[시행 2005. 4. 23.] [건설교통부령
제436호, 2005. 4. 23., 타법개정]
주택공급에 관한 규칙 제2조 4.
"공급"이라 함은 「주택법」(이하 "법"이라 한다)
제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다.
13. "당첨자"라
함은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말하며, 법 제39조제2항의 규정에 의하여 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자를 포함하되, 분양전환되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정된 자를 제외한다.
아. 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자
해설 : 1) 분양 또는 임대하는 것을 주택공급이라 한다. 즉, 분양, 분양+임대, 임대(영구임대)를 목적으로 주택을 건축하여 제공하는 것을 주택공급이라 한다.
2) 당첨자란 분양주택의 당첨자를 말하는데, 여기에는 공공분양의 당첨자, 그 당첨으로 인한 공급계약(분양계약)이 취소되거나 공급신청이 요건흠결로 무효로 된 자, 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자를 말한다.
분양전환되지
않는 순수한 임대주택을 공급받은 자는 당첨자가 아니다.
이 조문에 의하여 10년임대부 분양주택을 공급받은 자는 당첨자에 해당함.
청약저축 실효, 재당첨제한기간 적용 당첨자 명단관리 등 불이익 적용
당첨자가
되면 주택을 분양받는 자의 지위에 서게 됩니다.
그에 따라 계약을 체결하면 분양계약을 체결하게 되는 것이고, 여러분들은
여기에 임대차계약도 조건부로 체결한 것이 됩니다.
주택법 제38조의2 (주택의
분양가격 제한 등) ①사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여 공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설·공급하는
공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이
경우 분양가격은 다음 각호의 구분에 의한 항목으로 구성된다. <개정 2005. 12.
23.>
1. 택지비 2. 공사비
3. 설계감리비 4. 부대비 5. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용
②사업주체는 다음 각호의 1에 해당하는 주택에 대하여 입주자모집승인을
얻은 때에는 입주자모집공고안에 제1항 각호의 구분에 따라 분양가격을 공개하여야 한다.
1. 제1항의 규정에 의하여
건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 하는 주택(이하 "분양가상한제 적용주택"이라 한다)
2. 공공택지안에서 주거전용면적이
85제곱미터를 초과하는 공동주택으로 국가·지방자치단체·대한주택공사
및 지방공사가 건설·공급하는 주택
3. 주거전용면적이 85제곱미터를
초과하는 분양가상한제 적용주택으로서 국가·지방자치단체·대한주택공사
또는 지방공사를 제외한 사업주체가 건설·공급하는 주택. 이
경우 분양가격의 공시는 택지비와 택지매입원가에 한한다.
③제1항 및 제2항의 규정에
의하여 분양가상한제 및 분양가 주요항목 공개를 시행함에 있어 분양가격의 항목별 내용 그밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
주택공급에 관한 규칙 제13조의2
(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정) ①법 제38조의2제1항 각호외의 부분 전단에서
"건설교통부령이 정하는 기준"이라 함은 별표 3에 의한 분양가격 산정기준을 말한다.
②법 제38조의2제1항제5호에서 "그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용"이라 함은
주택건설공사에 소요되는 필수적인 공사비(이하 "기본형
건축비"라 한다)외의 비용으로서 기본형 건축비에
가산할 수 있는 비용(이하 "가산비용"이라 한다)을 말하며, 가산비용의
항목별 내용 및 산정방법은 별표 4에 의한다. [본조신설 2005. 3. 9.]
분양가상한제는 주택공급중 분양받는 경우에만 적용됩니다. 또한 주택법
제38조의2에 해당하는 경우에는 자동으로 분양가상한제가 적용되고, 또한 국가가 분양가상한제 지역으로 지정한
경우에는 그 지역 모두 분양가상한제가 적용됩니다.
당시 판교지역은 주택법 제38조의2
제1항을 적용받습니다.
다른 한편 정부가 판교지역을 분양가상한제 지역으로 지정하였기에 주택법 제38조의2 에 해당하지 않는 중대형분양도 분양가 상한제가 적용됩니다. 이 부분은 관련이 크지 않아깊이 있게 분석하지 않아서 좀더 분석해야 할 부분이기는 합니다.
이는 약자보호를 위한 강행규정으로 임의로 배제할 수 없습니다. 오직
특별법을 만들어 배제할 수 는 있습니다. 그런데 공급자들은 말로써만 배제된다고 합니다. "분양가는 보증금을 산출하기 위한 것일 뿐 아무런 의미가 없고, 오직
임대법시행규칙 별표만 적용되는데, 규정을 보니 감정평가액을 넘지 않으면 된다고 규정한다." 그래서 감정평가액으로 한다는 업체도 있고, 분양전환가는
임대법령에 따른다고 한 업체도 있다.
분양받은 것이라는 사실을 주장한 바가 없어서 생긴 것이라 판단하고 있습니다.