스크랩 주택 및 상가건물 월차임 전환 방법(월세전환율 + 전세)

[강현구]

 

주택 및 상가건물 월차임 전환 방법(월세전환율 + 전세)

  부동산 경기 침체가 지속되면서 상가나 주택을 보유하거나 사정상 주택 구입 후 주거용으로 사용하지 못한 주택과 자가 영업을 할 수 없는 상가에 대하여 전세나 월세로 임대차관계를 유지하고 있는 주택이나 상가에 대하여 계약기간이 끝나거나 새롭게 임대차 관계를 유지하고자 할 때 요즈음 은행이자율이 낮아 전세보다는 월차임으로 전환하려는 경향이 나타나고 있는 실정이다. 그래서 오늘은 2013.8.13. 개정된 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라 함 및 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라함)의 ‘월차임 전환시 산정률의 제한’을 중심으로 보증금중 일정액을 월차임으로 전환하는 방법에 대하여 공부하고자 한다.

주택
우선 주임법의 월차임 전환 조문을 보면 아래와 같다.

주임법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010.5.17, 2013.8.13>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여     대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
   [전문개정 2008.3.21.]

주임법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4배를 말한다.
    [전문개정 2013.12.30.] [제2조의2에서 이동, 종전 제9조는 제16조로 이동 <2013.12.30>]

 
  종전 주임법 시행령 제9조 제1항은 월차임 전환율이 연14%였고, 이후 10%로 개정 되었다.따라서 보증금을 10%(연1할)의 전환율과 2.25%(한국은행 기준금리)에 영 제9조 제2항의 4배수를 곱한 비율 즉, 2.25% x 4배 = 9%중 낮은 비율 산정하는 방식이다.
  즉, 주임법 시행령에서 정한 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 주임법 시행령에서 정한 비율을 곱한 비율중 낮은 비율의 범위를 초과할 수 없다.

   결과적으로 2014년도는 9%가 주택의 월차임 전환율 한도이다.

 주임법 시행령 부칙 <대통령령 제25035호, 2013.12.30>
제1조(시행일) 이 영은 2014년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(확정일자부여기관의 정보제공 범위에 관한 적용례) 제6조의 개정규정은 이 영 시행 후 작성된 확정일자부에 기재된

        사항(다른 확정일자부여기관이 보유한 정보 중 전산처리정보조직을 이용하여 제공할 수 있는 정보를 포함한다)부터

        적용한다.
제3조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제9조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서

        도 적용하되, 이 영 시행 후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.
제4조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도

        적용하되,  이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

 
사례1) 서초동 소재 주택을 갖고 있는 L씨는 이 주택을 보증금 1억5천만 원으로 하여 K씨와 임대차 계약을 2012.9.2 체결

          하고 2년의 계약기간이 종료되는 시점이 되었다. 전세보증금에 대한 금융권의 이자율이 너무 낮아 월세로 전환하고

          자 한다. 이때 보증금을  5천만원으로 하고 나머지를 월차임으로  전환하고자 할 때 어떻게 하면 될까요?

      그렇다면 우선 보증금 또는 전세보증금을 실제로 월세로 전환하는 공식은 아래와 같다. 

(보증금 x 전환율)/12개월 = 월세

* 보증금 : 월세로 전환하고 싶은 금액

먼저 계산 공식의 이해를 해야 하겠다.
보증금을 월세로 전환하는 경우 어느 정도의 값어치만큼 인정해 줄 것이냐를 산정하는 것이 전환율이다. 우리가 돈을 은행에 예치했을 때 나오는 이자율과 같은 개념으로 이해하면 될 것이다. 물론 이 전환율은 법으로 정해놓았다. 이 전환율은 경기변동에 따라 매해 바뀔 수도 있다. 즉, 법이 개정될 수도 있고, 한국은행 기준금리가 변동될 수도 있다.
  따라서 월세로 전환하려는 보증금액에 전환율을 곱하면 월세의 값어치로 변환된 금액을 얻을 수가 있다. 이 변환된 금액을 12로 나누어주면 월세가 된다. 여기서 12로 나누어주는 이유는 알고게시겠지만 12개월이기 때문이다. 월세 값어치로 변환된 금액을 매월 얼마씩 받아야 하는지를 계산해 주어야하기 때문이다.

  위 사례로 돌아가서 나머지 보증금 1억 원을 월세로 전환해 보자. 이 때 전환율은 9%이다.

            (100,000,000원 x 9%) ÷ 12개월 = 750,000원

  L씨는 위 주택에 대하여 보증금 5천만원과 월차임을 최대 75만원까지 받을 수 있다.

상가건물

상임법의 월차임 전환 조문을 보면 아래와 같다.

 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는

           금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010.5.17, 2013.8.13>
1. 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로    정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
   [전문개정 2009.1.30.]

상임법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.
   [전문개정 2013.12.30]

 
  상가건물 월차임 전환율이 종전 15%에서 법 개정에 따라 연1할2푼(연12%)과 한국은행 기준금리(2.25%)에 영 제5조 제2항의 4.5배수를 곱한 비율중 낮은 비율을 초과할 수 없다.
즉, 2.25% x 4.5배 = 10.125%와 12% 중에서 낮은 비율 10.125%가 상가건물의 월세 전환율이다.

      결국 2014년 상가건물 월차임 전환율은 10.125%이다.

 상임법 시행령 부칙 <대통령령 제25036호, 2013.12.30> 
제1조(시행일) 이 영은 2014년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(적용범위에 관한 적용례) 제2조의 개정규정은 이 영 시행 후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용한다.
제3조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제5조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약

        에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.
제4조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제6조 및 제7조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에

        대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

 
이제 다시 한 번 복습하는 마음으로 보증금 또는 전세보증금을 실제 월세로 전환해 보자.

사례2) 서울소재 상가 건물을 보유 중인 H씨는 보증금 1억 원, 월세 200만원으로 J씨와 임대차 계약을 체결하여 계약을 유지

          하고 있다. 그런데 최근 은행이자율이 형편없이 떨어지는 상황에 있어 고민이 되었다. 어떻게 하면 수익을 올릴 수 없

          을까 고민하다가 보증금 일부를 월세로 전환하기로 했다. 이때 H씨가 보증금 1억원중 5천만 원을 월세로 전환하면

          최대 얼마나 더 받을 수 있을까?

       보증금 5천만원을 월세로 전환하는 경우이므로(이때 상가건물 전환율10.125%적용)
        (50,000,000원 x 10.125%) ÷ 12개월 = 421,875원
       즉, 최대 월 421,875원을 더 받을 수 있다.
  
따라서 보증금 5천만 원에 월세는 2,421,875원(200만원 + 421,875원)을 초과하지 못한다.

☆ 참고로 상가건물임대차보호법의 지역별 보증금환산금액 범주 내인 경우에만 위 전환율이 적용된다는 것을 잊지

   않아야 하겠다.

이번에는 월세를 보증금으로 전환하는 방법을 알아보자.

(월세 x 12개월)/전환율 = 보증금

이 산식은 위에서 언급한 보증금을 월세로 전환하는 산식에서 추론하여 산출된 식이다.

위 사례2에서 상가 월세 200만원을 보증금으로 전환해 보자.

      (2,000,000원 x 12개월) ÷ 10.125% = 237,037,037원

따라서 위 사례 상가건물을 전세보증금으로 전환하면 100,000,000원 + 237,037,037원 = 337,037,037원이다.