관리지역세분화지연;고양,포천,파주,김포,양주,남양주 외11곳-개발시점1,2년뒤로

더딘 관리지역 세분화 ‘후폭풍’ 만만찮네

개발 사업 차질 빚고 땅값 급등 우려도

경기도 용인시 남사면 일대 임야 3만여㎡에 공장을 지으려던 한모(45)씨. 지난해 시 담당 부서인 기업지원과 공장설립계에 공장 인허가 신청서를 제출했지만 불허가 통보를 받았다. 해당지역의 관리지역 세분화 작업이 아직 끝나지 않았다는 이유 때문이었다.

한씨는 “시가 주민 눈치를 보며 관리지역 세분화를 미적거리는 바람에 공장을 지으려는 계획이 늦춰져 손실이 크다”고 분통을 떠뜨렸다.

수도권 11곳 아직 끝내지 못해

수도권지역에서 관리지역 세분화 작업이 지연되면서 공장•창고 등을 신•증설하려는 업체들의 사업 차질이 잇따르고 있다. 공장•창고 등의 신•증설은 관리지역 세분화가 끝나야 건축 규제가 풀려 인•허가 등 사업 추진이 가능하다. 관리지역 세분화가 끝나지 않은 곳에서는 보전관리지역 수준의 규제를 적용 받아 공장•창고 등의 신•증설이 어렵다.

관리지역 세분화란 종전 ‘준농림지•준도시지역’으로 불렸던 관리지역(전 국토의 27%)을 개발가치 여부에 따라 보전•생산•계획 관리지역으로 구분해 지정하는 것을 말한다.

현재 수도권지역에서 관리지역 세분화 대상인 17개 시•군 중 이 작업을 끝낸 것은 고양•포천•파주•김포•양주•남양주 등 6곳에 불과하다. 나머지 화성•평택•용인•안성•이천•여주•양평•광주•연천•동두천•양평등 11곳은 아직 진행 중이다.

이처럼 관리지역 세분화 작업이 지지부진한 것은 주민 반발 등을 우려한 각 자치단체가 이 작업에 소극적이라서다. 수도권에서 가장 먼저 관리지역 세분화 작업을 끝낸 고양시(2006년 12월)의 경우 땅값 하락을 우려한 주민들의 집단 반발로 진통이 컸다.
관리지역이 계획관리지역이 아닌 생산•보전관리지역으로 분류되면 땅의 개발가치가 떨어져 가격(공시지가 기준)이 10∼20% 가량 하락하게 된다. 이 때문에 각 자치단체의 ‘눈치보기’가 길어지면서 관리지역 세분화 작업이 지연되고 있는 것이다.

용인시 관계자는 “규정 상 지난해 말까지 관리지역 세분화 작업을 끝내야 했지만 도시기본계획 수립 등과 맞물리는 바람에 늦어지고 있다”고 말했다.

"경매 넘어갈라" 발 동동 구르기도

관리지역 세분화 작업이 지연되면서 아파트 등을 지을 땅을 사놓고도 인•허가를 낼 수 없어 이자만 물고 있는 업체도 잇따르고 있다. 재작년 말 용인시 고림동에 아파트 사업용 부지를 매입한 J사 대표 J씨는 요즘 빗발치는 은행의 이자 상환 요구 때문에 골치가 아프다. 이 업체는 부지를 사들이면서 매입비용의 40% 가량을 은행에서 대출 받았다. 하지만 관리지역 세분화 지연 등으로 인허가가 늦어지면서 부담해야 할 이자비용이 눈덩이처럼 불고 있다.

그는 “한달에 수천만원에 달하는 이자 상환이 몇달 연체되자 은행으로부터 강제 경매 통보서가 날라 와 해결책을 모색하고 있지만 뾰족한 수는 없다”고 말했다.

관리지역 세분화 작업이 늦어지면서 땅을 팔지 못해 발만 동동 구르는 땅주인들의 하소연도 잇따르고 있다.

경기도 여주에 사는 농민 곽모(61)씨는 지난해 11월 자녀 학자금 마련을 위해 자신 소유 임야(1만7000㎡)를 매물로 내놓았지만 여태껏 팔지 못했다. 해당 토지가 보전관리지역으로 지정될 가능성이 크다는 이유로 땅을 사겠다는 사람이 나서지 않고 있어서다.

현재 관리지역인 이 땅이 보전관리지역으로 세분화되면 아파트 등의 공동주택을 지을 수 없어 땅 가치가 떨어질 수 밖에 없다. 때문에 부동산개발업자는 물론 일반 투자자들까지 생산•보전 관리지역으로 편입될 가능성이 큰 땅을 외면하는 바람에 거래가 어려운 것이다.

곽씨는 “몇몇 부동산업자가 관심을 보였지만 아파트를 지을 수 없는 것으로 판단되자 매수 의사를 철회했다”며 “빨리 세분화를 끝내줘야 적정 가격을 매겨서 땅을 팔 것 아니냐”며 발을 굴렀다.

관리지역 세분화 계획안을 마련하고 주민 공람 중인 자치단체에서는 쇄도하는 민원으로 한바탕 홍역을 앓고 있다. 현재 관리지역 세분화 계획안에 대한 1•2•3차 주민공람을 끝낸 광주시의 경우 자신의 땅이 개발가치가 떨어지는 보전•생산관리지역으로 분류됐다며 항의하는 1000여명의 땅주인이 몰려 들어 북새통을 이뤘다.

광주시청 관계자는 “자기 땅을 계획관리지역으로 재분류해달라는 주민 이의 신청서만 950여통이 접수됐다”며 “폭주하는 민원 때문에 한바탕 골머리를 앓았다“고 말했다.

계획관리 편입 노린 인허가 신청 봇물

자기 소유 토지를 계획관리지역으로 편입시키려는 개발행위 인허가 신청도 봇물을 이루고 있다.

정부의 관리지역 세분화 지침에 따르면 관리지역 세분화 전에 개발행위허가를 받아 둔 땅은 대부분 계획관리지역 편입하도록 규정하고 있다. 이 때문에 관리지역 세분화를 앞둔 곳의 땅주인들이 계획관리지역 편입을 노리고 자치단체에 ‘묻지마‘식 허가 신청을 하고 있는 것이다.

현재 관리지역 세분화 안을 작성 중인 평택의 경우 올해 1월 개발행위허가 신청 건수는 모두 140여건으로 지난해 1월(53건)에 비해 3배 가까이 늘었다. 인근 화성시의 상황도 비슷하다.

평택시 관계자는 “지난해 말 폭주한 인허가 신청서류 중에는 계획관리지역 편입을 목적으로 작성된 부실 신청서도 적지 않다”며 “개발행위허가를 받았더라도 1만㎡ 미만의 소규모 땅은 보전•생산으로 분류된 사례가 많다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.

올해까지 세분화 끝내기 어려울 듯

각 자치단체의 관리지역 세분화 작업이 지연되자 국토해양부는 최근 올해까지 이 작업을 끝내지 못한 자치단체에게는 각종 인허가 제한 등의 불이익을 주겠다고 발표했지만 그 효과는 미미할 것으로 보인다. 일정상 올해 말까지 관리지역 세분화 작업 완료가 어려운 자치단체가 적지 않기 때문이다.

현행 법은 각 자치단체에서 관리지역 세분화를 입안해 경기도에 승인을 신청하면 농림수산식품부•환경부 등의 중앙부처 협의를 통해 이를 최종 결정하도록 규정하고 있다.

그런데 통상 각 자치단체에서 입안한 관리지역 세분화 계획안이 중앙부처 협의와 경기도 승인 등을 거쳐 최종 확정되까지는 10개월 이상 걸린다. 이는 현재 관리지역 세분화 계획안을 입안 중인 자치단체의 경우 물리적 일정 상 연내 작업 완료가 어려울 수 있다는 의미다.

특히 아직 경기도에 관리지역 세분화 승인 신청 조차 내지 못한 광주•평택•용인 등은 연내 세분화 작업을 완료하지 못할 가능성이 크다. 이미 관리지역 세분화에 대해 승인 신청을 한 연천•동두천•이천•여주•안성 등도 연내 확정을 장담할 수 없는 상황이다. 중앙 도시계획위원회 심의 신청이 한꺼번에 몰리는 바람에 관리지역 세분화 계획안에 대한 심의가 지연되고 있어서다.

국토해양부 관계자는 “촉박한 일정 때문에 경기도뿐 아니라 지방에서도 관리지역 세분화 심의 요청이 밀려 들어 중앙부처 협의가 지연되고 있다”고 말했다.

수도권 땅값 오를라

사정이 이렇자 주무 부서인 국토해양부도 다급해진 상태다. 국토부는 지난해 각 자치단체에 공문을 보내 “연말까지 관리지역 세분화 절차를 마치지 않는 지자체에 다양한 불이익을 주겠다”고 경고했다.

하지만 국토부가 여태껏 각 자치단체의 관리지역 세분화 작업을 수수방관하다가 이 문제가 발등의 불로 떨어지자 수선을 떨고 있다는 지적이 적지 않다.

관리지역 세분화 작업 지연에 따른 토지시장 불안을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 이 작업이 계속 늦춰지면 토지시장에 공장•창고 등의 각종 개발용지 품귀현상이 나타나면서 땅값이 오를 수 밖에 없다는 것이다.

한 토지 전문가는 “연말까지 관리지역 세분화 작업이 끝나더라도 제2종 지구단위계획 수립 등의 절차를 거치다 보면 실제 땅을 개발할 수 있는 시점은 1∼2년 후가 된다”며 “이때까지는 수도권지역에 사실상 공장 등을 지을 땅이 부족하다고 봐야 한다“고 말했다.

출처 : Daum 카페 | 토지사랑 박상운 - 더딘 관리지역 세분화