1. 취득세 및 등록세 과세표준에 대한 원칙 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득시와 등록시의 '시가' 또는 연부금액으로서 본인이 신고한 금액입니다. 그러나 개인간의 거래인 경우에는 그 시가로 신고한 금액의 진실성을 확보할 수 없기 때문에 지방세법상의 '시가표준액'보다 낮은 경우에는 '시가표준액'을 과세표준으로 하고 있습니다.(지방세법 제111조 제1항 및 제2항 본문 참조)
2. 취득세나 등록세 과세표준계산시의 실지거래가액 적용 예외적으로 시가로 인정받기위해서는 (1) 국가 및 지방자치단체나 지방자차단체 조합으로부터 취득을 하는 경우(국가. 지방자치단체.지방자치단체조합은 지방세법 상으로는 법인이 아닌 단체임) : 국가 . 또는 지방자치단체외의 계약서 상의 금액 (2) 외국으로부터 수입에 의한 취득 및 등록세 과세 대상 : 수입면장 상의 금액 (3) 법인의 장부나 결산서 및 미사나 행정법원상의 확정판결문이 있는 경우 : 장부. 결산서 및 확정판결문에 의해 확정된 금액 (4) 공매방법에 의한 취득 : 공경매 상의 낙찰가액 (5)「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 (2005.12.31. 신설)의 경우에만 실지거래 가액이 인정됩니다.
3. 개인간의 거래에서의 실지거래가액입증 방법 및 서류 따라서 개인간의 거래라면 전항 중에서 (4)항 및 (5)항에 해당됨을 입증하지 못하면 현행 지방세법의 체계상 인정받을 수 없습니다. 개인간의 거래를 함에 있어서 귀 문의와 같이 낮은 실거래금액으로 거래됨에도 높은 기준시가가 계산된다면 부동산(토지 및 건축물)의 소유자는 개별공시지가를 열람하여 시가보다 터무니 없이 높은 기준시가를 공시한 경우에는 이를 인하하여 줄 것을 이의신청하여야 하는 것입니다. 공시지가를 결정하는 때에는 아무소리 않다가 부당하다는 것은 부당합니다. 대개의 경우 아직까지는 기준시가가 실거래가액보다 낮은 것이 사실이기 때문에 기준시가에 의하여 취득세 및 등록세를 납부하는 것이 적게 납부하는 꼴이 되지만 세무사님의 경우와 같이 실거래금액이 낮은 경우도 간혹 있으며, 세무사님의 의견처럼 그러한 경우에도 억울한 세금이 부과되지 않도록 제반의 세법이 정비되어야 하는 것이 사실이지만 현실은 그렇지 않은 경우도 있습니다. 그 동안 지방세법 개정건의안을 올리지 않은 것도 아니지만 어러저러헌 이유로 세법개정이 이루어 지지 않고 있으며, 앞으로 상가에 대해서도 부동산 중개업법에 의하여 공인 중개사가 신고한 가액을 실거래 가액으로 인정하는 쪽으로 가고 있으니 곧 그리될 것입니다.
4. 납세자의 불편사항 그런법이 어디 있느냐고 할 수 있습니다만, 지방세법이 그리되어 있고 조세법률주의가 적용되기 때문에 지방세법을 개정하기전에는 어쩔 수 없는 것이나 부동산중개업법의 개정으로 지금은 부동산등기부등본에 취득가액이 등기되는 관계로 많은 불편이 줄어들고 있는 상황입니다. 2007.1.1부터 거의 모든 거래(양도가액기준)가 실거래가액으로 과세된디면 양도소득세에 대한 불편은 많이 줄어들지만, 지방세는 원래 대장과세이므로 복잡하지 않아야 한다는 것이 지방세제당국의 의견인 것 같습니다.
5. 지방세의 구제방법과 절차 관할 관청의 지시대로 과다 신고하였으나 앞의 2항에 정한 사유임이 확인되는 경우에는 관련서류를 첨부하여 신고한지 90일 이내인 경우에는 이의신청(관할관청)이나 심사청구(관활 관청의 상급관청), 감사원 심사청구(감사원), 행정소송(행정법원)을 통해 구제받을 수 있습니다. 만일 90일이 경과된 경우에는 지방자치단체장에게 잘못부과신거결정되었음을 설명하고 부과철회토록하거나 국민고충위원회 취소결의를 받아서 부과취소를 하시기 바랍니다. 물론 개별공시지가에 대한 이의신청은 공시열람일로 부터 30일이내에 이루어집니다.
6. 지방세법 제25조의 2【부과취소 및 변경】규정에는 "지방자치단체의 장은 지방세의 부과징수가 위법 또는 부당한 것임을 확인한 때에는 즉시 그 처분을 취소하거나 변경하여야 한다. (77.1.1일시행)"고 하고 있습니다. 따라서 인터넷 등으로 지방자치단체장에게 지방게부과가 부당함을 호소하거나 국민고충처리위원회에 제소하여 "취소권면" 결정을 받은 경우에는 결정취소 결정을 이끌어 낼 수 있으나, 지방자치단체장에게 인터넷으로 부당한 과세임을 입증하기가 어려우므로 그러한 결정은 끌너내기가 어렵고 국민고충위원회의 결정도 강제력이 없기 때문에 결정취소가 거의 어렵다고 판단됩니다.(고액인 경우에는 선택의 문제이나 소액인 경우 당해 비용이 더 많을 수 있음)
7. 장래의 처리 및 세무대리인의 판단에 관한 사항 이번에 더 부담한 세금은 토지 및 건물에 대한 자본적 지출액으로 처리되므로 건물에 대한 취득세 및 농어촌특별세와 등록세 및 지방교육세는 감가상각으로 회수될 수는 있으나 토지에 대핸 세금은 토지에 대한 자본적 지출이므로 추후 양도시에 공제받을 수 있으며, 토지에 대한 투기지역이 아닌 경우 취득가액이 불분명한 경우가 되므로 양도소득세에서 훨씬 이익을 볼 수 있으므로 장기적으로 볼 때 기분나빠할 사항은 아닌 것 같습니다. (취득가액이 불분명한 경우 등기부등본에 기재한 공시지가를 취득가액으로 봄) 세무사로서는 관련규정을 모른 경우 황당하다고 할 수 있으나, 관련 규정을 알고 납세자에게 관련 사항을 설명하였다면 결코 황당할 이유가 없다고 봅니다.
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