1-3강 경매와 공매 진행절차 알아보기 -부동산읽어주는남자 정태익

[김홍만]

무료경매1 정태익.pdf

[무료경매]7강-배당공부의 한계와 절차 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]8강-배당순서와 주의사항 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]9강-매각불허사유 / 매각취소사유 1부ㅣ부동산읽어주는남자~ 3부

[무료경매]10강-집수리 어디까지 해줘야 하는가? 1부ㅣ부동산읽어주는남자~ 3부

[무료경매]11강-전세와 월세 빨리 내는 법 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]12강-우리동네 경매물건 살펴보기 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]13강-등기부등본 보는 법 배우기 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]14강-지방물건 관리는 어떻게 할까 1부ㅣ부동산읽어주는남자~ 3부

[무료경매]15강-기획부동산에 당하지 않는 법! 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]16강-하루라도 빨리 은퇴를 준비하라 1부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

[무료경매]17강-초보 부동산 투자자가 준비해야할 것들 2부ㅣ부동산읽어주는남자 ~ 3부

한살이라도 더 어릴 때 깨달았다면 좋았을 것들ㅣ부동산읽어주는남자

내 인생은 왜 바뀌지 않는가ㅣ부동산읽어주는남자

부자가 되고 싶다면 독한 마인드를 가져라ㅣ부동산읽어주는남자

부자로 가는 계기가 됐으면 좋겠습니다ㅣ부동산읽어주는남자

투자마인드의 시작은 공부부터ㅣ부동산읽어주는남자

투자마인드의 시작은 공부부터ㅣ부동산읽어주는남자

[무료경매] 1강-재테크로써의 경매와 공매의 매력 1부ㅣ부동산읽어주는남자

LEGO이야기 1933년 매출 5조,재밌게 놀다의 뜻 줄임말

1. 밀레니언 팔콘 2007년 110만원에서- 현재 800만원으로 가격은 현재진행형, 상승중

레고는 발매후 일정기간 지나면 절판

공급중단& 수요증가

2. 폭스바겐 캠퍼밴 11년 출시 14만원 3000투자, 2017년 현재가격 > 너무 잘팔려 레고 다시 제작 신품 11만원

재테크라는 것은 위험과 수익을 바꾸는 것

재테크 : 주신 부동산 금 은 저출 특허 저작권 레고수집

재테크라고 모두 같은 위험과 수익이 아니다.

좋은 재템크의 기준

지속가능 : 나이 들어도 하기 쉽다. 시대에 따른 변화가 적다. 땅 집

지속가능하려면 : 시장이 없어지면 안된다. 필수재에 투자해야 한다.

가속가능 : 경험이 쌓일수록 잘 한다.

주식으로 1억 버는 법? 2억 투자하면 까먹고 곧 1억원이 된다.

가속가능하려면 경험이 지속적으로 투자에 영향을 끼칠 수 있어야 한다.

통제가능 : 내가 마음 먹은대로 운용한다. 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있다. 결정권 유무

통제가능하려면 : 결정권이 나에게 있어야한다. 내가 잘 알 수 있는 분야

[무료경매] 1강-재테크로써의 경매와 공매의 매력 2부ㅣ부동산읽어주는남자

경제성 원칙 : 적은 투자금 많은 수익금, 위험성

경제성이 좋으려면 적은 시간(돈/시간)으로 큰 수익

지속가능

주식 < 부동산

나이가 들어도 하기 쉽다. 시대에 따른 변화가 적다.

돈 버는 데는 달라도 먹고 자는 것은 똑 같다. (땅이 집이 필요하다)

경험이 쌓이는데 주식은 왜 안 될까?

강원랜드에 3억 들고가 10억 따면 나오려는 사람? 말린다. 왜 안되니까~!

부동산은 나이 많은 사람, 경험이 많은 사람에게 유리한 점이 많다.

통제 가능 내가 결정하고 운영한다. 주식 < 부동산

경제성 원칙 : 주식 < 부동산

부동산은 돈이 많이 든다. / 부동산은 남의 돈을 쓸 수 있다.

은행은 주식과 달리 부동산에는 대출을 해준다.

-주식은 출렁출렁해 은행에서 맞대응이 어려워 대출 안 해준다.

-전세 보증금은 무이자 대출이다.

대출은 고속도로와 같다.

[도로 4%가 고속도로, 사고 25%가 고속도로 사고다. ]

그러나 위험을 무릎쓰고, 모두가 고속도로, KTX를 탄다

[무료경매]1강-재테크로써의 경매와 공매의 매력 3부ㅣ부동산읽어주는남자

부동산 투자 중에서 더 좋은 방법은 없을까?

투자는 장사다. 싸게 사서 비싸게 판다.

같은 물건을 남보다 싸게 사면 장사는 땅 짚고 헤엄치기다.

도매장사 > 소매장사 왜 소매를 하고 있을까? 자금, 위험도,

수입 맥주의 반입원가(원가 479원, 단가 3700원) 4캔 동시 구매시 1만원

부동산을 도매로 살 수 없을 까?

경매와 공매 : 부동산에서 시세보다 싸게 살 수 있는 유일한 방법

공매- 세금 없는 것 공매

5억짜리 상가를 4억에 샀다면? 기분이 좋은 이유- 위험이 없어졌기에

왜 싸게 살 수 있을까? 복잡하다. 위험하다. 골치아프다 귀찮다.

- 마음고생이 있는 것이지 돈 들어가는 것은 없다.

사람들이 싫어하는 곳에 기회가 있다. - 반지하

시세보다 싸게 사면 원금보장이 된다.

부동산 경매를 안 해야할 이유가 무엇인가?

경매는 쉽게 할 수 있나요?

아니요, 쉬웠으면 누구나 했다.

-배우는건 쉬우나 사고방식이 안바뀐다. 반지하 30채

-사람의 생각을 바꾸는 것은 너무나 어렵다.

-마인드는 깨닫는 것이다. 돈맛을 보면 자동화된다. KTX 타는 것과 같다.

-힘들고 고통스런 순간이 있다.

강력한 투자 마인드가 필요한 정도

분양 < 일반매매 <<< 경매

마인드를 바꿀 수있다면 도매시장에 투자할 수 있다.

경매와 공매의 매력

[무료경매] 2강-재밌게 배우는 경매용어 해설 1부ㅣ부동산읽어주는남자

헨드릭 하멜 네들란드 호린험출생 하멜표류기저자(1653~1666 조선억류) 13년억류

스페르베르호의 서기 헨드릭 하멜 /

일본 나가사키로 향하던 중 폭풍우로 제주도에 좌초 일행 38명

버려진 배로 탈출하려다 발각되어 한양으로 압송/ 효종이 챙겨 줬으나 다시 탈출

청나라 사신 탈출 부탁, 노비 구걸하며 목숭을 연명, 결국 13년만에 일본경유 귀환

무역회사에서 13년간의 임금 미지급, 임금 받으려는 증거로써 하멜표류기 집필

잘 알려지지 않은 또 하나의 사람 박연(1585~ ?) 얀 야너스 벨테브레

네들란드 출생 조선에 정착한 최초의 유럽인 1627년 제주도 앞바다에서 표류

바로 한양으로 압송, 조선인으로 귀화, 결혼하고 자녀까지 둠

하멜의 통역관으로 제주도에 간 박연,

26년간 조선에 살면서 네들란드어를 거의 까먹음, 몇시간 지나 말이 틔었다.

박연은 조선말을 어떻게 배웠을까?

말을 배우는 가장 빠른 방법

단어부터 배운다. 집안의 모든 물건의 단어를 외우고 붙인다.

동사를 외운다. 행동을 보고 뜻을 유추한다

경매도 똑 같다. 단어부터 아는 것이 경매공부의 시작이다.

재미있게 배우는 방법?

실제 경매물건을 띄워놓고 용어설명

[무료경매]2강-재밌게 배우는 경매용어 해설 2부ㅣ부동산읽어주는남자

스피드옥션

인천지방법원

2016년 타경 임의(뜻을 위임함) 7229 . [강제 (강제경매)]

사건 하나 물건 여러개, (보통은 1사건 1물건) 사건 물건번호 적어야함

매각기일 : 지방법원에 가서 그 시간에 입장(1hr 10m 여유) 차트받아 기록

경매 5계 전화번호 : 불친절하다.

소재지

용도 : 실제 쓰고 있는 용도, 예 상가(건물전체), 점포(1개 칸칸이 나뉜 상가)

대지권 : 103평

전용면적 : 38.58평

사건접수 : 접수일자

입찰방법 : 기일입찰(그날 몇시간)

채권자 : 빌려준 사람

채무자 : 빌린사람

소유자 : 건물주인(소유자와 채무자가 다른 경우, 보증)

매각대상 : 토지와 건물 별개로 취급(토지/건물 일괄매각)

배당종기일: 돈을 나눠주는 일(받을 돈 있으면 사전 배당신청 마감 종료 기일) 2016-06-16

감정가 : 참고용으로 활용

최저가 : 최저 이 가격 쓰야함(초과가 아니라 이상), 20~30씩 낮춰 부름

보증금 : 최저가의 10%, 적게 넣으면 무효,

청구금액 경매신청금 21억 전체금액(나랑은 상관 없음)

개시결정 : 2016-02-23 22일 접수했으나 하룻만에 경매시작

신건 최초 2012-04-24 유찰

2차 2017-05-29 1주일후 매각 [2천만원만 낸 상태]

지금기한 : 낙찰일부터 40일정도까지 나머지 청구금액 납부

매각결정기일

대금지급기한

배당기일 2017-08-25 / 돈 나눠 주는 날(보통 1달)

등기사항/소멸여부

근저당 소멸기준 2014-02-03 회사 2억4천

준공연도

유치권 : 제3자가 (인테리어 업체) 이 부동산에 이득이 되는 행위 (배관수리 등)로 돈을 못받았으나 배관을 떹을 수는 없고 거기 앉아 있을 수 있는 권리(국가가 인정, 돈을 받을 때까지 앉아 있을 수 있는 권리, 전주인이 진 빚이나 내가 물어주어야한다)

등기부 등본 보는 법

건축물대장(생활기록부다)

감정평가서

[무료경매]3강-경매와 공매 진행절차 알아보기 2부ㅣ부동산읽어주는남자ㅣ

판사가 부동산을 팔기위해 확인해야할 3가지

1)부동산 2)부동산 3)돈받을

가격 상태 사람

감정평가서 현황조사서 배당종기일

감정평가사 집행관들이 돈 나눠줄(배당) 행위
현재상황 조사 (배당신청 종기일)

가능한 비싸게 팔기 위해 판사가 하는 3가지 행동 경쟁률 높임

문제시 매매가격 점유자

환불보장 대폭할인 명도집행

매각명세서 유찰시 할인 인도명령/ 안들으면 내보내 주께(강제집행)

돈을 빌린다. ->못갚는다 –> 경매신청 ->

감정평가서 –> 현황조사서 –> 배당종기일->

매각명세서-> 유찰시 할인 -> 인도명령

경매와 공매의 차이

경매는 개인 대출문제, 법원에서 진행, 법원방문 입찰

공매는 세급 체납문제, 캠코(한국자산관리공사)에서 진행, 전자입찰 가능

(공인인증서를 이용 온비드사이트 전자입찰

공매는 부동산 상태 조사를 안해 준다.

1)부동산 X 2)부동산 3)돈받을

가격 상태 사람

감정평가서 현황조사서 배당종기일

공매는 환불안되고 문제시 알아서 하라, 1주일 단위로 깎아준다. 명도집행을 안해준다. (판사가 아닌 정부가 하는 일이므로)

X 문제시 매매가격 X 점유자

환불보장 대폭할인 명도집행

매각명세서 유찰시 할인 인도명령

공매는 싸게 사는 유리한점이 있으나 리스크는 크다.

무료경매]3강-경매와 공매 진행절차 알아보기 3부ㅣ부동산읽어주는남자

상태확인 --> 현황조사서

압류 근저당 임의경매 채권총액

임차인 – 세들어 사는 사람 있다.

배당 – 2016-09-07 보증금 반환 신청

물건명세서

사건접수 2016-08-29, 신건 2017-03-29 1억500만원 유찰 20%(서울) 깎아

이후/ 2017-0818 배당기일

김영호 입찰 낙찰 8,700만원에 샀다

집 수리 500만원, (1억짜리를 8,700에 샀으니,) 전세 2000만에 월세 40에 나감

[무료경매]4강-입찰실습과 입찰시 주의사항 1부ㅣ부동산읽어주는남자

법원이란 어떤 곳인가?

법원이라고 하면 어떤 느낌?

경매입찰을 위해서는 가야만 하는 곳

입찰이란?

입찰은 야구에서 마무리 투수와 같다.

돌부처 오승환투수 마무리

입찰에서 실수하면 모든 것이 물거품된다. 내 실수해 무효처리되면 억울

11억짜리 9억에 살 수 있었는데, 연도 기입 잘못으로 무효가 됐다면?

법원방문

입구에서, 입찰장 어딘가요?

신한은행, 입찰장, 물건 파는 날과 시간이 정해져 있다.

입구

입찰 서류 받아 서류 작성해 입찰통에 넣어야하고 넣은 후 물릴 수 없다.

1h30m 집행관들이 분류

입찰실습

입찰서류 작성은 매뉴얼이 있어야 실수하지 않는다.

부동산읽어주는남자 재테크스쿨

부동산경매 상식

검색하기

부동산경매 입찰표 작성법(개인명의) take3000.com

법원가기 전 준비할 것

내 명의로 입찰하고 내가 직접 법원을 가는 경우

본인 신분증

본인 도장 (막도장, 지장 가능)

보증금 수표(최저가 10%, 특별매각조건이 있는 경우 확인 필요)

타인명의 (남편명의)로 입찰하고 아내가 대리인으로 법원을 가는 경우

명의자(남편) 인감도장

명의자(남편) 인감증명

대리인(아내) 신분증

대리인(아내) 도장

보증금 수표(최저가 10%, 특별매각조건이 있는 경우 확인 필요)

차량이 많으므로 대중교통을 이용하는 것이 유리하다.

[무료경매]4강-입찰실습과 입찰시 주의사항 2부ㅣ부동산읽어주는남자

입찰장에서 받아야할 서류

본인 1 (명의자 남편인 경우 남편 ) (2,3 공동명의인 경우)

사건번호 ( ) 타경 ( )

물건번호

제출자

싸인은 안됩니다. 도장이 없으면 지장을 찍습니다.

입찰봉투

제출자 성명 본인 남편 본인 칸에 명의자 성명과 인감도장 날인

제출자 아내 대리인 칸에는 대리인 성명과 날인 지장가능

대부분 입찰표 작성에서 실수를 한다. // 낙찰가 맞추기

적다 실수하면 찢어 다시 쓰라.

3장 정도 가져와 쓴다.

1. 입찰기일 : 우상 / 입찰기일 지정시에 서류 받을 수 있다.

지역별 경매 담당 관할 법원이 따로 있다. 수원지원, 성남지원 등

매각기일 (1.31.10:00) 에 입찰서류 받을 수 있다.

2. 사건번호

3. 물건번호 (없으면 안써도 된다. )

4. 입찰자 정보 : 본인

대리인 (인) 에 도장이나 지장

5. 보증금액

실수 않는 법 [ 천만(불필요단위) 이상에 X자 크게 긋는다 ]

보증금 만원 받았습니다. 입찰자 본인 또는 대리인 (인) 도장까지 찍어 놓는다.

- 보증금 : 최저가의 10%, 적게 넣으면 무효,

6. 입찰가액

보증의 제공방법 자기앞수표 □ 에 체크

[무료경매]4강-입찰실습과 입찰시 주의사항 3부ㅣ부동산읽어주는남자

시세조사 결과

매매 1.6억 / 전세 1.3억 / 월세 2000/60

입찰 정보 조사

경쟁자 10명 이상 / 관리비 없음

최저 8,232만원 이상 최고 16,800만원 // 그 사이 금액을 써야한다.

낙찰 137,425,000원

2등 입찰가 126,000,000원

2. 당일 출발전, 법원 경매정보 사이트에서 조회(변경, 연기 취하)

7 입찰가격은 상한선이 없다. 주의하자

무료경매1.pdf