소규모아파트재건축추진절차

[대길장수누룽지백숙]

길훈아파트 소규모 재건축 추진절차에 대하여

자세히 설명하오니  참고하시어

소유자 께서는 재건축 추진 결정에 도움되시기 바랍니다

요약본

①추진위원회 구성 

먼저 토지등 사업추진 구역 내 소유자 전원의 합의로 주민합의체를 결성하고,

주민합의서를작성합니다.

②업무대행협약 

원활하고 신속한 업무 추진을 하기 위하여 소규모 재건축 업무 추진을 대행할 업무대행사를 다음 중에서 하나를 선정합니다.

-> 주택법상의 등록사업자(건설사업자), 부동산공인중개사, 정비사업전문관리업자, 부동산개발등록사업자, 신탁업자.

③조합 설립

조합을 설립하려면 토지등 소유자의 80%와 총면적의 2/3 이상의 동의가 필요합니다. 이어서 대표자를 선임하고 주민동의서, 조합원 연명부, 정관, 정비사업비 등 설립인가 서류를 준비해 시군구청에 설립 신고를 합니다.

④건축사전심의

사전심의를 받으려면 조합원 총회 1/2 찬성으로 의결한 후 높이/ 층수/ 용적율에 대해 지방건축위원회의 사전 심의 받아야 합니다.

심의를 마치면 사업시행구역, 토지이용계획, 건축계획, 정비사업비, 이주대책, 분양 및 관리처분계획 등을 포함하는 사업시행계획서를 작성합니다.

주택규모 및 건설비율을 보면,

소규모재건축사업은 전체 건립 예정 세대수의 60/100이하에서 시도조례로 정하는 비율을 전용면적 85m2 이하의 국민주택규모로 건설해야 합니다. (수도권 과밀억제권역에서 조합원분양주택을 기존주거전용면적을 축소 또는 30%내에서 규모를 확대하거나 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 85m2이하로 건설할 경우에는 이 건설비율은 적용받지 않습니다)

임대주택 관련 사항을 보면

건축 연면적의 20%이상(시도조례 규정)을 임대주택(공공임대 또는 민간임대)으로 건축할 경우 용적율은 상한까지 허용됩니다.

임대주택의 공급순위는 1순위는 기준일 3개월전부터 계속 거주중인 소유자 또는 세입자, 2순위는 주택분양에 관한 권리를 포기한 자로 합니다. 조합은 그 밖의 공급절차, 임차인자격, 임대료조건 기준을 시군구청장의 승인을 받아 따로 정할 수 있습니다.

⑤통합심의 사업시행인가

사업시행인가를 신청할 때 건축심의, 도시군관리계획 및 개발행위 관련, 기타 필요인정사항 등 복수의 심의가 필요한 경우, 시행자는 사업시행계획서 및 통합심의에 필요한 서류를 갖추어 시군구청장에 제출합니다.

사업시행인가 신청을 접수한 시군구청장은 지방건축위원회/ 지방도시 계획위원회/ 기타사항 관련위원회 와 함께 공동위원회를 구성하여 60일 이내에 심의하여 그 결과를 통지해야 합니다.

시군구청장은 60일 이내에 사업시행계획인가 여부를 결정하여 통보하고 14일 이상 공람합니다.

⑥시공사 선정

시행자는 사업을 시행하는 주체로서 조합이 직접 시행하거나등록사업자, 또는 정비사업전문관리업자, 부동산투자회사 중 하나와 공동시행할 수 있습니다.

시공자는 건설사업자를 선정하는 것으로 조합원 총회에서경쟁입찰방식으로 선정하며 2차유찰이 되면 수의계약으로 선정할 수 있습니다. 단, 조합원 100명 이하 소규모 주택정비사업은 총회에서 정관으로 정하는대로 선정할 수 있습니다.

⑦분양공고 및 분양신청

사업시행인가를 획득하면 조합원 및 일반 분양 전 세대를 망라하는 분양계획을 수립해 시군구청에 입주자모집공고승인을 신청합니다..

분양공고는 사업시행인가일로부터 90일이내에 30~60일간 토지등 소유자에 통보하고 지역일간신문에 공고합니다.

공급은 1세대1주택을 기준으로 하며, 종전의 소유 가격 또는 주거전용면적 범위에서 2주택까지 공급 (1주택은60m2이하, 3년내 전매불가)하고, 종전의 소유 주택수 범위에서 3주택까지 공급할 수 있습니다.

공급순위는 1순위-시행구역의 토지 건축물 소유자로 시행구역에 거주하는 자, 2순위-시행구역의 토지 건축물 소유자로 시행구역에 거주하지 않는 자, 3순위-시행구역에 거주하는 자 순입니다.

잔여분공급은 토지등 소유자 외의 일반에 분양합니다.

⑧관리처분계획인가

분양신청이 종료되면 분양 및 권리의 명세와 청산에 관한 내용을 망라하는 관리처분계획을 수립하여 조합원에게 30일전에 문서로 통지하여 공람하고 총회에서 의결한 다음 시군구청장에 인가신청하면 30일 이내에 결과를 받게 됩니다.

분양신청을 하지 않은 자에 대해 시행자는사업시행계획인가일로부터 90일 이내에 토지등 권리의 손실보상 협의를 해야 하며, 협의가 성립되지 않을 경우 협의기간 만료일부터 60일 이내에 수용재결 또는 매도청구소송을 제기해야 합니다.

정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설및 공동이용시설을 말하며, 이 사업시행으로 인하여 신규 또는 대체로 정비기반시설을 설치한 경우 종래의 시설은 시행자에게, 신설된 시설은 국가 또는 지자체로 무상 귀속하게 됩니다.

⑨이주 철거 착공

지상권 등 계약의 해지는관리처분계획 인가후임차권자가 시행자에게 지상권 또는 전세권의 계약 해지를 요구하여 보증금을 반환 받고 이후 시행자는 반환금액을 토지등 소유자에게 구상합니다..

사업시행인가후 임대차계약기간은 민법, 주택임대차보호법 상가건물임대차보호법을 적용하지 않습니다.

또한 시행자는 사업시행인가일로부터 소유권이전고시일까지 해당 건축물등의 사용수익의 중지를 요청하며, 다만 조합이 동의하거나 보상이 이루어지지 않은 경우에는 예외적으로 합니다.

임차권자에 대한 보증금 반환 등이 이루어지고 이주가 끝나면 철거를 시작합니다. 다만, 안전사고나 범죄발생의 우려가 있는 경우에는 시군구청장의 허가를 획득한 후 철거합니다.

조합은 건축사전심의 결과 접수후 30일 이내에 조합설립 비동의자에 서면으로 동의여부를 회신할 것을 촉구해야 합니다. 비동의자가 60일내에 회답이 없으면 부동의 회답으로 간주하여 회답기간 만료후 60일내에 권리매도 청구를 합니다.

만일 준공공임대아파트 공동사업으로 진행할 때 토지면적 80% 이상이 동의한 경우 20% 미만의 잔여 토지에 대해서는 토지수용을 거쳐 추진할 수 있습니다.

공사 착공은 시군구청장의 착공 승인을 받은 다음 시작합니다.

⑩중도부담금 납부

정비사업비는 토지등 소유자인 조합원이 부담하며, 정비기반시설이나 세입자 임시거주 시설을 설치하는 경우 시군구청장이 전부 또는 일부를 부담합니다.

이웃사랑임대사랑 사회적협동조합과 준공공임대아파트 공동사업으로 진행할 경우 주택도시기금의 건축자금 이용이 가능합니다.

⑪준공검사 및 공사완료고시

공사를 완료하면 시군구청장에게 준공인가를 신청하고, 시군구청장은 전문기관에 준공검사실시를 의뢰하여 준공인가시에 지자체 공보에 고시합니다.

⑫건물사용승인 및 입주

준공하게 되면 시군구청장의 건물사용승인을 받습니다.

입주절차는 잔금납입 및 입주절차 안내→잔금납부→선수관리비납부→입주증발급→열쇠인수→입주 순으로 이루어집니다.

⑬청산금 정리

종전 토지등의 가격과 분양대지 또는 건축물 가격과의 차액이 있을 경우 소유권이전고시후 차액 금액을 수분양자에게 징수하거나 지급하여 청산합니다.

청산금은 정관으로 규정하거나 총회에서 의결하는 경우 사업시행인가일부터 소유권이전고시일까지 분할징수 또는 분할지급이 가능 합니다.

⑭소유권이전 등기

시행자는 준공인가고시 후 대지확정측량과 토지분할절차를 거쳐 이를 수분양자에게 통지하고 소유권을 이전합니다. 소유권을 이전하는 경우 이를 지자체 공보에 고시하고 시군구청장에 보고해야 하며, 즉시 등기를 등기소에 촉탁 또는 신청해야 합니다.

소유권 취득일은 고시일 익일이 됩니다.

소유권이전고시부터 소유권등기시까지 저당권 등 다른 권리변동에 따른 등기는 제한됩니다.

⑮조합 청산

사업이 종료되면 조합 총회에서 해산을 의결하고 조합해산인가를 신청합니다.

(end)

국토교통부 법령

소규모주택정비법.hwp