계획 등 첨부
	시 · 군 · 구 검토					· 15일내 검토
<허가시>				<불허가시>
허가증 교부				불허가 통보
				이의신청		· 1개월내 이의신청
				도시계획위원회 심의		· 시·군·구 설치
				심의결과 통보

'

'

'

□ 토지거래계약허가가 필요없는 경우

 ◦ 대가성이 없는 상속 · 증여

 ◦ 허가대상면적미만의 토지거래

 ◦ 거래당사자인 국가 · 지자체 · 정부투자기관이 허가권자(시장·군수·구청장 등)와 협의한 경우

 ◦ 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매

 ◦ 주택법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한 토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입 등

'

'

'

□ 구체적인 허가대상

 ◦ 자기거주용 택지구입

 ◦ 지역주민을 위한 복지 · 편익시설 설치

 ◦ 해당지역에 거주하는 농 · 어민이 농업 · 축산업 · 임업 · 어업 등 영위하기 위한 경우(당해시군에 거주하지 않는 농 · 어민은 주거지로부터 20㎢이내 토지)

 ◦ 비농업인이 농업목적으로 농지구입시는 세대원전원이 현지거주필요

 ◦ 비농임업인이 임업목적으로 임야구입시는 세대원전원이 현지 6개월 거주필요

 ◦ 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역 · 지구 · 구역 등 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행

 ◦ 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

 ◦ 허가구역내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우

 ◦ 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

'

'

'

□ 규정위반시의 조치

 ㅇ 행정벌칙

    - 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제141조

    - 위반유형 : 사위 그밖의 부정한 방법으로 허가를 득한 경우

    - 처벌수위 : 2년이하의 징역 또는 개별공시지지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금

  ㅇ 과태료

    - 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제144조

    - 위반유형 : 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자 

    - 처벌수위 : 500만원 이하의 과태료 처분

'

'

'

□ 토지거래허가제도의 위헌성 심사

  ㅇ헌법재판소 1997.6.26.  92헌바5 全員裁判部 【국토이용관리법제21조의3제7항에대한 헌법소원】

     - 판결개요 : 「허가를 받지 아니하고 체결한 계약은 효력을 발생하지 아니한다(국토  이용관리법 제21조의3제7항)」은 투기를 막고자 하는 법률의 목적에 비추어 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약의 사법적 효력을 부인하는 것은 토지거래허가제의 입법목적을 달성하기 위하여 필요하고도 적절한 것이라 인정된다.

  ㅇ헌법재판소 전원재판부 1989. 12. 22.  88헌가13 【국토리용관리법 제21조의3 제1항    위헌심판】

     - 판결개요: 국토이용관리법 제21조의3 제1항의 토지거래허가제는 사유재산제도의 부정이 아니라 그 제한의 한 형태이고 토지의 투기적 거래의 억제를 위하여 그 처분을 제한함은 부득이한 것이므로 재산권의 본질적인 침해가 아니며, 헌법상의 경제조항에도 위배되지 아니하고 현재의 상황에서 이러한 제한수단의 선택이 헌법상의 비례의 원칙이나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 할 수도 없음

06년2월 토지거래허가구역 현황

번     호	10	조 회 수	8800
등록일자	2006/02/03	담당부서	토지정책팀
전화번호	02-2110-8624	전자우편	hns123@moct.go.kr
유     형	정책	공개정도	공개
담 당 자	홍남식
[첨부파일1]
제     목	06년2월 토지거래허가구역 현황
내     용	'06.2.토지거래허가구역 현황 및 허가제도 개요

【토지거래허가구역 현황】

□ 제도개요

 ㅇ 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제117조

 ㅇ 지정권자

   - 건설교통부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정(동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임)

 ㅇ 대상지역

   - 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역

 ㅇ 지정효과

   - 허가구역내 토지에 관한 소유권․지상권 등을 대가를 받고 이전․설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 실수요목적임을 소명하여 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 함

   - 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력을 발생하지 않음

□ 허가구역 지정현황 (‘06.1.16 현재)

 ㅇ 수도권(서울·인천·경기)의 녹지․용도미지정지역 및 비도시지역

  - 자연보존권역인 가평․이천․여주․양평과 옹진․연천 제외

 ㅇ 수도권 및 광역권(부산․대구․광주․대전․울산․마창진권)의 개발제한구역

 ㅇ 충청권의 신행정수도건설 관련지역 8시9군

  - 대전․청주․청원․천안․공주․아산․논산․계룡․연기․

    서산․금산․부여․청양․홍성․예산․태안․당진

 ㅇ 기업도시 신청지역 8개 시․군 일부지역

  - 강원 원주, 충북 충주, 전북 무주, 전남 해남․영암․무안,

    경남 사천․하동

 ㅇ 혁신도시 후보지역 12개 시․군․구 일부지역

  - 대구시 동구 신평동 등 11개동             【대구】

  - 원주시(행구동 등 3개동)                    【강원】

  - 음성군(매동면), 진천군(덕산면)              【충북】

 - 전주시(6개동), 김제시(용지면), 완주군(이서면)【전북】

  - 나주시 남평읍 등 7개 읍․면․동            【전남】

  - 김천시 아포읍, 칠곡군 북삼읍               【경북】

  - 진주시 문산읍 등 3개 읍․동                【경남】

  - 서귀포시 법환동 등 2개동                   【제주】

 ㅇ 서울 뉴타운지역(1～3차) 17개구 30개동

□ 토지거래허가구역 지정현황 (’06. 2. 현재)

지정자	지  역	기  간 (공고일,공고번호)	사  유
건교부	서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북․성동․동대문․종로․중구의  11개동 15.65㎢	’02.11.20～’07.11.19 (‘02.11.14, 299호)	서울 강북 길음․  왕십리 뉴타운지역
	대전․청주․청원․천안․공주․  아산․논산․계룡․연기 등  충청권 7시2군(13개시군구)의 녹지지역 및 비도시지역 3,567.1㎢	’03.2.17～’08.2.16 (‘03.2.11, 31호)	행정중심복합도시 건설
	김포시전역․파주시 9읍면동․ 고양시 9동․인천시 검단동 25.07㎢	’03.5.20～’08.5.19 (‘03.5.14, 101호)	수도권 김포․파주지구 신도시 건설지역
	수도권 및 광역권(부산․대구․광주․대전․울산․마창진권)  개발제한구역 4,294.0㎢	’05.12.1～’06.5.30 (‘05.11.25, 360호)	개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지 (‘03.11.25, 268호 재지정) (‘01.11.26, 325호 재지정)
	수도권(서울․인천․경기)의 녹지  ․용도미지정지역 및 비도시지역(동두천 비도시지역은 제외) 5,578.85㎢ ※ 지정제외 : 가평․이천․여주․양평․옹진․연천		수도권 투기방지와 토지시장 안정 추진 (‘02.11.14, 300호 재지정)
	성남시 및 용인시 판교지역의 택지개발예정지구 14동 2리 38.981㎢	’03.12.1～’07.11.30 (‘03.11.25, 264호)	판교 신도시건설 (‘01.11.26, 326호 재지정)
	인천 연수구․중구․서구 일부  7.20㎢	’03.12.1～’08.11.30 (‘03.11.25, 266호)	인천 경제자유구역 지정(8.5) 지역
	부산시 강서구 17개동 및 경남  진해시 15개동 일부 80.39㎢	’03.12.1～’08.11.30 (‘03.11.25, 267호)	부산·진해 경제자유구역 지정(10.24)지역
	수원시 이의동 등 4개동, 용인시  상현동 등 5개동, 기흥․구성읍 15.93㎢	’03.12.1～’08.11.30 (‘03.11.25, 268호)	시가화예정지역 지정
	전남 해남군 7읍면, 영암군 4읍면, 무안군 5읍면 854.51㎢	’05.3.26～’09.8.20 (‘05.3.21, 82호)	기업도시 거론지역
	충남 천안시의 22동 2읍, 아산시의  3면 28리 318.102㎢	’05.4.8～’08.2.16 (‘05.3.22. 83호)	아산신도시 건설지 일원 고속철도 건설 (2002-74호 및 248호 재지정)
	서산․금산․부여․청양․홍성․ 예산․태안․당진 등 충남 1시7군 녹지․용도미지정 및 비도시지역  4,509.676㎢	’05.7.2～’08.2.16 (‘05.6.27, 201호)	행정복합도시 건설 영향권
	전남 신안군, 무안군 해제면  665.507㎢	’05.7.2～’09.8.20 (‘05.6.27, 202호)	개발계획 거론지역
	전북 전주시(6개동),김제시(용지면),   완주군(이서면) 전지역 89.415㎢	’05.10.4～’10.10.3 (‘05.9.29, 295호)	혁신도시 후보지 신청

지정자	지  역	기  간	사  유
서울	종로구․용산구․동대문구․  중랑구․강북구․서대문구․  마포구․양천구․강서구․  동작구․영등포구․강동구  12개구 8.318㎢	’03.11.26～’08.11.25 (5년)	제2차 뉴타운 (11.19) 지정
	동대문구․성북구․강북구․  서대문구․구로구의 14개동 1.9㎢	’03.12.30～’08.12.28 (5년)	서울시의 균형개발 촉진지구 지정
	장위․상계․수색․북아현․신길․신림․거여․마천(6.9㎢-3차뉴타운), 구의․자양․망우․천호동(1.1㎢-제2차촉진지구) 8.0㎢	’05.12.27～’10.12.26 (5년)	제3차뉴타운 및 제2차촉진지구
	금천구 시흥, 동작구 흑석동 1.53㎢	’06. 1. 3～’11. 1. 2 (5년)	제3차뉴타운지역
	동대문구 이문․휘경동 일부지역 1.0㎢	‘06. 2. 7～’11. 2. 6 (5년)
대구	달성군 현풍면 7개리, 유가면  12개리, 구지면 2개리 69.1㎢	’05.3.1～’08.2.29 (3년)	대구 테크노폴리스 예정지및 주변지역
	동구 신평동 등 11개동 15.7㎢	’06.1.10～’08.12.31 (3년)	혁신도시예정지역
인천	연수구 동춘동 4.3㎢	’04.8.8～’08.11.30 (4년 4개월)	경제자유구역 송도지구(1공구)
울산	울산시 언양읍․삼남읍․두서면․  두동면․삼동면 일원 70.58㎢	’03.11.19～’08.11.18 (5년)	경부고속철도 울산역 신설지역
	울산시 북구 무룡동․산하동․  정자동 1.372㎢	’05.1.1～’09.12.31 (5년)	강동유원지 개발지역
	울산시 상북면 길천리․거리․ 산전리․향산리․양등리․궁근정리  3.301㎢	’05.1.18～’10.1.17 (5년)	지방산업단지 조성예정지
	울주군 울주군 언양읍 반연리 6.6㎢	‘06. 2. 1～’11. 1.31	울산 국립대 건설
경기	고양시 대화동․장항동․법곳동  6.24㎢	’02.4.22～’07.4.21 (5년)	관광문화숙박단지 및 국제전시장 건립
강원	원주시 지정면 가곡리․간현리․  신평리․월송리․보통리, 호저면  매호리․무장리․산현리  2개면 8개리 77.21㎢	’05.5.27～’08.5.26 (3년)	기업도시 유치예정지역
	원주시 행구․반곡․관설․단구동 24.142㎢	‘06. 2. 2～’09. 2. 1 (3년)	혁신도시 건설
충북	제천시 봉양읍 마곡리․구곡리  삼거리․연박리 39.67㎢	’04.7.29～’08.7.28 (4년)	제천개발촉진지구 리조트단지조성지역
	충주시 주덕읍․이류면․노은면  ․가금면 15개리 87.14㎢	’05.4.28～’10.4.27 (5년)	기업도시 개발사업 예정지 및 주변지역

지정자	지  역	기  간	사  유
충북	제천시 7개동(왕암.천남.강제.명지.산곡.청전.신월동) 및 봉양읍 및 금성면 일부   주거.상업.공업지역 제외,  54.68㎢	’05.9.22～’08.7.28 (2년 10월)	지방산업단지조성,제천개발촉진지구 지정지역
	진천군 덕산면 두촌․석장․옥동․구산․기전․용몽리 16.8㎢	’06.1.4～’11.1.3 (5년)	혁신도시예정지
	음성군 맹동면 통동․두성․본성․신돈․쌍정․군자리 22.7㎢	’06.1.4～’11.1.3 (5년)	혁신도시예정지
전북	무주군 설천면 청량리․소천리․  두길리 9.8㎢	’05.2.18～’10.2.17 (5년)	태권도공원 조성지역
	전주시 송천동․전미동․호성동  (5.331㎢), 임실군 대곡리․정월리  (7.273㎢), 무주군 안성면 금평리  ․덕산리․공정리(8.095㎢)  총 20.699㎢	’05.6.2～’10.6.1 (5년)	35사단이전(전주) 35사단유치(임실) 기업도시유치(무주)
	무주군 안성면 전지역(기 지정지역 및 국립공원 제외) 50㎢	’05.8.31～’10.8.30 (5년)	투기예방 및 토지거래 안정성 확보
	부안군 하서면 백련리․장신리(2.941㎢)	’05.8.10～’10.8.9 (5년)	신재생 사업단지 조성지역
	익산시 삼기면․낭산면․망성면어량리․용동면화배리․함열읍 다송리 석매리 흘산리․황등면 율촌리․오산면․목천동․석탄동  (124.214㎢)    총 127.155㎢		익산 신도시 개발지역
	전주 완산구 상림․효자동2․3가․삼천동3가․용복동 11.303㎢	’05.12.7～’10.12.6 (5년)
전남	고흥군 봉내면 예내리 14.03㎢	’04.2.4～’06.2.3 (2년)	우주센타 건설지역
	신안군 압해면 11개리 52.0㎢	’03.10.27～’08.10.26 (5년)	신도시 건설예정지역
	담양군 금성면 금성리․원율리  9.0㎢	’03.10.25～’06.10.24 (3년)	금성 종합레저타운  개발지역
	여수시 화양면 장수리․이목리․  서촌리․화동리․안포리 40.3㎢	’03.12.11～’08.12.10 (5년)	여수 종합리조트 단지 조성
	순천시 해룡면 신대리․상삼리․  남가리․성산리․선월리 15.99㎢	’04.4.1～’07.3.31 (3년)	광양 경제자유구역 배후단지 조성
	해남군 산이면, 화원면 청용리․  금평리․영호리․성산리 61.967㎢	’04.8.21～’09.8.20 (5년)	서남해안 해양레저타운 조성예정지역
	담양군 금성면 덕성리 4.8㎢	’04.10.27～’06.10.24 (2년)	관광지 개발사업 (Lotte ecoland 조성)
	여수시 수정동․공화동․덕충동  3.6㎢	’04.11.10～’09.11.9 (5년)	여수 ’12 세계박람회 후보지역
	광양시 광양읍 세풍리 전지역  7.4㎢	’05. 9.10～’10.9.9 (5년)	광양복합물류단지 개발지역

지정자	지  역	기  간	사  유
전남	나주시 남평읍, 금천․산포․다도․봉황면, 관정․평산동 도시․비도시지역  222.144㎢	’05.11.8～’10.11.7 (5년)	혁신도시 후보지
경북	김천시 봉산면․대항면․농소면  일원 42.29㎢	’03.11.17～’05.11.16 (2년)	경부고속철도 김천역 신설지역
	경주시 광명동, 건천읍 화천리․  모량리 31.77㎢	’04.9.4～’09.9.3 (5년)	경부고속철도 경주역 신설지역
	칠곡군 지천면 연화리․금호리(13.77㎢), 포항시 남구 연일읍 학전리․달전리, 북구 여남동, 흥해읍 곡강리․용한리․죽천리․우목리․이인리(30.33㎢) 총 44.1㎢	’05.6.7～’08.6.6 (3년)	영남권 내륙화물 기지지역(칠곡) 영일만신항만배후단지, 동해중부선포항역사지역, 테크노파크 등(포항)
	포항시 남구 대보면 대보․구만․강사리 16.6㎢	’05.8.30～’10.8.30 (5년)	호미곶관광지 및 호미곶해양레저특구
	경산시 임당․대평․중방․계양․대․대정동 등 6개동 2.7㎢	’05.12.6～’10.12.5 (5년)	대정․임당뜰 택지개발사업지역
	김천시 아포읍 9개리(41.5㎢)  칠곡군 북삼읍 율리(2.87㎢)  총 44.37㎢	’06.1.3～’09.1.2 (3년)	혁신도시예정지
경남	사천시 용현면 덕곡리 2.748㎢	’04.1.1～’07.12.31 (4년)	사천시 청사건립 및 용현택지개발 추진
	창원시 동읍․북면․대산면 전역,  고성군 마암면 5개리 143.567㎢	’05.4.26～’08.3.25 (3년)	창원 도시계획변경, 고성 해군교육사유치
	사천시 축동면 사다리․탑리․반용리13.98㎢	’05.6.7～’08.6.6 (3년)	기업도시 유치 후보지
	경남 마산시 진북면 덕곡리,신촌리,망곡리,부평리,추곡리,대티리,정현리 등 7개리(22.412㎢)	’05.8.30～’08.8.29 (3년)	진북지방산업단지 유치예정지
	진주시문산읍소문리,옥산리,금산면 갈전리 전역, 호탄동(일부제외), 상평동(공업지역) 18.6㎢	’05.11.13～’08.11.12 (3년)	혁신도시 지정지역
	양산시상북면소토리,산막동,호계동,북정동 일원(8.7㎢), 양산시 웅상읍 용당리 일원(1.2㎢) 총 9.9㎢	’05.11.23～’08.11.22 (3년)	지방산업단지 조성지역
제주	서귀포시 동흥동․서흥동․토평동  일원 5.26㎢	’04.12.29～’09.12.28 (5년)	서귀포 제2관광단지 개발지역
	서귀포시 법환동․서호동 일부  1.72㎢	’05.12.23～’10.12.22 (5년)	혁신도시개발예정지

※ 현재 허가구역은 총 21,630.797㎢(6,543.28백만평)으로서 국토면적

   (99,892.83㎢, 남한면적)의 21.65%

※ 지역별 구체적인 내용은 전자관보의 공고내용을 참조하여주시기 바랍니다.

참고)관계서류공람 :

시민의 열람편의를 위하여 관계서류를

서울특별시지적과(전화 3707-8051) 및

토지소재 관할 구청 지적과에 비치하고 있습니다.

[김미향(88sunny)]

새로운것을 알게되었어요~근데,,,한가지 의문은 남네요~ㅋㅋ 근데,,,그건 제가 알아서,,찾아야할것같아요~ㅋㅋㅋ ^&^