1년계약의 묵시적갱신 효력

[코오롱우리]

#중개실무#묵시적갱신
1년계약의 묵시적갱신 효력 - 법무부 유권해석입니다.
하태수
2020. 8. 4. 14:59
민원 신청 내용

제목 : 주택임대차보호법에서 1년 계약 후 묵시적갱신 효력 여부

내용 : 주택을 1년 계약 후 상호 통보없이 15개월이 되었을때

임대인에게 통보 후 3개월이 되는 18개월째에 보증금을 반환해야 하는지 여부를 묻고 싶습니다.

4조1항과 6조2항의 유권해석으로 1년 계약 만료 후에는 2년으로 봐야 하는지...?

1년 계약하고 그냥 지나쳤다면 묵시적갱신을 주장하여 3개월 후 만기로 보는지 여부입니다.

인천시 서구 탁옥로 21, 희망공인중개사사무소 (심곡동)

개업공인중개사 하태수입니다.

신청 정보

신청번호 : 1AA-2006-0473797

신청일 : 2020-06-16 16:50:11

신청인 : 하태수

신청인 구분 : 개인

연락처 : 010-××××-××××

주소 : [22724] 인천광역시 서구 , ××공인중개사 사무소

휴대전화 : 010-××××-××××

진행결과 통지방식 : 누리집(홈페이지) ,문자메시지

답변 내용

답변일 : 2020-08-04 06:56:09

처리결과(답변내용)

질의에 대한 회신 : 법무부 법무심의관실

1. 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 법무부 업무와 관련하여 질의하신 민원(신청번호: 1AA-2006-0473797)에 대해 안내드립니다.

2. 귀하는 당사자가 약정한 1년의 임대차기간이 도과한 후(15개월 경과) 임차인이 계약해지를 통지한 경우, 임대차계약이 묵시적 갱신이 이뤄진 것으로 볼 수 있는지 여부와 주택임대차보호법 제6조의2가 적용되는지 여부에 대해 질의하셨습니다.

3. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

[주택임대차보호법]제4조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ (생 략)제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

(1) ｢주택임대차보호법｣ 제4조 제1항에 따라 당사자가 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 간주하고 있습니다.

그러나 동조 제1항 단서에 의하여 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

임차인이 2년 미만의 임대차기간을 주장할 수 있는 것과 관련하여 대법원은 “임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.” 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결고 판시한 바 있습니다.

(2) 주택의 임대차기간을 1년으로 약정하였으나 당사자가 별다른 의사표시 없이 그 기간이 경과한 경우, 위 대법원의 입장에 따르면 계약의 묵시적 갱신이 아니라 주택임대차보호법 제4조에 의하여 해당 임대차기간이 2년으로 된다고 봐야 할 것입니다. 그리고 주택임대차보호법 제6조의2(임차인의 해지 통지를 받은 후 3개월 후 해지의 효력 발생)는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에 적용되는 것으로, 묵시적 갱신이 이뤄지지 않은 경우에는 적용되지 않을 것으로 판단됩니다.

(3) 다만, 임대차계약의 내용 및 특별한 사정의 존부 등 구체적 사실관계에 따라 위의 답변과 다른 결과가 도출될 수 있으며, 임대차기간과 관련하여 당사자간 다툼이 있는 경우에는 최종적으로 법원의 판단이 필요할 것으로 생각됩니다.

4. 보다 나은 법무 서비스 제공을 위해 항상 최선을 다하겠습니다.
늘 건강하시고 원하시는 일들이 순조롭게 이루어지시기를 기원합니다. 감사합니다.

담당자: 법무심의관실 서기관 임성택 ( stw1004@moj.go.kr, ☎02) 2110-3730 )

[[ 한국공인중개사협회 한방 사이트 게시판 ]]

[앤제이공인중개사사무소] 2020-08-04 오후 6:41:05

이제까지 실무내용과 다른내용이어서 놀랐습니다.

자세하게 답변해주신 희망공인 하태수사장님 감사합니다.

[희망공인중개사사무소] 2020-08-04 오후 7:14:47 | 수정｜ 삭제

6월16일 국토교통부에 첫 의뢰하여 ==>

[국토교통부 주택정책과] 로 배정 ==>

[법무부 법제처]로 이관 ==>

[법무부 법무심의관실] 최종 ==>

맨 마지막까지 가서

오늘에야 답변을 받았습니다~^^*

실무에 도움이 되시면 좋겠습니다~^^*

좋은정보 감사합니다

민원은 2주내 답변 아닌가요 ?

너무 늦었네요

주택의 임대차기간을 1년으로 약정하였으나 당사자가 별다른 의사표시 없이 그 기간이 경과한 경우,

위 대법원의 입장에 따르면 계약의 묵시적 갱신이 아니라,

【주택임대차보호법】 제4조에 의하여 해당 임대차기간이 2년으로 된다고 봐야 할 것입니다.

그리고 【주택임대차보호법】 제6조의2(임차인의 해지 통지를 받은 후 3개월 후 해지의 효력 발생)는

임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에 적용되는 것으로,

묵시적 갱신이 이뤄지지 않은 경우에는 적용되지 않을 것으로 판단됩니다.

유권해석을 살펴보면

1년의 임대차기간을 정하여 계약을 체결한 임차인은 묵시적갱신으로

단, 한번만의 묵시적갱신 적용이 족하며,

그 후 묵시적갱신의 경우는 적용되지 않은 것으로 판단된다면,

임차인이 계속 거주를 원하는 데는,

분쟁을 피하기 위하여 는 필히 통합 2년이 경과하기 전에 1년 또는 2년의 재계약여부를 판단해야 한다.

[코오롱우리]

요약하면~
주택의 임대차기간을 1년으로 약정하였으나 당사자가 별다른 의사표시 없이 그 기간이 경과한 경우,
위 대법원의 입장에 따르면 계약의 묵시적 갱신이 아니라,
【주택임대차보호법】 제4조에 의하여 해당 임대차기간이 2년으로 된다고 봐야 할 것입니다.

[신라(임민근)]

그럼 만기전 해지로 나갈 경우 통상 임차인이 중개보수료를 부담해야 될 것으로 사료됩니다.

[모아]

고맙습니다.

[우리집]

네,좋은정보 감사합니다.
월세1년, 전세2년 개념으로 접근하면 손님에게 실수할것같습니다.
월세계약도 기본2년이며,1년계약을 했어도, 1년더 묵시적갱신되었을경우라면 수수료는 임차인 부담!

[벽산2차부동산]

유익한 좋은정보 감사합니다. 우리가 쉽게 실수할 수 있는부분 인데 명쾌한 해석입니다.

[화승]

좋은정보 감사합니다 궁금한 사항이었습니다.

[황금알]

좋은정보 잘 보고 갑니다~
소장님들~~감사합니다